ALTERAÇÕES AO CÓDIGO CIVIL NO ÂMBITO DA LEI Nº 31/2012, de 14 de AGOSTO As alterações efectuadas ao Código Civil pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, reportam-se essencialmente a 4 (quatro) temas: - Forma dos Contratos; - Duração dos Contratos; - Transmissão dos Contratos por Morte; - Cessação do Contrato resolução, oposição à renovação, denúncia e caducidade. I. Forma do Contrato - Artigo 1069º do CC - De acordo com a nova redacção dada a este artigo, todos os contratos de arrendamento deverão ser celebrados por escrito, eliminando-se o regime anterior que só previa tal formalidade para os contratos com duração superior a 6 (seis) meses. Sendo assim, a violação desta obrigação implicará a nulidade do contrato, nos termos do art. 220º do CC. II. Duração do Contrato Relativamente a esta matéria foram alterados os seguintes artigos do CC: 1. Artigo 1094º nº 3 esta norma vem determinar que, no silêncio das partes, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de dois anos, enquanto que, na redacção anterior o mesmo considerava-se celebrado por duração indeterminada. Considerando que, estamos perante uma norma supletiva, convêm ás partes na celebração do contrato, tomarem uma posição clara quanto ao tipo de contrato que pretendem celebrar, nomeadamente, se com prazo certo ou por duração
indeterminada. 2. Artigo 1095º - foi alterada a redacção do nº 2 e revogado o nº 3 do referido preceito. De acordo com as alterações introduzidas ao nº 2 foi eliminada a estipulação de um prazo mínimo de duração para os contratos de arrendamento a termo certo, passando apenas a existir um limite máximo de 30 anos. Face á eliminação do limite mínimo para estes contratos, deixou de fazer sentido a figura dos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, motivo pelo qual, foi revogado o nº 3, na medida em que, a sua principal característica consistia na ausência de qualquer limite mínimo de duração. 3. Artigo 1096º - foi alterada a redacção dada ao nº 1 e aditado um nº 2. As alterações ora efectuadas, vem dispor que, caso as partes nada estipulem em sentido contrário, a regra supletiva é a da renovação automática do contrato no seu termo por períodos sucessivos de igual duração (anteriormente era por sucessivos períodos de 3 anos), excepto se, os contratos forem celebrados por prazo não superior a 30 dias, situação esta na qual não haverá lugar á renovação automática. Por outro lado, considerando que, na redacção anterior do nº 1, os contratos de prazo certo para habitação não permanente ou para fim especial transitório não se renovavam no fim do prazo, terá agora que existir uma particular atenção neste tipo de contrato em relação ao regime da caducidade, dado que, a regra geral é a da renovação automática, a menos que se trate de contratos de prazo não superior a 30 dias. 4. Artigo 1110º - foi alterada a redacção do nº 2, considerando-se que, o prazo supletivo dos contratos não habitacionais celebrado com prazo certo passará de 10 (dez) para 5 (cinco) anos.
III. Transmissão por Morte - Art. 1106º - De acordo com as alterações introduzidas essencialmente aos nºs 2, 3, e 4 deste artigo, salientamos os seguintes aspectos: - exigência constante do nº 2, dado que, o transmissário deve ter residência no locado, há mais de um ano á data da morte do inquilino; - No aditamento constante do nº 4, ou seja, não é permitida a transmissão caso o titular do direito tenha casa própria ou arrendada, na área dos concelhos de Lisboa ou Porto e seus limítrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do Pais, á data da morte do arrendatário. IV Cessação do Contrato A) Resolução do Contrato 1) Art. 1048º - Foi alterada a redacção dada aos nºs 1 e 2 e aditado o nº 4. A nova redacção dada a este artigo, nomeadamente, mediante a alteração efectuada ao nº 1 e ao aditamento do nº 4, vem clarificar de uma vez por todas que o senhorio, para resolver o contrato de arrendamento por mora no pagamento de rendas, pode, em alternativa, fazê-lo judicialmente através da acção declarativa de condenação, ou extrajudicialmente por comunicação á contraparte, nos termos dos artigos 1083º e 1084º; Por outro lado, a faculdade do arrendatário fazer caducar o direito à resolução do contrato mediante o pagamento da renda ou aluguer acrescido de 50%, só pode ser exercida uma única vez, quer estejamos perante uma resolução judicial (nº 2 do art. 1048º), quer perante uma resolução extrajudicial ( nº 4 do art. 1084º). Excepção: existe uma situação em que não é possível ao arrendatário fazer reverter a resolução, não lhe sendo permitido o uso da faculdade prevista no parágrafo anterior, e que é a prevista no nº 4 do art. 1083º, ou seja, quando o arrendatário se constitua em mora superior a 8 (oito) dias no pagamento da
renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 (doze) meses, por referência a cada contrato. 2) Art. 1072º - foi aditada a alínea d) ao nº 2, alargando as situações de licitude na não utilização do local arrendado, ás situações em que a ausência fique a dever-se á prestação de apoios continuados a pessoas com deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, incluindo familiares. 3) - Artigo 1083º - foi alterada a redacção dada às alíneas a), c) e e) do nº 2, foi alterada a redacção do nº 3, foi aditado um novo nº 4 e foi alterada a redacção do anterior nº 4 (actual nº 5). As alterações introduzidas ás alíneas a) e c) ao retirarem na primeira o qualificativo da violação como reiterado e grave e na segunda ao acrescentarem que o uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina é fundamento de resolução, ainda que a alteração do uso não implique mais desgaste ou desvalorização para o prédio, permitem a conclusão de que, o legislador quis por fim a este querela doutrinal e jurisprudencial, inclinando-se para a necessidade de o senhorio ter, em qualquer caso, para justificar a resolução, de invocar e provar a gravidade ou consequências do incumprimento; - De acordo com a alteração da redacção do nº 3, é reduzido de 3 (três) para 2 (dois) meses, o prazo da mora no pagamento da renda e encargos, para que se torne inexigível ao senhorio a manutenção do contrato de arrendamento; - Com o aditamento do nº 4 a este artigo, foi criado um novo fundamento de resolução do contrato de arrendamento e que consiste em o arrendatário se constituir em mora por um período superior a 8 (oito) dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes seguidas ou interpoladas (ou seja, o incumprimento deve contar-se a partir do dia 8 de cada mês e deverá ter acontecido pelo menos 5 vezes durante doze meses). - De acordo com a alteração dada ao nº 5, que corresponde ao anterior nº 4, considera-se que, a alteração ora introduzida ao acrescentar e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no contrato, visa tornar extensivo este
fundamento de resolução pelo arrendatário aos arrendamentos não habitacionais. 4) Artigo 1084º - alteração da redacção dada aos nºs 2, 3, 4 e 5. A nova redacção dada ao nº 2 (anterior nº 1), determina que, a resolução com base no novo fundamento criado pelo nº 4 do art. 1083º pode ser efectuada por comunicação á contraparte; - Igualmente, de acordo com as novas alterações introduzidas aos nºs 3 e 5, reduziu-se para 1 (um) mês, o prazo de que o arrendatário dispõe para obstar á resolução do contrato por falta de pagamento de rendas, através do pagamento do valor em divida acrescido de 50%, e reduziu-se para igual prazo, a faculdade conferida ao arrendatário para fazer cessar a sua oposição á realização de obras determinadas por autoridade pública. De acordo com o disposto no nº 4 desta cláusula, a faculdade de, o arrendatário fazer reverter a resolução do contrato, procedendo ao pagamento do valor das rendas em divida acrescida da indemnização de 50% só pode ser exercida uma única vez, quer estejamos perante uma resolução judicial (art. 1048º nº 1), ou extrajudicial. 5) - Artigo 1085º - O anterior nº 2 passou a nº 3, sendo a redacção do actual nº 2 totalmente nova. O nº 2 reduz, sob pena de caducidade, para três meses o prazo de caducidade da resolução quando esta opere extrajudicialmente, pelo que, atendendo a esta alteração, convirá o senhorio não aceitar o pagamento das rendas posteriores, quando as rendas anteriores se encontrem em mora, não obstante, tal faculdade lhe ser conferida pelo disposto no nº 3 do art. 1041º. 6) Artigo 1087º - foi alterado o prazo para a desocupação do locado após a efectivação da resolução do contrato, a qual deixou de ser até ao final do 3ª mês seguinte á mesma, para passar a ser um mês após a sua ocorrência.
B) Oposição á Renovação Esta forma de cessação dos contratos de arrendamento a termo certo, encontra-se regulamentada nos artigos 1095º a 1098º do CC, aplicando-se, supletivamente, aos contratos não habitacionais por força do art. 1100º do CC. - Artigos 1097º e 1098º do CC De acordo com a nova redacção dada a estes preceitos, deixou de existir um prazo único para a oposição à renovação pelo senhorio, a qual não podia ser inferior a um ano, de acordo com a anterior redacção do art. 1097º e para a oposição à renovação pelo arrendatário, a qual não podia ser inferior a 120 dias de acordo com a anterior redacção do nº 1 do art. 1098º do CC. - Presentemente, não só, o prazo para a oposição á renovação pelo senhorio foi significativamente reduzido, pois enquanto anteriormente era de um ano, agora é variável, em função da duração do contrato, tendo como limite máximo 240 dias, como também, os prazos mínimos para a dedução da oposição quer por parte do senhorio, quer por parte do arrendatário, passam a ser variáveis de acordo com o prazo de duração inicial do contrato ou das suas renovações, aumentando progressivamente de acordo com a maior duração do contrato. -Por outro lado, a alteração introduzida no nº 3 do art. 1098º do CC, dispõe que, decorrido um terço do prazo inicial ou da renovação (anteriormente era de 6 meses), o inquilino pode denunciar o contrato com 120 ou 60 dias de antecedência, conforme o prazo do contrato ou da sua renovação seja superior ou inferior a um ano; - Finalmente, o nº 4 é inovador ao referir que, quando o senhorio opte por impedir a renovação automática do contrato, é conferida ao arrendatário a faculdade de, poder denunciá-lo a todo o tempo, com 30 dias de antecedência em relação ao termo pretendido. C) Denúncia Estamos perante outra forma de cessação dos contratos de arrendamento, aplicando-se a mesma em relação aos arrendatários, quer nos contratos com prazo certo, quer nos de duração indeterminada, enquanto que,
em relação ao senhorio a sua aplicação restringe-se aos contratos de duração indeterminada. 1. Relativamente ao arrendatário, conforme já referimos anteriormente, de acordo com a nova redacção dada ao art. 1098º nº 3 e 4º do CC, nos contratos com prazo certo, é-lhe conferida a faculdade de, após ter decorrido 1/3 do prazo inicial ou da sua renovação, proceder á denúncia do contrato, com uma antecedência entre 60 a 120 dias, conforme a duração do contrato seja inferior, igual ou superior a um ano e, ainda, lhe é conferida a faculdade de denunciar o referido contrato a todo o tempo, após ter sido notificado da oposição á renovação pelo senhorio; Já relativamente aos contratos de duração indeterminada, de acordo com a actual redacção do art. 1100º nº 1 do CC, o arrendatário após 6 (seis) meses de duração efectiva do contrato, pode proceder à denúncia do contrato, com uma antecedência entre 60 a 120 dias, conforme a duração efectiva do contrato seja inferior, igual ou superior a um ano, sendo-lhe igualmente conferida a faculdade de denunciar o contrato a todo o tempo, sem qualquer justificação, coma antecedência de 30 (trinta) dias,após ter sido notificado da denúncia do contrato pelo senhorio; 2. Art. 1101º do CC- prevê os casos de denúncia dos contratos de duração indeterminada por parte do senhorio, tendo sido alteradas as alíneas b) e c). De facto, na alínea b) passou a exigir-se que, a demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundo obriguem á desocupação do locado, enquanto que, o prazo para a denúncia injustificada do senhorio diminuiu de 5 (cinco) para 2 (dois) anos; 3. Art. 1102º do CC- Aplica-se aos casos de denúncia para habitação dos contratos de duração indeterminada por parte do senhorio, tendo sido alterada a redacção dada às alíneas a) e b) do nº 1 e revogado o nº 2.
As alterações introduzidas a este artigo pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, vem sem sombra de dúvida, estabelecer condições mais favoráveis para o exercício da denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio, para sua habitação ou de descendentes em primeiro grau, as quais se traduzem nos seguintes factores: - A verificação da qualidade de proprietário, comproprietário ou usufrutuário, como condição para o exercício da denúncia passa de 5 para 2 anos; - A circunstância de ter casa arrendada nas áreas do concelho de Lisboa ou Porto e seus limítrofes ou no respectivo concelho, quanto ao resto do País, deixou de ser um factor impeditivo para o exercício da denúncia; - O senhorio que seja titular de vários imóveis arrendados passa a poder escolher aquele cujo contrato pretende denunciar, deixando de estar condicionado pela antiguidade do arrendamento; - De acordo com o disposto no nº 5 do art. 1103º do CC, o prazo para após a efectivação da denúncia, o senhorio ou os seus descendentes, passarem a habitar o referido imóvel foi reduzido de 6 para 3 meses, tendo o período mínimo de utilização igualmente sido reduzido de 3 para 2 anos. 4. Art. 1103º do CC Este artigo rege o processo para o exercício da denúncia justificada, seja para habitação própria, seja para a realização de obras que obriguem à desocupação do locado, sendo de salientar as seguintes alterações introduzidas pela lei nº 31/2012, de 14 de Agosto: - A denúncia deixa de ser efectuada com recurso ao Tribunal, passando a operar por mera comunicação ao arrendatário, por carta registada com a/r (art. 9º nº 1 da lei nº 6/2006), devendo ser excelentemente fundamentada e juntar todos os documentos exigidos, pois caso contrário, a referida comunicação será considerada ineficaz, e quando chegar ao final dos 6 8seis) meses e o senhorio recorrer ao BNA (alínea d) do art. 15º - procedimento especial de despejo) o inquilino certamente, não perderá a oportunidade de deduzir a respectiva oposição;
- Quando a denúncia tiver como fundamento a realização de obra de remodelação ou restauro profundos e a operação urbanística estiver sujeita a controle prévio, a comunicação deve ser acompanhada de declaração do município comprovativa de que foi iniciado procedimento de controlo prévio e bem assim do termo de responsabilidade do técnico autor do projecto legalmente habilitado que declare que a operação urbanística obriga á desocupação do locado. Neste caso, a denúncia deve ser confirmada, sob pena de ineficácia, mediante comunicação acompanhada do comprovativo do deferimento, em caso de licenciamento, ou de que a sua pretensão não foi rejeitada no caso de comunicação prévia. Após a recepção da referida confirmação, o arrendatário dispõe do prazo de 15 (quinze) dias para proceder á desocupação do locado, salvo se ainda não se encontrar decorrido o prazo de 6 (seis) meses previsto no nº 1 deste artigo, caso em que a desocupação tem lugar até ao termo do último dos prazos. - Tratando-se de operação urbanística isenta de controlo prévio, a comunicação deverá ser acompanhada do descritivo da operação e, bem assim, das razões que obrigam á desocupação do locado; - Na denúncia para a realização de obras, o senhorio passou a ser obrigado e, em alternativa, a pagar uma indemnização correspondente a 1 (um) ano de renda, ou, a garantir o realojamento ao arrendatário em condições análogas às que este detinha, quer quanto ao local, quer quanto ao valor da renda e encargos. Caso no prazo de um mês contado da comunicação ao senhorio, não haja acordo entre as partes, este deverá pagar ao inquilino no momento da entrega do locado, o valor correspondente a um ano de renda. Excepção: Contratos de arrendamento celebrados antes da vigência do RAU (1990) e os contratos não habitacionais celebrados antes do DL nº 257/95, de 30 de Setembro, não podem ser denunciados injustificadamente pelo senhorio ( nº 2 do artigo 28º).
Relativamente a estes contratos nos casos de denúncia para demolição, caso o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos de idade ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, deve ser assegurado o realojamento em condições análogas, mantendo-se nos demais casos o regime supletivo do pagamento da indemnização correspondente. - Salvo motivo que não lhe seja imputável, caso o senhorio não destine o prédio a habitação no prazo de 3 (três) meses após a denúncia, ou não iniciar a obra no prazo de 6 meses sobre a entrega, fica obrigado a pagar ao inquilino uma indemnização correspondente a 10 anos de renda; - É reduzido de 5 para 2 anos o prazo de duração efectiva do contrato como condição para o exercício da denúncia.