DO CONCEITO DE USUCAPIÃO Conceito: Usucapião é modo de aquisição da propriedade (ou outro direito real), que se dá pela posse continuada, durante lapso temporal, atendidos os requisitos de lei. LOCALIZAÇÃO DOS DISPOSITIVOS LEGAIS APLICÁVEIS Art. 941 a 945 do Código de Processo Civil; Art. 1.238 do Código Civil. Art. 1.239 do Código Civil Art. 191 da Constituição Federal Art. 1.242 do Código Civil. Art. 1.240 do Código Civil - Art. 183 da Constituição Federal Art. 1.240-A do Código Civil Abandono de Lar Art. 10 Usucapião Coletivo Lei 10.257/2001 Estatuto da Cidade Da Usucapião Como forma de aquisição da propriedade está a Usucapião. A usucapião pode ser classificada em: a) Usucapião Extraordinária (artigo 1.238 do CCB): Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. b) Usucapião Ordinária (artigo 1.242 do CCB): Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada 1
posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Neste a lei exige boa-fé, bem como justo título (é aquele título que seria hábil a transferir o domínio, caso fosse firmado pelo verdadeiro proprietário). c) Usucapião Especial Rural e Urbana c.1) Rural (artigo 191 da Constituição Federal c/c artigo 1.239 do CCB): Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. c.2) Urbana (artigo 183 da Constituição Federal c/c artigo 1.240 do CCB): Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 1º - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. 2º - Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. 3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 1 o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. 2 o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. Jornada IV STJ 314: Para efeitos do CC 1240, não se deve computar para fins de limite de metragem máxima, a extensão compreendida pela fração ideal correspondente à área comum, 2
Posse sobre área superior aos limites legais. Jornada IV STJ 313: Quando a posse ocorre sobre área superior aos limites legais, não é possível a aquisição pela via da usucapião especial, ainda o pedido restrinja a dimensão do que se quer usucapir. d) USUCAPIÃO POR ABANDONO DE LAR Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011) 1 o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. e) USUCAPIÃO COLETIVO ESTATUTO DA CIDADE LEI 10.257/2001 Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. Requisitos Gerais 1) Posse; 2) Tempo; 3) Coisa Hábil. Passa-se a analisar: 1) Posse: USUCAPIÃO REQUISITOS GERAIS A posse ad usucapionem se caracteriza pela: Continuidade: A posse completa o lapso temporal para o usucapião, sem interrupções; Sucessio possessionis; Acessio possessionis Incontestada, Mansa e Pacífica: a posse que desenvolve durante todo o tempo necessário para que se dê o usucapião, sem contestação ou moléstia, por parte do verdadeiro dono ou interessado; Meio eficaz de contestar a posse ad usucapionem é a citação em ação reivindicatória, por exemplo. 3
Animus Domini: Quando o possuidor age como proprietário da coisa, possui bem como seu. Quem ocupa prédio por autorização expressa do dono, como simples detentor, não tem posse ad usucapionem. 2) Do Tempo: Tempo Requisito Fundamental A aquisição da propriedade se dará pelo transcurso do tempo. Usucapião extraordinário para imóveis: 15 anos;(1238 CC) Usucapião ordinário para imóveis 10 anos (1242 CC) Usucapião especial, seja agrário, seja urbano, 5 anos. (1239-1240 CC) Há redução dos prazos: Usucapião extraordinário Art. 1238, p único; Usucapião ordinário Art. 1242, p. único. O autor da ação deve provar a integralidade do lapso de tempo,sob pena de improcedência do pedido de usucapião. Da Contagem do Tempo - Cumulação Acessio possessionis: quando o titular da posse transfere, por ato intervivos, a posse a outrem até perfazer o lapso temporal; Sucessio possessionis: quando o titular da posse falece, e, a posse por sucessão causa mortis, se transfere aos seus herdeiros; 3) Coisa Hábil Objeto de usucapião é corpóreo; Não pode ser o bem objeto de usucapião coisa fora do comércio (ar, luz solar, ar atmosférico...) Os bens públicos, dec. 19.924/31, são insuscetíveis de usucapião, também chamado prescrição aquisitiva. 4
DAS ESPÉCIES DE USUCAPIÃO Do Usucapião Ordinário (art. 1242 CC): Ocorre em prazo menor, mas a posse do usucapiente deve ser qualificada pelo justo título e boa-fé. Prazo: O prazo é de 10 anos, contudo, admite-se redução para cinco anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. (1242, p. único) Justo Título: todo o ato formalmente adequado a transferir o domínio ou direito real, que deixa de produzir efeitos, em virtude de não ser o transmitente senhor da coisa ou direito, nas palavras de Humberto Theodoro Júnior. Boa-fé: O Possuidor crê que a coisa possuída realmente lhe pertence, em virtude de ter adquirido do real proprietário. Ignora o vício que impede a eficaz transmissão. O Autor prova o justo título, já que a boa-fé se presume. Do Usucapião Extraordinário (art. 1238 do CC) Não se exige justo título ou boa-fé; (pode possuir o imóvel com consciência de que a propriedade era de outrem) Requisitos Específicos: Posse contínua O ânimo de dono Prazo 15 anos (vide art. 1238, p. Único 10 anos) Do Usucapião Especial Agrário ou Pro Labore Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. Do Usucapião Especial Urbano Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 5
DO USUCAPIÃO POR ABANDONO DE LAR Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011) 1 o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. USUCAPIÃO COLETIVO ESTATUTO DA CIDADE LEI 10.257/2001 Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. 1 o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas. 2 o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis. 3 o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas. 4 o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio. 5 o As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes. Art. 11. Na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão sobrestadas quaisquer outras ações, petitórias ou possessórias, que venham a ser propostas relativamente ao imóvel usucapiendo. 6
Art. 12. São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana: I o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente; II os possuidores, em estado de composse; III como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados. 1 o Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do Ministério Público. 2 o O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita, inclusive perante o cartório de registro de imóveis. Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para registro no cartório de registro de imóveis. Art. 14. Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a ser observado é o sumário O ITER PROCESSUAL DO USUCAPIÃO Legitimidade Ativa: é do possuidor (art. 941); Legitimidade Passiva: Réus certos (pessoalmente) quem consta na matrícula e confinantes Réus incertos (edital) Competência: foro da situação do bem usucapiendo (art.95 do CPC) PETIÇÃO INICIAL DO USUCAPIÃO Fundamento do pedido: 1) explicitação da origem da posse, 2) de sua duração e 7
3) do tipo de usucapião que se deseja configurar; Presença do Ministério Público (944 do CPC) Juntada da MATRÍCULA, com INDIVIDUAÇÃO DO IMÓVEL, pois a petição inicial deve ser instruída com uma planta do imóvel; Haverá completa descrição do imóvel Nos termos do art. 943, requer a intimação por via postal, para que manifestem interesse na causa, os representantes da Fazenda Pública da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios. Objeto do pedido: Declaração do domínio do imóvel ou servidão predial; A sentença que reconhece a usucapião alegada em matéria de defesa não servirá de título registrável no álbum imobiliário. Exceções usucapião especial de imóvel urbano Lei 10.257/2001 Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para registro no cartório de imóveis. Exceções usucapião especial de imóvel rural Lei 6.969/1981 Art. 7º A usucapião especial poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para a transcrição no Registro de Imóveis. 8
QUESTÃO Você está em seu escritório e recebe um novo cliente, Sr. Pedro que desesperado lhe mostra um mandado de citação que recebera no dia anterior, acompanhado de petição inicial de uma ação de despejo, que tem como autora a Sra. Maria. Muito nervoso, insistentemente, diz que não tem para onde ir com seus familiares, pois não é proprietário de qualquer outro bem. Após acalmar o cliente, você examina a inicial. A autora alega ser proprietária do imóvel em debate e que teria originariamente contratado com um tal José Salim, de forma verbal, a locação do bem localizado em área urbana, com 110 m2, por tempo indeterminado. Fundamenta o pedido pela ausência de pagamento de locativo por mais de quinze anos, bem como ausência de autorização para que houvesse sublocação. Seu cliente lhe conta que adquiriu, há mais de 8 (oito) anos, a posse do imóvel em questão de um Sr. chamado Luís Vias, conforme comprova o original do contrato que lhe é apresentado naquele ato. Informa ainda que lá reside, desde então, com seus familiares de forma ininterrupta, sem qualquer oposição. Diante de tais fatos, antes mesmo da alegação de inexistência do contrato ou ainda da relação locativa, que outra(s) matéria(a) e de que forma você encaminharia a defesa de seu cliente? Indique a fundamentação de sua resposta. 9
QUESTÃO Em 02 de fevereiro de 1999, o casal João e Ana ingressou com ação reivindicatória, para haver a posse do sítio de doze hectares, situado em Gramado/RS, e a titularidade do bem através de certidão do Registro de Imóveis. Ao ser citado o posseiro José relatou ao seu advogado que residia na área com sua família desde abril de 1993, tendo adquirido a posse, por contrato verbal, do anterior posseiro, que lá ingressara e estivera por dezoito anos e que era considerado proprietário do imóvel por todos os vizinhos. Caso venha a ser julgada improcedente a demanda e reconhecido o direito do posseiro, que alegou em contestação o usucapião extraordinário como matéria de defesa, poderá a sentença, proferida em ação reivindicatória, servir de título de domínio para ser registrada no Registro de Imóveis? 10