Descubra as novidades da nova lei do arrendamento O Governo deve levar ao Conselho de Ministros de amanhã a nova lei do arrendamento que entrará em vigor em 2012. Os despejos vão ser mais fáceis, tal como a subida das rendas. Em cinco anos apenas 3 % das rendas foram actualizadas Reforma do Governo Sócrates teve fraca adesão. PS concorda com princípio da negociação proposto por Passos. Económico, por Inês David Bastos e Ana Petronilho 28-12-2011 Nos últimos cinco anos, desde que entrou em vigor o novo regime do arrendamento urbano, só pouco mais de três por cento das rendas mais antigas (anteriores a 1990) foram actualizadas. De acordo com os dados facultados ao Diário Económico pelo Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU), desde 2006 quando foi permitida a actualização deram entrada 13.988 processos para aumento das rendas (que estavam congeladas há duas décadas). Porém, destes, apenas 8.598 seguiram para avaliação fiscal do imóvel, condição essencial para que a renda fosse actualizada, o que corresponde a 3,5% de 255 mil imóveis que têm rendas congeladas. E a quebra nos pedidos de actualização foi mais notória nos últimos dois anos. Entre 2009 e 201 só foram pedidas 1.015 avaliações fiscais. 1
Estes números ficam bastante aquém da meta que tinha sido estipulada pelo então secretário de Estado da Administração Local, Eduardo Cabrita, que esperava obter em apenas um ano (até 2007) 20 mil actualizações. Em declarações ao Diário Económico, o ex-governante (mentor da última reforma do arrendamento) e actual deputado socialista reconhece que o facto de o pedido da actualização estar nas mãos dos proprietários levou a uma pouca adesão à reforma. É que estando obrigados a pedir às Finanças uma avaliação fiscal do imóvel e à então criada Comissão Arbitral Municipal (CAM) uma avaliação patrimonial, o proprietário arriscava ver aumentada a sua Contribuição Autárquica (que actualmente se chama IMI). Sobre a proposta que o actual Governo leva amanhã a Conselho de Ministros que actualiza as rendas antigas com base numa negociação entre proprietário e inquilino o pai do actual regime é claro: É jogar poker com um direito constitucional. Eduardo Cabrita acrescenta: Podemos ter aqui uma situação estranha, o que acontece se o proprietário não tiver dinheiro para pagar a indemnização por não aceitar a proposta do inquilino?. O deputado socialista escusou-se a adiantar mais comentários até conhecer a proposta do Executivo, mas defendeu que Passos Coelho só mudará o paradigma do arrendamento se tomar medidas em relação aos mais de 700 mil fogos que estão devolutos. 2
Já Ramos Preto, coordenador do PS para a área, reconhece ao Diário Económico que a negociação entre proprietário e inquilino para a actualização das rendas antigas (ver texto ao lado) é um bom princípio. Mas frisa que terão que ser criadas balizas e limites, bem como um fundo que permita apoiar os arrendatários que por carências económicas não possam ter a renda aumentada. O deputado socialista prefere esperar pela proposta para fazer mais comentários, mas desde já diz que se oporá a qualquer regime em que não exista uma compensação ao inquilino caso o proprietário não aceite a proposta. Esta é, aliás, a grande crítica da Associação Lisbonense de Proprietários, que ataca a intenção do Governo de obrigar os proprietários a indemnizarem os inquilinos se falhar o acordo. Para Menezes Leitão, da ALP, o contrato cessava simplesmente em caso de desacordo. O PS opor-se-á a isto, garantiu Ramos Preto, para quem o Governo tem que definir muito bem na proposta qual é o valor ajustado ao mercado que servirá de base à proposta do inquilino. Quem designa os limites à negociação? Será administrativamente?, questiona Ramos Preto, para quem a proposta do Executivo não pode ser uma lei de despejos. Saiba o que muda em 2012 Governo põe actualização nas mãos de proprietários e inquilinos e acelera despejos. AGORA Pedido de actualização 3
A reforma do regime de arrendamento urbano, aprovada em 2006 pela mão o socialista Eduardo Cabrita, previa a actualização das rendas a pedido do proprietário. Este terá que fazer um pedido de actualização do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) ao Ministério das Finanças e um pedido de avaliação patrimonial à Comissão Arbitrai Municipal (CAM). Esta organiza o sorteio dos técnicos e a vistoria para a determinação do nível de conservação da casa. Relação entre proprietário e inquilino Depois de ter obtido da CAM um coeficiente de conservação razoável, bom ou muito bom do imóvel, cabe ao proprietário comunicar aos arrendatário a sua intenção de actualizar a renda. Essa comunicação tem que ser feita por carta registada com aviso de recepção, com uma cópia do resultado da avaliação. O aumento da renda não pode ultrapassar um limite fixado administrativamente, que é de 4% face ao novo valor do imóvel. Regimes especiais O actual regime prevê casos em que não pode ser actualizada uma renda. Nomeadamente quando o imóvel estiver num mau ou péssimo estado de conservação, a menos que antes realize obras de melhoria. Também existem períodos de transição de actualização consoante a idade e os rendimentos dos inquilinos, mas a taxa de 4% aplica-se a todos, mesmo a idosos, doentes e jovens. 4
Despejo no tribunal Se o inquilino não pagar a renda durante três meses, o arrendatário é notificado para em 10 dias proceder ao pagamento das rendas em atraso, acrescido de juros. Se o inquilino nada fizer, o senhorio pode requerer uma certidão dos autos para efeitos de despejo. Estas acções correm nos tribunais sob a forma de um processo executivo. A sua demora tem sido alvo de críticas e apontada como razão da pouca dinamização do mercado do arrendamento. No caso de obras no imóvel Actualmente, se forem realizadas obras que obriguem á desocupação da casa, o inquilino tem de aceitar sair para permitir que o proprietário as realize. Mas a lei obriga a que os proprietários realojem os inquilinos em condições iguais às anteriores. No caso das casas vagas e devolutas, que subiram mais de 30% em 10 anos, o actual regime prevê uma penalização em sede de IMI. Os proprietários de Lisboa e Porto terão que pagar o dobro deste imposto. PROPOSTA DO GOVERNO Negociação da actualização A proposta apresentada pela ministra Assunção Cristas ao Conselho de Ministros passa por uma mudança de paradigma. Além de avançar com o fim dos contratos vitalícios, propõe-se que a actualização das rendas antigas (congeladas durante anos) passe por uma negociação entre 5
proprietários e inquilinos, tal como acontece nos contratos recentes, de acordo com uma proposta do arrendatário que se aproxime dos valores de mercado. Tentativa de acordo Com a nova proposta do Governo PSD/CDS, cabe ao inquilino com uma renda antiga avançar com uma proposta de nova renda ao proprietário num valor que considere ajustado ao mercado. O proprietário decidirá se aceita ou não a proposta do arrendatário. Mas se recusar, o novo regime imporá que pague uma indemnização ao inquilino equivalente a cinco anos (60 rendas) do valor pedido por este. O arrendatário é, então, despejado. Regimes especiais No caso em que o inquilino prove ter carências económicas, a actualização da renda antiga tem um período de transição de cinco anos. No caso dos idosos com idade superior a 65anos (correspondem a 60% das rendas antigas) e de pessoas com grau de incapacidade superior a 60%, pode existir actualização da renda, mas o arrendatário nunca poderá ser expulso do imóvel caso não entre em acordo com o proprietário. Despejos podem sair dos tribunais Cumprindo com o programa do Governo e com o memorando da troika, a proposta torna mais célere o despejo de um inquilino com rendas em 6
atraso, optando pela via extra-judicial (três meses no máximo). Mas abre duas excepções, que podem levar que muitas acções se mantenham nos tribunais: é obrigatória a intervenção do juiz quando o inquilino se oponha à via extra-judicial e quando é preciso forçar a entrada no imóvel. Obras podem levar a fim de contrato A proposta que o Governo PSD/CDS aprovará amanhã prevê que em caso de obras profundas ou demolição do imóvel, que obriguem à desocupação, o contrato cessa com indemnização e não obrigatoriedade de alojamento como hoje acontece. Excepto se estiverem em causa idosos com idade superior a 65 anos ou pessoas com incapacidade superior a 60%. Nos prédios vagas a aposta deverá também passar pelo aumento do IMI. 7