Processo nº: 0008481-39.2010.8.19.0052 Suscitante: Cartório do Serviço Notarial e Registral do 2º Ofício de Araruama Interessado: Marcio Cesar Pinto Monteiro, representado por Carlos Alberto Nunes da Silva Relatora: Desembargadora NILZA BITAR Reexame Necessário. Dúvida Registral. Requerimento de cancelamento de hipoteca averbada na matrícula de imóvel, mediante apresentação de recibo de quitação da dívida fornecida pela credora hipotecária COFLUHAB COMPANHIA FLUMINENSE DE HABITAÇÃO. Exigência de que seja concomitantemente, cancelada a averbação de caução, referente à negócio jurídico celebrado entre a credora hipotecária e o BANCO NACIONAL DE HABITAÇÃO BNH, que foi sucedido pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL CEF, sucessora do BANCO NACIONAL DE HABITAÇÃO - BNH, ao qual o crédito hipotecário foi caucionado, para que se proceda ao cancelamento da hipoteca. Entende o ilustre oficial que se faz necessária a anuência da cessionária CEF para o cancelamento da hipoteca e da respectiva caução. Sentença julgou a dúvida parcialmente procedente. Encaminhamento dos autos a este e. Conselho da Magistratura, por imposição do artigo 89, 2º do CODJERJ. Parecer da Procuradoria Geral de Justiça pela reforma do julgado, considerando que anuência da instituição financeira decorre de imposição legal. Não acolhimento. Dispositivo legal indicado pela douta Procuradoria não se aplica à situação tratada nos autos. O mutuário que comprovadamente quitou a
dívida não pode ter seus direitos cerceados em função de uma dívida de sua ex-credora (COFLUHAB) com um terceiro (CEF). Inteligência da súmula 308 do STJ. Existência de Precedente deste Conselho da Magistratura. Recibo de quitação devidamente acompanhado de documentação que comprova os poderes de quem assina. Sentença que se reforma, para julgar a dúvida improcedente. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Processo n 0008481-39.2010.8.19.0052, em que é interessado Marcio Cesar Pinto Monteiro, representado por Carlos Alberto Nunes da Silva, e suscitante Cartório do Serviço Notarial e Registral do 2º Ofício de Araruama ACORDAM os Desembargadores integrantes do CONSELHO DA MAGISTRATURA, por unanimidade de votos, em reexame necessário, REFORMAR A SENTENÇA, para julgar improcedente Dúvida, nos termos do voto da Relatora. RELATÓRIO Trata-se de Dúvida suscitada pelo Oficial do Serviço Notarial e Registral do 2º Ofício de Araruama, a partir do requerimento de averbação de baixa de hipoteca incidente sobre o imóvel objeto da matrícula 28.568 (fls.02/08, acompanhado dos documentos de fls.09/24). O Oficial esclarece que adiou o ato pretendido, suscitando a presente dúvida em razão do não atendimento da seguinte exigência: Necessário concomitantemente a averbação pretendida, proceder a averbação do cancelamento da caução, constante do Av. 03. (Lei nº 6.015/1973, art. 176 1, II, 5, art. 195, art. 222, art. 236, art. 237; Consolidação Normativa da Corregedoria Geral do Estado do Rio de Janeiro, art. 408, VI).
Segue esclarecendo que a COFLUHAB realizou empréstimos a mutuários para aquisição de imóvel e, como garantia da dívida, o mutuário dá em hipoteca o imóvel objeto do contrato. Segue esclarecendo que a COFLUHAB, face ao crédito hipotecário, cauciona o referido crédito em favor do Banco Nacional de Habitação BNH, sucedido pela Caixa Econômica Federal CEF. Conclui, então, o ilustre Oficial que face à cessão dos créditos hipotecários em caução, exige-se que seja apresentada anuência da cessionária dos créditos hipotecários para a efetivação do cancelamento do registro da hipoteca e da respectiva caução. Atendendo ao requerimento do Ministério Público (fl. 26-v), a serventia certificou que o suscitado não apresentou impugnação. O Ministério Público pugnou pela manifestação do departamento jurídico da CEF (fl. 27-v). Manifestação do interessado requerendo a juntada de documentos sobre o tema, relativo aos demais moradores do condomínio (fl. 35 acompanhada dos documentos de fls. 36/49). Nova manifestação do interessado, pugnando pela improcedência da dúvida, diante da reiteração de ofício à CEF, sem manifestação da mesma (fl. 51). Petição requerendo prioridade no trâmite processual, tendo em vista a idade avançada do interessado (fl. 52) Certificada a ausência de manifestação a respeito do ofício reiterado às fl. 34. Sentença de fls. 55/56 julgou parcialmente procedente a dúvida, considerando que o documento de quitação não está acompanhado dos documentos que legitimem os mencionados diretores a assinarem pela COFLUHAB, podendo tal exigência ser suprida com documentos registrados na Junta Comercial.
Os autos vieram a este E. Conselho da Magistratura, em razão do duplo grau obrigatório de jurisdição, nos termos do disposto no artigo 89, 2º, do CODJERJ. Parecer da Douta Procuradoria de Justiça às fls. 88/102, opinando pela reforma do julgado, por entender que a necessidade de interveniência da instituição financeira decorre de determinação legal. É o relatório. Passo ao voto: O presente procedimento teve início a partir do requerimento de cancelamento de hipoteca onde consta como credora a COMPANHIA FLUMINENS DE HABITAÇAO COFLUHAB e, como Cessionária dos direitos creditórios, oferecidos em caução, o BANCO NACIONAL DE HABITACIONAL BNH, posteriormente incorporado à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL CEF. Assim, verifica-se que a COFLUHAB é credora do interessado, assim como a Caixa Econômica Federal é credora da CONFLUHAB, sendo certo que se trata de negócios jurídicos distintos, que estabelecem direitos e deveres entre as partes contratantes, não podendo atingir direito de terceiros. A questão trazida aos autos diz respeito ao cancelamento da averbação de hipoteca, tendo em vista que o interessado apresentou recibo de quitação de sua dívida contraída com a COFLUHAB, sua credora hipotecária. A respeito do assunto, o artigo 251 da Lei de Registros Públicos prescreve, in verbis: O cancelamento de hipoteca só pode ser feito: I à vista de autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor ou seu sucessor, em instrumento público ou particular;
II em razão de procedimento administrativo ou contencioso, no qual o credor tenha sido intimado (art. 698 do Código de Processo Civil); III na conformidade da legislação referente às cédulas hipotecárias. Ao contrário do que constou na sentença de piso, o recibo encontra-se acompanhado de documentação que comprova que aqueles que assinaram o recibo de quitação de financiamento (fls.12/12-v) são diretores da COFLUHAB, conforme Ata de Reunião do Conselho de Administração da referida Companhia, devidamente autenticada pelo Serviço Notarial e registrada junto à JUCERJA (fl.14). Não pode o mutuário que cumpriu com suas obrigações, quitando sua dívida, ser prejudicado em decorrência de dívida de sua ex-credora com um terceiro. Nesse sentido, confira-se o teor da súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, qual trata de situação semelhante a dos presentes autos: Súmula 308 - A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Isto porque o adquirente do imóvel somente pode se responsabilizar pelos encargos decorrentes de seu contrato, não podendo sofrer constrição patrimonial em função do inadimplemento de sua credora perante terceiro. Assim, não obstante o entendimento exposto pela douta Procuradoria de Justiça, em seu parecer de fls. 88/102, no sentido da necessidade de anuência da CEF, por força de determinação contida no parágrafo único do art. 1º, da Lei n. 8.004/1990, verifica-se que o referido dispositivo não deve ser aplicado na questão sob exame.
De acordo com o referido dispositivo, a transferência do imóvel hipotecado a entidade integrante do SFH somente se dá com a concomitante transferência do financiamento, motivo pelo qual se exige a intervenção da instituição financeira. Entretanto, no presente caso, o requerimento formulado ao Registro de Imóveis visa ao cancelamento da hipoteca, mediante comprovação de quitação da dívida da mutuaria junto à COFLUHAB. Por fim, destaque-se que este Egrégio Conselho da Magistratura já manifestou seu entendimento sobre a matéria idêntica a tratada nos presentes autos, conforme aresto abaixo transcrito: Reexame necessário. Serviço Registral. Consulta. Requerimento de cancelamento de hipoteca, mediante declaração de quitação da dívida, fornecida pela credora hipotecária COFLUHAB-COMPANHIA FLUMINENSE DE HABITAÇÃO. Indagação sobre a necessidade de anuência da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL-CEF, sucessora do BANCO NACIONAL DE HABITAÇÃO - BNH, ao qual o crédito hipotecário foi caucionado, para que se proceda ao cancelamento da hipoteca. Procedimento tratado como Dúvida, julgada improcedente, ao entendimento de que o mutuário que comprovadamente quitou a dívida não pode ter seus direitos cerceados em função de uma dívida de sua credora (COFLUHAB) com terceiro (CEF). Reexame da matéria em duplo grau obrigatório, por imposição do art. 89 2º do CODJERJ. Pequeno reparo a ser feito, por se tratar de procedimento de Consulta. Sentença reformada, para orientar o oficial a efetuar o cancelamento da hipoteca mediante comprovação de quitação da dívida. (Processo nº 0008481-39.2010.8.19.0052 Relator Des.
Nascimento Póvoas Julgado m 18/06/2013- acórdão unânime) Por todo o exposto, apreciando o feito em razão do reexame necessário, vota-se no sentido de reformar a sentença, para julgar a dúvida improcedente. Rio de Janeiro, 07 de maio de 2015. Desembargadora NILZA BITAR Relatora