BM SUA CASA APURAÇÃO DO VALOR DE COMPRA E VENDA 1 - Identificação: Proponente CÁSSIO DISCINI VASCONCELOS E OUTROS CPF 837.910.276-20 Proprietário Matrícula Utilização do FGTS CELINA DISCINI VASCONCELOS E OUTROS 3.864 SIM NÃO Endereço completo do imóvel Número Complemento RUA DOS MARINHEIROS 740 Bairro Cidade UF CEP JOSÉ MURILO MENDES - ESCARPAS DO LAGO CAPITÓLIO MG Valor do honorário do Laudo R$ 400,00 Valor do imovel liquidez fixado no laudo R$ 2.025.000,00 2 - Documentação Analisada (descrever eventuais pressupostos, ressalvando fatores limitadores): Os dados relativos ao imóvel foram retirados da matrícula No. 3.864, O dados relativos ao imóvel, também foram retirados do IPTU. Considerado o habite-se aprentado com área de construção de 493,14 3 - Caracterização da região: Utilização Infraestrutura Padrão da região Restritivos Serviços Públicos e Comunitários Residencial Água Pavimentação Alto Favela Metrô Escola Comercial Esgoto sanitário Esgoto Pluvial Médio Inundação Ônibus Lazer Industrial Energia Elétrica Gás Central Baixo Comércio Segurança Outros Telefone Iluminação pública Rede bancária Observações: 4 - Terreno: Topografia PLANA ACLIVE DECLIVE DESNÍVEL PRONUNCIADO REGULAR IRREGULAR Área Frente Fundos Lado direito Lado esquerdo Fração ideal 1.154,00 m² m m m m 100,00% 5 - Edificação: 5.1 - Unidade Avaliada: Tipo CASA APARTAMENTO SOBRADO OUTROS Padrão de acabamento Estado de conservação ALTO NORMAL BAIO ÓTIMO BOM REGULAR RUIM Fachada Esquadrias Nº de pavimentos Idade aparente Textura / Telhado Colonial Metalon / Ferro 1 15 anos Áreas N o de vagas de garagem Privativa: 493,14 m² Uso comum: m² Total: 493,14 m² 2 COBERTAS 10 DESCOBERTAS Sala DIVISÃO INTERNA Dormitório Suite Banheiro Cozinha Área de Serviço Qto. Empregada WC Empregada Lavabo Varanda Depósito Garagem QUANT. 5 2 6 2 1 1 *** 1 1 3 1 12 Formato 5.2 - Prédio/Condomínio ao qual pertence a unidade avaliada (não preencher para o caso de unidade isolada) N o de pav. tipo PISO PAREDE Textura / Revestimento Cerâmico Revestimento Cerâmico Revestimento Cerâmico Revestimento Cerâmico Reboco Unidades por andar Total de unidades N o de elevadores Descrição dos pavimentos Código - Contrato nº 37 930-000 FORRO Sanca Gesso / Sanca Gesso / Gesso Telhado Colonial Telhado Colonial Padrão de acabamento Estado de conservação ALTO MÉDIO ALTO MÉDIO MÉDIO BAIO BAIO ÓTIMO BOM REGULAR RUIM Infra estrutura do Imóvel Continuação Playground Quadra Poliesportiva Jardins Vigilância Eletrônica Lojas de Conveniências Salão de Festas Piscina Pista de Cooper Sistema de Telefomia Depósito individual Salão de Jogos Sauna TV a cabo Lavanderia Coletiva Sala de Ginástica Churrasqueira Antena parabólica Gerador 6 - Diagnóstico do mercado: (conf. ítem 7.7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001) O bairro José Murilo Mendes, está localizado nas margens da represa de Furnas, no município de Capitólio, MG, sua topografia é ondulada a densidade de edificações é alta, o padrão sócio-econômico é alto, possui boa localização com fácil acesso pelas ruas César Maia e Argemiro Rodrigues da Cunha. O tempo estimado médio de comercialização do imóvel para venda pelo valor de mercado é de 10 meses e para liquidação forçada é de 5 meses e o imóvel está adequado ao padrão construtivo da região e o fator de liquidação forçada será usado, predominam casas residenciais com padrão construtivo semelhante no entorno do imóvel avaliando. 7 - Manifestações sobre a garantia: Considerando as condições de localização,conservação e habitabilidade, e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia? SIM NÃO ( justifique em observações) 8 - Observações: Informações do acompanhante: Sr.(a) Thales Discini Vasconcelos; Tel: (37) 9135-5899. Data: 08/06/2013, às 8:00 Hs. Conforme consta na Matrícula No. 3.864, do CRI, Comarca de Piumhí, Estado de Minas Gerais, imóvel constituído pelo lote 06 quadra 02, com área de 1.154,00 m2. A casa é composta por: amplo jardins com projeto paisagístico, 05 vagas de garagem em linha, sendo 02 cobertas, mais 05 descobertas e em paralelo, varanda em " U ", sala de estar com lareira, lavabo, sala de jantar, sala de TV, 02 salas de conversar, 02 corredores, 06 suites, sendo a master com spa, copa conjugada com a cozinha, lavanderia quintal descoberto, com uma quadra cimentada e edícula onde está a área de lazer. A edícula é composta por: espaço gourmet, sala de jogos, bar, despensa, sala de estar, sala de som. Laudo realizado com base em vistoria e levantamento de dados de mercado pesquisados pelo eng Antenor de Melo Figueiredo Neto, crea n 140494271/D-MG. Considerado a área de habite-se de 493,14m2.
BM SUA CASA APURAÇÃO DO VALOR DE COMPRA E VENDA 9 - Método(s) e Procedimento(s) utilizado(s); (conf. Seção 8 da ABNT NBR 1461-1:2001) Método Comparativo de Dados de Mercado, conforme NBR 14653 10 - Especificação da Avaliação: Enquadramento do estudo no Grau de Fundamentação e de Precisão de acordo com o exigido na Norma NBR-14653-2 de Junho/2004 e justificativa do avaliador pelo Grau adotado. Grau de Precisão / Fundamentação: Grau I, conforme NBR 14653. 11 - Considerações sobre Risco Ambiental: Uso do imóvel: RESIDENCIAL Atividades desenvolvidas no imóvel Sim Não Não disponível Há uma indústria instalada no imóvel? Já existiu alguma indústria neste imóvel? Existe ou existiu alguma indústria vizinha ao imóvel? * O imóvel ou alguma propriedade vizinha é ou já foi usada por atividades que contenha fontes de contaminação? Aspectos relevantes: (*) tais como posto de combustível, oficina mecânica, galvanoplastia, gráfica, lavanderia/tinturaria, bota-fora, lixão, ferro-velho, recebimento e armazenamento de resíduos domésticos, industriais e de entulhos. Geração, deposição, e armazenamento de substâncias potencialmente poluidoras Sim Não Não disponível São ou foram gerados efluentes líquidos no imóvel? São ou eram descartados efluentes líquidos diretamente no solo? São ou eram descartados efluentes líquidos em sistemas de drenagem de águas pluviais ou em redes de esgoto? ** Existem atualmente ou existiram no imóvel tanques de armazenamento de combustíveis e/ou produtos químicos? Aspectos relevantes: (**) não incluindo efluentes sanitários e águas pluviais. Vestígios de contaminação Sim Não Não disponível Existem ou existiram no interior do imóvel manchas (solo,drenos,telhados,pisos,paredes,etc)? Ocorreu alguma explosão ou incêndio no imóvel? Existe ou existiu algum poço,nascente ou mina d'água para abastecimento na propriedade? O imóvel está situado em áreas suscetíveis a enchentes,furacões,terremotos que comprometem o imóvel ou nas proximidades? A água foi considerada contaminada por algum órgão ambiental ou de saúde? Aspectos relevantes: Ações governamentais no imóvel Sim Não Não disponível Existe qualquer pendência jurídica ou administrativa, ligada a um vazamento ou possibilidade de vazamento de substâncias tóxicas ou de produtos de petróleo, envolvendo os proprietários ou ocupantes do imóvel? Já foi realizada qualquer avaliação ambiental no imóvel que tenha indicado a presença de substâncias tóxicas ou derivados do petróleo? O imóvel está em áreas ambientais onde há existência de espécies ameaçadas ou em extinção? Existe na vizinhança do imóvel qualquer empreendimento listado no cadastro de áreas contaminadas da CETESB? Aspectos relevantes: CONCLUSÃO Suspeito de contaminação Isento de contaminação Informação não disponível Continuação 12 - Valor do Imóvel: Levando em consideração os dados expostos no presente laudo, indicamos como valor mais provável, para pagamento a vista, R$ 2.531.000,00 (Dois milhões, quinhentos e trinta e um mil reais). Sendo R$ 500.000,00 para o lote de Terreno e R$ 2.031.000,00 para a Construção. Para valor de liquidação indicamos o valor de R$ 2.025.000,00 (Dois MIlhões, e vinte e cinco mil reais) 13 - Dados da empresa/avaliador: Nome da empresa Nome do profissional CREA Nº FBTEC - Engenharia Eduardo de Barcellos Fischer 1978103402/D-RJ ART nº: Local e data da avaliação Capitolio, 10 de junho de 2013 Assinatura
BM SUA CASA APURAÇÃO DO VALOR DE COMPRA E VENDA 14 - Amostra Critério utilizado: Área privativa Área total 1 2 3 4 5 Endereço: cep Bairro: Cidade: UF Rua dos Veleiros Escarpas do Lago Capitólio MG Sala de estar para 04 ambientes, sala de jantar, lavabo, sala de Tv., conjugada com a sala de Fonte de informação: Telefone: somr, 05 suites, copa conjugada com a cozinha, despensa, lavanderia, dce, área de lazer com piscina, sauna, espaço gourmet, spa, espaço fitness e salão de jogos, quadra de futebol HBS Realty Neg. Imobil. - Código: 28 0** 31 8852-9823 soçaite. Idade Conservação Acabamento Valor de venda: R$ Preço por m2 Frente Área (m2) Área edificação 4.500.000,00 5.625,00 Endereço: cep Bairro: Cidade: UF Rua Leme Sala de estar para 02 ambientes, sala de jantar, lavabo, sala de Tv., 05 suites, sendo a master com closeth, varanda e banheira de hidromassagem,.copa conjugada com a cozinha, despensa, lavanderia, área de lazer com piscina, sauna, espaço gourmet e churrasqueira. Fonte de informação: Telefone: Idade Conservação Acabamento Valor de venda: R$ Preço por m2 Frente Área (m2) Área edificação 1.800.000,00 3.854,39 N. S. de Lourdes Capitólio Endereço: cep Bairro: Cidade: UF Telefone: Idade Conservação Acabamento Valor de venda: R$ Preço por m2 Frente Área (m2) Área edificação Endereço: cep Bairro: Cidade: UF 10 anos Rua das Galeras São Pedro Sala de estar para 03 ambientes, sala de jantar, lavabo, sala de Tv., conjugada com a sala de Fonte de informação: home theater, 04 suites, copa conjugada com a cozinha, despensa, lavanderia, dce, área de lazer com piscina, sauna, espaço gourmet, quadra. Destaque Imóveis - Sr. Carlos 1.260.000,00 5.040,00 Rua Bússola Sala de estar para 03 ambientes, sala de jantar, 02 lavabos, sala de Tv., 04 suites, copa conjugada com a cozinha, despensa, lavanderia, dce, área de lazer com piscina adulto e infantil, sauna, espaço gourmet, quadra, sala de jogos e espaço fitness. 10 anos Fonte de informação: Telefone: Idade Conservação Acabamento Valor de venda: R$ Preço por Há Frente Área (m2) Área edificação 2.500.000,00 Endereço: cep Bairro: Cidade: UF Rua Âncora Recanto do Lago Sala de estar para 03 ambientes, sala de jantar, lavabo, sala de Tv., conjugada com a sala de Fonte de informação: home theater, 04 suites, copa conjugada com a cozinha, despensa, lavanderia, dce, área de lazer com piscina com cascata, sauna, espaço gourmet, quadra. Makro Corretora de Imóveis - Sr. Márcio Telefone: Idade Conservação Acabamento 10 anos Valor de venda: R$ Preço por m2 Frente Área (m2) Área edificação 2.200.000,00 5.952,38 4.000,00 10 anos Escarpas do Lago Imóveis Sr. Márcio Bosque Imperial 10 anos Bom Bom Bom Índice Imóveis - Sr. Marcos Bom Bom Capitólio Capitólio Capitólio Alto 800,00 0** 37 3326-5226 Alto 467,00 0** 16 3605-0000 Alto 250,00 0** 16 3913-0500 Alto 420,00 0** 31 3299-1414 Alto 550,00 MG MG MG MG 15 - Tabela de homogeneização Amostra Área Valor Dados Iniciais Ff Ft Fa F Id/Conser F P. Acab F. P. Arqt Homogen. (m 2 ) (R$) R$/m 2 (1) (2) (3) (4) (5) (6) R$/m 2 1 800,00 4.500.000,00 5.625,00 0,90 1,05 1,06 0,97 1,05 1,00 5.738,80 2 467,00 1.800.000,00 3.854,39 0,90 1,08 0,99 1,00 1,15 1,00 4.265,35 3 250,00 1.260.000,00 5.040,00 0,90 1,11 0,92 1,00 1,10 1,05 5.350,15 4 420,00 2.500.000,00 5.952,38 0,90 1,11 0,96 0,97 1,07 1,00 5.924,93 5 550,00 2.200.000,00 4.000,00 0,90 1,10 1,03 0,95 1,13 1,00 4.378,59 (1) - Fator Fonte (2) - Fator Transposição MÉDIA DA AMOSTRA 5.131,56 (3) - Fator de Área (4) - Fator Idade / Conservação Valor Mínino 4.618,40 Saneamento da Amostra (+/- 10%) (5) - Fator Padrão de Acabamento (6) - Fator Projeto Arquitetônico Valor Máximo 5.644,72 Elemento Válido? SIM SIM SIM SIM SIM 16 - Cálculo do Valor de Avaliação: Área do terreno 1154,00 m 2 Valor do m 2 433,28 Valor do terreno Área da edificação 493,14 m 2 Valor do m 2 4.118,51 Valor da edificação Valor do imóvel conforme mercado = R$ 2.531.000,00 Valor Final da Avaliação conforme liquidez: R$ 500.000,00 R$ 2.031.000,00 R$ 2.025.000,00
BM SUA CASA APURAÇÃO DO VALOR DE COMPRA E VENDA Continuação 17 - Croqui de Localização / Fotos : Detalhe da placa de identif. do logradouro. Vista parcial do logradouro. Vista da fachada da casa e vizinhança. Vista da fachada da casa. Logradouro Vista parcial do logradouro. Vista da fachada da casa e vizinhança. Vista da fachada da casa. Vista da fachada da casa. Vista da fachada da casa.
BM SUA CASA APURAÇÃO DO VALOR DE COMPRA E VENDA Vista da fachada da casa. Vista da fachada da casa. Vista parcial da garagem e fachada lateral. Vista parcial da frente da casa. Vista parcial varanda da frente e fachada. Vista da fachada da casa. Detalhe do Número da cas no logradouro. Vista parcial da varanda e fachada. Vista parcial da frente da casa. Vista da varanda lateral esquerda.
BM SUA CASA APURAÇÃO DO VALOR DE COMPRA E VENDA Vista parcial da sala de estar. Vista parcial da sala de estar e da lareira. Vista parcial da sala de jantar. Vista parcial da sala de estar e da lareira. Vista parcial da sala de TV. Vista parcial da sala de jantar. Vista parcial da sala da varanda interna 1. Vista parcial da sala de TV. Vista parcial da sala da varanda interna 1. Vista parcial da sala da varanda interna 1.
BM SUA CASA APURAÇÃO DO VALOR DE COMPRA E VENDA Vista parcial do corredor 1. Vista parcial do corredor 1. Vista parcial do banheiro da suite master. Vista parcial da suite master. Vista parcial da suite master. Vista parcial do banheiro da suite master. Vista parcial da suite 1. Vista parcial da suite 1. Vista parcial do banheiro da suite 1. Vista parcial do banheiro da suite 1.
BM SUA CASA APURAÇÃO DO VALOR DE COMPRA E VENDA Vista parcial da suite 2. Vista parcial da suite 2. Vista parcial do banheiro da suite 2. Vista parcial do banheiro da suite 2. Vista parcial da sala de jantar. Vista parcial do lavabo. Vista parcial da sala da varanda interna 2. Vista parcial da sala da varanda interna 2. Vista parcial da varandas internas. Vista parcial da sala da varanda interna 2.
BM SUA CASA APURAÇÃO DO VALOR DE COMPRA E VENDA Vista parcial do corredor 2. Vista parcial do corredor 2. Vista parcial da suite 4. Vista parcial da suite 4. Vista parcial da suite 5. Vista parcial do banheiro da suite 4. Vista parcial do banheiro da suite 5. Vista parcial da suite 5. Vista parcial da suite 6. Vista parcial da suite 6.
BM SUA CASA APURAÇÃO DO VALOR DE COMPRA E VENDA Vista paracial da cozinha. Vista paracial da cozinha. Vista parcial da lavanderia. Vista parcial da sala da varanda interna 2. Vista parcial da sala da varanda interna 1. Vista parcial do banheiro da suite 6. Vista paracial da cozinha. Vista paracial da despensa da cozinha. Vista do acesso a área de lazer. Vista do acesso a área de lazer.
BM SUA CASA APURAÇÃO DO VALOR DE COMPRA E VENDA Vista do acesso a área de lazer. Vista do acesso a área de lazer. Vista do acesso a área de lazer. Vista do acesso a área de lazer. Vista dos jardins e frente da casa. Vista dos jardins e da edícula. Vista parcial da piscina e da edícual. Vista parcial da piscina. Vista parcial da piscina e da edícual. Vista parcial da piscina e da edícual.
BM SUA CASA APURAÇÃO DO VALOR DE COMPRA E VENDA Vista parcial da piscina e da edícual.
BM SUA CASA APURAÇÃO DO VALOR DE COMPRA E VENDA Vista parcial do banheiro social da edícuala. Vista parcial da piscina e da edícual. Vista parcial da piscina e da edícual. Vista parcial da churrasqueira da edícula. Vista do acesso a edícula e a quadra. Vista do acesso a edícula e a quadra. Vista dos jardins e frente da casa. Vista dos jardins e frente da casa.
BM SUA CASA APURAÇÃO DO VALOR DE COMPRA E VENDA Vista dos jardins e frente da casa. Vista parial da quadra.