Regime jurídico que regulamenta a compra e venda de fracções autónomas de edifícios em construção Actualmente em Macau, designa-se geralmente por compra e venda de fracções autónomas de edifícios em construção o acto de venda ou revenda de fracções autónomas de edifícios, em construção ou cuja construção está a ser preparada, sendo este acto uma forma frequente de transacção de imóveis. O regime jurídico de transacções de imóveis vigente em Macau foi criado principalmente para regulamentar a compra e venda de fracções autónomas já existentes, e em relação à compra e venda de fracções autónomas de edifícios em construção tem sido aplicado o regime jurídico do contrato-promessa consagrado no Código Civil. Embora se tenha procedido a uma regulamentação suplementar quanto à questão da aplicação da escritura de compra e venda e de hipoteca existente na compra e venda de fracções autónomas de edifícios em construção, não existe ainda uma regulamentação jurídica expressa quanto à autorização de venda antecipada de fracções autónomas de edifícios em construção, bem como, quanto ao conteúdo, à forma e ao registo do contrato de compra e venda de fracções autónomas de edifícios em construção. Em 2007, quando se efectuava a consulta pública sobre a reforma do regime jurídico dos registos e do notariado, o Governo da RAEM procedeu a uma auscultação sobre o aperfeiçoamento do regime jurídico de compra e venda de fracções autónomas de edifícios em construção quanto ao conteúdo relacionado com o regime jurídico dos registos e do notariado, tendo as sugestões contidas na auscultação obtido concordância por parte de vários sectores da sociedade. Com base nas opiniões e sugestões recolhidas nesta auscultação, o Grupo de Trabalho para a Promoção do Desenvolvimento Sustentável do Mercado Imobiliário procedeu a um estudo mais aprofundado sobre como aperfeiçoar o regime jurídico de compra e venda de fracções autónomas de edifícios em construção, pretendendo atingir o objectivo 1
de regulamentar o funcionamento do mercado, para aumentar a transparência das transacções e proteger os direitos e interesses legítimos das diferentes partes envolvidas na transacção, através das medidas a seguir indicadas: - Através da criação do regime de autorização de venda antecipada de fracções autónomas de edifícios em construção, pretende-se regular os requisitos para a venda de fracções autónomas de edifícios em construção, no sentido de reduzir o risco de não acabamento dos edifícios em construção e diminuir os prejuízos para o comprador das fracções autónomas de edifícios em construção por alteração do projecto da construção; - Através da criação do regime notarial do contrato de compra e venda de fracções autónomas de edifícios em construção, é atribuída ao contrato uma forma legal rigorosa, para que as transacções de fracções autónomas de edifícios em construção sejam mais regulamentadas e acessíveis ao público, e diminuir as situações irregulares de pré-aquisição interna e de especulação na compra e venda destas, garantindo que possam ser cobrados impostos, nos termos da lei, quanto a todas as transacções; - Através da definição das cláusulas obrigatórias do contrato de compra e venda de fracções autónomas de edifícios em construção, são indicadas claramente as informações básicas, nomeadamente, as instalações comuns dos edifícios, a divisão e a área das fracções autónomas, a fim de evitar situações em que a fracção real não estar conforme ao andar modelo ; bem como clarificar os conteúdos importantes, designadamente, a forma de pagamento, a data da entrega da fracção autónoma, a responsabilidade por violação do contrato, entre outros; - Através da criação do regime de registo predial relativo às fracções autónomas de edifícios em construção, é colmatada a lacuna da venda múltipla de uma fracção autónoma a várias pessoas, tornando pública a situação de venda e revenda de fracções autónomas de edifícios em construção. 2
Devido ao facto de a compra e venda de fracções autónomas de edifícios em construção ter um âmbito muito abrangente, o aperfeiçoamento global deste regime carece ainda da harmonização com outros regimes jurídicos. As medidas acima referidas irão constituir o regime jurídico básico para a regulamentação da compra e venda de fracções autónomas de edifícios em construção, sendo aperfeiçoado ininterruptamente consoante a evolução da sociedade e do mercado. Por exemplo, em relação à fiscalização e controlo dos valores pagos pelas fracções autónomas de edifícios em construção, sugere-se que, na presente fase, se tome como referência a actuação das regiões vizinhas, cabendo aos serviços do Governo e associações do sector definir as respectivas instruções e às partes envolvidas seguí-las e aplicá-las. Futuramente, quando estiverem reunidas as condições necessárias, será criado um regime jurídico próprio para reforçar a respectiva regulamentação. Embora as medidas agora propostas possam reforçar as garantias do comprador de fracções autónomas de edifícios em construção, o objecto de compra e venda de fracções autónomas de edifícios em construção é, afinal, uma coisa futura, existindo assim muitos factores indetermináveis desde o momento da compra destas, ao início da habitação e à aquisição do direito de propriedade, pelo que, o comprador deve fazer uma avaliação tendo em conta a sua capacidade financeira, e a capacidade real e a reputação do promotor do empreendimento, tomando prudentemente a decisão da compra da fracção autónoma de edifícios em construção e conhecendo os riscos potenciais deste tipo de compra. 1. Regulamentar a data do início da venda de fracções autónomas de edifícios em construção : Actualmente em Macau, não se existe, como no Interior da China ou Hong Kong, um regime de autorização da venda antecipada de fracções autónomas de edifícios em construção, não havendo normas específicas que regulamentem a data do início da venda das fracções autónomas de edifícios em construção por parte dos promotores do empreendimento, o que impede os serviços do Governo em causa de 3
poderem efectuar a respectiva fiscalização e controlo. A fim de evitar situações extremas de venda de fracções autónomas de edifícios em construção cujo projecto de construção ainda não obteve autorização, reduzindo o risco de não acabamento dos edifícios em construção e diminuindo os prejuízos causados por alteração do projecto da construção das fracções autónomas de edifícios em construção vendidas, sugerimos o seguinte: A autorização da venda de fracções autónomas de edifícios em construção pode apenas ser requerida, junto da Direcção dos Serviços de Solos, Obras Públicas e Transportes, após a conclusão do registo provisório da propriedade horizontal na Conservatória do Registo Predial, e depois do promotor ter obtido a licença do projecto de construção da obra global concedida pela Direcção dos Serviços de Solos, Obras Públicas e Transportes e concluídas as obras das fundações (ou obras das fundações, da cave e da laje do piso térreo). Para garantir a aplicação concreta da norma acima referida, sugere-se sancionar os promotores dos empreendimentos que não cumpram esta norma, nomeadamente vendendo fracções autónomas de edifícios em construção antes de ter obtido a autorização, ou vendendo efectivamente a qualquer título, por exemplo, através da venda antecipada, sinal de manifestação de interesse negocial, pré-aquisição interna, entre outros: A venda das fracções autónomas de edifícios em construção pelo promotor do empreendimento antes de ter obtido autorização constitui infracção administrativa sancionada com multa e outras sanções acessórias. 2. Regulamentar a forma do contrato de compra e venda de fracções autónomas de edifícios em construção Actualmente em Macau, a compra e venda de fracções autónomas de edifícios em construção é efectuada, geralmente, através da assinatura do contrato-promessa pelo comprador e vendedor. Embora a maior parte dos contratos sejam assinados na 4
presença do advogado, estes contratos são ainda considerados um documento particular celebrado com o reconhecimento do advogado, não podendo assim ser considerados como documento de registo predial. Por esta razão, sugere-se que seja atribuída ao contrato de compra e venda de fracções autónomas de edifícios em construção uma forma legal ainda mais rigorosa, permitindo-se, em paralelo, que se possa proceder ao registo predial nos termos do Código do Registo Predial vigente, o que faz com que a compra e venda de fracções autónomas de edifícios em construção seja melhor regulamentada e mais acessível ao público, garantindo assim os direitos e interesses legais das duas partes da transacção: O contrato de venda de fracções autónomas de edifícios em construção por parte dos promotores do empreendimento só produz efeitos após o reconhecimento notarial das assinaturas; se o comprador da fracção autónoma de edifícios em construção revender a mesma, o respectivo contrato também só produz efeitos após o reconhecimento notarial das assinaturas. Para garantir a aplicação concreta da norma acima referida, evitando fraudes à lei através de documentos particulares, pré-aquisição interna, entre outros, bem como para assegurar os direitos e interesses legais das partes na transacção, e que nas transacções de fracções autónomas de edifícios em construção sejam cobrados impostos nos termos da lei, aumentando o custo da especulação na compra e venda destas fracções, sugerimos o seguinte: O contrato de venda de fracções autónomas de edifícios em construção por parte dos promotores do empreendimento ou o contrato de revenda de fracções autónomas de edifícios em construção dos compradores, não assinados de acordo com a forma legal, constitui infracção administrativa sancionada com multa; A assinatura do contrato de venda ou de revenda de fracções autónomas de edifícios em construção que não siga a forma legal, não obstante ser realizada na presença de advogados ou mediadores imobiliários, constitui infracção administrativa sancionada com multa, sem prejuízo de eventual responsabilidade disciplinar. 5
3. Regulamentar o conteúdo do contrato de compra e venda de fracções autónomas de edifícios em construção Actualmente, quando o comprador adquire a fracção autónoma de edifícios em construção, as informações sobre a fracção autónoma e as instalações do edifício que pretende comprar são adquiridas, principalmente, através de publicidade, de distribuição das brochuras de venda do edifício e da exibição do andar modelo. Todavia, uma vez que o conteúdo do contrato de compra e venda assinado é demasiado simples, faltando a descrição pormenorizada sobre as instalações do edifício ou até sobre a própria fracção autónoma, nas situações em que a fracção real não está conforme ao andar modelo aquando da entrega da fracção autónoma, é difícil efectivar a responsabilidade pela via judicial. Por isso, tendo por pressuposto o respeito do princípio da liberdade contratual, sugerimos que sejam definidos, através de diplomas legais, as cláusulas obrigatórias que devem ser incluídas no contrato de compra e venda de fracções autónomas de edifícios em construção, indicando expressamente as informações básicas, nomeadamente, as instalações comuns do edifício, a divisão e a área da fracção autónoma, com vista a evitar situações de a fracção real não estar conforme ao andar modelo, definindo claramente também os conteúdos importantes, designadamente, a forma de pagamento, a data da entrega da fracção autónoma e a responsabilidade por violação do contrato, entre outros: O contrato de venda de fracções autónomas de edifícios em construção por parte dos promotores do empreendimento e o contrato de revenda de fracções autónomas de edifícios em construção por parte dos compradores devem conter as cláusulas obrigatórias, sendo o contrato considerado inválido na falta de todas ou parte destas cláusulas. Para garantir a aplicação concreta da norma acima referida, bem como, para melhor defender os direitos e interesses legais dos compradores de fracções autónomas de edifícios em construção, sugerimos o seguinte: 6
O contrato de venda de fracções autónomas de edifícios em construção por parte dos promotores do empreendimento ou o contrato de revenda de fracções autónomas de edifícios em construção por parte dos compradores são sujeitos a apreciação e autorização prévias, a fim de assegurar que os mesmos contêm as cláusulas obrigatórias impostas por lei; o fornecimento de contrato que não tenha sido apreciado e autorizada para a assinatura dos compradores das fracções autónomas de edifícios em construção constitui infracção administrativa sancionada com multa. 4. Regulamentar o registo do contrato de compra e venda das fracções autónomas de edifícios em construção : Em Macau, o registo predial destina-se a dar publicidade à situação da transacção jurídica dos imóveis, e visa garantir a segurança das transacções. A compra e venda das fracções autónomas de edifícios em construção tem vindo a efectuar-se, na maioria das vezes, sem recurso ao registo, o que levou a que a transacção das fracções autónomas de edifícios em construção tenha ficado numa situação pouco transparente. Por este motivo, sugerimos que seja criado um regime de registo obrigatório para a compra e venda das fracções autónomas de edifícios em construção, com vista a fazer com que as transacções destas fracções autónomas sejam transparentes e acessíveis ao público, colmatando a lacuna jurídica da venda múltipla de uma fracção autónoma a várias pessoas, o que garante os direitos e interesses legítimos das pessoas que compraram as fracções autónomas de edifícios em construção e, simultaneamente, torna pública a situação de venda e revenda destas fracções, o que pode evitar o aparecimento de transacções irregulares que dão origem a um fenómeno de falsidade no mercado de compra e venda dos prédios: O registo predial de compra e venda das fracções autónomas de edifícios em construção é obrigatório; o Cartório Notarial ou o notário público, após ter reconhecido as assinaturas nos contratos de venda ou de revenda das fracções autónomas de edifícios em construção, enviam as cópias destes à Conservatória do Registo Predial, a fim de se efectuar o registo de compra da fracção autónoma de edifício em construção. 7
Devido ao facto de no processo de compra e venda das fracções autónomas de edifício em construção, poderem aparecer situações de não pagamento do valor da fracção autónoma ao abrigo das cláusulas contratuais por parte das pessoas que compraram as fracções autónomas de edifícios em construção por diversos motivos, não se podendo proibir, nos termos da lei, a venda da fracção autónoma em causa pelo promotor do empreendimento a outro comprador, sugerimos o seguinte: Quando um registo para a compra da fracção autónoma de edifício em construção não tenha sido cancelado, deve indicar-se expressamente esta situação no novo contrato de compra e venda desta fracção autónoma de edifícios em construção, e o novo requerimento do registo predial deve ser acompanhado de um documento comprovativo de que o facto foi notificado à pessoa que comprou anteriormente esta mesma fracção autónoma. 5. Normas transitórias do novo regime jurídico: Nos termos dos princípios gerais sobre a entrada em vigor da lei, após ter entrado em vigor o regime jurídico que regulamenta a compra e venda das fracções autónomas de edifícios em construção, os promotores dos empreendimentos apenas podem vender estas fracções autónomas depois de terem autorização. Em relação aos promotores dos empreendimentos que venderam uma parte das fracções autónomas de edifícios em construção antes da data da entrada em vigor da lei, sugerimos o seguinte: Os promotores dos empreendimentos que, antes da data da entrada em vigor da lei, venderam uma parte das fracções autónomas de edifício em construção para as quais não foi emitida licença de utilização do prédio, apenas podem continuar a vender as fracções autónomas que restam após terem adquirido a devida autorização. 8
Para aperfeiçoar o regime do registo predial para a compra e venda das fracções autónomas de edifícios em construção, deve-se sujeitar todas as fracções autónomas de edifícios em construção existentes no mercado ao registo predial após ter entrado em vigor o regime jurídico que regulamenta a compra e venda das fracções autónomas de edifícios em construção, para evitar o aparecimento das situações em que uma parte das fracções autónomas foi registada e a outra não. Tendo em conta a complexidade do requerimento de registo por parte dos compradores das fracções autónomas de edifícios em construção, sugerimos que a cópia do contrato da fracção autónoma de edifício em construção vendida seja entregue pelo promotor do empreendimento, dentro do prazo legalmente estipulado, à Conservatória do Registo Predial, cabendo a esta Conservatória efectuar registos gratuitos nos termos da sua competência: Os promotores dos empreendimentos que antes da data da entrada em vigor da lei venderam uma parte das fracções autónomas de edifícios em construção para as quais não foi emitida licença de utilização do prédio, têm de entregar a cópia do contrato da fracção autónoma de edifício em construção vendida à Conservatória do Registo Predial, para que esta efectue o respectivo registo para a compra e venda da fracção autónoma de edifício em construção. Uma vez que o pressuposto do registo de compra e venda das fracções autónomas de edifícios em construção é que o prédio em causa já tenha sido objecto de registo provisório da propriedade horizontal junto da Conservatória do Registo Predial, e tendo em conta que, actualmente, existe um número considerável de edifícios em construção cujas fracções autónomas vendidas ainda não foram objecto de registo provisório da propriedade horizontal, sugerimos o seguinte: Em relação aos edifícios, cujas fracções autónomas de edifícios em construção foram vendidas antes da data da entrada em vigor da lei, que possuam requisitos para efectuar registo provisório de propriedade horizontal, os mesmos terão de ser objecto do respectivo registo dentro de seis meses contados a partir da entrada em vigor da lei. 9
Relativamente aos indivíduos que compraram as fracções autónomas de edifícios em construção antes da data da entrada em vigor da lei, os contratos em causa mantêm-se válidos; se pretenderem revender a fracção autónoma de edifício em construção, as assinaturas do respectivo contrato de revenda têm de ser reconhecidas notarialmente e sujeitar-se ao registo, nos termos da nova lei, não necessitando, no entanto, de abranger as cláusulas obrigatórias previstas na lei: Mantêm-se válidos os contratos de venda das fracções autónomas de edifícios em construção celebrados antes da data da entrada em vigor da lei, e os respectivos contratos de revenda são apenas válidos desde que as suas assinaturas tenham sido reconhecidas notarialmente. 10
O texto encontra-se disponível nos seguintes locais: Direcção dos Serviços de Solos, Obras Públicas e Transportes: Estrada D. Maria II, n. os 32-36, Macau Direcção dos Serviços de Assuntos de Justiça: Rua do Campo, n.º 162, Edifício Administração Pública, 1.º - 3.º andares Centro de Informações ao Público: Rua do Campo, n. os 188-198, Vicky Plaza Centro de Serviços da RAEM: Rua Nova da Areia Preta, n.º 52 O texto encontra-se disponível, para consulta e download, nos seguintes sítios da internet: Direcção dos Serviços de Solos, Obras Públicas e Transportes: http://www.dssopt.gov.mo Direcção dos Serviços de Assuntos de Justiça: http://www.dsaj.gov.mo Portal Jurídico de Macau: http://www.macaolaw.gov.mo A apresentação de opiniões e sugestões pode ser feita através dos seguintes meios: Endereço electrónico: info@dsaj.gov.mo Telefone: 8987 2233 Fax: 2871 0445 Endereço postal: Direcção dos Serviços de Assuntos de Justiça -- Rua do Campo n.º 162, Edifício Administração Pública, 20.º andar, Macau 11