fls. 290 SENTENÇA Processo Digital nº: 1090925-26.2017.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Francine Vezino Miceli Requerido: Puebla Incorporadora Ltda Juiz(a) de Direito: Dr(a). Rodolfo César Milano Vistos. Trata-se de ação de rescisão contratual, com pedido de restituição de valores, proposta por FRANCINE VEZINO MICELI em face de PUEBLA INCORPORADORA LTDA, pela qual relata que firmou com a requerida 'Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma e Outras Avenças' no empreendimento "Condomínio Prime House Parque Bussocaba", unidade 148, torre C Laranjeira, pelo valor de R$285.000,00 (duzentos e oitenta e cinco mil reais), do qual quitou R$54.522,82 (cinquenta e quatro mil, quinhentos e vinte e dois reais e oitenta e dois centavos). Alega que, por razões alheias a sua vontade, não consegue mais arcar com os pagamentos devidos, não havendo mais interesse na manutenção da avença. Com isso, notificou a requerida, que permaneceu silente acerca da rescisão e da restituição dos valores. Requer a declaração de rescisão do contrato, com devolução de 90% da totalidade dos valores desembolsados. Juntou documentos às págs. 20/66. A decisão inicial de págs. 67/72 deferiu a tutela antecipada para determinar que a requerida se abstivesse de qualquer cobrança das parcelas do contrato e das despesas condominiais ou de IPTU, bem para que se abstivesse de promover a inscrição do nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa diária, limitada a trinta dias. A parte requerida ofertou contestação às págs. 77/93, pela qual sustenta que a rescisão contratual por culpa exclusiva da parte compradora é acompanhada de sanções contratuais e penalidades. Requer aplicação do princípio pacta sunt servanda, reconhecimento da legalidade e regularidade das cláusulas contratuais. Requer a procedência do pedido de rescisão contratual, 1090925-26.2017.8.26.0100 - lauda 1
fls. 291 autorizada a consolidação da posse e propriedade em favor da requerida. Em item sequencial, requer a improcedência do pedido de rescisão contratual, nos termos postulados pela parte autora, aplicando-se inteiramente o contrato celebrado entre as partes. Subsidiariamente, requer a retenção mínima de 30% do valor pago. Juntou documentos às págs. 94/262. Manifestação da parte requerida às págs. 265/270 informando depósito judicial nos autos de R$50.170,93 (cinquenta mil, cento e setenta reais e noventa e três centavos), de forma a obter a liberação do imóvel para venda e elidir a mora e cessar a fluência dos juros e correção monetária. Réplica às págs. 271/282, repisando in totum os termos da inicial. Facultada a especificação de provas e questionadas sobre o interesse em audiência de conciliação (págs. 282/284), as partes manifestaram-se às págs. 286 (autora) e 287/289 (requerida). É o relatório. Passo a decidir. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, dispensando a produção de provas, nos termos do disposto no art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Saliento, inicialmente, que a presente lide encontra-se afeta ao microssistema consumerista devido à clara existência de relação de consumo entre as partes. Conforme o exposto na inicial e nos documentos, ficou comprovada a hipossuficiência dos autores em tal relação de consumo, sendo cabível a inversão do ônus da prova, conforme art. 6, VIII do Código de Defesa do Consumidor. Ainda de forma inicial, por oportuno, aponto que a rescisão do contrato é pedido não resistido pela requerida, tanto é que, na contestação, não há oposição ao pedido. Aqui, cabe sublinhar que, além de restar pedido incontroverso nos autos, está abalizada a questão da legalidade da rescisão do contrato por parte da parte compradora. A controvérsia existe com relação ao percentual, calculado sobre o montante pago pelo comprador, que a requerida tem de reter, a fim de não amargar prejuízos administrativos com 1090925-26.2017.8.26.0100 - lauda 2
fls. 292 o desfazimento do negócio 1. Cumpre apontar que este Juízo tem conhecimento de que os contratos foram elaborados para vigerem em sua integralidade durante o tempo, o que, por outro lado, não impede que um dos contratantes, no caso os compradores, se utilizem do instituto jurídico da rescisão, o que, reunido com os demais fatos, demonstram a legalidade deste pedido. De outra banda, também é de conhecimento deste Juízo que o término precipitado do contrato, ou seja, antes de seu curso natural, gera prejuízos a incorporadora imobiliária, que terá que empreender esforços, tempo e dinheiro para alterações formais de documentos e para a nova venda do apartamento. Pois bem. As partes firmaram contrato de compromisso de compra e venda para aquisição de imóvel (págs. 30/34, 35/59) no empreendimento "Condomínio Prime House Parque Bussocaba", unidade 148, torre C Laranjeira, pelo valor de R$285.000,00 (duzentos e oitenta e cinco mil reais), do qual foi quitado pela parte compradora o valor de R$54.522,82 (cinquenta e quatro mil, quinhentos e vinte e dois reais e oitenta e dois centavos). De uma análise mais detida dos autos, bem como ao contrato, constato que assiste razão à parte autora. Isto porque, a retenção de patamar superior a 10% dos valores pagos se mostra excessiva e desarrazoada ao caso concreto, haja vista o eventual baixo inadimplemento por parte da parte autora, não demonstrado nos autos, bem como a ausência de comprovação, por parte da requerida, de gastos que tivessem o condão de justificar uma retenção em porcentagem superior, o que, por outro lado, torna de rigor a pretensão da compradora em restituição de 90% dos valores pagos, suficiente para eventual cobertura de prejuízos amargados com a rescisão contratual. Ademais, com a rescisão do negócio e a retomada do imóvel, a ré poderá divulgar o bem no mercado e vendê-lo a novos interessados, o que, alinhado com o entendimento firmado supra, impõe a lógica conclusão que a retenção de até 10% pago é suficiente e proporcional para 1 Súmula 1 - TJSP: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. 1090925-26.2017.8.26.0100 - lauda 3
fls. 293 abarcar danos suportados pelo fim do contrato. Ressalta-se, inclusive, que o E. Tribunal de Justiça de São Paulo e o Colendo Superior Tribunal de Justiça possuem julgados nesse sentido: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. Desistência do negócio operada a pedido do adquirente. Necessidade, na espécie, de devolução de parte dos valores solvidos pelo comprador. Restituição parcelada do montante. Impossibilidade, segundo o enunciado pela Súmula nº 02 deste Tribunal de Justiça. Retenção, ainda, do equivalente a 20% do percentual quitado para fazer frente às despesas resultantes do desfazimento contratual. Montante, na espécie, que se afigura excessivo. Redução da cláusula de retenção para o equivalente a 10% do saldo liquidado. Montante alinhado aos prejuízos sofridos pela vendedora. Precedentes. SENTENÇA EM PARTE REFORMADA. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP - APL: 40055348720138260554 SP, Relator: Donegá Morandini, Data de Julgamento: 20/10/2014, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/10/2014). RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. PEDIDO DO PROMITENTE COMPRADOR COM BASE NA INSUPORTABILIDADE DO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. CIRCUNSTÂNCIA QUE NÃO IMPEDE A DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS, SOB PENA DE OFENSA AO ART. 53 DO CDC. HIPÓTESE EM QUE NÃO HOUVE USO DO IMÓVEL. RETENÇÃO EM PERCENTUAL ÚNICO DE 10% DOS VALORES PAGOS PARA DESPESAS GERAIS COM O NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS QUE DEVE SER IMEDIATA E DE UMA SÓ VEZ, SOB PENA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA DO CONSUMIDOR. INTELIGÊNCIA DO ART. 51, IV, Io, III, DO CDC. ENTENDIMENTOS PACIFICADOS POR SÚMULAS DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA. CORREÇÃO MONETÁRIA A SER CONTADA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO E JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ARBITRADOS EM CONSONÂNCIA COM O XRj. 20, 3º DO CPC - SENTENÇA REFORJMADA - AÇÃO PROCEDENTE. RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - APL: 9164063792006826 SP 9164063-79.2006.8.26.0000, Relator: Neves Amorim, Data de Julgamento: 17/05/2011, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/05/2011). CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROPORCIONALIDADE. CC ART. 924. I- A jurisprudência deste Superior 1090925-26.2017.8.26.0100 - lauda 4
fls. 294 Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção do contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio, tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas como sendo o percentual adequado para esse fim. II - É tranquilo, também, o entendimento no sentido de que, se o contrato estipula quantia maior, cabe ao juiz, no uso do permissivo do art. 924 do Código Civil, fazer a necessária adequação. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ, Ag no REsp 244.625- SP, 3ª Turma, Rel. Min. Castro Filho, j. 09.10.01). Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.. Em razão destes fundamentos, cabível a pretensão da autora de retenção de 10% do valor total pago, sendo nula, nos termos dos artigos 39, inciso V, e 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula 3, subitem 'e' (págs. 43/44), considerada abusiva, colocando o consumidor em situação de desvantagem exorbitante, configurando enriquecimento sem causa da requerida, tendo-se que o imóvel será novamente posto em mercado. Confira-se precedente do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "Compromisso de compra e venda - Reparação de danos patrimoniais - Procedência (declarada a nulidade de cláusula contratual e do valor constante do distrato, determinada a devolução de 90% dos valores pagos pelo autor) - Admissibilidade - Compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre as partes - Posterior distrato Estipulação de devolução de 20% dos valores pagos - Penalidade imposta que se mostra abusiva - Cabível a retenção de 10% dos valores pagos a título de indenização pelo desfazimento do negócio e das despesas suportadas pela ré com a administração do empreendimento (e, bem assim, a restituição de 90% do montante pago pelo comprador, a ser feita em uma única parcela, tal qual determinado pela r. sentença) Precedentes - Sentença mantida - Recurso desprovido" (Apelação nº 1105501-29.2014.8.26.0100, 8ª Câmara de Direito Privado, Relator Desembargador Salles Rossi, j. 24.02.2016, v.u.). Nesta sequência, destaco que os valores, calculados com base no montante pago 1090925-26.2017.8.26.0100 - lauda 5
fls. 295 pela parte autora, deverão ser devolvidos em parcela única, em consonância com a Súmula nº 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo, nesses termos: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. Superada tal celeuma, faz-se necessário apontamento a respeito do termo inicial (dies ad quo) para a incidência de juros moratórios. Isto porque não há possibilidade de incidir juros moratórios antes da data em que a obrigação era devida, sendo que, no presente caso, deverá ser observada a regra constante no artigo 405 do Código Civil, que estabelece como termo inicial para a incidência de juros moratórios a citação inicial. Justifica-se, pois, como é sabido, que os juros moratórios só podem ter aplicação naqueles casos em que uma obrigação não foi cumprida na data estipulada para tanto, tendo como condão remunerar o credor de eventual prejuízo que possa advir deste atraso ou inadimplemento. No presente caso não vislumbro qualquer culpa da requerida pela quebra do contrato e, não havendo disposição específica que imponha outro entendimento, de rigor que os juros de mora sejam computados a partir da citação inicial, conforme determina a regra geral contida em nossos diploma civil e processual civil. Nesse sentido: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. Promessa de venda e compra de imóvel. Autores responsabilizados também pelo pagamento de comissão de corretagem e taxa de assessoria imobiliária. Saldo devedor que se mostrou além do convencionado, após o pagamento de valores e utilização do FGTS, motivando a propositura da demanda. Sentença de parcial procedência, que rescindiu a avença e determinou a devolução de 90% dos valores pagos, bem como da comissão de corretagem. Apela a corré Itaquiti, alegando ilegitimidade passiva para responder pela devolução da comissão de corretagem; descabimento da devolução de 90% dos valores pagos, devendo ser observada a cláusula 7.6 da avença; descabimento da determinação de devolução da intermediação imobiliária. Rescisão contratual. Ilegitimidade passiva. Alegação rechaçada. Celebração da avença que legitima a ré a estar no polo passivo, inclusive para responder pela comissão de corretagem. Consumidores que podem eleger contra quem demandar. Inteligência do art. 25, 1º, CDC. Comissão de corretagem. Consumidores que se dirigiram ao stand de venda do empreendimento. Empresas envolvidas que se beneficiaram da transação. 1090925-26.2017.8.26.0100 - lauda 6
fls. 296 Pertinência da devolução da comissão de corretagem, sob pena de enriquecimento sem causa. Devolução de valores. Reconhecimento da nulidade da cláusula 7.6 da avença, que permitiria a retenção de valor abusivo. Inteligência dos arts. 39, V, e 51, IV, CDC. Pertinência da retenção de 10% dos valores efetivamente recebidos, percentual apto a remunerar as despesas com a comercialização e o inadimplemento, inexistindo comprovação de gastos que superariam tal percentual. Necessidade de devolução de 90% do valor recebido, imediatamente e em parcela única, incidindo correção monetária desde os desembolsos e juros de mora a contar da citação. Inteligência da Súmula 2, TJSP e art. 405, CC. Recurso improvido. (TJ-SP - APL: 10032675120148260008 SP, Relator: James Siano, Data de Julgamento: 22/08/2015, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/08/2015). Por fim, cabe observação acerca da sucumbência. Embora a requerida, quando de sua defesa processual, não tenha apresentado resistência a rescisão do contrato, certo é que condicionou-a aos termos do contrato, sem atentar nas abusividades ali constantes. Ainda, houve a necessidade do ajuizamento da ação por parte da adquirente para que este pleito fosse concretizado, uma vez que a ré, extrajudicialmente, não realizou a rescisão da avença devido a divergência no tocante a esta negociação. Neste diapasão, percebe-se com exatidão a pretensão resistida em momento anterior à propositura da ação, o que, por seu turno, atesta a necessidade que tiveram os requerentes em ajuizar a presente demanda, circunstâncias essas que reunidas demonstram que a sucumbência, no que tange a este pedido, deve ser imputada integralmente a requerida. Em face do exposto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE a demanda, confirmando os efeitos da tutela antecipada, para o exato fim de: a) DECLARAR a rescisão do contrato firmado pelas partes; b) DECLARAR nula a cláusula 3, subitem 'e' do contrato celebrado entre as partes, nos termos expostos; c) CONDENAR a ré a pagar à autora a quantia de 90% do valor pago para compra de unidade imobiliária no empreendimento administrado pela requerida, em parcela única, com correção monetária (CC, artigos 404 e 407), calculada pelos índices previstos no programa de atualização financeira do Conselho Nacional de Justiça a que faz referência o artigo 509, 3º, do Código de Processo Civil ou outra tabela que lhe faça as vezes a época de cumprimento de sentença, a partir da data de cada desembolso, e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês (CC, artigo 406; CTN, artigo 161, 1º; e Enunciado 20 da I Jornada de Direito Civil promovida pelo Conselho da Justiça 1090925-26.2017.8.26.0100 - lauda 7
fls. 297 Federal), incidentes desde a citação (mora ex persona - CC, artigos 397, parágrafo único, e 405 do CC, e CPC, artigo 240, caput), com capitalização simples, ou seja incidem de forma linear apenas e tão-somente sobre o valor do principal atualizado (CPC, artigo 491, caput), observando-se também a data do depósito de valores nos autos pela requerida; d) CONDENAR a parte requerida, em razão da sucumbência, ao pagamento das despesas processuais e honorários que fixo em 10% sobre o valor da condenação, observado o disposto no artigo 85, parágrafo 16, do do Código de Processo Civil, e tendo em vista os parâmetros delineados nos incisos I a IV do parágrafo 2º do artigo 85 também do Código de Processo Civil. P. Intime-se. São Paulo, 20 de junho de 2018. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA 1090925-26.2017.8.26.0100 - lauda 8