fls. 175 SENTENÇA Processo nº: 1046468-69.2018.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Elaine Aparecida Cruz Ferreira Requerido: Sei Osasco Empreendimento Imobiliário Spe Ltda. (setin) Juiz(a) de Direito: Dr(a). ADRIANA CARDOSO DOS REIS Vistos. Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL c.c. RESTITUIÇÃO DE VALORES ajuizada por ELAINE APARECIDA CRUZ FERREIRA em face de SEI OSASCO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. Narra, em síntese, a autora que: 1) celebrou com a ré negocio jurídico que teve por objeto a aquisição unidade no imóvel comercial nº 407 - Torre 1 - Ed. Escritórios Condomínio Mondial Osasco ; 2) efetuou o pagamento do total de R$ 269.660,21 (duzentos e sessenta e nove mil seiscentos e sessenta reais e vinte e um centavos) a título de parcelas mensais ajustadas; e 3) por questões de ordem financeira a autora não tem mais interesse em pagar o restante das prestações ajustadas. A autora postula: 1) em sede de tutela de urgência, i) obrigação da ré de se abster de incluir seu nome nos cadastros do SCPC e SERASA, ii) a suspensão da cobrança das despesas de condomínio e IPTU incidentes sobre o imóvel e iii) a concessão de autorização para a devolução das chaves do imóvel; 2) como provimento jurisdicional final: (i) a declaração da rescisão contratual; (ii) a condenação da ré a devolver o valor equivalente a 90% do total das parcelas contratuais, em parcela única, com correção monetária desde a data de pagamento e juros de mora a partir da citação. fls.27/46 e emendada (fl. 49). A petição inicial foi instruída com os documentos de O pedido de tutela de urgência foi deferido (fls. 61/62), a fim de determinar à ré o cumprimento das seguintes obrigações: (i) não incluir o nome da autora nos cadastros dos órgãos de proteção ao crédito, em razão do não pagamento das parcelas decorrentes do contrato; (ii) pagar as cotas condominiais e o IPTU relativos ao imóvel, após a devolução das chaves. Também foi concedida autorização para a ré retirar as chaves do imóvel e liberação para comercialização a terceiro. 1046468-69.2018.8.26.0100 - lauda 1
fls. 176 Citada (fls.73), a ré ofereceu contestação (fls.74/97) na qual aduziu, preliminarmente, ausência de interesse processual, pois já houve a transmissão da propriedade, uma vez que se trata de alienação fiduciária. No mérito argumentou que não cabe a medida requerida pela autora porque o contrato está garantido como alienação fiduciária. A autora apresentou réplica (fls. 142/159). É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. Julgo antecipadamente a lide, com fulcro no inciso I do art. 355 do Código de Processo Civil, porque são desnecessárias outras provas para sua solução. Deixo de designar audiência de tentativa de conciliação, porque as partes não manifestaram interesse em relação à medida. Afasto a preliminar de falta de interesse processual, tendo em vista que o contrato de alienação fiduciária de bem imóvel não constitui impedimento para a rescisão contratual e recebimento das prestações pagas. Nesse sentido, posiciona-se a jurisprudência: "Agravo de instrumento Ação de rescisão de contrato de compra e venda com alienação fiduciária Decisão que concede a tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas restantes e impedir a negativação - Direito potestativo do adquirente que se reconhece mesmo diante de contrato com cláusula de alienação fiduciária Precedentes Decisão proferida à luz do artigo 300, do CPC, que disciplina a tutela de urgência - decisão mantida - negaram provimento ao recurso. (TJ-SP 20110003620188260000 SP 2011000-36.2018.8.26.0000, Relator: Alexandre Coelho, Data de Julgamento: 18/05/2018, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/05/2018) (Grifos nossos) passo a expor. No mérito, o pedido é procedente pelos motivos que Destarte, de início, é necessário estabelecer qual a devolução justa e proporcional das prestações pagas no caso dos autos, considerando suas peculiaridades. Nesse diapasão, pondero que a ré será beneficiada com a reintegração na posse do imóvel, e poderá transferi-lo e negociá-lo novamente. De fato, ela voltará a dispor do imóvel, o que lhe trará a possibilidade de novamente lucrar com sua negociação. 1046468-69.2018.8.26.0100 - lauda 2
fls. 177 Por conseguinte, razoável reconhecer o direito da autora à restituição de 80% das quantias que pagou à parte ré. Isso porque é admitida a fixação de multa como pena para o descumprimento da obrigação pelo consumidor, que não pode ser exagerada, abusiva nem ofensiva ao equilíbrio contratual e à boa-fé, e que por outro lado deve ser proporcional à posição e à participação do contratante. Também devem ser computados na multa em questão os gastos estimados com a administração e propaganda do negócio pela empresa ré, além do tempo de ocupação do imóvel pela parte autora. Desse modo, considerando todos os fatores acima mencionados, bem como todas as prestações pagas, fixo proporcionalmente a multa compensatória no montante de 20%, em consonância com o disposto no art. 413 do Código Civil, por entender que atende ao equilíbrio entre as obrigações e os direitos das partes, e cumpre o poder persuasivo de evitar o inadimplemento contratual. Ressalto que no valor da multa compensatória já foi computado o ônus oriundo do descumprimento do contrato. Conforme já ressaltado, a ré será beneficiada com a reintegração na posse do imóvel, porque poderá transferi-lo e negociá-lo novamente. De fato, ela voltará a dispor do imóvel, o que lhe trará a possibilidade de novamente lucrar com sua negociação. A devolução das quantias pagas deverá ser feita de uma só vez, consoante dispõe a Súmula nº 2 do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição". No sentido de que 80% do valor pago constitui montante adequado à restituição posiciona-se o Egrégio Tribunal de Justiça: "Apelação. Compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de quantias pagas. Admitido o pedido de rescisão contratual por impossibilidade superveniente dos compradores. Cláusula contratual que dispõe sobre o quantum a ser devolvido aos adquirentes que é abusiva. Percentual de retenção pela apelante arbitrado em sentença em 20% dos valores pagos que deve ser mantido, visto que acompanha o entendimento do STJ e deste Tribunal. Juros moratórios sobre o montante do preço a ser restituído que incidem apenas depois do trânsito em julgado da condenação. Sentença parcialmente modificada. Recurso parcialmente provido. (TJSP; 1046468-69.2018.8.26.0100 - lauda 3
fls. 178 Apelação 1024844-32.2016.8.26.0100; Relator (a): Elói Estevão Troly; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 40ª Vara Cível; Data do Julgamento: 12/01/2018; Data de Registro: 12/01/2018) (grifos nossos) A autora pagou o valor total de R$ 269.660,21 (duzentos e sessenta e nove mil, seiscentos e sessenta reais e vinte e um centavos). Referido valor não foi impugnado de forma específica na contestação, razão pela qual reputo-o correto. Nesse diapasão, a autora tem direito à restituição do montante de R$ 215.728,17 (duzentos e quinze mil, setecentos e vinte e oito reais e dezessete centavos). Referida regra se aplica ao contrato em análise, conforme entendimento jurisprudencial a seguir transcrito: 1026188-12.2015.8.26.0576 Classe/Assunto: Apelação / Promessa de Compra e Venda Relator(a): HERTHA HELENA DE OLIVEIRA Comarca: São José do Rio Preto Órgão julgador: 2ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 22/01/2019 Data de publicação: 22/01/2019 Data de registro: 22/01/2019 Ementa: APELAÇÃO - Compra e venda Rescisão Contratual - Lotes de Terreno com pacto adjeto de alienação fiduciária firmado com a própria vendedora- Sentença de improcedência Insurgência dos autores Rescisão contratual Possibilidade - Pacto de alienação fiduciária que, no caso, não importa óbice à pretensão.garantia instrumental que depende de registro imobiliário para sua constituição, além de prévia notificação para comprovação da mora, sendo este último requisito não verificado na hipótese - Culpa dos adquirentes pela rescisão - Cabimento da retenção de 20% dos valores pagos a título de indenização pelo desfazimento do negócio com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora desde a citação Devolução em parcela única nos termos da súmula 02 deste TJ/SP - Prescrição em relação à comissão de corretagem Ocorrência - Observância do prazo prescricional de três anos, na forma do artigo 206, 3º, IV, do Código Civil Entendimento consolidado pelo STJ no julgamento do REsp Repetitivo 1.551.956/SP (Tema 938) - Ajuizamento da ação quando já ultrapassado o prazo prescricional - Sucumbência recíproca Sentença parcialmente reformada - Recurso parcialmente provido. Revendo posicionamento anterior fixo os juros de mora, no montante de um por cento ao mês (CC, art. 406), a partir da data do trânsito em julgado da sentença, em consonância com o entendimento jurisprudencial do E. Tribunal de Justiça de São Paulo, porque foi a autora quem deu causa à rescisão do contrato. Nesse sentido: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Resilição pelos compradores diante da impossibilidade de pagamento Admissibilidade Restituição adequada de 80% dos valores pagos pelo preço, com retenção de 20%, a título de compensação pelas despesas com a venda do imóvel, considerando-se a porcentagem paga do preço Abusividade de cláusula de retenção 1046468-69.2018.8.26.0100 - lauda 4
fls. 179 contratualmente estabelecida com índices superiores aos limites estabelecidos pela jurisprudência do STJ - Correção monetária que nada acresce à dívida, devendo incidir de cada desembolso Diante da ausência de culpa da ré são devidos juros de mora do trânsito em julgado Sucumbência recíproca Recurso provido em parte. (TJSP; Apelação 1022702-58.2016.8.26.0002; Relator (a): Alcides Leopoldo e Silva Júnior; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 15/01/2018; Data de Registro: 15/01/2018) (Grifos nossos) Revendo posicionamento anterior, determino a incidência de correção monetária, pelo índice oficialmente adotado pela Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo,a partir da data do ajuizamento da ação, em consonância com o disposto no 2º do art. 1º da Lei 6.899, de 9 de abril de 1981. Diante do exposto, e do mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para o fim de: 1) declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes; 2) condenar a ré a devolver à autora a quantia de R$ 215.728,17 (duzentos e quinze mil, setecentos e vinte e oito reais e dezessete centavos), com incidência de juros de mora e correção monetária na forma determinada nesta sentença; e 3) tornar definitiva a tutela de urgência concedida. Tendo em vista que a autora sucumbiu de parte mínima do pedido, condeno a ré ao pagamento de custas e despesas processuais, de comprovado desembolso nos autos, bem como honorários advocatícios, que nos termos do art. 85, 2º, do CPC fixo em dez por cento sobre o valor da condenação, atualizado até a data do efetivo pagamento. Caso haja interposição de recurso de apelação, intimese a parte contrária para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias (artigo 1.010, 1º, do Código de Processo Civil). Mesmo sem elas, certificado o necessário, com as nossas homenagens, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (artigo 1.010, 3º, do Código de Processo Civil). P.R.I. São Paulo, 24 de janeiro de 2019. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA 1046468-69.2018.8.26.0100 - lauda 5