Laudo de avaliação de imóveis Identificação do Imóvel Proponente / Comprador MARCELO BARBOSA DANIEL Nº CPF / CNPJ 01075467799 Nome Empreendimento Costa del Sol - Edifício Marbella Valor Compra Venda R$ 1.650.000,00 Data Venda Nº Controle Interno 3937.23000.015-9 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 9 Matrícula: 234.383 Logradouro AV LUCIO COSTA Nº 3602 Andar BLOCO 02 Complemento AP 603 Bairro BARRA DA TIJUCA Cidade RIO DE JANEIRO UF RJ CEP 22630-010 Latitude -23.010378 Longitude -43.337301 Caracterização da Região Região Residencial Industrial Infraestrutura Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado Fossa Tipo Pavimentação: Asfalto Cisterna/Poço Artesiano Serviços Públicos e Comunitários Análise da Região do Bairro Centro Metrô Escola Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Segurança Ônibus Rede Bancária Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Coleta de Lazer Clínicas/Hospitais Lixo Tendência do Uso do Terreno Industrial Residencial Aeroporto Shopping Parque Limites do Bairro Vista Outro - Descrever Abaixo Limitado pela Praia da Barra da Tijuca e vizinho aos bairros do Recreio dos Bandeirantes e Jacarepaguá. Terreno Topografia Plana Desnível Pronunciado Aclive Declive Formato Regular Irregular Dimensões Restritivos: Favela Córregos/Rios Risco Ambiental Padrão da Região: Alto Médio-alto Baixo Médio Médio-baixo Fatores Valorizantes Vista - Mar Vista - Parque Metrô Vista Permanente Área (em ):7.305,00 Testada (Frente): m Lado Direito: m Fração Ideal:0,493300 % Fundos m Lado Esquerdo: m Tipo de Implantação Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante: Tipo do Acompanhante Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Condomínio / Imóvel Avaliado Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado N Andares Tipo: 27 Unidades Por Andar: 4 Nº Total de Unidades: 108 N de Elevadores: 4 Valor Condomínio: Por Mês Por Ano Descrição dos Andares 02 pavimentos subsolos, pavimento térreo e 27 pavimentos tipo, sendo o último duplex, com 04 apartamentos por andar. Uso do Condomínio: Residencial Padrão de Construção do Condomínio Alto Médio-alto Médio Médio-baixo Infraestrutura do Imóvel Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins Tipo Imóvel Avaliado Casa Apartamento Galpão Sobrado Loja Sala Outro - Descrever Abaixo Uso Imóvel: Residencial Indício Ocupação Imóvel Habitado Desabitado Idade Aparente Anos 10 Ano Construção 2000 Baixo Estado Conservação Imóvel Bom Regular Ruim Fechamento das Paredes: Alvenaria Em Construção Fachada Pele de Vidro / Granito Esquadrias Alumínio N Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios 4 Dimensões Área Privativa:152,00 Área Comum ():0,00 Área Total ():152,00 Área Averbada: Área não Averbada Nº Vagas Garagem Cobertas 2 Descobertas 0 Privativas 2 Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Padrão Acabamento Imóvel Alto Normal Baixo Mínimo Em Implantação Face Imóvel Sul Norte Leste Oeste Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto Varanda / Sacada 1 Sala de Estar / Visitas 1 Sala de Jantar / Copa 1 Dormitório 3 Suíte 1 Banheiro 1 Banheiro Suíte 1 Cozinha 1 Área de Serviço Coberta 1 Dormitório Empregada 1 Banheiro de Empregada 1 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: SEPT2016) Página 1 / 5
Manifestações sobre a garantia Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia? Sim Não A Barra da Tijuca é um dos bairros de maior expansão imobiliária da cidade do Rio de Janeiro. O mercado imobiliário no bairro apresenta bom potencial de compra e venda. QUESTÕES COMPLEMENTARES Sim Não Data da Vistoria: 14/07/2017 1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? Não consta na Certidão do Registro de Imóveis a área do imóvel avaliando. 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? 4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas? 6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? 7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? 9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares? 11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? 12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade? 14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação? Observações Finais Não foi realizada vistoria interna do imóvel.a área utilizada nos cálculos avaliatórios foi a constante no IPTU.A descrição interna do imóvel e do condomínio foram obtidas através de avaliação anterior fornecido pelo Banco realizado por outra Empresa e de laudos anteriores por nós realizados, em outras unidades do condomínio.o imóvel foi estimado em bom estado de conservação.a Av. Lucio Costa é a antiga Av. Sernambetiba. Amostras: Critério Utilizado: Área Privativa Área Total () Terreno 1 Logradouro Av. Lucio Costa Nº 3.602 Andar 12º Complemento bl. 02 apto. 1204 Proximidade do Imóvel 0 km Descrição Sala/4 quartos Fonte de Informações Itamar Telefone (21) 98181-3999 Status Ofertado Nº Vagas Garagem 2 Nº Dormitórios 4 Idade Aparente 10 Ano Construção 2000 Estado Conservação Imóvel Bom 3.100.000,00 Oferta 12/07/2017 Valor R$ 20.395,00 Padrão Médio-alto Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em ) 7.305,00 Área Privativa 152 Área Comum () Vida Útil (em anos) 100 () 152,00 2 Logradouro Av. Lucio Costa Nº 3.602 Andar 2º Complemento bl. 02 apto. 201 Proximidade do Imóvel 0 km Descrição Sala/4 quartos Fonte de Informações Itamar Telefone (21) 98181-3999 Status Ofertado Nº Vagas Garagem 2 Nº Dormitórios 4 Idade Aparente 10 Ano Construção 2000 Estado Conservação Imóvel Bom 2.600.000,00 Oferta 14/07/2017 Valor R$ 17.105,00 Padrão Médio-alto Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em ) 7.305,00 Área Privativa 152 Área Comum () Vida Útil (em anos) 100 () 152,00 3 Logradouro Av. Lucio Costa Nº 3.604 Andar 2º Complemento bl. 01 apto. 201 Proximidade do Imóvel km Status Ofertado Nº Vagas Garagem 3 Nº Dormitórios 4 Idade Aparente 10 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 2.800.000,00 Oferta 30/05/2017 Valor R$ 15.054,00 Padrão Alto Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em ) Área Privativa 186 Área Comum () Vida Útil (em anos) 100 () 186,00 4 Logradouro Av. Lucio Costa Nº 2.930 Andar 1º Complemento bl. 04 apto. 104 Proximidade do Imóvel km Bairro Barra da Tijuca Cidade Rio de Janeiro UF RJ CEP 22.630-172 Latitude 0 Longitude 0 Status Ofertado Nº Vagas Garagem 2 Nº Dormitórios 4 Idade Aparente 10 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 2.450.000,00 Oferta 11/07/2017 Valor R$ 14.848,00 Padrão Médio-alto Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em ) Área Privativa 165 Área Comum () Vida Útil (em anos) 100 () 165,00 5 Logradouro Av. Lucio Costa Nº 2.930 Andar 6º Complemento bl. 04 apto. 604 Proximidade do Imóvel km Bairro Barra da Tijuca Cidade Rio de Janeiro UF RJ CEP 22.630-172 Latitude 0 Longitude 0 Status Ofertado Nº Vagas Garagem 2 Nº Dormitórios 4 Idade Aparente 10 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 2.877.000,00 Oferta 05/07/2017 Valor R$ 17.436,00 Padrão Médio-alto Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em ) Área Privativa 165 Área Comum () Vida Útil (em anos) 100 () 165,00 Tabela de homogenização Grau de Fundamentação: II Grau de Precisão: III Metodologia: Comparativo Direto Tratamento por Fatores Método de Computação: Multiplicativo Amostra Área Valor Dados Iniciais Homogeneização (1) (2) (3) (4) (5) () (R$) (R$/) (R$/) Amostra 1 152,00 3.100.000,00 20.395,00 1 0.95 1 0.95 0.8 14.725,00 Amostra 2 152,00 2.600.000,00 17.105,00 1 1.1 1 0.95 0.8 14.300,00 Amostra 3 186,00 2.800.000,00 15.054,00 1 1.1 0.98 0.9 0.9 13.145,00 Amostra 4 165,00 2.450.000,00 14.848,00 1 1.1 1 0.95 0.9 13.965,00 Amostra 5 165,00 2.877.000,00 17.436,00 1 0.9 1 0.95 0.9 13.417,00 Fatores: (1) - Localização, (2) - Fator Idade e Estado Conservação, (3) - Fator Vaga / Terreno, (4) - Fator Padrão de Construção, (5) - Fonte MÉDIAS DAS AMOSTRAS 13.910,00 Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Minimo 9.737,00 Valor Máximo 18.083,00 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: SEPT2016) Página 2 / 5
Cálculo Valor Avaliação Área do Terreno (): 0,00 Valor : R$ 0,00 Valor Terreno: R$ 0,00 (): 152,00 Valor : R$ 13.910,00 Valor Edificação: R$ 2.114.320,00 Valor de Liquidez: R$ 1.480.000,00 Valor Imóvel: R$ 2.115.000,00 Avaliação para Garantia de Financiamento Valor Terreno R$ 0,00 Valor por extenso: zero real Valor Edificação R$ 2.115.000,00 Valor por extenso: dois milhões e cento e quinze mil reais Valor do(s) Anexo(s) Valor do(s) Anexo(s) Unidades Autônomas N da Matrícula Valor por extenso: Valor por extenso: Quantidade Unidades Autônomas 234.383 0 Indefinido Valor Imóvel R$ 2.115.000,00 Valor por extenso: dois milhões e cento e quinze mil reais Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo: Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 2.115.000,00 Tipo Unidade Autônoma Descrição Área () Valor Nome da Empresa Brasplan Rio Planejamento, Administração e Participação Ltda. Nome do Avaliador Antônio José Dias de Lemos CREA / CAU 45.259-D/RJ Local e Data Rio de Janeiro 18/07/2017 "Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo". LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel. Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: SEPT2016) Página 3 / 5
Fotos imóvel Documentação Fotográfica Representação Vista da Rua Descrição Representação Descrição Identificação do condomínio Fotos da Amostra 1 Fotos da Amostra 2 Fotos da Amostra 3 Fotos da Amostra 4 Fotos da Amostra 5 Representação Fachada Descrição Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: SEPT2016) Página 4 / 5
Imagem - Mapa Representação: Mapa Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: SEPT2016) Página 5 / 5