fls. 192 ACÓRDÃO Registro: 2017.0000561646 Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº 1004129-65.2016.8.26.0068, da Comarca de Santana de Parnaíba, em que é apelante ELBRUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados PAULO ROBERTO MAZUREGA e URSULA OLIVEIRA CALVO MAZUREGA. ACORDAM, em 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MAIA DA CUNHA (Presidente) e ENIO ZULIANI., 27 de julho de 2017 HAMID BDINE RELATOR Assinatura Eletrônica
fls. 193 TRIBUNAL DE JUSTIÇA.Voto n. 16.879 4ª Câmara de Direito Privado. Ap. n. 1004129-65.2016.8.26.0068. Comarca: Santana do Parnaíba. Apelante: ELBRUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Apelados: PAULO ROBERTO MAZUREGA e URSULA OLIVEIRA CALVO MAZUREGA. Juiz: Filipe Mascarenhas Tavares. APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. RESILIÇÃO. COMPROMISSÁRIO COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. Precedentes desta Câmara no sentido de autorizar a retenção no montante de até 20% quando se tratar de relação de consumo. Súmula n. 1 do TJSP. Vedação ao enriquecimento sem causa. Existência, entretanto, de cláusula penal compensatória. Aplicação do art. 413 do CC. Redução da multa excessiva. JUROS DE MORA. Termo inicial. Citação. Art. 397, parágrafo único, e 405 do CC. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS RECURSAIS. Resultado do julgamento que não implica majoração. Arbitramento em grau máximo pela sentença. Art. 85, 2º e 11, do CPC/15. Sentença mantida. Recurso improvido. A r. sentença de fs. 144/148, cujo relatório se adota, julgou procedente em parte os pedidos formulados na petição inicial, para declarar extinta a relação jurídica entre as partes e condenar a ré a restituir 90% da quantia paga pelos autores em parcela única, acrescida de juros de mora a contar da citação e correção monetária desde o desembolso, bem como condenou a ré ao pagamento das verbas de sucumbência, arbitrando honorários sucumbenciais em grau máximo. Inconformada, a ré apelou. Sustentou que o percentual de retenção deve ser majorado para 30% dos valores pagos pelos autores, pois necessários para o ressarcimento das despesas incorridas com a celebração do contrato e APELAÇÃO nº 1004129-65.2016.8.26.0068 2/6
fls. 194 desenvolvimento do empreendimento e para evitar desfalque financeiro em decorrência do cenário desfavorável do mercado imobiliário, evitando, com isso, que os demais compradores não sejam prejudicados. Pleiteou alteração do termo inicial de juros para depois do trânsito em julgado da sentença. Apelação tempestiva (fs. 149/150) e regularmente processada com preparo (fs. 170/171) e contrarrazões (fs. 174/189). É o relatório. O recurso não merece acolhimento. A apelante insurge-se contra o valor a que foi condenada a restituir aos apelados por conta do desfazimento do negócio. Nos termos da petição inicial, os apelados relatam que deixaram de pagar as parcelas vencidas a partir de novembro de 2015, fato comunicado à apelante em fevereiro de 2016 (fs. 4 e 36/41). Diante da inadimplência, houve a resolução do contrato decorrente do não pagamento das parcelas do preço do imóvel. A cláusula VII-3 estabelece que, inadimplido o contrato, os compromissários compradores farão jus ao APELAÇÃO nº 1004129-65.2016.8.26.0068 3/6
fls. 195 recebimento de 80% dos valores pagos, valor sobre o qual ainda serão descontadas (I) despesas com custos administrativos estimados em 10% do montante pago, (II) multa compensatória de 10% do valor do contrato e (III) outras despesas comprovadas pela promitente vendedora (fs. 26). No recurso, a apelante pretende a retenção de 30% dos valores pagos, que, ao que parece, é projeção da soma dos 80% de retenção e dos 10% previstos na mencionada cláusula. Não havendo qualquer esclarecimento a respeito da natureza de cada um dos percentuais, extrai-se da leitura de sua cláusula que ambos os percentuais têm por objeto a compensação pelo inadimplemento ainda que os 80% sejam calculados sobre os valores pagos e os 10% tenham sido previstos para serem calculados sobre o valor do contrato. Em se tratando de cláusula penal compensatória, é de rigor aplicar-se ao caso o art. 413 do CC, que impõe ao juiz a redução da multa que se revele excessiva. Este Tribunal consolidou entendimento de que a resilição do compromisso de compra e venda é possível, assim como a retenção pelo promitente vendedor de despesas operacionais e eventuais custos com a ocupação da coisa, nos termos da Súmula n. 1. Em casos semelhantes, envolvendo relação de consumo, é certo que esta C. Câmara tem limitado a retenção de APELAÇÃO nº 1004129-65.2016.8.26.0068 4/6
fls. 196 20% dos valores pagos, o que é suficiente para rejeitar a pretensão recursal de devolver aos apelados apenas 70% (Ap. n. 0047885-56.2012.8.26.0562, rel. Des. Natan Zelinschi de Arruda, j. 11.6.2015; Ap. n. 1018518-96.2014.8.26.0562, rel. Des. Milton Carvalho, j. 30.4.2015, Ap. n. 1001586-33.2014.8.26.0562, rel. Des. Ênio Zuliani, j. 12.3.2015, Ap. n. 0005354-20.2006.8.26.0091, rel. Des. Teixeira Leite, j. 27.11.2014 e Ap. n. 9000006-98.2012.8.26.0302, rel. Des. Carlos Henrique Miguel Trevisan, j. 21.8.2015). Como se sabe, a cláusula penal é pacto acessório pela qual as partes reforçam o cumprimento do contrato e, a um só tempo, prefixam perdas e danos decorrentes do inadimplemento total ou parcial das prestações ajustadas (Gustavo Tepedino, Temas de Direito Civil, Tomo II, Renovar, 2006, p. 50). Frise-se que o percentual deve incidir sobre o montante do valor pago pelos apelados, e não sobre o valor do contrato, como previsto na cláusula em discussão, em razão da manifesta abusividade do ajuste imposto pela apelante em contrato de adesão. Assim, fica mantida a autorização de retenção de 10% do montante pago pelos apelados, para devolução em parcela única (Súmula n. 2 do TJSP). Também sem razão a apelante no que se refere à modificação do termo inicial de juros moratórios. APELAÇÃO nº 1004129-65.2016.8.26.0068 5/6
fls. 197 Eles devem ser mantidos a partir da citação, e não a contar do trânsito em julgado como pleiteia a apelante. Como os apelados não pleitearam que a incidência dos juros retroagisse à data do recebimento da notificação extrajudicial, prevalece a regra do art. 405 do CC, considerando que a citação constituiu a apelante em mora (art. 397, parágrafo único, do CC). Por fim, o resultado do julgamento não implica a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais recursal, pois já arbitrados em grau máximo (fs. 148) de acordo com o disposto no art. 85, 2º e 11, do CPC/15. recurso. Assim, fica mantida a r. sentença. Diante do exposto, NEGA-SE provimento ao Hamid Bdine Relator APELAÇÃO nº 1004129-65.2016.8.26.0068 6/6