fls. 171 SENTENÇA Processo nº: 1099757-48.2017.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Margarete Dias Pulido Requerido: Esser Porto Alegre Empreendimentos Imobiliários Ltda. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Paula da Rocha e Silva Formoso Vistos. MARGARETE DIAS PULIDO ajuizou a presente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de parcelas pagas e indenização por danos materiais, com pedido de tutela antecipada, contra ESSER PORTO ALEGRE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. alegando ter celebrado com a ré compromisso de venda e compra tendo por objeto a unidade autônoma nº 909 do "Edifício Hyper Home & Design", com previsão de entrega para 30 de novembro de 2017. No entanto a obra está paralisada e sem previsão de retorno no andamento, motivo pelo qual decidiu por rescindir o contrato. Pugna, assim, pela devolução de 100% das parcelas pagas no importante de R$ 58.740,08 e R$ 31.095,21 a título de danos materiais referentes ao pagamento das taxa SATI e corretagem. A autora emendou à inicial (fls. 93/94) adequando os pedidos. Conforme decisão a fls. 41 os autores emendaram à inicial (fls. 44). A tutela de urgência foi deferida em parte, suspendendo a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas e devendo a ré se abster de apontar o nome da autora nos cadastros de proteção ao crédito (fls. 95/96). Devidamente citada (fls. 100) a ré ofertou contestação a fls. 101/114 arguindo, que o empreendimento ainda está no prazo de entrega, uma vez que o contrato prevê uma tolerância de mais cento e oitenta dias úteis pra conclusão da obra. Aduz que não se opõe à resilição contratual, somente devendo ser observada a cláusula 10.03.02 que prevê a devolução de somente 60% dos valores, bem como alega a validade da cobrança da comissão de corretagem. Subsidiariamente pugna pela incidência dos juros de mora somente à partir do trânsito em julgado. Requer, assim a improcedência do pedido. Sobreveio réplica (fls. 147/164). 1099757-48.2017.8.26.0100 - lauda 1
fls. 172 As partes requereram o julgamento antecipado da lide É o relatório. Fundamento e decido. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto desnecessária a produção de outras provas. Não se pode negar, inicialmente, que os autores, ex vi do art. 2º, caput, da Lei nº 8.078/90, são entendidos como consumidores, porquanto destinatários finais do bem imóvel objeto do compromisso de compra e venda. De outro lado, as rés constituem-se como fornecedoras, em consonância com o art. 3º, caput do mesmo diploma legal, uma vez que se organizam empresarialmente para o fornecimento de bens no mercado de consumo. O pedido é parcialmente procedente. Culpa pela Rescisão Contratual Afirma a autora que a requerida deu azo à rescisão do contrato, em razão da paralisação das obras. O prazo de conclusão da obra estava previsto para 30 de novembro de 2017, com possibilidade de prorrogação de mais 180 dias. Aduz, no entanto, que a obra estava paralisada há um ano, sem previsão de retorno, pois pendente negociação com banco. Ainda não tenha efetivamente expirado o prazo para a conclusão da obra e o prazo de tolerância contratualmente fixado, a culpa reside na inexplicável paralisação das obras, documentalmente comprovada, em razão da necessidade de renegociação com a instituição bancária que fornece o capital necessário para a conclusão da obra. Não é razoável a paralisação da obra por mais de um ano, devido a falta de recursos para seu término, de forma a causar o rompimento do quanto contratado por falta de gerenciamento dos recursos pela requerida. Impossível alegar, ainda, a existência de caso fortuito ou força maior, eis que evidentemente que a falta de recursos para conclusão das obras não é obra do acaso, mas sim do incorreto gerenciamento da obra, apto a causar a insegurança contratual. Ademais, note-se que os autores ingressaram com a demanda em outubro de 2017, sendo absolutamente real e legítimo supor que as obras não estariam concluídas até novembro de 2017 ou até 180 dias após esta data. Em consulta ao sítio eletrônico da requerida 1099757-48.2017.8.26.0100 - lauda 2
fls. 173 https://www.esser.com.br/apartamentos/imovel-apartamentos-sao-paulo-alto-da-boa-vistahyper-home-e-design-40001, observei que há outros empreendimentos paralisados e ainda não houve a retomada da construção da obra discutida nos presentes autos, de forma que plenamente justificável imputar à requerida a culpa pela rescisão contratual. A requerida, por sua vez, não nega a paralisação, afirmando apenas que a autora pleiteou unilateralmente a rescisão, pelo que deveria ser obedecida a cláusula 10.03.02 do contrato (fls. 52), a qual dispõe que, em caso de rescisão o comprador receberá somente 60% das quantias pagas. Nessa ordem de ideias, resta evidente que a paralisação da obra por falta de recursos, pelo período superior a um ano e meio, da azo à rescisão do contrato, por culpa exclusiva da requerida, pelo que cabível a devolução da integralidade das quantias pagas pela compradora, nos termos da Súmula 543 do C. Superior Tribunal de Justiça: Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Resta, portanto, prejudicada a análise acerca da abusividade da cláusula 10.03.02 do contrato celebrado entre as partes. No que toca ao valor efetivamente pago pela autora, um demonstrativo de pagamento no valor de R$ 57.795,03 (fls. 64). Não há qualquer comprovante de pagamento ou demonstrativo que indique o pagamento de quantia diversa. In casu, competia à autora a demonstração de pagamento de valores superiores à quantia indicada nos documentos carreados aos autos (por ela própria), sob pena de determinar ás requeridas a realização de prova diabólica. Importante notar que a inversão do ônus da prova somente é possível em caso de hipossuficiência real do consumidor, quando tenha vulnebrabilidade na obtenção de determinada prova ou informação. Ora, a comprovação de pagamento é prova simples a ser produzida pelo consumidor, mediante a singela apresentação de comprovante de pagamento, o que inocorreu no caso em testilha. 1099757-48.2017.8.26.0100 - lauda 3
fls. 174 Assim, consideram-se pagas as quantias de R$ 57.795,63, com a devida correção monetária, contada de cada desembolso. Aplica-se o índice IGPM, pois previsto no contrato para atualização das parcelas do preço após expedição do habite-se. Incabível a aplicação do INCC para fins de atualização monetária, pois seu objetivo é resguardar o construtor de súbitas altas no preço de materiais de construção, pelo que não há razão para sua aplicação no presente momento. Ademais, o IGPM é o indexador eleito pelas partes durante a execução do contrato, a ser aplicado também no momento de sua extinção por distrato (fls. 43). Os juros de mora devem incidir a partir da citação, uma vez que se cuida de relação contratual resolvida por culpa da vendedora e considerando que a compradora procurou obter a restituição dos valores pagos extrajudicialmente, nos termos do artigo 405 do Código Civil. Em razão da culpa pela rescisão contratual, a requerida deve indenizar os valores que a autora despendeu a título de comissão de corretagem, desde que devidamente comprovados (fls. 67/85), e eventuais valores pagos a título de SATI, eis que estes últimos seriam, de qualquer forma, indevidos. Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para: a) declarar a rescisão do contrato de promessa de venda e compra de imóvel celebrado entre as partes por culpa da requerida, com a declaração de inexigibilidade das parcelas vencidas e vincendas e a obrigação de não inserção do nome da autora nos serviços restritivos de crédito no que concerne ao contrato rescindido na presente data, pelo que autorizada a comercialização do imóvel pela requerida, confirmando-se os termos da tutela de urgência deferida; b) condenar a requerida à restituição da integralidade dos valores pagos a título de preço, atualizados monetariamente pelo IGPM a partir do desembolso de cada parcela, com acréscimo de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação; c) condenar a requerida ao pagamento de indenização por danos materiais, consistente no ressarcimento dos valores pagos a título de comissão de corretagem e SATI, com correção monetária nos termos da Tabela Prática do TJ/SP, a partir do desembolso de cada parcela, com acréscimo de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação Por conseguinte, julgo extinto o processo, com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. 1099757-48.2017.8.26.0100 - lauda 4
fls. 175 Sucumbente, condeno a requerida a ressarcir a requerente pelas custas processuais despendidas, corrigidas a partir das datas dos respectivos desembolsos, bem como a pagar os honorários do Advogado dos requerentes, que arbitro em 10% sobre o valor da condenação, fazendo-o com fundamento no artigo 85, 2º, do Código de Processo Civil. Em caso de recurso de apelação, ciência à parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 dias úteis (art. 1.010 1º do CPC). Após, subam os presentes autos ao Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, com nossas homenagens e cautelas de estilo. Com o advento da Lei nº 13.105/2015, o juízo de admissibilidade é efetuado pelo juízo ad quem, na forma do artigo 1.010, 3º, a seguir transcrito: Após as formalidades previstas nos 1º e 2º, os autos serão remetidos ao tribunal pelo juiz, independentemente de juízo de admissibilidade.. Tendo em vista a expressa revogação do artigo 1.096 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (Provimento CG nº 17/2016), bem como a nova orientação trazida pelo Código de Processo Civil (artigo 1.010, 3º) as Unidades Judiciais de 1º Grau estão dispensadas de efetuar o cálculo do preparo. P. I. São Paulo, 15 de março de 2018. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA 1099757-48.2017.8.26.0100 - lauda 5