Registro: 2013.0000605821 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº 0002348-73.2011.8.26.0238, da Comarca de Ibiúna, em que é apelante ASSOCIAÇAO DOS PROPRIETARIOS DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL NAUTICAMPO ANTILHAS, é apelado HERVIDIO VIEIRA DE GOES (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA). ACORDAM, em 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores MAIA DA CUNHA (Presidente sem voto), FÁBIO QUADROS E NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA. São Paulo, 3 de outubro de 2013. Teixeira Leite RELATOR Assinatura Eletrônica
Voto nº 19082 INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO. Contribuições mensais de Associação de moradores. Sentença de procedência. Equiparação do loteamento, ainda que aberto, a condomínio. Vedação ao enriquecimento sem causa que prevalece sobre a liberdade de associação. Fruição de vantagens pelos moradores que exige contraprestação. Legitimidade do débito. Recurso provido para julgar o pedido improcedente. A r. sentença (fls. 106/110), em razão da cobrança indevida, julgou procedente pedido de declaração de inexigibilidade de débito formulado por Hervídio Vieira de Góes contra a Associação dos Proprietários do Lote Residencial Nauticampo Antilhas. Esta, em suas razões (fls.115/122) alega que na ocasião da aquisição dos lotes os compradores sabiam da necessidade de contribuir com o rateio das despesas do loteamento aprovadas na assembleia. Sem contrarrazões. Este é o relatório. Trata-se de pedido de inexigibilidade de cobrança de taxas condominiais formulado por proprietário de lote, sob o argumento de que não há justificativa para a exigência desses valores; além do que, nunca recebeu boletos. A questão sub judice foi proposta a partir das consequências de um crescente movimento voltado a um diferente e qualificado modo de residir, na maioria dos casos, longe dos grandes centros e do que daí decorre (violência em todos seus aspectos, b Apelação nº 0002348-73.2011.8.26.0238 - Ibiúna - voto nº 19082 2/6
sobrecarga dos serviços de infra-estrutura, além de todo e qualquer tipo de poluição), concentrando-se as pessoas em grupos que são identificados por assemelhada compatibilidade econômica. Assim, por essa concentração, com alguma semelhança do que ocorreu com o surgimento dos edifícios, não são raras as discussões apresentadas para solução pelos Tribunais, desde a sua regularidade institucional ou física, até sua preservação e conservação. De início, vale dizer que esta Câmara, em princípio, mantém o entendimento de que os loteamentos fechados devem ser equiparados a condomínios no que se refere à possibilidade de exigência de contribuições mensais dos proprietários de lotes para custear as despesas de conservação e manutenção do local. É evidente que loteamento não se confunde com condomínio, mas neste aspecto específico podem ser assemelhados, justamente para se evitar enriquecimento ilícito daquele que usufruiu todas as vantagens oferecidas no local, concordou em pagar os valores referentes ao rateio de despesas, todavia, interrompeu a obrigação assumida. A propósito, o que existe de comum nesses conceitos é a inspiração na ideia de maior e melhor aproveitamento, com menor custo. Em se tratando de condomínio fechado, isso pressupõe planejamento; já em loteamento urbano, uma extensão do que já existe, exigindo-se alguma adaptação e, se essa não for significativa, ou ainda, permitida, inviável até mesmo cogitar-se de qualquer tipo de associação para propósitos e serviços, ainda que de alguma razoabilidade. Deste modo, embora seja um loteamento aberto, b Apelação nº 0002348-73.2011.8.26.0238 - Ibiúna - voto nº 19082 3/6
se a Associação presta serviços aos moradores do local, que usufruem desta comodidade, justa é a devida contraprestação. Nesse ponto, necessário informar que esta tese sempre prevaleceu no Superior Tribunal de Justiça, como se observa no julgamento do REsp 261892 / SP ; RECURSO ESPECIAL 2000/0055313-1, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, Quarta Turma, j. 24/10/2000, DJ 18.12.2000 p. 206, JBCC vol. 187 p. 393, LEXSTJ vol. 141 p. 231: 1. (...) 2. LOTEAMENTO. Administração. Despesas comuns. Enriquecimento injusto. Deve contribuir para as despesas comuns o proprietário de imóvel integrante de loteamento administrado por entidade que presta diversos serviços no interesse da comunidade (distribuição de água, conservação do calçamento, portaria, segurança, etc.), sob pena de enriquecimento injusto. Recurso não conhecido. (g.n.). Vale esclarecer que esta Quarta Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo não desconhece o fato de que, recentemente, esta matéria foi objeto de embargos de divergência interpostos perante o Superior Tribunal de Justiça, no qual, por maioria de votos, prevaleceu a tese em sentido contrário (EREsp 444931 / SP ; Embargos de Divergência no Recurso Especial 2005/0084165-3). No entanto, e até pelo julgamento no Tribunal Superior, que não foi unânime, percebe-se que a questão ainda é controvertida, razão pela qual será mantido o entendimento de que o b Apelação nº 0002348-73.2011.8.26.0238 - Ibiúna - voto nº 19082 4/6
princípio que veda o enriquecimento ilícito deve prevalecer sobre a liberdade de associação, como no se vê no julgamento da Apelação Cível 327.355.4/9, desta Quarta Câmara, Rel. Des. Maia da Cunha: Ação de cobrança. Loteamento fechado. Equiparação ao condomínio para efeitos de cobrança de contribuição. O princípio que veda o enriquecimento ilícito deve prevalecer sobre o princípio que garante a liberdade de associação. Recurso parcialmente provido.. E isto corroborado até pelo Código Civil de 2.002, que trouxe como princípio elementar e essencial em matéria cível, caso dos autos, a vedação ao enriquecimento sem causa. Aliás, é antiga a dúvida entre sociedade e condomínio; aquela pressupõe vontade e este, uma direta relação com alguma coisa. Daí porque, nesses casos, o que se deve examinar, é a ocorrência de alguma relação direta com a existência desta propriedade, não necessariamente instituída formalmente no que pertine à sua regularidade deste conjunto, mas, o que serve de argumento a justificar presumidos interesses comuns, transferindo o exame de qualquer obrigação daí derivada ao critério da sua utilidade, ainda que relativa, mas, pelo resultado que acresce a esse patrimônio. Note-se que, no caso, a apelante, em 2006, foi formada pelos proprietários dos lotes localizados no empreendimento Loteamento Residencial Nauticamp Antilhas para realizar manutenção das áreas comuns, benfeitorias, pavimentação e segurança. Aliás, é induvidoso que tudo isso valoriza os imóveis e proporciona mais conforto e segurança para seus proprietários. E, apesar de contestar a forma como b Apelação nº 0002348-73.2011.8.26.0238 - Ibiúna - voto nº 19082 5/6
os serviços são realizados e cobrados, o apelado reconhece suas atividades. Necessário informar, ainda, que a apelante está devidamente registrada e tem a finalidade de administrar os serviços dos moradores do local, requisitos para a cobrança das contribuições referentes ao rateio de despesas de manutenção e benfeitorias (fls. 36/54), que são regularmente decididas e providenciadas pela assembleia. Com efeito, na ocasião da compra do lote, o apelado tomou conhecimento da sua condição de associado da apelante, e, a consequente obrigação de arcar com as mensalidades cobradas. E, se por negligencia ou mera liberalidade, a associação não realizou a regular cobrança, esse fato não exime o proprietário do imóvel da obrigação de contribuir com o pagamento das taxas de manutenção. A propósito, ainda que a Associação tenha sido constituída após a aquisição do lote pelo apelado, em razão da sua regular constituição e da legitimidade das decisões das assembleias, ele tem a obrigação de cumprir com aquilo que foi decidido pela maioria. Portanto, a r. sentença deve ser reformada para julgar o pedido improcedente, invertendo-se a sucumbência. Ante o exposto, voto pelo provimento do recurso. TEIXEIRA LEITE Relator b Apelação nº 0002348-73.2011.8.26.0238 - Ibiúna - voto nº 19082 6/6