O ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO PARQUE DE ARRENDAMENTO NACIONAL, AVALIADO NO ÂMBITO DO REGIME DE AUMENTO EXTRAORDINÁRIO DE RENDAS DO NRAU

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1 O ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO PARQUE DE ARRENDAMENTO NACIONAL, AVALIADO NO ÂMBITO DO REGIME DE AUMENTO EXTRAORDINÁRIO DE RENDAS DO The maintenance condition of the portuguese rented housing stock assessed within the s extraordinary update of rents regimen António Vilhena 1 João Branco Pedro Jorge de Brito 3 1 Investigador Auxiliar, Laboratório Nacional de Engenharia Civil, Av. do Brasil 101, Lisboa, PORTUGAL, avilhena@lnec.pt Investigador Auxiliar, Laboratório Nacional de Engenharia Civil, Av. do Brasil 101, Lisboa, PORTUGAL, jpedro@lnec.pt 3 Professor Catedrático, Instituto Superior Técnico, Av. Rovisco Pais, Lisboa, PORTUGAL, jb@civil.ist.utl.pt Palavras-chave: MAEC, avaliação, estado de conservação, elementos construtivos, anomalias, rendas Resumo No âmbito da revisão do regime de arrendamento urbano () publicada pela Lei n.º 6/006, de 7 de fevereiro, foi desenvolvido, no Laboratório Nacional de Engenharia Civil, o Método de Avaliação do Estado de Conservação de imóveis (MAEC). O MAEC é uma metodologia que, baseada numa avaliação visual das anomalias que afetam cada elemento construtivo e equipamento de um imóvel, permite a classificação do estado de conservação da unidade avaliada, numa escala de cinco categorias: «excelente», «bom», «médio», «mau» e «péssimo»; esta metodologia entrou em vigor em novembro de 006, com a publicação da Portaria n.º 119-B/006, de 4 de novembro. Com a revisão do regime jurídico de arrendamento urbano, aprovada pela Lei n.º 3/01, de 14 de agosto, a atualização das rendas antigas deixou de está estar sujeita à avaliação do locado com o MAEC. No âmbito do, a avaliação do estado de conservação realizada com o MAEC permitia a determinação de um coeficiente de conservação dos locados, que era posteriormente utilizado na determinação do valor máximo das rendas, para efeitos da sua atualização extraordinária. Durante os primeiros quatro anos de implementação, foram inspecionados, naquele âmbito, mais de locados, atestando a ampla aplicação deste método. As vistorias envolveram inúmeros técnicos, das diversas especialidades previstas pela lei (engenheiros civis, arquitetos e engenheiros técnicos), em todo o país. Na sequência desta aplicação, foi recolhido um conjunto de informação bastante significativo sobre o estado de conservação dos imóveis avaliados. Na presente comunicação, apresentam-se os resultados de um estudo que incluiu a análise dos dados de cerca de 8000 processos de avaliação, concluídos durante o período de janeiro de 007 a maio de 010. Após a introdução, são abordados os seguintes temas: descrição do MAEC, apresentação da base de dados utilizada, caraterização do parque edificado estudado, análise do respetivo estado de conservação e identificação dos principais elementos construtivos e equipamentos que mais condicionam o estado de conservação. Por último, são apresentadas algumas notas finais sobre o estudo realizado. 1

2 1. INTRODUÇÃO Em Portugal, durante praticamente todo o século XX, devido às diferentes convulsões sociopolíticas por que o país passou, os valores das rendas de contratos de arrendamento urbano mantiveram-se congeladas. Ao longo dos anos, foram desenvolvidas diversas tentativas para colmatar essa situação mas com efeitos muito ténues [1]. Em 001, o valor médio mensal das rendas dos alojamentos familiares clássicos arrendados era de 13,00 []. A renda média mensal associada aos contratos celebrados antes de 1990 era de cerca de 50,00, enquanto que os contratos posteriores a 1990, já abrangidos pelo Regime de Arrendamento Urbano (RAU), Decreto-Lei n.º 31-B/90, de 15 de outubro [3], apresentavam um valor médio de renda de 0,00. Os alojamentos familiares clássicos com contratos anteriores a 1990 representavam cerca de 60% dos contratos de arrendamento, num total de aproximadamente ; destes aproximadamente apresentavam rendas inferiores a 100,00 mensais (Figura 1) Número de contratos Menos de 14,96 14,96-4,93 4,94-34,91 34,9-59,85 59,86-99,75 99,76-146,63 149,64-199,51 199,5-49,39 49,40-99,7 99,8-399,03 399,04-498,79 498,80 ou mais Escalão de rendas Época dos contratos: Antes de 1975 Entre 1975 e 1986 Entre 1987 e 1990 Após 1990 Contratos anteriores a 1990 Total Figura 1: Rendas mensais de alojamentos residenciais clássicos, por época de celebração do contrato de arrendamento [] O baixo retorno financeiro dos imóveis com contratos de arrendamento antigos, entre outros fatores, levou muitos proprietários a desinteressarem-se da manutenção do seu património, devido à progressiva descapitalização que têm sofrido, o que promoveu a degradação do parque edificado e concorreu para que fossem os edifícios arrendados que apresentavam maiores necessidades de reparação []. Face a esta situação, de modo a fomentar a reabilitação urbana e a permitir uma atualização extraordinária do valor dos contratos de arrendamento anteriores aos regimes de arrendamento criados na década de 90 do século passado [3][4], é prevista a revisão do RAU por iniciativa do XV Governo Constitucional; contudo, em 004, com a entrada em funções do XVI Governo Constitucional ( ), foi suspenso este processo de revisão legislativa. Em 005, o XVII Governo Constitucional promove nova iniciativa para revisão do RAU. O Novo Regime de Arrendamento Urbano () é publicado pela Lei n.º 6/006, de 7 de fevereiro [5]. Este regime apresentava no seu preâmbulo, objetivos de dinamizar o mercado de arrendamento e de promover a reabilitação urbana, entre outros. Na prossecução destes objetivos, entre outras medidas, o pretendeu pôr fim ao congelamento das rendas permitindo um aumento extraordinário dos valores das rendas dos contratos antigos, i.e., realizados antes de 1990, no caso do arrendamento habitacional, ou de 1995, no caso dos arrendamentos

3 não-habitacionais. A efetivação do aumento extraordinário das rendas dependia do resultado de uma avaliação do estado de conservação do locado e o valor máximo da renda era calculado utilizando um coeficiente de conservação definido em função do resultado referido. Neste âmbito e na sequência da atividade anteriormente desenvolvida na área da avaliação do estado de conservação de edifícios pelo Laboratório Nacional de Engenharia Civil (LNEC) [6], o Gabinete do Secretário de Estado Adjunto e da Administração Local solicitou ao LNEC a conceção de uma metodologia para a avaliação do estado de conservação e para a determinação do referido coeficiente de conservação; em resposta a esta solicitação foi desenvolvido o Método de Avaliação do Estado de Conservação de imóveis (MAEC). O MAEC é uma metodologia que, baseada numa avaliação visual das anomalias que afetam cada elemento construtivo e equipamento do imóvel, permite a classificação do estado de conservação do locado avaliado. Esta metodologia entrou em vigor em novembro de 006, com publicação da Portaria n.º 119-B/006, de 3 de novembro [7]. Durante os primeiros quatro anos de aplicação do MAEC, foram realizadas, com este método, mais de vistorias, no âmbito de processos de aumento extraordinário de rendas, o que atesta a ampla aplicação e disseminação do método. Para analisar a experiência de aplicação deste método, foi desenvolvido no LNEC um estudo de investigação sobre o MAEC cujos resultados foram apresentados numa tese de doutoramento, em novembro de 011, no Instituto Superior Técnico da Universidade Técnica de Lisboa [8]. Na presente comunicação, apresentam-se os resultados da análise realizada a cerca de 8000 processos de avaliação, concluídos durante o período de janeiro de 007 a maio de 010. Depois desta introdução, a comunicação está organizada em cinco secções: descrição do MAEC, apresentação da base de dados utilizada, caracterização do parque edificado estudado, análise do respetivo estado de conservação e identificação dos principais elementos construtivos e equipamentos que mais condicionam o estado de conservação. Por último, são apresentadas algumas notas finais sobre o estudo realizado.. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO A avaliação do estado de conservação de imóveis, baseada na metodologia definida no MAEC, tem por base uma inspeção visual, realizada por um técnico qualificado, para deteção das principais anomalias que afetam os diferentes elementos construtivos e equipamentos constituintes do imóvel, bem como para verificação da existência de infra-estruturas básicas (i.e., instalações de distribuição de água, de eletricidade e de drenagem de águas residuais e, nos locados habitacionais, também equipamentos sanitário e de cozinha). Para determinar o estado de conservação, são comparadas as condições do elemento funcional na data da vistoria com as condições que ele proporcionava quando o edifício foi construído ou quando sofreu a última intervenção profunda. A avaliação é dividida em apreciações independentes do nível de anomalia que afeta cada um dos 37 elementos funcionais em que foi desagregada a avaliação do imóvel. O nível de anomalia é atribuído segundo critérios estabelecidos nas instruções de aplicação [9] e classificado numa escala de cinco categorias: «muito ligeiras». «ligeiras», «médias», «graves» e «muito graves». O resultado final do estado de conservação dos locados é resultado do nível de anomalias nos diferentes elementos funcionais determinado pelo técnico durante a vistoria e é expresso numa escala com cinco níveis: «excelente», «bom», «médio», «mau» e «péssimo» (Quadro 1). Quadro 1: Índices de classificação do resultado final da avaliação e respetivas categorias Classificação Categorias Nível de conservação Estado de conservação Excelente Bom Médio Mau Péssimo Coeficiente de conservação 1, 1 0,9 0,75 0,5 3

4 A entidade responsável pela gestão do MAEC a nível nacional, no âmbito do, era o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU). Em cada município foi, ou deveria ter sido constituída, uma Comissão Arbitral Municipal (CAM) composta por representantes dos principais intervenientes no setor do arrendamento. As CAM implementavam o MAEC a nível municipal e tinham competências administrativas, de acompanhamento e decisória, tal como definido no Decreto-Lei n.º 161/006, de 8 de agosto [10], com especial destaque para a atribuição do coeficiente de conservação (Cc). As CAM atribuíam o Cc tendo em consideração o resultado da avaliação do estado de conservação determinado pelo técnico e eventuais alegações das partes interessadas (locatário e proprietário) sobre obras de conservação ou atuações ilícitas. A descrição mais detalhada do processo de conceção do MAEC, do procedimento de avaliação, bem como dos critérios de avaliação definidos e das regras de cálculo utilizadas para a determinação do resultado final foi apresentada em anteriores publicações [11][1]. 3. DADOS EM ANÁLISE 3.1 Origem e período Os dados analisados foram disponibilizados pelo IHRU e referem-se, tal como mencionado, a vistorias realizadas no período de janeiro de 007 a maio de 010, no âmbito de processos de aumento extraordinário de renda. Apenas foram considerados dados de processos em que havia atribuição de Cc pelas CAM. Estes dados foram submetidos, no Portal da Habitação, pelos diversos técnicos avaliadores com a informação recolhida durante as vistorias realizadas. A informação consultada não incluía a identificação das unidades vistoriadas nem das pessoas envolvidas, por motivos de confidencialidade dos processos. 3. Qualidade dos dados O conjunto de dados é constituído pela totalidade do universo dos processos concluídos no período considerado, i.e., pelos resultados de 8034 vistorias. Sendo os técnicos considerados aptos, nos termos da lei, pelo IHRU e pelas suas associações profissionais para a realização das vistorias no âmbito do MAEC e tendo os dados recebidos sido analisados anteriormente por cada CAM, que os utilizou nas suas decisões para a atribuição dos coeficientes de conservação e para a atualização de rendas dos locados, considerou-se que os dados não são contestáveis. Este facto é particularmente relevante nos dados referentes à avaliação (e.g., nível de anomalia atribuído a cada elemento funcional), bem como, de uma forma menos evidente, nos dados identificativos da vistoria. Contudo, procedeu-se à uniformização dos dados consultados, de modo a que as classificações descritivas do imóvel avaliado (e.g., uso da unidade, tipologia estrutural) contemplassem apenas as categorias definidas nas instruções de aplicação do MAEC. Foi ainda criada uma nova categoria designada «desconhecido», em ambas as classificações referidas, de modo a enquadrar todos os dados em que a informação existente era insuficiente para classificá-la em qualquer das categorias definidas. Por último, procedeu-se à correção de dados do campo uso da unidade pois foram detetadas vistorias em que o uso da unidade não havia sido classificado de acordo com o definido nas instruções de aplicação do MAEC, nomeadamente unidades ocupadas com cafés, restaurantes, ou farmácias cujo uso havia sido classificado como «comércio» e não como «serviços». 4. CARACTERIZAÇÃO GERAL DOS LOCADOS AVALIADOS Em 001, existiam alojamentos familiares clássicos arrendados de residência habitual, com contratos de arrendamento anteriores a 1990 []. Do conjunto de 8034 vistorias analisado, 77 (89,5 %) foram primeiras vistorias e 76 (10,5%) corresponderam a segundas vistorias, resultado de reclamações, quer em relação ao nível de conservação determinado durante 4

5 a vistoria quer relativamente ao coeficiente de conservação atribuído pelas CAM. Estes valores indicam que, cerca de 3 anos e meio após a entrada em vigor da legislação que permitia o aumento extraordinário das rendas para efeitos de atualização, apenas 1,4% dos fogos arrendados, com contratos de arrendamento anteriores a 1990, tinham processos concluídos com esse objetivo. Mais de 85% das vistorias realizadas (6875) referem-se a atualizações extraordinárias de rendas de contratos habitacionais, sendo as restantes vistorias distribuídas quase na sua totalidade por arrendamentos referentes a unidades de comércio ou de serviços, em percentagens muito semelhantes (Figura ). Habitação ,6% Armazém ou actividade industrial 87 1,1% Estacionamento 50 0,6% Serviços 475 5,9% Comércio 50 6,% Desconhecido 31 0,4% Outros 14 0,% Figura : Número de vistorias realizadas por uso da unidade O parque edificado vistoriado apresenta uma distribuição por época de construção bastante heterogénea, sendo de referir, no entanto, que foram vistoriados locados em edifícios de todas as categorias em que a classificação das épocas de construção, no MAEC, se encontra dividida. Verifica-se que a maioria das vistorias foi solicitada em edifícios construídos entre 1951 e 198, num total 5466 vistorias que correspondem a 75,% do total (Figura 3) a ,% Posterior a ,7% 1936 a ,4% 1904 a ,9% 1865 a ,7% 1755 a ,7% Anterior a ,5% Figura 3: Número de vistorias por época de construção De acordo com o recenseamento realizado em 001 [], os edifícios construídos entre 1945 e 1981 representavam 41,3% do parque edificado; este fator, juntamente com a época dos contratos de arrendamento, poderá justificar que o maior número de vistorias tenha ocorrido em edifícios do período homólogo previsto no MAEC. Como o MAEC era utilizado para o aumento extraordinário de rendas antigas, é provável que esse seja o motivo pelo qual a expressão de locados posteriores a 198 seja tão diminuta (apenas 1,7%). 5

6 5. ESTADO DE CONSERVAÇÃO DOS LOCADOS 5.1 Estado de conservação valores globais Das vistorias em anáise, verifica-se que cerca de 50% das unidades vistoriadas apresentam um nível de conservação 4, a que corresponde um estado de conservação «bom» (Figura 4), e que apenas 13,4% das vistoriadas apresentam níveis de conservação e 1, a que correspondem estados de conservação, respetivamente, «mau» e «péssimo». NC: ,7% NC: ,8% NC: 10 13,3% NC: 1 4 0,1% NC: ,% Figura 4 Nível de conservação resultado das vistorias realizadas O número de unidades vistoriadas cujo estado de conservação é «péssimo», é extremamente reduzido: apenas 4 unidades. Esta situação pode ficar a dever-se a diferentes fatores: o resultado do MAEC ser mais favorável do que o real estado de conservação do imóvel, no extremo inferior da escala do nível de conservação, levando a que unidades muito degradadas não sejam classificadas com «péssimo», mas com «mau»; não terem sido solicitadas vistorias em unidades que se encontravam degradadas pois, sendo o objetivo da realização das vistorias o aumento extraordinário das rendas, no caso dos contratos habitacionais esse aumento só poderia ser realizado caso o estado de conservação não fosse «mau» ou «péssimo»; os proprietários não terem solicitado o aumento extraordinário de rendas de unidades degradadas, devido às implicações previstas na lei caso o resultado da avaliação do estado de conservação fosse «mau» ou «péssimo» (i.e., obrigação do proprietário realizar obras ou possibilidade do arrendatário comprar a unidade pelo respetivo valor matricial) [13]. Foram detetadas 33 vistorias em que o nível de conservação final atribuído era igual a 0 (Figura 5). Este nível de conservação, não previsto na lei (artigo 5.º, do Decreto-Lei n.º 156/006, de 8 de agosto [14]), foi atribuído pelo próprio sistema informático nas situações em que, tendo o senhorio solicitando a avaliação da totalidade do prédio (de acordo com o artigo 10.º, da Portaria 119-B/006, de 3 de novembro [7]), o resultado da avaliação não permitia o aumento de renda tal como definido no artigo 7.º do Decreto-Lei n.º 157/006, de 8 de agosto [13]. A atribuição do valor 0 é condicionada principalmente pelo estado de conservação do interior do locado e não pelo estado de conservação das partes comuns dos edifícios. Na realidade, apenas em 30% destes casos (98 vistorias) a atribuição do nível de conservação igual a 0 se deve a estados de conservação das partes comuns diferentes de «bom» ou «excelente», com especial incidência quando se trata de solicitações de vistorias a locados com arrendamentos não habitacionais. 6

7 Habitação 47 76,5% Armazém ou actividade industrial 10 3,1% Estacionamento 8,5% Serviços 8 8,7% Comércio 17 5,3% Desconhecido 11 3,4% Outros 0,6% Figura 5 Distribuição das vistorias cujo nível de conservação é igual a zero por uso da unidade Verificou-se ainda alterações do nível de conservação final dos locados na sequência de segundas vistorias realizadas com base em reclamações sobre aquele nível, originadas pelo proprietário ou pelo arrendatário dos locados; constatou-se que em 453 locados (i.e., cerca de 6% das vistorias realizadas) o nível de conservação final, utilizado na definição do coeficiente de conservação, é diferente do resultante da primeira vistoria, dando assim razão ao reclamante. 5. Estado de conservação segundo a época de construção do edifício O nível de conservação obtido em edifícios de épocas distintas é muito uniforme, com maior expressão nos edifícios com construção entre 1865 e 1950, com valores médios do nível de conservação entre 3,36 e 3,47. Nestas categorias, verifica-se que os locados com nível de conservação igual a 4 são cerca de 35% e os com nível de conservação 5 são cerca de 10% (Figura 6). 100% 90%,7% 17,0% 13,5% 7,% 1,0% 11,7% 15,4% 5 80% 70% 60% 3,4% 3,14 3,56 9,7% 3,47 37,7% 34,6% 3,36 3,40 34,3% 3,66 51,8% 3,77 5,3% % 40% 30% 37,8% 15,1% 19,9% 30,6% 3,3% 0% 3,8% 0,8% 1 10% 0% 4,3% 18,9% 19,9% 1,9% 16,1% 10,6% 8,5% 0,0% 0,0% 0,7% 0,4% 0,0% 0,0% 0,0% Anterior a a a a a a 198 Posterior a 198 Época de construção Média 0 Figura 6 Nível de conservação por época de construção Os edifícios mais recentes, edifícios construídos após 198, apresentam níveis de conservação superiores aos mais antigos, com um valor médio de 3,77. No entanto, este valor corresponde a um conjunto de apenas 1 edifícios. 7

8 Onde se regista uma diferença mais significativa é no nível de conservação, onde apenas 8,5% dos edifícios construídos após 198 se situam, ao contrário do que acontece com edifícios de épocas anteriores em que chega a apresentar cerca de 0% dos edifícios neste nível de conservação (épocas de construção 1755 a 1864, 1865 a 1903 e 1936 a 1950). Os edifícios construídos entre 1951 e 198, que, tal como referido, representam 75% dos edifícios vistoriados, apresentam em mais de 50% um nível de conservação 4, ou seja, um estado de conservação «bom». 5.3 Estado de conservação segundo o número de pisos do edifício Os resultados das vistorias realizadas em edifícios com menos pisos, 1 ou, apresentam estados de conservação médios inferiores aos das realizadas em locados situados em edifícios de maior altura. Assim, verifica-se que, no caso de edifícios de 1 e pisos, o nível de conservação médio é respetivamente 3,9 e 3,48, a que corresponde um estado de conservação «médio» verificando-se que cerca de 30% das vistorias realizadas aos locados situados em edifícios deste tipo tiveram como resultado níveis de conservação igual a 3 (Figura 7). 100% 90% 8,0% 8,7% 14,% 11,9% 15,4% 1,5% 10,5% 5 80% 70% 60% 37,% 3,9 3,67 3,66 3,68 3,48 45,7% 48,3% 5,1% 48,8% 3,54 3,58 46,0% 53,9% % 40% 30,4% 30% 0% 30,6% 8,% 6,3% 4,5% 4,1% 18,6% 1 10% 0% 4,4% 14,8% 17,4% 17,0% 9,1% 9,6% 11,4% 0,0% 0,1% 0,% 0,1% 0,0% 0,0% 0,0% ou mais Número de pisos Média 0 Figura 7 Nível de conservação dos edifícios por número de pisos dos edifícios Nas restantes categorias, verifica-se que o nível de conservação é superior, com valores percentuais dos edifícios com nível de conservação 4 muito semelhantes, constituindo perto de 50% das vistorias realizadas. Nos edifícios com maior número de pisos (com 6 ou mais pisos), observa-se também um grande número de locados com nível de conservação igual a (cerca de 17%), ou seja, com estado de conservação «mau». 5.4 Estado de conservação segundo o uso da unidade Numa análise do estado de conservação tomando em consideração o uso do locado, verifica-se que existe uma grande uniformidade na classificação dos locados com usos para «comércio», «serviços» e «habitacional», com classificações médias do nível de conservação superiores a 3,60 (Figura 8). Ao conjunto destas três categorias corresponde cerca de 97% do total das vistorias realizadas. As restantes categorias, a que correspondem apenas 3% das vistorias (151 vistorias), apresentam níveis de conservação bastante inferiores (a categoria «desconhecido», embora apresente um nível de conservação médio igual a 3,7, engloba apenas 0 vistorias, e, eventualmente, unidades de natureza diferente). No entanto, exceto na categoria «habitação», seria possível proceder-se ao aumento da renda qualquer que seja o estado de conservação determinado. 8

9 100% 90% 16,5% 14,5% 11,3% 8,0% 10,0% 0,0% 1,4% 6,5% 5 80% 70% 60% 3,70 3,67 3,60 43,8% 48,8% 45,6% 1,8% 18,0% 3,6 3,9 3,00 3,70 38,7% % 4,9% 40% 43,7% 4,0% 30% 0% 3,3% 5,7% 3,3% 1,9% 1 10% 0% 1,4% 11,0% 10,1% 13,0% 14,9% 14,0% 6,5% 0,% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Comércio Serviços Habitação Armazém ou Estacionamento Outros Desconhecido actividade industrial Uso da unidade Média 0 Figura 8 Nível de conservação por uso do locado 6. ANOMALIAS NOS ELEMENTOS FUNCIONAIS Na presente secção, pretende-se determinar e caracterizar quais os principais elementos funcionais que apresentam anomalias, bem com a gravidade destas. Na Figura 9, é apresentada a distribuição do nível das anomalias observadas nos diferentes elementos funcionais das partes comuns do edifício. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 0% 10% 0% 0,0% 0,0% 9,3% 9,1% 1,% 14,7% 15,6% 13,% 6,0% 14,% 13,5% 46,3% 13,% 44,4% 71,1% 90,9% 95,5% Muito ligeiras (5) Ligeiras (4) Médias (3) Graves () Muito graves (1) Não se aplica Figura 9 Nível de anomalias nos elementos funcionais das partes comuns A análise da figura anterior permite salientar os seguintes aspetos: a maioria dos elementos funcionais apresenta anomalias classificadas como «muito ligeiras» ou «ligeiras»; 9

10 os elementos funcionais 15, 16 e 17, respetivamente, «instalações de ascensores», «instalações de segurança contra incêndio» e «instalação de evacuação de lixo», não se encontram presentes em mais de 70% dos edifícios dos locados vistoriados; a avaliação da «16. Instalação de segurança contra incêndio» contempla, entre outros aspetos, a avaliação dos caminhos de evacuação [9], nomeadamente quanto à sua desobstrução, sendo este aspeto aplicável a todos os edifícios, salvo raras exceções (e.g., edifícios com uma única unidade ou sem partes comuns); por este motivo, o número de edifícios em que foi considerado que a avaliação deste elemento não seria aplicável configura uma situação de falta de formação na aplicação do MAEC. A existência de tão grande número de vistorias em que determinados elementos funcionais foram considerados como não existentes adultera a análise dos elementos com anomalias. Por esse motivo, na Figura 10, é apresentada a distribuição das anomalias existentes nos elementos funcionais para as situações em que cada um dos elementos funcionais foi considerado aplicável. 100% 90% 80% 70% 60% 51,% 50% 40% 30% 0% 10% 0% 4,3 4,0 4,1 4,0 34,5% 37,3% 3,3% 4,3 4,3 4,3 46,8% 4,1% 47,6% 34,8% 47,% 43,6% 41,4% 5,9% 1,0% 1,1% 1,% 0,4% 0,1% 0,5% 0,3% 0,4% 0,4% 0,3% 0,5% 4,1 4,3 4,3 4, 4,1 4,1 4, 1,3% 37,7% 40,7% 34,0% 0,8% 0,6% 3,9 4,0 4,3 46,6% 44,0% ,7%,9% 0,0% 0 1 Muito ligeiras (5) Ligeiras (4) Médias (3) Graves () Muito graves (1) Média Figura 10 Nível de anomalias nos elementos funcionais das partes comuns e respetiva média Todos os elementos funcionais se apresentam sem anomalias ou com anomalias consideradas «muito ligeiras» em mais de um terço das vistorias realizadas, sendo esta percentagem superior a 50% no caso dos elementos funcionais «1. Estrutura» e «1. Instalação de gás». De uma forma geral, todos os elementos funcionais, com exceção do elemento funcional «15. Instalação de ascensores», apresentam um nível de anomalias médio igual ou superior a 4,0 (no caso do elemento funcional 15, este valor não é muito inferior, é igual a 3,9) Se se tomar em consideração a atribuição do nível de anomalia como «muito ligeiras (5)» e «ligeiras (4)», verifica-se que uma média de 77% dos elementos funcionais apresenta estas categorias de nível de anomalia. Devido às vistorias serem baseadas em inspeções visuais, o quadro traçado na figura anterior poderá ser demasiado favorável, nomeadamente em elementos funcionais como a «1. Estrutura» ou a «. Cobertura», onde a avaliação é muitas vezes realizada por indícios de anomalias nos outros elementos funcionais. Os elementos funcionais que apresentam maior percentagem de anomalias «graves» e «muito graves» são os elementos «1. Instalação de gás» e «15. Instalação de ascensores», com percentagens acumuladas de 13,0% e de 9,7% respetivamente. Estes elementos funcionais estão sujeitos a legislação que obriga a que as instalações em edifícios antigos, anteriores à publicação da legislação, sofram atualizações e sujeitas a inspeções periódicas e a certificação do estado de funcionamento; muitas das anomalias classificadas como 10

11 «graves» e «muito graves» resultam da falta de atualização das instalações por parte dos proprietários ou por falta dos certificados que atestem o bom funcionamento daquelas instalações. Uma especial referência ao elemento funcional «. Cobertura», deve ser feita. Este é um dos elementos em que muitas das vezes a definição do nível de anomalia é realizada por indícios noutros elementos funcionais que indiquem o mau funcionamento ou problemas na cobertura, por vezes por dificuldade de acesso e observação direta. Apesar destas dificuldades, os técnicos assinalaram apenas em 7% das vistorias níveis de anomalia na cobertura «graves» ou «muito graves», sendo de entre os elementos construtivos aquele que mais anomalias com estas classificações obteve e podendo ainda considerar-se que este valor pode ser superior caso em todas as vistorias se houvesse sempre acesso para observação direta do elemento construtivo. Relativamente aos elementos funcionais do locado, e realizando uma análise semelhante à processada para os elementos funcionais das partes comuns, é apresentada na Figura 11 a distribuição do nível das anomalias observadas nos diferentes elementos funcionais do locado. 100,0% 90,0% 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 0,0% 10,0% 0,0% 89,6%89,0% 81,3% 40,0% 38,3% 35,1% 3,8% 5,% 14,% 10,8% 0,0% 0,6% 0,5% 0,5% 0,5% 1,% 1,7% 1,4%,5% 0,8% Muito ligeiras (5) Ligeiras (4) Médias (3) Graves () Muito graves (1) Não se aplica Figura 11 Nível de anomalias nos elementos funcionais do locado No locado também existem elementos funcionais que foram considerados com não existentes em mais de 80% dos locados vistoriados, nomeadamente os elementos funcionais 3, 36 e 37, respetivamente «escadas», «instalação de climatização» e «instalação de segurança contra incêndio». Alguns destes valores seriam expectáveis pois a existência de escadas só ocorrerá em locados com mais de um piso e a instalação de climatização, que de acordo com as instruções de aplicação do MAEC [9] implica a existência de uma instalação física de climatização com equipamentos fixos (e.g., ar condicionado, aquecimento centralizado, pavimento ou paredes radiantes), poderá não ocorrer, principalmente atendendo à época de construção dos edifícios. No entanto, a consideração por parte dos técnicos da não aplicação do elemento funcional «37. Instalação de segurança contra incêndio», surge como um aspeto da falta de formação pois deverão neste elemento funcional, de acordo com as instruções do MAEC [9], ser avaliados elementos de construção tal como as portas de entrada nos locados, sendo assim aplicável em todos os locados avaliados. Outro elemento funcional que apresenta elevadas taxas de não aplicação é o elemento «3. Instalação de gás» (considerado não aplicável em 3,8% das vistorias realizadas). Também neste caso, devendo ser avaliados elementos da construção como os armários em que se encontram instalados os contadores de gás dos locados, os locais em que se encontram as botijas de gás, ou as condutas de evacuação dos produtos da combustão dos aparelhos ligados dos tipos B (ligados não-estanques) e C (ligados estanques), a taxa de não aplicação é 11

12 bastante elevada, considerando pelo menos que, no caso dos locados habitacionais que representam 85% das vistorias realizadas, deverá existir uma rede de águas quentes e um local de produção de refeições onde, em princípio, existirá pelo menos um destes elementos. Relativamente aos níveis de anomalias atribuídos nos elementos funcionais considerados aplicáveis, verifica-se que em todos os elementos funcionais na sua maioria foram atribuídas classificações de «muito ligeiras» ou «ligeiras», e foi bastante reduzido o número de vistorias em que foram atribuídos níveis de anomalia «graves» ou «muito graves». Contudo, considera-se que a existência de elevadas taxas de não aplicação enviesa a análise, sendo apresentada na Figura 1 a distribuição dos níveis de anomalia dos diversos elementos funcionais, em que foram considerados aplicáveis, bem como o respetivo nível de anomalia médio. 100% 90% 80% 70% 60% 4,0 3,9 4, 4,0 3,8 4, 3,8 4,1 4,1 4,1 4,1 50% 47,% 40,9% 36,% 31,5% 33,9% 33,8%33,% 36,4%36,3% 37,6% 36,5% 41,3% 41,8% 4,3% 40% 36,9% 33,8% 9,7% 30% 6,8% 5,6% 3,4% 0% 10,5% 1 10% 0,4% 0,5% 0,1% 0,4% 1,0% 0,9% 0,5% 0,1% 0,1% 0,7% 0,8% 0,5% 0,7% 0,5% 1,1% 0,4% 1,7% 0,1% 0,6% 0% 0 3,9 4,1 4,1 3,9 4,0 4, 4,1 4,3 4, Muito ligeiras (5) Ligeiras (4) Médias (3) Graves () Muito graves (1) Média Figura 1 Nível de anomalias nos elementos funcionais do locado e respetiva média Da Figura 1, é possível concluir o seguinte: o nível de anomalia predominante é «ligeiras»; na sua maioria, os elementos funcionais apresentam uma baixa degradação sendo atribuídas classificações de «muito ligeiras» ou «ligeiras» em percentagens, no seu conjunto, que variam entre 6,7% («4. Caixilharias e portas exteriores») e 85,% («36. Instalação de climatização»); a atribuição do nível de anomalia «muito graves» ocorre em geral em menos de 1% das vistorias realizadas nos diversos elementos funcionais, com exceção dos elementos funcionais 3, 33 e 35, respetivamente «instalação de gás», «instalação eléctrica» e «instalação de ventilação»; destaque especial deverá ser dado ao elemento funcional «3. Instalação de gás» em que foi atribuído este nível de anomalia em 10,5% das vistorias realizadas em que este elemento foi considerado aplicável; este elevado valor fica a dever-se à existência de defeitos críticos nos diversos elementos da instalação, nomeadamente na falta de certificados de inspeção das instalações de gás canalizado; o nível de anomalia médio é elevado, superior a 4 na generalidade dos elementos funcionais, exceto em cinco elementos funcionais, «19. Paredes interiores», «. Tectos», «4. Caixilharia e portas exteriores», «9. Equipamento de cozinha» e «3. Instalação de gás», embora nestes casos o valor não seja muito inferior, sendo no mínimo 3,8. 1

13 7. NOTAS FINAIS Como principais resultados do estudo destacam-se os seguintes factos: os edifícios e locados avaliados não são representativos do parque edificado nacional devido a apenas terem sido avaliados edifícios e unidades arrendadas e por ser expectável que os proprietários com locados em pior estado de conservação não solicitem vistorias; o número de processos concluídos no período analisado é reduzido face ao universo de unidades passíveis de serem objeto de aumento extraordinário de renda e, consequentemente, de aplicação do MAEC; as solicitações para aumento extraordinário de renda foram realizadas maioritariamente para locados habitacionais (86%); em cerca de 50% dos processos concluídos, o nível de conservação dos locados obtido traduziu-se num estado de conservação «bom»; apenas 4 locados, do total de 8034 processos analisados, foram classificados com um estado de conservação péssimo e 10 com estado de conservação mau ; estes resultados indiciam que o MAEC, pode conduzir a níveis de conservação, no extremo inferior da escala, superiores ao esperado. o estado de conservação médio obtido para unidades situadas em edifícios com diferente número de pisos é pouco variável. o estado de conservação médio tende a agravar-se, embora de forma pouco acentuada, para as unidades situadas em edifícios mais antigos. os diversos elementos funcionais apresentam, em média, um estado de conservação «bom»; os elementos funcionais que, em média, se encontram em pior estado de conservação são: «. Cobertura», «4. Paredes» e «15. Instalação de ascensores», nas partes comuns, «. Tectos», «4. Caixilharias e portas exteriores», «9. Equipamento de cozinha» e «3. Instalação de gás», no locado; os elementos funcionais que apresentam uma maior percentagem de classificações «muito ligeiras» são os seguintes: 1 Estrutura e 1 Instalação de gás, nas partes comuns, 34 Instalação de telecomunicações e contra a intrusão, 36 Instalação de climatização e 37 Instalação de segurança contra incêndio, no locado; a atribuição do nível de anomalia «muito graves» ocorre, em geral, em menos de 1% das vistorias realizadas nos diversos elementos funcionais, com exceção dos elementos funcionais «3. Instalação de gás», «33. Instalação eléctrica» e «35. Instalação de ventilação»; nos elementos funcionais 16 e 37, referentes à instalação de segurança contra incêndio, das partes comuns e do locado respetivamente, as taxas de «não aplicável» devem-se ao desconhecimento dos técnicos sobre os elementos construtivos a avaliar no âmbito daqueles elementos funcionais. Os resultados obtidos indicam que o estado de conservação médio dos locados é «bom». Esta conclusão não está em consonância com os resultados da avaliação do estado de conservação realizada no Censos de 001 []; contudo, na análise dos resultados deve-se ter presente os seguintes aspetos: (i) a amostra analisada não é representativa do parque edificado nacional, na medida em que os proprietários que solicitassem a avaliação de locados em «mau» ou «péssimo» estado de conservação poderiam ser penalizados; e (ii) os critérios definidos para a classificação dos imóveis nas diferentes categorias são distintos em cada um dos métodos. Os elementos funcionais que, em média, se encontram em pior estado de conservação fazem parte da envolvente exterior dos edifícios (e.g., «. Cobertura», «4. Paredes», «4. Caixilharias e portas exteriores»), são instalações que a lei impôs condições especiais e a necessidade de certificação (e.g., «15. Instalação de ascensores», «3. Instalação de gás»). Com exceção de apenas 0,1 % das vistorias ter tido como resultado o estado de conservação «péssimo», os restantes resultados são compreensíveis e caracterizam uma situação 13

14 que corresponde à perceção geral do meio técnico da construção. Pode portanto concluir-se que o MAEC cumpre o objetivo de rigor com que foi concebido, i.e., orientar avaliações cujo resultado traduz de forma fidedigna as condições observadas durante a vistoria. Ainda assim, a análise permitiu fundamentar um conjunto de propostas de aperfeiçoamento que poderão contribuir para uma melhor aplicação do MAEC [8] Por último, refira-se que com a revisão do regime jurídico de arrendamento urbano, promovida em 01 pelo XIX Governo Constitucional, publicado pela Lei n.º 31/01, de 14 de agosto [15], a atualização das rendas antigas deixou de estar sujeita à avaliação do locado com o MAEC. Porém, em contrapartida, com a revisão do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, Decreto-Lei n.º 307/009, de 3 de outubro, alterado e republicado pela Lei n.º 3/01, de 14 de agosto [16], o MAEC passou a ser utilizado para a determinação do nível e do estado de conservação no âmbito dos Decretos-Lei n. os 555/99 e 307/009 (para efeitos de determinação da necessidade de realização de obras coercivas ou de demolição, entre outros), sendo a sua aplicação da responsabilidade das câmaras municipais ou das entidades gestoras das áreas de reabilitação urbana. 8. AGRADECIMENTOS Os autores agradecem ao IHRU o apoio prestado, quer facultando os dados quer esclarecendo questões várias que surgiram no decorrer do estudo. 9. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS [1] PORTUGAL Proposta de Lei n.º 34/X [em linha]. Diário da Assembleia da República: Série II-A. N.º 47 ( ), pp Disponível em c576c a d7a b634d3d&fich=ppl34-X.doc&Inline=true [consultado em ]. [] Instituto Nacional de Estatística (INE) Recenseamento da População e da Habitação (Portugal) 001: resultados definitivos [em linha]. 1.ª Edição. Lisboa, INE, I.P. Disponível em [consultado em ]. [3] PORTUGAL Decreto-Lei n.º 31-B/90 [Regime do arrendamento urbano em linha]. Diário da República: Série I. Nº 38, Suplemento, ( ), pp. 486(5)-486(). Disponível em [consultado em ]. [4] PORTUGAL Decreto-Lei n.º 57/95 [Regime do arrendamento urbano para o exercício de comércio, indústria profissões liberais e outros fins lícitos não habitacionais em linha]. Diário da República: Série I-A. Nº 7, ( ), pp Disponível em [consultado em ]. [5] PORTUGAL Lei n.º 6/006 [Novo Regime do Arrendamento Urbano em linha]. Diário da República: Série I. N.º 41 ( ), pp Disponível em [consultado em ]. [6] Pedro, J. Branco; Vilhena, A.; Paiva, J. Vasconcelos Métodos de avaliação do estado de conservação de edifícios desenvolvidos no LNEC: Características e possibilidades de aplicação [em linha]. Engenharia Civil, n.º 4. Universidade do Minho, (janeiro de 01), pp Disponível em [consultado em ]. [7] PORTUGAL Portaria n.º 119-B/006 [em linha]. Diário da República: Série I. N.º 1, Suplemento, ( ), pp. 7708(9)-7708(15). Disponível em [consultado em ]. [8] Vilhena, A. Método de avaliação do estado de conservação de edifícios. Análise e contributos para o seu aperfeiçoamento e alargamento do âmbito. Lisboa: LNEC, TPI 7, (01). [9] MOPTC Método de avaliação do estado de conservação de imóveis. Instruções de aplicação [em linha]. Lisboa, MOPTC e LNEC, (outubro de 007). Disponível em 14

15 [consultado em ]. [10] PORTUGAL Decreto-Lei n.º 161/006 [Aprova e regula as comissões arbitrais municipais em linha]. Diário da República: Série I-A. N.º 15, ( ), pp Disponível em [consultado em ]. [11] PEDRO, J. Branco; VILHENA, A.; PAIVA, J. Vasconcelos Método de avaliação do estado de conservação de imóveis. Desenvolvimento e aplicação [em linha]. Engenharia Civil, n.º 35. Universidade do Minho (setembro de 009), pp Disponível em [consultado em ]. [1] PEDRO, J. Branco; PAIVA, J. Vasconcelos; VILHENA, A. Portuguese method for building condition assessment. Structural Survey Journal, Vol. 6 Iss: 4. Emerald Group Publishing Limited, (008), pp [13] PORTUGAL Decreto-Lei n.º 157/006 [Regime das obras em prédios arrendados em linha]. Diário da República: Série I-A. N.º 15, ( ), pp Disponível em [consultado em ]. [14] PORTUGAL Decreto-Lei n.º 156/006 [Aprova o regime de determinação e verificação do coeficiente de conservação em linha]. Diário da República: Série I-A. N.º 15, ( ), pp Disponível em [consultado em ]. [15] PORTUGAL Lei n.º 31/01 [Procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei n.º 6/006, de 7 de fevereiro]. Diário da República: Série I, N.º 157, ( ), pp Disponível em [consultado em ]. [16] PORTUGAL Lei n.º 3/01 [Procede à primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 307/009, de 3 de outubro, que estabelece o regime jurídico da reabilitação urbana, e à 54.ª alteração ao Código Civil, aprovando medidas destinadas a agilizar e a dinamizar a reabilitação urbana]. Diário da República: Série I, N.º 157, ( ), pp Disponível em [consultado em ]. 15