CARTILHA DO SFH SUMÁRIO

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1 1/20 CARTILHA DO SFH SUMÁRIO SUMÁRIO... 1 SFH SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO QUAIS OS ENCARGOS QUE INCIDEM SOBRE O MEU FINANCIAMENTO PELO SFH? QUAL O ÍNDICE QUE CORRIGE O MEU SALDO DEVEDOR? O QUE É FCVS? COMO SABER SE O MEU FINANCIAMENTO PODE SER LIQUIDADO COM DESCONTO? QUAIS SÃO OS BENEFÍCIOS? AO TÉRMINO DO PRAZO DE FINANCIAMENTO, HAVENDO SALDO DEVEDOR, TEREI QUE PAGAR A DIFERENÇA? QUAIS OS TIPOS DE SEGURO QUE EXISTEM NO SFH? QUAL A TOLERÂNCIA PARA ATRASO DAS PRESTAÇÕES? O QUE ACONTECE QUANDO O AGENTE FINANCEIRO COBRA DO MUTUÁRIO UMA PRESTAÇÃO MAIOR DO QUE A DEVIDA? QUANDO O AUMENTO DA MINHA PRESTAÇÃO FOR MAIOR QUE O MEU AUMENTO SALARIAL, COMO DEVO PROCEDER? O AUMENTO EM MINHA PRESTAÇÃO RELATIVO À PRODUTIVIDADE É DEVIDO? O QUE ACONTECE SE EU MUDAR DE CATEGORIA PROFISSIONAL? O QUE SÃO CONTRATOS VINCULADOS AO PES/CP? MELHOR AINDA, EXPLIQUE O QUE É PES/CP? QUAL A BASE DE CORREÇÃO DA PRESTAÇÃO PELO SFH, NOS CONTRATOS VINCULADOS AO PES/CP? QUAL É O PERCENTUAL DO REAJUSTE DO FINANCIAMENTO PELO PES/CP QUANDO OS MEMBROS PERTENCEM A CATEGORIAS DIFERENTES? QUAL É O PERCENTUAL DO REAJUSTE DO FINANCIAMENTO PELO PES/CP QUANDO OS MEMBROS PERTENCEM A CATEGORIAS DIFERENTES? NO FINANCIAMENTO PELO PES/CP, SE EU FICAR DESEMPREGADO, QUAL O ÍNDICE QUE CORRIGE A MINHA PRESTAÇÃO? QUANDO MORRE UM DOS MUTUÁRIOS DO MESMO FINANCIAMENTO, O SEGURO QUITA O SALDO DEVEDOR TOTAL?... 6 SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO... 6 TABELA PRICE... 7 TABELA SACRE... 7 SISTEMA PRICE X SISTEMA SACRE... 8 SISTEMA SACRE X SISTEMA PRICE SACRE O QUE PODE SER QUESTIONADO E MUDADO NOS FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS? MAS, O QUE É A TABELA PRICE, SUA HISTÓRIA E SUA FÓRMULA DE CÁLCULO? HISTÓRIA LIMITE DA TAXA DE JUROS REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR SENTENÇAS FAVORÁVEIS JUROS CAPITALIZADOS ANATOCISMO QUADRO COMPARATIVO: JUROS SIMPLES X JUROS CAPITALIZADOS E O SISTEMA SACRE, ELE TAMBÉM CAPITALIZA JUROS? ACORDO/RENEGOCIAÇÃO CONSTRUTORAS O QUE É POSSÍVEL DISCUTIR JUDICIALMENTE A EXCLUSÃO DA TR A LEI Nº 4.380/ A FORMA DE AMORTIZAÇÃO A TAXA DE JUROS A ILEGAL CAPITALIZAÇÃO DOS JUROS COMPENSATÓRIOS OS PRÊMIOS DO SEGURO... 17

2 2/20 O ABUSIVO SPREAD A LESÃO ENORME A INDEVIDA APLICAÇÃO DE MULTA ACIMA DE 2,0% AS DIFERENÇAS APURADAS SFH Sistema Financeiro de Habitação

3 3/20 A linha de crédito mais conhecida e acessível para financiamento de imóveis hoje é o SFH, por oferecer condições de financiamento mais acessíveis, e permitir ao mutuário utilizar seu FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), como pagamento integral ou parcial do financiamento, desde de que tenha um vínculo com o fundo de no mínimo três anos. Abaixo selecionamos algumas das dúvidas mais freqüentes entre os mutuários: - Quais os encargos que incidem sobre o meu financiamento pelo SFH? Sobre o seu financiamento podem incidir juros, comissões e outros encargos. A remuneração efetiva máxima para o mutuário final, incluindo juros, comissões e outros encargos financeiros é de 12,0% a.a., acrescidos dos custos de seguros e, nos casos dos planos de equivalência salarial, do Coeficiente de Equiparação Salarial CES. Porém essa taxa de juros de 12,0% a.a., tem sido questionada nos tribunais, pois, o art. 6º, "e", da Lei nº 4.380/64 ("os juros convencionais não excedam de 10% ao ano") e art. 2º, do Decreto nº /68 limitam os juros, dentro do Sistema Financeiro Habitacional ao máximo à 10,0% (Dez por Cento) anuais. - Qual o índice que corrige o meu saldo devedor? Os saldos devedores dos contratos de financiamento, empréstimo, refinanciamento e repasse concedidos por entidades integrantes do SFH são reajustados pela remuneração básica dos depósitos de poupança (TR), efetuados na mesma data e com a periodicidade contratualmente estipulada para o pagamento das prestações, aplicando-se o critério pro rata die para eventos que não coincidam com aquela data. - Quais as formas de liquidação dos financiamentos pelo SFH? Em caso de financiamentos habitacionais com cobertura do FCVS: a) pagamento da última prestação; b) amortização do saldo devedor antes do término do prazo contratual; c) liquidação antecipada com desconto; d) cobertura do saldo devedor pela Apólice do Seguro Habitacional do SFH, em caso de morte ou invalidez permanente do mutuário que conte com esta cobertura ou similar. Em caso de financiamentos sem cobertura do FCVS, a liquidação se dará com a amortização integral do saldo devedor. - O que é FCVS? FCVS é a sigla que identifica o Fundo de Compensações de Variações Salariais. Esse fundo foi criado para pagar o saldo devedor residual dos contratos de financiamento em que a obrigação do devedor era apenas a de pagar o número total

4 4/20 de prestações. Os contratos assinados após 1993 deixaram de ter esse tipo de cobertura. - Como saber se o meu financiamento pode ser liquidado com desconto? Quais são os benefícios? A partir de 15/12/1998, mediante acordo entre as partes, as instituições financiadoras do SFH poderão conceder aos mutuários que tenham firmado contrato com previsão de cobertura de eventuais saldos devedores residuais pelo FCVS, até 30/12/1999, liquidação antecipada de sua dívida mediante pagamento de montante correspondente a 50,0% (Cinqüenta por Cento) do saldo devedor contábil da operação, atualizado pro rata die da data do último reajuste até a data da liquidação. - Ao término do prazo de financiamento, havendo saldo devedor, terei que pagar a diferença? Havendo cláusula de cobertura pelo FCVS, a quitação ficará a cargo do Fundo (Banco). Caso contrário, você terá que renegociar o saldo residual com o Agente Financeiro ou poderá quitá-lo em uma única parcela. - Quais os tipos de seguro que existem no SFH? Desde 24/06/1998 é permitido aos agentes financeiros do SFH a contratação de financiamentos onde a cobertura securitária pode se dar em apólice oferecida pelo mercado segurador, desde que seja prevista, no mínimo, a cobertura relativa aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário. - Qual a tolerância para atraso das prestações? No caso dos contratos que tiverem por objeto a venda ou a construção de habitações com pagamento a prazo, a rescisão por inadimplemento do adquirente somente poderá ocorrer após o atraso de três meses do vencimento de qualquer obrigação contratual ou de três prestações mensais, assegurado ao devedor o direito de purgar a mora dentro do prazo de 90 dias, a contar da data do vencimento da obrigação não cumprida ou da primeira prestação não paga. - O que acontece quando o Agente Financeiro cobra do mutuário uma prestação maior do que a devida? Você deve solicitar a revisão do cálculo das importâncias cobradas a mais que devem ser ressarcidas, devidamente corrigidas pelos índices de atualização dos depósitos de poupança, em espécie, ou por meio de redução nas suas prestações seguintes. - Quando o aumento da minha prestação for maior que o meu aumento salarial, como devo proceder? Em caso de financiamentos contratados ao amparo do PES/CP, você deve solicitar a revisão do cálculo, comprovando não fazer jus ao aumento. As importâncias eventualmente cobradas a mais de você devem ser ressarcidas, devidamente corrigidas pelos índices de atualização dos depósitos de poupança, em espécie, ou

5 5/20 por meio da redução nas suas prestações seguintes. - O aumento em minha prestação relativo à produtividade é devido? Sim, em caso de financiamentos contratados ao amparo do PES/CP, nas datasbase o reajuste das prestações inclui também o percentual relativo ao ganho real de salário. - O que acontece se eu mudar de categoria profissional? Em caso de financiamentos contratados ao amparo do PES/CP, fica assegurado a você o direito de, a qualquer tempo, solicitar alteração da data-base, nos casos de mudança de categoria profissional, sendo que a nova situação prevalecerá a partir do reajuste anual seguinte. - O que são contratos vinculados ao PES/CP? Melhor ainda, explique o que é PES/CP? PES/CP quer dizer: Plano de Equivalência Salarial vinculado à Categoria Profissional. - Qual a base de correção da prestação pelo SFH, nos contratos vinculados ao PES/CP? Nos contratos firmados até 31/10/1984, que tinham reajuste anual, cujos mutuários tenham optado pela equivalência salarial até 26/03/1987, ocorre a chamada "equivalência parcial" onde o encargo mensal é reajustado pelo mesmo índice e periodicidade da categoria profissional do mutuário, porém com periodicidade anual, mantidas as defasagens de 30 ou 60 dias do acréscimo do ganho real de salário. Nos contratos firmados a partir de 01/11/1984, quando passou a ser obrigatória a equivalência plena, o encargo mensal é reajustado pelo mesmo índice e periodicidade da categoria profissional do mutuário, com defasagem de 30 (contratos firmados após 14/02/1990) ou 60 dias (contratos firmados até 14/02/1990). Na data-base, a prestação sofre a variação acumulada anual do índice decorrente da aplicação da lei salarial vigente, acrescida do coeficiente de ganho real de salário (estabelecido em 3,0%), deduzidos os reajustes aplicados a título de antecipação. Os contratos firmados com o PES, fazem com que o aumento da prestação seja desproporcional aos aumentos mensais do saldo devedor, pois a prestação terá um reajuste anual, de acordo com os aumentos salariais da categoria, e o saldo devedor terá reajuste mensal pelo mesmo índice aplicado na caderneta de poupança (TR). - Qual é o percentual do reajuste do financiamento pelo PES/CP quando os membros pertencem a categorias diferentes? É o percentual auferido pelo mutuário que detiver maior participação na renda. - Qual é o percentual do reajuste do financiamento pelo PES/CP quando os membros pertencem a categorias diferentes? É o percentual auferido pelo mutuário que detiver maior participação na renda.

6 6/20 - No financiamento pelo PES/CP, se eu ficar desempregado, qual o índice que corrige a minha prestação? Não se aplica o disposto no 5º, do art. 22, da Lei nº 8.004/90 que garante a relação prestação/renda verificada na data da contratação às hipóteses de redução de renda por mudança de emprego ou por alteração na composição da renda familiar em decorrência da exclusão de um ou mais co-adquirentes. É assegurado a você, nesses casos, o direito à renegociação da dívida junto ao Agente Financeiro, visando restabelecer o comprometimento inicial da sua renda. - Quando morre um dos mutuários do mesmo financiamento, o seguro quita o saldo devedor total? Não. Quita apenas a parte correspondente ao mutuário que fizer jus à cobertura do seguro. SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO Para financiamento da casa própria, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL CEF dispõe atualmente de dois sistemas. Nos dois sistemas o saldo devedor é corrigido mês a mês pela TR (taxa referencial de juros) e cada período de 12 (Doze) meses é feito o recálculo da prestação (a partir do terceiro ano o recálculo pode passar a ser feito trimestralmente, a critério da CEF), baseado no saldo devedor e no período restante. A diferença entre os dois sistemas está no cálculo do valor da prestação. As prestações não poderão ultrapassar o limite de 20,0% e 30,0%, do

7 7/20 comprometimento da renda familiar. A forma de financiamento poderá ser feita através da Tabela Price ou pelo SACRE Sistema de Amortização Crescente, a ser definido pelo banco e cliente. A taxa máxima de juros é de 12,0% (Doze por Cento) ao ano, e as prestações corrigidas pelo mesmo índice utilizado para reajuste da caderneta de poupança (TR). O imóvel ficará hipotecado, como garantia de pagamento pelo financiamento, e em caso de inadimplência, o banco poderá reaver o imóvel judicialmente para pagar a dívida. O sistema de amortização é que define a forma de cálculo da prestação. Dependendo da linha de financiamento que você contratar, poderá optar por um destes sistemas: 1 Sistema Francês de Amortização Tabela Price. 2 Sistema de Amortização Crescente SACRE TABELA PRICE Neste sistema da CEF, ela usa a sistemática do Sistema Francês (Tabela Price) apenas para o cálculo da prestação sem levar em conta o valor da TR e a cada período de 12 (Doze) meses é feito o recálculo da prestação baseado no saldo devedor e no tempo restante. Aqui também a denominação é inadequada, pois para um valor da TR diferente de zero a cada recálculo a prestação sobe contradizendo a filosofia da Tabela Price, que é que as prestações são constantes. TABELA SACRE Este é o sistema que a CEF chama de Sistema de Amortização Crescente. Na verdade este sistema usa para o cálculo do valor das prestações a metodologia do sistema de amortização constante SAC anual, sem levar em conta o valor da TR. Com a inclusão, posteriormente, do valor da TR nos cálculos, este sistema resulta em uma amortização variável. A denominação é inadequada, pois com um valor da TR baixo, este sistema pode resultar até em uma amortização decrescente. O sistema SACRE foi desenvolvido com o objetivo de permitir maior amortização do valor emprestado, reduzindo-se, simultaneamente, a parcela de juros sobre o saldo devedor. A prestação inicial, no SACRE, pode comprometer até 30,0% da renda, enquanto que pela Tabela Price o comprometimento inicial é de até 25,0%. Entretanto, ao longo do contrato verifica-se que, a partir de um determinado período de recálculo, o valor da prestação calculada no sistema SACRE começa a diminuir, enquanto que a da Tabela Price aumenta sempre.

8 8/20 SISTEMA PRICE X SISTEMA SACRE Veja um exemplo de financiamento feito com ambos os sistemas de amortização: Parâmetros utilizados no exemplo: Valor do financiamento... R$ ,00 Taxa de juros... 10,5% a.a. Prazo meses TR projetada... 1, a.m. Renda PRICE... R$ 2.210,80 Renda SACRE... R$ 2.384,26 Comprometimento de renda inicial PRICE... 25%

9 9/20 Comprometimento de renda inicial SACRE... 30% Reajuste salarial durante o contrato... Zero EVOLUÇÃO DA PRESTAÇÃO E DO COMPROMETIMENTO DE RENDA: Nº DA SACRE PRICE % SACRE PRICE PREST. A B C D A/C 1 715,28-552,70-129,42% 30,00% 25,00% ,88 3,44% 597,01 8,02% 123,93% 31,03% 27,00% ,91 3,25% 645,00 8,04% 118,44% 32,04% 29,17% ,15 3,04% 696,99 8,06% 112,94% 33,01% 31,53% ,30 2,81% 753,37 8,09% 107,42% 33,94% 34,08% ,05 2,56% 814,57 8,12% 101,90% 34,81% 36,85% ,04 2,29% 881,10 8,17% 96,36% 35,61% 39,85% ,85 1,98% 953,55 8,22% 90,80% 36,32% 43,13% ,03 1,64% 1.032,64 8,29% 85,22% 36,91% 46,71% ,03 1,25% 1.119,29 8,39% 79,61% 37,37% 50,63% ,24 0,81% 1.214,75 8,53% 73,94% 37,67% 54,95% ,94 0,30% 1.320,87 8,74% 68,21% 37,79% 59,75% ,23-0,30% 1.440,87 9,08% 62,34% 37,67% 65,17% ,90-1,04% 1.581,86 9,79% 56,19% 37,28% 71,75% ,31-2,09% 1.770,04 11,90% 49,17% 36,50% 80,06% ,31 0,00% 1.770,04 0,00% 49,17% 36,50% 80,06% % PRESTAÇÃO 21,67% 220,25% %PREST. MAIOR 25,96% 220,25% (*) Composta de amortização e juros (A+J) - Nº DA PRESTAÇÃO: é o número da prestação que inicia cada novo período de 12 meses, quando ela é recalculada; - A: é o valor da prestação calculada no sistema SACRE e que vai vigorar no próximo período de 12 meses; - B: é o percentual de acréscimo ou decréscimo da prestação SACRE em relação ao ano anterior; - C: é o valor da prestação calculada no Sistema Price e que vai vigorar no próximo período de 12 (Doze) meses; - D: é o percentual de acréscimo da prestação Price em relação ao ano anterior; - A/C: é o percentual que corresponde ao valor da prestação no sistema SACRE em relação ao Price; - COMPROMETIMENTO DE RENDA: é o percentual da prestação em relação à renda;

10 10/20 - % Prestação: é a variação entre o valor da primeira e o da última prestação; - % Prestação Maior: é a variação entre o valor da primeira e o da maior prestação verificada durante o contrato (no SACRE a maior prestação é a de nº 133 e no Price é a última). Note que, durante todo o período do contrato, o valor da prestação no Sistema Price teve um aumento de 220,25% e no SACRE o aumento foi de apenas 25,96% em relação à prestação inicial. EVOLUÇÃO DO SALDO DEVEDOR: SISTEMA SACRE X SISTEMA PRICE Nº DA SACRE PRICE % PRESTAÇÃO E F G H E/G , ,43-99,68%

11 11/ ,72 0,61% ,81 4,85% 95,64% ,29 0,08% ,50 4,41% 91,68% ,74-0,52% ,79 3,90% 87,78% ,21-1,22% ,11 3,28% 83,96% ,24-2,06% ,97 2,53% 80,20% ,23-3,06% ,08 1,62% 76,50% ,86-4,29% ,21 0,48% 72,87% ,41-5,83% ,63-0,97% 69,30% ,15-7,81% ,59-2,87% 65,78% ,61-10,46% ,92-5,44% 62,29% ,07-24,00% ,50-9,09% 58,79% ,10-19,82% ,33-14,67% 55,24% ,08-29,32% ,47-24,14% 51,47% ,88-48,71% ,33-43,67% 46,87% SALDO RESIDUAL (63,54) 894,25 Observe que neste exemplo, após o pagamento da última prestação, o Sistema Price apresenta saldo residual de responsabilidade do mutuário. - E: é o saldo devedor no Sistema SACRE, considerando-se o pagamento regular das prestações; - F: é o percentual de decréscimo do saldo devedor no Sistema SACRE em relação ao ano anterior; - G: é o saldo devedor no Sistema Price, considerando-se o pagamento regular das prestações; - H: é o percentual de acréscimo/decréscimo do saldo devedor no Sistema Price em relação ao ano anterior; - E/G: é o percentual que corresponde ao valor do saldo devedor no Sistema SACRE em relação ao Price; - SALDO RESIDUAL: é o valor remanescente no fim do prazo contratado, decorrente da evolução do financiamento. Quando ele é negativo significa que a dívida foi liquidada e o mutuário terá direito à devolução daquele valor. Quando positivo, é devido o pagamento pelo mutuário para que a dívida seja liquidada.

12 12/20 Este artigo foi extraído do Site da Caixa Econômica Federal O QUE PODE SER QUESTIONADO E MUDADO NOS FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS? Em primeiro lugar, a aplicação da chamada Tabela Price (Sistema Francês de Amortização), que a décadas vem sendo praticada em nosso País pelos bancos, construtoras e agentes financeiros, mas, finalmente, nossos Tribunais têm julgado ilegal a aplicação desta Tabela, pois ela importa na cobrança de juros de juros (anatocismo ou capitalização de juros). MAS, O QUE É A TABELA PRICE, SUA HISTÓRIA E SUA FÓRMULA DE CÁLCULO? HISTÓRIA RICHARD PRICE RICHARD PRICE ( ), que além de Matemático, foi pensador (Liberal) e ensaísta também de Filosofia e Teologia já polêmico na sua época devido á suas obras sobre a moral, publicou em 1771 o OBSERVATIONS ON REVERTIONARY PAYMENTS, em que expunha seu conceito, sobre pagamentos periódicos com direito a devolução, ou seja, série uniforme de pagamentos. O Sistema Price ou Francês (designado desta forma na França) foi projetado, considerando economias estáveis, (Nesta época a Inglaterra vivia a revolução industrial, com grande acúmulo de Capital. Sua implantação fora do território britânico foi conseguida e com grande sucesso principalmente na França ainda no século XVIII, sendo daí que é chamada também nos tempos atuais de Sistema Francês de Amortização). Este Sistema composto de amortização mais juros (capitalizados pelo regime de juros compostos) em cada parcela, traz a antecipação dos juros na razão inversa de seu prazo transcorrido, ou seja, na 1ª parcela temos amortização mais os juros correspondente a todo o prazo do capital emprestado e assim por diante, ou seja, a taxa de juros incide sobre o capital inicial acrescido dos juros acumulados até o período anterior. Neste regime, os juros variam exponencialmente em função do tempo, e por conseqüência da variante tempo ser o expoente define-se tecnicamente nesta equação, que os juros são pelo regime de capitalização composta, ou seja juros sobre juros (anatocismo).

13 13/20 Consultada e reproduzida da Universidade de São Paulo, temos trecho de literatura, que confirma a capitalização de juros, neste método, ou seja a prática do ANATOCISMO, a saber: FUNÇÃO EXPONENCIAL Fonte: ESALQ/USP- (Universidade de São Paulo) Devemos considerar ainda que a legislação vigente em nosso país, em especial; o Decreto nº /33, que proíbe terminantemente a capitalização composta de juros, orientação que consta da Súmula nº 121 do STF: É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada (grifamos). LIMITE DA TAXA DE JUROS Quanto ao limite da taxa de juros, o art. 6 o, alínea "e", da nº Lei 4.380/64 ("os juros convencionais não excedam de 10% ao ano") e art. 2º, do Decreto nº /68 limitam os juros, dentro do Sistema Financeiro Habitacional SFH, ao máximo à 10,0% (Dez por Cento) anuais. REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR De acordo com resolução do banco central, e de diversas sentenças judiciais favoráveis, o índice de reajuste do saldo devedor, deverá ser o mesmo aplicado a caderneta de poupança (TR). SENTENÇAS FAVORÁVEIS Duas sentenças inéditas no país questionando os termos do Sistema Financeiro da Habitação SFH foram proferidas Juiz Márcio Antônio da Rocha, titular da Vara Única da Justiça Federal especializada em SFH em funcionamento no Brasil, em

14 14/20 Curitiba PR. À incorreção na aplicação do Sistema Price, base de praticamente todo o cálculo do SFH, cobra dos mutuários apenas Juros sobre Juros, fazendo com que a dívida se torne uma bola de neve, uma vez que praticamente não há amortização. Em um dos casos julgados o saldo devedor do imóvel seria de R$ ,00 pelo cálculo do banco, mas com a aplicação da sentença o valor cairia para R$ ,00. JUROS CAPITALIZADOS ANATOCISMO Vamos tomar como exemplo um mutuário que tenha feito um financiamento pelo SFH no valor de R$ ,00, pelo prazo de 180 meses, a uma taxa efetiva anual de juros de 10,0%, e utilizando como sistema de amortização o Sistema Price. Vamos fazer de conta que a nossa economia é estável, sem troca de moedas, e que a inflação durante todo o contrato seja igual a zero. O valor de sua prestação até o final do contrato seria de R$ 524,19. Assim, o seu desembolso total deste financiamento seria de R$ ,22, ou 1,89 vezes o capital emprestado. Seria, se os pagamentos não fossem mensais, mas como são o mutuário vai pagar no seu total 4,18 vezes o valor do capital emprestado, isto em função da capitalização dos juros. Se os cálculos fossem efetuados de acordo com os juros simples, a sua prestação deveria ser de R$ 420,54, e o seu desembolso total no contrato, de R$ ,20, ou 2,44 vezes o valor emprestado.

15 15/20 Quadro comparativo Juros simples X Juros capitalizados VALOR FINANCIADO ,00 TAXA 12,0% PRAZO COMPARATIVO 180 MESES JUROS COMPOSTOS JUROS SIMPLES DIFERENÇA/ECONOMIA PRESTAÇÃO R$ 600,08 R$ 446,17 R$ 153,91 TOTAL R$ ,40 R$ ,60 R$ ,80 QUANTOS IMÓVEIS SERÃO PAGOS ATÉ O FINAL DO FINANCIAMENTO (" VALOR FUTURO") 6 2,6 3,40 E O SISTEMA SACRE, ELE TAMBÉM CAPITALIZA JUROS? Sim, esse sistema de amortização também capitaliza juros, cabendo ao mutuário uma revisão contratual, onde será reduzido seu saldo devedor e consequentemente as prestações, pois todo sistema de amortização que capitalizar juros (Price, SACRE, SAC, Misto, Gradiente), fará com que o mutuário ao final do contrato pague em média de 04 à 08 vezes o valor financiado. ACORDO/RENEGOCIAÇÃO Portanto, antes de firmar um acordo/renegociação com bancos ou construtoras, procure conhecer seus direitos legais; pois após uma revisão contratual você saberá

16 16/20 qual seria o valor correto de seu saldo devedor/prestação. CONSTRUTORAS Em relação às construtoras, destaca-se que 70,0% dos contratos de financiamento firmados diretamente com tais empresas, possuem irregularidades, as divergências se encontram nos índices de reajuste aplicados, e os juros que somente poderão ser cobrados após a entrega da carta de Habite-se, o que geralmente é cobrado antes. Os contratos firmados com construtoras possuem características próprias, diferente dos firmados com os bancos que seguem um determinado padrão, merecendo assim atenção especial, possuem inúmeras irregularidades, que podem ser revertidas em benefícios ao mutuário. O QUE É POSSÍVEL DISCUTIR JUDICIALMENTE A EXCLUSÃO DA TR Normalmente, o reajustamento mensal do saldo devedor do financiamento do SFH, é efetivado mediante a aplicação da Taxa de Remuneração Básica aplicável aos depósitos de poupança, ou seja o índice chamado de TR. Contudo a utilização da TR como índice de atualização monetária foi considerado inconstitucional na ADIn. nº 493, do Colendo Supremo Tribunal Federal. A LEI Nº 4.380/64 A Lei nº 4.380/64, em seu art. 5º e 1º, assim dispõe: Art. 5º. Observado o disposto na presente Lei, os contratos de vendas ou construções de habitações para pagamento a prazo ou de empréstimos para aquisição ou construção de habitações poderão prever o reajustamento das prestações mensais de amortização e juros, com a conseqüente correção do valor monetário da dívida toda vez que o salário mínimo legal for alterado. 1º. O reajustamento será baseado em índice geral de preços mensalmente apurado ou adotado pelo Conselho Nacional de Economia que reflita adequadamente as variações no poder aquisitivo da moeda nacional. Se levarmos em conta o art. 5º, 1º, da Lei nº 4.380/64, o reajustamento será baseado em índice geral de preços, entretanto, por uma questão de lógica matemática, os saldos devedores somente poderiam ser reajustados pelos mesmos índices que reajustam as prestações, sob o risco de no final do prazo contratual, pagas todas as prestações, existir um saldo, o que não é o fundamento da Tabela Price.

17 17/20 Como alternativa, de atualização do saldo devedor, pode-se utilizar o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) do IBGE, o qual apura a variação percentual da perda do poder aquisitivo das famílias com renda de 01 a 08 salários mínimos das 10 maiores regiões metropolitanas do País. A FORMA DE AMORTIZAÇÃO A amortização deve ser em conformidade com o art. 6º, alínea c, da Lei nº 4.380/64, que diz o seguinte: c) ao menos parte do financiamento, ou do preço a ser pago, seja amortizado em prestações mensais sucessivas, de igual valor, antes do reajustamento, que incluam amortização e juros. Portanto, deve ser amortizada parte da dívida (prestação juros = amortização) e depois corrigido o saldo devedor. A TAXA DE JUROS A taxa de juros deve ser aquela estabelecida para o SFH, ou seja, 10,0% (Dez por Cento), conforme a Lei nº 4.380/64. A ILEGAL CAPITALIZAÇÃO DOS JUROS COMPENSATÓRIOS A capitalização dos juros e dos encargos cobrados na aquisição de casa própria pelo SFH, praticada pelas Instituições Financeira, É MENSAL. Contudo, a capitalização MENSAL do serviço da dívida é, todavia, VEDADA pela norma de ordem pública constante do art. 4º, também do Decreto nº /33, ao preceituar que É PROIBIDO CONTAR JUROS DOS JUROS... (grifamos), salvo ano a ano. A Súmula nº 121, do Colendo STF que, de resto, não se tornou inaplicada pela Súmula nº 596 do Pretório Excelso do País também corrobora com o disposto no art. 4º, do Decreto nº /33, conforme segue: Súmula nº 121: É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada. (grifamos) OS PRÊMIOS DO SEGURO A inobservância do critério consensual e legal de atualização monetária via sua cobrança em excesso sobre as prestações e o saldo devedor do contrato de financiamento, bem como sobre os juros de mora e demais encargos, aliada à prática de anatocismo, acabou repercutindo na exigência dos PRÊMIOS DE SEGUROS da Apólice Única do SFH em valores, que foram sendo fixados mês a mês, nitidamente superiores aos devidos.

18 18/20 Esses excessos, além de provocarem a cobrança a maior das prestações, acabam por reduzir o valor mensal de amortização do saldo devedor do empréstimo concedido. Assim, pode-se postular judicialmente, como corolário, a revisão dos valores dos prêmios de seguros, fixando-os em seus efetivos montantes, pois cobrados a maior em função de que seu cálculo tem sido operado com base em percentuais incidentes sobre montantes muito superiores aos devidos. Ocorre que a incidência dos percentuais para cálculo dos prêmios de seguro sobre o saldo devedor do empréstimo artificial e indevidamente inchado pelos Agentes Financeiros, geraram débito a maior nesta rubrica, que, por conseguinte, vem sendo indevidamente suportado pelos mutuários. O ABUSIVO SPREAD A LESÃO ENORME No direito comparado, entrega-se ao arbítrio do julgador a avaliação de determinar se um negócio é lesivo ou não. No direito pátrio tal não ocorre, vez que existe, de há muito, legislação tratando sobre o tema. O Decreto-lei nº 869, de 18/11/1938, de cunho penal, em seu art. 4º rezava: Art. 4º. A usura pecuniária ou real, assim se considerando (...) (...) b) obter ou estipular, em qualquer contrato, abusando da premente necessidade, inexperiência ou leviandade de outra parte, lucro patrimonial que exceda o quinto do valor corrente ou justo da prestação feita ou prometida. A Lei nº 1.521, de 26/12/1951, repetiu a tese acima exposta, mantendo autorizada a exceção por conta da lesão aos contratos. A rentabilidade de uma operação financeira, denominada spread, é medida pelo diferencial entre as taxas de juros de captação e aplicação. Segundo a Lei, o que ultrapassa de 1/5 (um quinto), ou seja 20,0% (Vinte por Cento) do valor patrimonial da coisa envolvida na transação como lucro ou proveito econômico, caracteriza de abusivo o negócio e justifica seu reexame pelo instituto jurídico da lesão. Aliás, tanto é assim que os parlamentares constituintes de 1988, quando erigiram a base jurídica fundamental do Estado Brasileiro, forneceram campo fértil à solução de tal questão jurídica, a saber: Art Ressalvados os casos previstos nesta Constituição, a exploração direta da atividade econômica pelo Estado só será permitida quando necessária aos imperativos de segurança nacional ou a relevante interesse coletivo, conforme definidos em lei. (...) 4º. A Lei reprimirá o abuso do poder econômico que vise à dominação dos

19 19/20 mercados, à eliminação da concorrência e ao aumento arbitrário dos lucros. Ora, destas disposições contidas na Magna Carta são imperiosas as seguintes conclusões: a) é ilícito o aumento arbitrário do lucro; b) está contido na lei o elemento nuclear limitativo do lucro (a Lei nº 1.521/51 diz que é 1/5 do proveito econômico ou vantagem sobre o valor patrimonial da coisa envolvida na transação); e, c) existindo legislação ordinária para coibir o excesso arbitrário do lucro (Lei nº 1.521/51), foi ela recepcionada pela Constituição de Diante do supra exposto, se pode observar pela simples visualização do contrato e das tabelas referentes ao financiamento da casa própria pelo SFH, a inegável lesão. Evidencia-se, mercê uma margem de lucro altíssima, flagrante lesão aos mutuários, com frontal infração às normas do art. 4º, b, da Lei nº 1.521/51, c/c o art. 145, II, do CCivil, e o art. 51, IV, do CDC. A INDEVIDA APLICAÇÃO DE MULTA ACIMA DE 2,0% Com relação a cobrança da multa acima de 2,0%, é cediço que constitui cláusula abusiva, conforme decisão proferida no Agravo de Instrumento nº 8963/97, de lavra da douta 2ª Turma Cível, do Tribunal de Justiça do Distrito Federal: CONTRATO DE ABERTURA DE CRÉDITO INADIMPLÊNCIA DO DEVEDOR COBRANÇA DA MULTA DE 10% SOBRE AS PARCELAS EM ATRASO CLÁUSULA ABUSIVA. A consciência jurídica vem repugnando a multa de 10% em tempos da baixa inflação, máxime quando se sabe que a moeda circulante Real passou a conferir estabilidade econômica do País, não mais se justificando ganho contratual tão excessivo, capaz de ferir o equilíbrio financeiro das partes, evidenciando cláusula abusiva. É importante ressaltar que a violação a essa regra de ordem pública constante no art. 5º, do Decreto nº /33, poderá acabar também por elevar indevidamente o saldo devedor do financiamento habitacional concedido pelos Agentes Financeiros aos mutuários. Além do mais, é ilegal o estabelecimento de cláusula prevendo multa por inadimplemento superiores ao legalmente permitido, pois as multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superiores a dois por cento do valor da prestação ( 1º, art. 52, Lei nº 8.078/90 CDC). Então, os mutuários poderão, em decorrência, com respaldo nos arts. 82, 130 e 145, incisos II e III, do CCivil, propugnar não apenas a nulidade das cláusulas do contrato que fixou multa contratual acima daquele permitido em lei, mas também que o saldo devedor do financiamento seja atualizado (se a ele foi incorporada a multa

20 20/20 contratual) após a expunção dos valores ilegalmente a ele incorporados a título de multa contratual. AS DIFERENÇAS APURADAS Os valores apurados a título de prestação paga a maior, devem ser deduzidos no saldo devedor no próprio mês da ocorrência. Assim, não resta dúvida que os Agentes Financeiros, as Construtoras e entidades equivalentes, que financiam a aquisição de casa própria, pelo SFH, com intuito de maximizarem seus lucros, exponenciam as taxas contratadas pela nefasta prática da capitalização dos juros, o que não tem previsão legal e é abusivo.