Atribuição Profissional em Avaliação de Imóveis. Octavio Galvão Neto Engenheiro Civil

Transcrição

1 Atribuição Profissional em Avaliação de Imóveis Octavio Galvão Neto Engenheiro Civil

2 Evolução Os primeiros trabalhos técnicos elaborados na área de avaliação de imóveis são da autoria de Engenheiros e datam da primeira metade do século XX: Boletins do Instituto de Engenharia, artigos técnicos publicados em revistas das principais escolas de engenharia e monografias 1918 Avaliações de Imóveis: Engenheiro Luís Carlos Berrini 1949 (conhecimentos adquiridos nos EUA)

3 Evolução Na segunda metade do século XX foi observado que Engenheiros e Arquitetos desenvolveram e consolidaram o conhecimento técnico avaliatório: Fundação: UPAV (1949), IBAPE (1957) e ABRAP (1978) União IBAPE/ABRAP (1995) Literatura: Engenharia de Avaliações IBAPE Normas: PNB-74 (1957) ABNT NBR (1998) Congressos: Pan-americanos (1949) e Brasileiros COBREAP (1974)

4 Evolução Demanda crescente por serviços de avaliação de imóveis é decorrência do processo de urbanização do país e da evolução do modelo econômico: Poder Judiciário: o litígios (indenizações; locações; heranças; separações/divórcios) o desapropriações Sistema Financeiro: o Financiamento da produção imobiliária o Garantias para operações financeiras Mercado empresarial: o Balanços (ativos)

5 Evolução IBAPE UPAV IVSC RICS

6 Formação Cursos de graduação (raros) Cursos de pós-graduação em Avaliações e Perícias Cursos livres

7 Regulamentação Brasil: legal EUA e Europa:certificação

8 Regulamentação Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos Economistas Corretores de Imóveis Oficias de Justiça

9 Regulamentação Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos Lei (1966): regulamenta o exercício profissional Resolução n. 218/ /2007 (atribuições) Resolução 345/90: regulamenta atividade como perito Lei (2010) regulamenta o exercício profissional do arquiteto e urbanista

10 Regulamentação Compreende-se como atribuição privativa...as vistorias; perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis Artigo 3: serão nulas...avaliações...efetivadas por pessoas físicas não registradas nos CREAS

11 ECONOMISTAS: Regulamentação Resolução 1727/2004 Consolidação da Regulamentação Profissional do Economista: Atividade de avaliação éinerente a atividade profissional (a proposta original previa o emprego do termo privativa)

12 Regulamentação CORRETORES DE IMÓVEIS: Lei 6530/79:...opinar sobre a comercialização... Resolução 957/2006 COFECI revogada pela Resolução 1064/2007 (27 de setembro): dispõe sobre a competência do corretor de imóveis para elaboração de parecer técnico de avaliação:

13 Regulamentação Art. 2º É2 competente para elaboração de parecer técnico de avaliação mercadológica o Corretor de Imóveis, pessoa física, f regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis e com inscrição válida v no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários que seja, cumulativa ou alternativamente: I) possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente; II) possuidor de certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliária.

14 Regulamentação CORRETORES DE IMÓVEIS: Resolução 1066/2007 COFECI: dispõe sobre a competência do corretor de imóveis para elaboração de parecer técnico de avaliação: Todos são competentes.

15 Regulamentação OFICIAIS DE JUSTIÇA: - Lei Federal 6830 de 1980: Execuções fiscais - Lei Federal de 07/12/2006 Art A avaliação será feita pelo oficial de justiça (art. 652), ressalvada a aceitação do valor estimado pelo executado (art. 668, parágrafo único, inciso V); caso sejam necessários conhecimentos especializados, o juiz nomearáavaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo.

16 Debate Inexiste um regramento específico que regulamente a atividade do profissional de avaliações. Existe jurisprudência favorável aos engenheiros e arquitetos, inclusive dois acórdão recentes do TJSP. Por outro lado, existe jurisprudência desfavorável (destaque para decisão do STJ caso Santa Catarina): neste caso o fundamento usado foi equivocado (Código de Processo Civil Comentado Teotônio Negrão)

17 Processo Alegações CONFEA IBAPE visando a revogação da Resolução COFECI: Segundo a Lei 5194/66 e a resolução 345/90 do CONFEA, a atividade é privativa de engenheiros e arquitetos. Deficiência técnica na formação dos corretores de imóveis. Disposições do CPC. Regulamenta o exercício das profissões de engenharia, arquitetura e agronomia.

18 Processo Decisão em primeiro grau: Ação julgada improcedente sob o fundamento de que há uma farta jurisprudência reconhecendo a prerrogativa de corretores de imóveis para realizar avaliações imobiliárias e também por considerar que avaliação de bens imóveis não exige formação específica na área de engenharia, arquitetura e agronomia.

19 Processo Apelação encaminhada à7 a Turma do TRF da 1 a Região, foi ainda argumentado por CONFEA IBAPE que a resolução COFECI: Inova a ordem jurídica extrapolando os contornos da Lei 6530/78. Usurpa atribuição privativa de engenheiros e arquitetos. Possibilita que laudos sejam feitos por profissionais não qualificados, o que contraria o CPC.

20 Processo Apelação encaminhada à7 a Turma do TRF da 1 ª Região, foi ainda argumentado por CONFEA IBAPE que a resolução COFECI: Transcende o campo da mera regulamentação. A lei concede ao corretor a prerrogativa de apenas opinar. Regulamenta o exercício da profissão de corretor de imóveis.

21 Processo A Turma, por maioria de 2x1, negou provimento pelas seguintes razões que fundamentaram o voto do relator: Segundo exposto no voto do relator: opinar quanto à comercialização imobiliária inclui a elaboração do Parecer de Avaliação Mercadológica descrito na resolução combatida. As atividades elencadas no artigo 3 o da Resolução não necessitam de formação específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia.

22 Processo Identificação do solicitante Objetivo do parecer Identificação do imóvel Indicação da metodologia utilizada Valor resultante e data de referência Identificação do e currículo do corretor

23 Processo O objetivo da resolução é padronizar e dar segurança ao mercado imobiliário, o que está em harmonia com a Lei 6530/79. A jurisprudência já consolidou no sentido de admitir que a avaliação de um imóvel possa ser feita também por corretores imobiliários. A Lei 5194/66 não excluiu a possibilidade de trabalhos avaliatórios serem realizados também por outros profissionais.

24 Processo Proposta (rechaçada) de tornar privativas de corretores de imóveis as avaliações judiciais indica que existe o entendimento de a atividade não é privativa de engenheiros e arquitetos. (Proposta feita na Câmara Federal pelo Deputado e Ex- Magistrado Flávio Dino)

25 Processo Houve voto discordante apoiado nas seguintes razões: A lei que regulamenta a atividade do corretor não previa (permitia) a elaboração de parecer técnico: opinar é uma coisa e emitir parecer técnico é outra. A elaboração de um parecer envolve análise da qualidade do material empregado, a categoria e o padrão da construção. Avaliações judiciais envolvendo indenizações têm natureza científica.

26 Processo A análise de tudo quanto exposto e também de manifestações feitas por dirigentes de entidades que congregam corretores de imóveis permitem concluir que:

27 Processo O entendimento da Justiça é de que as avaliações feitas pelos corretores são equivalentes à emissão de opiniões e que o parecer mercadológico é apenas uma forma de uniformizar sua apresentação.

28 Processo Os corretores não se propõem a fazer avaliações em conformidade com os requesitos da norma ABNT NBR Avaliação de Bens (Parte 1 Procedimentos Gerais, Parte 2 Imóveis Urbanos e Parte 3 Imóveis Rurais). Esse entendimento decorre dos requisitos indicados na própria resolução que são limitados à apenas uma parte do que está previsto na norma.

29 Processo Logo, pode-se concluir que aqueles profissionais continuam podendo atuar como sempre atuaram: emitindo opiniões que ora são consolidadas em pareceres mercadológicos.

30 Processo A norma não admite que as avaliações técnicas sejam feitas por meio de pareceres mais apenas e tão somente por meio de laudos fundamentados, cujos requisitos extrapolam, em muito, o que está relacionado na resolução guerreada.

31 Processo As avaliações técnicas fundamentadas não estão, portanto, abrangidas pela resolução e, por consequência, pelo que foi julgado nesta demanda.

32 Caminhos Aperfeiçoamento no processo de formação Aprimoramento profissional permanente Implantação da certificação Valorização de preceitos de natureza ética Manutenção e estreitamento dos laços com organismos internacionais Preservação de nossa memória

33 Eng. Hélio de Caires

34 Eng. Eurico Ribeiro

35 Eng. Luís Carlos Berrini

36 Eng. José Carlos Pellegrino

37 Prof. Eng. Ibá Ilha Moreira Filho

38 Eng. Fernando Guilherme Martins

39 Eng. Joaquim da Rocha Medeiros Jr.

40 Eng. Nelson Roberto Pereira Alonso

41 Eng. Ênio de Azambuja Neves

42 Eng. Victor Carlos Fillinger

43 Eng. Alberto Lélio Moreira

44 Eng. Domingos Saboya Barbosa Filho

45 Eng. Milton Candeloro

46 Eng. Sérgio Antônio Abunahman

47 Eng. Rubens Alves Dantas

48 Eng. Gilson Lima

49 Eng. Paulo Grandiski

50 Arq. Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira

51 Eng. Osório Accioly Gatto

52 Eng. Sérgio Antão Paiva

53 Eng. Antonio Sérgio Liporoni

54 Comissão de Estudos NBR 14653

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56 Engs. Radegaz Nasser Júnior e Maria dos Anjos Ramos

57 Eng. Aurélio José Lara

58 Eng. Frederico Correia Lima

59 Eng. Élcio Avelar Maia

60 Performed by: Paulo Carvalho Galvão / Remo Pellegrini Bachianinha (Paulinho Nogueira)