Arrendamento Urbano com novas regras

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1 NOVEMBRO 1ª QUINZENA ANO 80º 2012 N º 21 4,00 euros (IVA incl.) Diretor-adjunto: Miguel Peixoto de Sousa Diretor: Peixoto de Sousa DE GRC CEM NORTE Revisão do NRAU em vigor a partir do dia 12 de novembro Arrendamento Urbano com novas regras SUMÁRIO Legislação Lei nº 55-A/2012, de (Códigos Fiscais - IRS, IRC e Imposto do Selo e Lei Geral Tributária alterações - tributação das mais-valias e rendimentos de capitais taxas liberatórias - prédios urbanos de elevado valor - nova taxa de Imposto do Selo) Resol. do Cons. Min nº 90/2012, de (Convenções coletivas de trabalho e portarias de extensão) Port. nº 358/2012, de (Arrendamento urbano - preço da habitação por metro quadrado para 2013). 761 Sistemas de incentivos e apoios Resoluções Administrativas e Inf. Vinculativas IRS: admissibilidade da alteração posterior das opções, em termos de tributação, permitidas em sede de IRS Processo tributário: juros de mora - aplicação no tempo e taxa em vigor IVA: inversão do sujeito passivo nos serviços de construção civil - titularização de créditos Obrigações fiscais do mês e informações diversas. 738 a 752 Trabalho e Segurança Social Legislação, Informações Diversas e Regulamentação do Trabalho a 768 Sumários do Diário da República A reforma da lei do arrendamento tem como principal objetivo criar um verdadeiro mercado de arrendamento. Esta reforma decorre de um compromisso do Programa do Governo, consta do Memorando assinado com a troika e foi aprovada pela Lei n.º 31/2012, de 14.8, a qual também introduz numerosas alterações ao Código Civil, ao Código de Processo Civil e à Lei n.º 6/2006, de 27.2 (que aprovou o NRAU). Tal como temos vindo a referir em anteriores edições, a nova lei do arrendamento entra em vigor no dia próximo dia 12 de Novembro, estando a sua aplicação prática, em determinadas matérias, dependente da adpatação dos seguintes regimes às alterações ora introduzidas: - regime de determinação e verificação do coeficiente de conservação; - regimes de determinação do rendimento anual bruto corrigido e atribuição do subsídio de renda; - elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração; - regulamento das comissões arbitrais municipais. Até à presente data nenhuma dessas matérias foi ainda adaptada. As principais alterações analisadas em detalhe neste número dizem sobretudo respeito aos arrendamentos para habitação, nomeadamente no que respeita ao reforço do mecanismo de resolução do contrato de arrendamento quando o arrendatário se encontre em mora, permitindo uma mais rápida cessação do contrato e consequente desocupação do locado, e a agilização do procedimento de denúncia do contrato de arrendamento celebrado por duração indeterminada. (Continua na pág. 742) NESTE NÚMERO: IRS: deduções e benefícios fiscais 2012 Novas alterações aos Códigos Fiscais Novo regime de compensação pela cessação dos contratos de trabalho

2 738 PAGAMENTOS EM NOVEMBRO Boletim do Contribuinte Combate é evasão fiscal e novo regime de emissão de faturas Fisco escreve aos contribuintes para que exijam faturas I R S (Até ao dia 20 de novembro) - Entrega do imposto retido no mês de outubro sobre rendimentos de capitais, prediais e comissões pela intermediação na realização de quaisquer contratos, bem como do imposto retido pela aplicação das taxas liberatórias previstas no art. 71º do CIRS. (Arts. 98º, nº 3, e 101º do Código do IRS) - Entrega do imposto retido no mês de outubro sobre as remunerações do trabalho dependente, independente e pensões com exceção das de alimentos (Categorias A, B e H, respectivamente). (Al. c) do nº 3º do art. 98º do Código do IRS) I R C - Entrega das importâncias retidas no mês de outubro por retenção na fonte de IRC. (Até ao dia 20 de novembro) (Arts. 106º, nº 3, 107º e 109º do Código do IRC) IVA - Entrega do imposto liquidado no mês de setembro pelos contribuintes de periodicidade mensal d o r e g i m e n o r m a l. (Até ao dia 12 de novembro)* - Entrega, pelos sujeitos passivos enquadrados no regime normal de periodicidade trimestral, do imposto referente ao 3.º trimestre de 2012 (julho, agosto e setembro). (Até ao dia 15 de novembro) - Regime dos pequenos retalhistas - pagamento do imposto apurado relativo ao 3º trimestre de Caso não haja imposto a pagar, deverá ser entregue na repartição de finanças competente declaração para o efeito. (Até ao dia 20 de novembro) IMPOSTO ÚNICO DE CIRCULAÇÃO (Até ao dia 30 de novembro) Liquidação, por transmissão electrónica de dados, e pagamento do Imposto Único de Circulação IUC relativo aos veículos cujo aniversário da matrícula ocorra no mês de novembro. SEGURANÇA SOCIAL (De 11 a 20 de novembro) - Pagamento de contribuições e quotizações referentes ao mês de outubro de IMPOSTO DO SELO (Até ao dia 21 de novembro) - Entrega, por meio de guia, do imposto arrecadado no mês de outubro. (Arts. 43º e 44º do Código do Imposto do Selo) Boletim do Contribuinte ARQUIVADOR PARA 2012 OU 2013 Já tem o seu? Cada arquivador comporta a coleção anual do Boletim do Contribuinte, Suplementos e Índices. Encomende já! O diretor da Autoridade Tributária e Aduaneira, José Azevedo Pereira, escreveu um aos contribuintes pedindo- -lhes que peçam sempre fatura na aquisição de bens e serviços, contribuindo assim para o combate à fraude fiscal. «A partir de 1 de janeiro de 2013 será obrigatória a emissão de fatura por todas as vendas de bens e serviços, mesmo quando os particulares não a exijam», lembra José Azevedo Pereira. «Se todos exigirmos fatura em todas as aquisições que efetuamos conseguiremos» aumentar «a riqueza conhecida que Portugal produz» e, também, «aumentar as receitas fiscais sem pagarmos mas impostos». A equidade e justiça entre os contribuintes também sairá beneficiada e este pequeno gesto ajuda ainda a «diminuir o défice orçamental e criar condições para uma redução futura da carga fiscal». Quem não exigir fatura estará a «aumentar a evasão fiscal» e a «enriquecer ilicitamente aqueles que não pagam impostos», lê-se ainda no . Isso fará baixar a receita fiscal e «prejudicar com mais impostos os contribuintes cumpridores». Por isso, exigir fatura nas compras que efetuamos «é um direito e um dever de todos». O diretor do Fisco adianta ainda que «em breve» os contribuintes receberão «informação acerca dos benefícios fiscais que serão proporcionados a quem exigir fatura. Todavia, adiantamos que os benefícios fiscais poderão ir até aos 250 euros, ou seja, cada familia poderá deduzir no seu IRS 5% do IVA pago em quatro setores: reparação e manutenção automóvel, restauração, alojamento, e cabeleireiros e similares, com o limite de 250 euros. Mas para conseguir o limite máximo do benefício fiscal, cada familia terá de gastar euros nestas quatro atividades, uma meta praticamente impossível de alcançar. Governo admite IRC de 10% para novas empresas já em 2013 O Ministério da Economia tem em estudo uma proposta para implementação da taxa de IRC reduzida, que passará a ser a mais baixa da União Europeia a conceder durante um período de dez anos. Na proposta que o Governo deverá vir a apresentar a taxa de IRC será fixada em 10% para novas empresas com plano de investimento acima de um determinado valor que deverá situar-se entre três e os cinco milhões de euros. Se este regime avançar já em 2013 deverá vigorar durante um prazo de 5 anos e tem por objetivo, fundamentalmente, a captação de investimento e a criação de novos postos de trabalho através de um regime fiscal extremamente favorável e competitivo.

3 INFORMAÇÕES DIVERSAS Códigos fiscais novamente alterados Imposto extraordinário sobre prédios urbanos de elevado valor será pago até 20 de dezembro Foi publicada a Lei n.º 55-A/2012, de 29.10, que introduziu alterações ao Código do IRS, ao Código do IRC, ao Código do Imposto do Selo e à Lei Geral Tributária. Entre as medidas agora incluídas e que entram em vigor imediatamente, destacamos: Boletim do Contribuinte 739 Lei Geral Tributária É reduzido o diferencial de 50% para 30% entre o rendimento declarado e o rendimento padrão constante da tabela das manifestações de fortuna prevista no artigo 89º-A da LGT. Por último, passa a configurar como manifestação de fortuna o total dos montantes transferidos de e para contas de depósito ou de títulos abertas pelo sujeito passivo em instituições financeiras residentes em país, território ou região sujeito a um regime fiscal claramente mais favorável, cuja existência e identificação não tenha sido comunicada à Autoridade Tributária. (Cfr. 55-A/2012, de 19.10, pág. 757 deste número) Sistema de acesso aos serviços mínimos bancários IRS e IRC Em sede de impostos sobre o rendimento: - os rendimentos de capitais (categoria E) passam a ser tributados à taxa de 26,5%, o mesmo acontecendo aos rendimentos de valores mobiliários; - agravamento de 30% para 35% da taxa incidente sobre rendimentos de capitais auferidos por entidades não residentes em território português, que sejam domiciliadas em país, território ou região sujeitas a um regime fiscal claramente mais favorável; - as taxas de retenção na fonte (artigo 94º, nº 4, do CIRC) passam a ser de 25% para a generalidade dos rendimentos, mantendo-se a taxa de retenção de 21,5% para as remunerações auferidas pelos membros dos órgãos estatutários de pessoas coletivas. Imposto do Selo É criada uma nova taxa de imposto do selo que incide sobre a propriedade, usufruto ou direito de superficíe de prédios urbanos com afetação habitacional, cujo valor patrimonial tributário (VPT) seja igual ou superior a um milhão de euros. As taxas aplicáveis para o ano de 2012 são as seguintes: - Prédios com afetação habitacional avaliados nos termos do Código do IMI: 0,5 %; (1% em 2013) - Prédios com afetação habitacional ainda não avaliados nos termos do Código do IMI: 0,8 %; (1% em 2013) - Prédios urbanos quando os sujeitos passivos que não sejam pessoas singulares sejam residentes em país, território ou região sujeitos a um regime fiscal claramente mais favorável: 7,5 %. A liquidação do imposto pela Autoridade Tributária e Aduaneira deve ser efetuada até ao final do mês de novembro de 2012, devendo o seu pagamento ser efetuado numa única prestação até ao dia 20 de dezembro de Exemplo: Um imóvel com VPT de euros, já avaliado nos termos do Códogo do IMI, passa a estar sujeito já este ano a imposto do selo no valor de euros, o qual deverá ser pago até ao próximo dia 20 de dezembro. No passado dia 18 do corrente mês de outubro entrou em vigor o DL n.º 225/2012, de 17.10, que altera o sistema de acesso aos serviços mínimos bancários (constante do DL n.º 27-C/2012, de 10.3), estabelecendo as bases dos protocolos a celebrar entre o Governo, o Banco de Portugal e as instituições de crédito que pretendam aderir ao referido sistema e, bem assim, o respetivo regime sancionatório. O diploma ora aprovado vem clarificar o regime jurídico do sistema de acesso aos serviços mínimos bancários, evidenciando os direitos e as obrigações dos clientes bancários e das instituições de crédito aderentes, nomeadamente os requisitos de acesso e as causas de recusa legítima de abertura ou conversão de conta, as condições de prestação desses serviços e, sem prejuízo de outras causas de resolução legalmente admissíveis, a atribuição às instituições de crédito do direito de resolução do contrato de depósito celebrado ao abrigo do presente regime em situações específicas. Este diploma também regula determinados aspetos relativos à operacionalização do regime, estabelecendo o dever de comunicação ao interessado dos motivos subjacentes à recusa de abertura da conta de serviços mínimos bancários e, bem assim, quando se verifiquem as condições previstas para o exercício dessa faculdade, a notificação prévia ao cliente da resolução do contrato de depósito. As instituições de crédito podem agora resolver o contrato de depósito depois de decorrido, pelo menos, um ano após a abertura ou a conversão de conta de depósito à ordem em conta de serviços mínimos bancários, se, nos seis meses anteriores, essa conta apresentar um saldo médio anual inferior a 5 % da remuneração mínima mensal garantida e não tiverem sido realizadas quaisq uer operações bancárias nesse mesmo período de tempo. Crédito hipotecário Transparência na informação prestada aos consumidores No dia 16 de janeiro de 2013 entra em vigor o DL n.º 226/2012, de 18.10, que estende o âmbito de aplicação do DL n.º 51/2007, de 7.3, aos demais contratos de crédito garantidos

4 740 INFORMAÇÕES DIVERSAS por hipoteca, ou por outro direito sobre imóvel, e celebrados com clientes bancários particulares. Recordamos que o citado DL 51/2007 veio regular as práticas comerciais das instituições de crédito, tendo em vista assegurar a transparência da informação por elas prestada no âmbito da celebração, da renegociação e da transferência dos contratos de crédito para aquisição, construção e realização de obras em habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento, bem como para aquisição de terrenos para construção de habitação própria. Este regime passa a abranger não só os contratos de crédito celebrados com clientes bancários particulares que, independentemente da sua finalidade, tenham garantia hipotecária, mas também os contratos de crédito celebrados com clientes bancários particulares que, independentemente da sua finalidade, sejam garantidos por outro direito sobre coisa imóvel (por exemplo, os direitos de usufruto, uso e habitação). Processo de Inventário No Conselho de Ministros do passado dia 18 de Outubro foi aprovada uma proposta de lei que, no âmbito do Regime Jurídico do Processo de Inventário, vem reforçar a utilização dos processos extrajudiciais existentes para ações de partilha de imóveis herdados. Esta proposta de lei atribui a competência para o processamento dos atos e termos do processo de inventário aos cartórios notariais, sem prejuízo de as questões que, atenta a sua natureza ou a complexidade da matéria de facto e de direito, não devam ser decididas no processo de inventário continuarem a ser decididas pelo juiz do tribunal da comarca do cartório notarial onde o processo foi apresentado. Crime de abuso de confiança fiscal Acórdão do STJ Por Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 8/2012, de foi deliberado que: No processo de determinação da pena por crime de abuso de confiança fiscal, p. e p. no artigo 105.º, n.º 1, do RGIT, a suspensão da execução da pena de prisão, nos termos do artigo 50.º, n.º 1, do Código Penal, obrigatoriamente condicionada, de acordo com o artigo 14.º, n.º 1, do RGIT, ao pagamento ao Estado da prestação tributária e legais acréscimos, reclama um juízo de prognose de razoabilidade acerca da satisfação dessa condição legal por parte do condenado, tendo em conta a sua concreta situação económica, presente e futura, pelo que a falta desse juízo implica nulidade da sentença por omissão de pronúncia. Boletim do Contribuinte Registo Comercial Prestação de contas pelas sociedades Com o objectivo de de garantir o cumprimento da obrigação legal que impende sobre as empresas de procederem ao registo da prestação de contas junto do Ministério da Justiça, no Conselho de Ministros do passado dia 25 de Outubro foram aprovadas diversas alteração ao Código do Registo Comercial, ao Regime do Registo Nacional de Pessoas Colectivas e ao regime jurídico dos procedimentos administrativos de dissolução e de liquidação de entidades comerciais. De referir que se preveem agora diversas disposições que penalizam os incumpridores com vista a combater a fuga ao referido registo das contas. Ginásios, academias e clubes de saúde Responsabilidade técnica Foi aprovado pela Lei n.º 39/2012, de 28 de Agosto, um novo regime da responsabilidade técnica pela direção e orientação das atividades desportivas desenvolvidas nas instalações desportivas que prestam serviços desportivos na área da manutenção da condição física (fitness), designadamente aos ginásios, academias ou clubes de saúde (healthclubs), bem como determinadas regras sobre o seu funcionamento. A mesma lei, que entra em vigor no final do corrente mês de Novembro, procede á revogação do anterior regime estabelecido pelo Decreto-Lei nº n.º 271/2009, de 1 de outubro. Empreitadas de obras públicas Regime excecional de liberação da caução Pelo Decreto-Lei n.º 190/2012, de 22.8, foi aprovado um regime excecional e temporário, que vigorará até 1 de julho de 2016, da liberação das cauções prestadas para garantia da execução de contratos de empreitada de obras públicas e do exato e pontual cumprimento de todas as obrigações legais e contratuais que deles decorrem para o empreiteiro. A liberação da caução é feita faseadamente, durante um período de cinco anos, contado da data da receção provisória da obra, nos termos seguintes: - No 1.º ano após receção provisória da obra, 30 % da caução total da obra; - No 2.º ano após receção provisória da obra, 30 % da caução total da obra; - No 3.º ano após receção provisória da obra, 15 % da caução total da obra; - No 4.º ano após receção provisória da obra, 15 % da caução total da obra; - No 5.º ano após receção provisória da obra, 10 % da caução total da obra.

5 INFORMAÇÕES DIVERSAS Benefícios fiscais Dedução em sede de IRS de IVA suportado em fatura 1 - À coleta do IRS devido pelos sujeitos passivos é dedutível um montante correspondente a 5 % do IVA suportado por qualquer membro do agregado familiar, com o limite global de A 250, que conste de faturas que titulem prestações de serviços comunicadas à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) nos termos do Decreto-Lei n.º 197/2012, enquadradas, de acordo com a Classificação Portuguesa das Atividades Económicas, Revisão 3, CAE - Rev. 3, aprovada pelo Decreto- -Lei n.º 381/2007, de 14 de novembro, nos seguintes setores de atividade: a) Secção G, Classe Manutenção e reparação de veículos automóveis; b) Secção G, Classe Manutenção e reparação de motociclos, de suas peças e acessórios; c) Secção I - Alojamento, restauração e similares; d) Secção S, Classe Atividades de salões de cabeleireiro e institutos de beleza. 2 - O incentivo previsto no número anterior opera por dedução à coleta do IRS do ano em que as faturas foram emitidas, desde que a declaração de rendimentos do agregado familiar seja entregue nos prazos previstos no artigo 60.º do Código do IRS. 3 - Os adquirentes que pretendam beneficiar do incentivo devem exigir ao emitente a inclusão do seu número de identificação fiscal nas faturas. 4 - As pessoas singulares que sejam sujeitos passivos de IVA apenas podem beneficiar do incentivo relativamente às faturas que titulam aquisições efetuadas fora do âmbito da sua atividade empresarial ou profissional. 5 - O valor do incentivo é apurado pela AT com base nas faturas que lhe forem comunicadas, por via eletrónica, até ao dia 31 de janeiro do ano seguinte ao da sua emissão, relativamente a cada adquirente nelas identificado. Boletim do Contribuinte A AT disponibiliza no Portal das Finanças o montante do incentivo até ao dia 10 do mês de fevereiro do ano seguinte ao da emissão das faturas. 7 - Do cálculo do montante do incentivo referido no número anterior, pode o adquirente reclamar, até ao final do mês de março do ano seguinte ao da emissão, de acordo com as normas aplicáveis ao procedimento de reclamação graciosa com as devidas adaptações. 8 - Os adquirentes que pretendam beneficiar deste incentivo devem manter na sua posse as faturas que não tenham sido regularmente comunicadas pelo sujeito passivo emitente à AT e disponibilizadas no Portal das Finanças, por um período de quatro anos, contado a partir do final do ano em que ocorreu a aquisição. 9 - Havendo divergências entre os elementos comunicados pelos adquirentes e pelos sujeitos passivos emitentes, ou havendo indícios de que as faturas não correspondem a prestações de serviços reais enquadradas no n.º 1, o direito ao incentivo depende de confirmação pela AT da veracidade da operação Este incentivo não se encontra abrangido pelos limites constantes da tabela do n.º 2 do artigo 88.º do Código do IRS. (Artigo 66º-B, aditado ao Estatuto dos benefícios Fiscais pelo DL nº 198/2012, de 24 de Agosto, transcrito no Boletim do Contribuinte, 2012, pág Este novo artigo 66º-B entrará em vigor em 1 de janeiro de 2013) Processo tributário Pedido de dispensa de prestação de garantia em processo de execução fiscal Uniformização de jurisprudência O Supremo Tribunal Administrativo por acórdão recentemente publicado uniformizou jurisprudência nos seguintes termos: Independentemente do entendimento que se subscreva relativamente à natureza jurídica do acto de indeferimento do pedido de dispensa de prestação de garantia para obter a suspensão do processo de execução fiscal - como acto materialmente administrativo praticado no processo executivo e ou como acto predominantemente processual - é de concluir que não há, nesse caso, lugar ao direito de audiência previsto no artigo 60.º da Lei Geral Tributária. (Cfr. Acórdão do STA nº 5/2012, publicado no DR, I série, de 22 de Outubro) NOVIDADE LÍDER DE MERCADO RECONHECIDA POR MILHARES DE PROFISSIONAIS

6 742 INFORMAÇÕES DIVERSAS Arrendamento Urbano Revisão à lei das rendas em vigor a partir do dia 12 de Novembro (Continuação da pág. 737) I Regime jurídico do arrendamento urbano Síntese das principais alterações introduzidas 1 - Resolução - A justa causa para a resolução do contrato no caso de o arrendatário estar em mora quanto ao pagamento das rendas passa de três para dois meses de mora. - Passa a ser possível ao senhorio resolver o contrato se o arrendatário estiver em mora quanto ao pagamento das rendas por mais de oito dias, verificando-se essa situação mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato, sem possibilidade de a resolução ficar sem efeito caso o arrendatário ponha fim à mora. - O fundamento de resolução do contrato pelo arrendatário referente à falta de realização de obras pelo senhorio é alargado aos casos em que a falta de tais obras ponha em causa a aptidão do locado para o uso previsto no contrato. - O prazo para o arrendatário pôr fim à mora e obter a ineficácia da comunicação de resolução pelo senhorio é encurtado de três para um mês, ficando o uso desta faculdade limitado a uma só vez em cada contrato. Tal significa que, na prática, o despejo é possível ao fim de três meses (dois meses de mora e mais um sem regularizar o pagamento). - Também a resolução fundada na oposição à realização de obra ordenada por autoridade pública passa a ficar sem efeito se essa oposição cessar no prazo de um mês. - A desocupação passa a ser exigível um mês após a resolução do contrato. - Passa a ser possível a comunicação da resolução do contrato por outros motivos que não o atraso no pagamento das rendas, através de simples comunicação por carta registada com aviso de receção. 2 - Contratos com prazo certo - Se nada estiver estipulado, o contrato tem-se como celebrado pelo prazo de dois anos e não por tempo indeterminado, como atualmente. Ou seja, o regime supletivo é de 2 anos renováveis automaticamente. - Deixa de existir um prazo mínimo de duração do contrato por 5 anos passa a ser possível celebrar contratos pelo prazo acordado entre as partes. - Os períodos de renovação automática dos contratos são iguais ao período de duração inicial contratualmente estipulado, eliminando-se as renovações por períodos mínimos de três anos. Boletim do Contribuinte 3 - Renovação / denúncia - A oposição à renovação automática passa a ter avisos prévios iguais para ambas as partes, prevendo-se as seguintes antecedências mínimas: 1) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos; 2) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos; 3) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano; 4) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses. - O arrendatário, decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima seguinte: 1) 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for igual ou superior a um ano; 2) 60 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for inferior a um ano. - Se o senhorio impedir a renovação automática do contrato, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato, salvo se este tiver entretanto caducado. 4 - Contratos com duração indeterminada - O arrendatário só pode denunciar o contrato após seis meses de duração efetiva, com um aviso prévio de 120 dias para contratos que, à data da comunicação, tiverem um ano ou mais de duração efetiva e 60 dias nos contratos com duração efetiva inferior a um ano. - Se senhorio denunciar o contrato através de mero aviso prévio, o arrendatário pode denunciá-lo mediante comunicação ao senhorio com antecedência não inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato, salvo se este tiver entretanto caducado. - A antecedência para o senhorio denunciar o contrato passa de cinco para dois anos. - A denúncia para habitação ou para demolição ou obras profundas passa a operar por mera comunicação (não tem de ser exercida pela via judicial) e a respetiva compensação devida ao arrendatário é fixada em seis meses de renda. - Na denúncia para demolição ou obras profundas, a comunicação ao arrendatário deve ser acompanhada da declaração do município que ateste que foi iniciado o procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efetuar no locado e que esta obriga à desocupação do mesmo. - Os efeitos do incumprimento do tempo mínimo de ocupação do imóvel em caso de denúncia para habitação ou o não início da obra no prazo de seis meses passa a implicar o pagamento de uma indemnização muito mais pesada para o senhorio, no valor de 10 anos de renda, mas deixa de conferir ao arrendatário o direito à reocupação do imóvel. 5 - Transmissão da posição de arrendatário - A transmissão por morte do arrendatário só se dá para pessoa com quem este vivesse em união de facto ou em eco-

7 INFORMAÇÕES DIVERSAS nomia comum há mais de dois anos e desde que essa pessoa residisse no locado há mais de um ano. - Em qualquer caso, o direito à transmissão por morte não se verifica se o titular desse direito tiver outra casa, própria ou arrendada, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes, ou no respetivo concelho quanto ao resto do País, à data da morte do arrendatário. 6 - Contratos para fins não habitacionais Mantém-se a liberdade das partes na determinação da duração do contrato. Na falta de estipulação das partes, o contrato considera-se celebrado pelo prazo de cinco anos. 7 - Mecanismos extrajudiciais e judiciais em situações de despejo ou extinção: - Prevê-se a criação do Balcão Nacional de Arrendamento, ao qual o senhorio pode recorrer para requerer a notificação de desocupação do imóvel ou fração por parte do inquilino devido à falta de pagamento durante 3 meses comprovados; - Deixa de se prever a existência de título executivo nos casos de resolução não fundada no atraso no pagamento de rendas e passa a ser obrigatório este novo procedimento para a obtenção desse título executivo e passagem à fase de execução. - O requerimento de despejo é convertido em título para desocupação do locado se o requerido não deduzir oposição, não juntar o documento comprovativo do pagamento da taxa de justiça ou do pagamento da caução ou se não proceder ao pagamento ou depósito das rendas vencidas. - Havendo oposição, o processo é distribuído ao tribunal competente para decisão de mérito com eventual realização de julgamento. - Obtendo-se o título para desocupação do locado, a fase executiva ocorre imediatamente no próprio procedimento especial de despejo, podendo haver oposição à execução. 8 Atualização das rendas - O senhorio pode propor ao inquilino um novo valor de renda; o inquilino pode aceitar ou não, podendo contrapor um novo valor. Da média destes valores ou sai um valor sobre o qual pode haver acordo ou então sairá o valor de indemnização a pagar ao inquilino que corresponderá a 60 meses de renda que o senhorio deverá pagar para que se desocupe o imóvel. Boletim do Contribuinte Proteção em casos excecionais a idosos, deficientes com mais de 60%, inquilinos com carência económica - Prevê-se a transição dos contratos antigos para o novo regime através da negociação da renda, que deverá obedecer às seguintes regras: 1 - Mecanismo transitório de 5 anos para situações de carência económica, prazo durante o qual se mantém o contrato, podendo haver um ajustamento extraordinário. O ajustamento extraordinário será apurado tendo por base o valor patrimonial do imóvel (após a atualização do valor patrimonial em curso nos imóveis avaliados pela última vez antes de 2004) e uma taxa de esforço máxima de 25% apurada sobre o rendimento anual bruto corrigido do agregado (taxa de esforço máxima de 10% para rendimentos até cerca de 500 ); 2 - Caso, findos os 5 anos, não haja possibilidade de proceder aos ajustamentos, a Segurança Social deverá ser chamada para encontrar uma solução para essas situações. 3 - Para inquilinos com idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, se não houver carência, pode verificar-se a atualização da renda, mas os inquilinos mantêm o contrato. 4 - Havendo necessidade da demolição do imóvel ou obras profundas que obriguem à desocupação, o contrato cessa com indemnização, não havendo acordo. Mas, nos contratos de arrendamento celebrados em data anterior a 1990, o senhorio fica obrigado ao realojamento se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou se tiver deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%. Os inquilinos que tenham de ser realojados terão de o ser em casas adaptadas ao agregado em termos de tipologia. Este realojamento terá de ser feito na mesma freguesia ou freguesias limítrofes. 5 - Limite máximo aos aumentos das rendas de contratos anteriores a 1990: está previsto que os aumentos das rendas para agregados com rendimentos até 500 euros brutos mensais ficam limitados a 10% (não podendo ir nestes casos para além dos 50 ) e para os agregados com rendimentos até 2500 euros brutos só poderiam sofrer um aumento máximo de 25%. Entretanto, foi proposto um teto intermédio. Assim, para quem ganha entre 500 e 1500 euros brutos mensais, o peso da renda no vencimento não pode ir além dos 17%. Nestes casos a renda nunca poderá ultrapassar os 255 euros mensais. Para os agregados com rendimentos até 2500 euros brutos, o aumento é no máximo de 25%, ou seja, de Seguro de rendas Outra das alterações diz respeito à criação do seguro de rendas, que será comparticipado pelos próprios senhorios e que serve de garantia quando há incumprimento pelos inquilinos Despejo Em matéria de despejo, pretende-se acelerar estes processos em tribunal. Enquanto os processos estão pendentes nos tribunais, os inquilinos têm de continuar a pagar as rendas nos termos gerais Denúncia dos contratos para obras profundas Outra das alterações diz respeito à denúncia dos contratos para obras profundas. Os inquilinos que tenham de ser realojados porque os imóveis onde vivem vão ser alvo de obras profundas ou demolidos terão de ser realojados em casas adaptadas ao agregado em termos de tipologia. Este realojamento terá de ser feito na mesma freguesia ou freguesias limítrofes. (Continua na pág. seguinte)

8 744 INFORMAÇÕES DIVERSAS (Continuação da pág. anterior) Em sede de obras, para garantir que esta via não é utilizada para facilitar despejos de inquilinos com rendas baixas, propõe-se que, quando não haja acordo para a realização de obras (em 30 dias), o senhorio tem de pagar uma indemnização equivalente a dois anos de renda. E nos casos de despejos por necessidade de obras vai ser obrigatório que um técnico assine um termo de responsabilidade em como as obras são necessárias. Boletim do Contribuinte 13 - Novo Procedimento Especial de Despejo e Balcão Nacional do Arrendamento O procedimento especial de despejo é um meio para efetivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que este se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre as partes. Independentemente do fim a que se destina o arrendamento, podem servir de base ao procedimento especial de despejo: - Em caso de revogação, o contrato de arrendamento, acompanhado desse acordo; - Em caso de caducidade pelo decurso do prazo, não sendo o contrato renovável, o contrato escrito donde conste a fixação desse prazo; - Em caso de cessação por oposição à renovação, o contrato de arrendamento acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no artigo 1097.º ou no n.º 1 do artigo 1098.º do Código Civil; - Em caso de denúncia por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação prevista na alínea c) do artigo 1101.º ou no n.º 1 do artigo 1103.º do Código Civil; - Em caso de resolução por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no n.º 2 do artigo 1084.º do Código Civil, bem como, quando aplicável, do comprovativo, emitido pela autoridade competente, da oposição à realização da obra; - Em caso de denúncia pelo arrendatário, nos termos dos n.ºs 3 e 4 do artigo 1098.º do Código Civil, do artigo 34.º ou do artigo 53.º, o comprovativo da comunicação da iniciativa do senhorio e o documento de resposta do arrendatário. O procedimento especial de despejo só pode ser utilizado relativamente a contratos de arrendamento cujo imposto do selo tenha sido liquidado. O pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário pode ser deduzido cumulativamente com o pedido de despejo no âmbito do procedimento especial, desde que tenha sido comunicado ao arrendatário o montante em dívida. As rendas que se forem vencendo na pendência do procedimento especial de despejo devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais. Balcão Nacional do Arrendamento O Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) destina-se a assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo e tem competência em todo o território nacional para a tramitação deste procedimento. Ao procedimento especial de despejo aplica-se o regime de acesso ao direito e aos tribunais, sendo obrigatória a constituição de advogado para a dedução de oposição ao requerimento de despejo. Aos prazos do procedimento especial aplicam-se as regras previstas no Código de Processo Civil, não havendo lugar à sua suspensão durante as férias judiciais, nem a qualquer dilação. O requerimento de despejo é apresentado, em modelo próprio, no BNA. Este Balcão já foi criado mas ainda não se encontra a funcionar. O BNA caracteriza-se essencialmente pela sua natureza virtual, informática (internet). Assim, a tramitação processual será efetuada por via informática. Este balcão apenas funciona online, mas os senhorios que não têm acesso à internet vão poder entregar junto dos tribunais os requerimentos para dar início ao processo de negociação. A secretaria judicial reencaminhará depois o pedido para os técnicos do BNA. O BNA apenas estará operacional quando a lei entrar em vigor, ou seja, em 12 de Novembro de Na próxima edição do Bol. do Contribuinte voltaremos a este tema para analisarmos as principais alterações introduzidas em sede de procedimento especial de despejo e na expetativa de que, nessa altura, já esteja em funcionamento o Balcão Nacional do Arrendamento. Ainda sobre este tema os nossos leitores podem consultar o Boletim do Contribuinte, 2012, págs. 672 a 674 onde o mesmo assunto já foi tratado. II O regime de atualização das rendas nos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais celebrados antes do RAU (1990) e do DL 257/95, de 30.9 Principais alterações Tal como acima referimos, os novos valores das rendas antigas variam consoante as taxas de esforço das famílias: - até 10% quando os rendimentos máximos são de 500 euros brutos; - 17% para rendimentos entre 501 e 1500 euros; - e 25% desde os 1501 até aos 2425 euros. Os rendimentos contabilizados serão os relativos a 2012 e não a 2011, devido ao corte nos subsídios. 1 - Arrendamento para habitação - Iniciativa do senhorio A transição para o NRAU e a actualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando:

9 INFORMAÇÕES DIVERSAS - O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; - O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), acompanhado de cópia da caderneta predial urbana. Resposta do arrendatário: O prazo para a resposta do arrendatário é de 30 dias, a contar da receção da comunicação do senhorio. Na sua resposta o arrendatário pode: - aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio; - opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor; - ou denunciar o contrato de arrendamento. O arrendatário que não concorde com a proposta apresentada pelo senhorio deve ainda, na sua resposta, invocar, isolada ou cumulativamente, as seguintes circunstâncias: - Rendimento anual bruto corrigido (RABC) quantitativo que resulta da soma dos rendimentos anuais ilíquidos auferidos por todos os elementos do agregado familiar do arrendatário, do seu agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), - Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %. A falta de resposta do arrendatário vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do segundo mês seguinte ao do termo do prazo para a resposta. Caso o arrendatário aceite o valor da renda proposto pelo senhorio, o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do segundo mês seguinte ao da receção da resposta, De referir que a retribuição mínima nacional anual (RMNA) é o valor correspondente a 14 retribuições mínimas mensais garantidas (RMMG). Em 2011 e 2012, o RMNA corresponde a 6790,00. Oposição pelo arrendatário e denúncia pelo senhorio: Caso o arrendatário se oponha ao valor da renda, ao tipo e ou à duração do contrato propostos pelo senhorio, propondo outros, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da receção da resposta daquele, deve comunicar ao arrendatário se aceita ou não a proposta. A oposição do arrendatário ao valor da renda proposto pelo senhorio não acompanhada de proposta de um novo valor vale como proposta de manutenção do valor da renda em vigor à data da comunicação do senhorio. A falta de resposta do senhorio vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo arrendatário. Se o senhorio aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário, o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do segundo mês seguinte ao da receção, pelo arrendatário, da comunicação. Boletim do Contribuinte 745 Se o senhorio não aceitar o valor de renda proposto pelo arrendatário, pode: - Denunciar o contrato de arrendamento, pagando ao arrendatário uma indemnização equivalente a cinco anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário. Esta indemnização é agravada para o dobro ou em 50% se a renda oferecida pelo arrendatário não for inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10% ou de 20%, respectivamente. A indemnização é paga no momento da entrega do locado ao senhorio. No período compreendido entre a receção da comunicação pela qual o senhorio denuncia o contrato e a produção de efeitos da denúncia vigora a renda antiga ou a renda proposta pelo arrendatário, consoante a que for mais elevada. - Atualizar a renda de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º da nova lei (o valor actualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado; sendo que o valor do locado corresponde ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI), considerando-se o contrato celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos a contar da referida comunicação. Arrendatário com RABC inferior a cinco RMNA: Caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário. No período de cinco anos, a renda pode ser atualizada nos seguintes termos: - O valor atualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado; - O valor do locado corresponde ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI; - O valor atualizado da renda corresponde, até à aprovação dos mecanismos de proteção e compensação social, a um máximo de 25% do RABC do agregado familiar do arrendatário (limite esse que será de 17% ou de 10% do RABC, consoante o rendimento do agregado familiar seja inferior a 1500,00 euros ou a 500,00 euros mensais. Nestes casos, estamos perante aumentos de 225 ou de 50, como acima indicamos). Em qualquer dos casos (idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% ou RABC inferior a cinco RMNA), findo o referido período de 5 anos, o senhorio poderá desencadear novo processo de atualização da renda. No entanto, se, por um lado, no caso de o senhorio não chegar a acordo com o arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%, o contrato não passará a estar submetido ao NRAU ( o contrato não sofrerá qualquer alteração quanto ao seu tipo e duração), por outro lado, no caso de o arrendatário cujo RABC seja inferior a cinco RMNA, no silêncio ou na falta de acordo das partes sobre o tipo ou duração do contrato, o mesmo considera-se celebrado por prazo certo, pelo período de 2 anos. (Continua na pág. seguinte)

10 746 INFORMAÇÕES DIVERSAS (Continuação da pág. anterior) De notar que o NRAU agora revisto passa a prever que, caso a renda seja atualizada no termo do referido período de 5 anos, o arrendatário possa ter direito a uma resposta social, nomeadamente através de um subsídio de renda, de habitação social ou de mercado social de arrendamento, nos termos e condições ainda a definir em diploma próprio. Após a atualização da renda através do mecanismo especial de atualização de rendas e de transição de regime, a mesma continuará a sofrer atualizações anuais, nos termos contratualmente previstos ou, na falta destes, por aplicação dos coeficientes de actualização em vigor. Situações práticas: Em jeito de conclusão, podemos afirmar que, no caso de os inquilinos com contratos anteriores a 1990 e rendimento mensal até 500 euros mensais, a renda resultante do aumento não poderá exceder os 10%, ou seja, será no máximo de 50. Os inquilinos com rendimento mensal entre 500 e 1500 euros não poderão suportar rendas superiores a 255 euros durante os cinco anos de período transitório previstos na nova lei do arrendamento urbano, ou seja, este aumento tem como limite 17% desse rendimento. Nos agregados familiares com um rendimento mensal bruto corrigido entre os 1501 até aos 2425 euros (cinco salários mínimos), a renda não poderá ser superior a 25% do rendimento mensal bruto corrigido, ou seja, 605. Assim, no caso de uma família com rendimentos de 600 euros, o aumento nunca poderá ultrapassar 102 euros. A taxa é de 17% do rendimento. Boletim do Contribuinte intenção ao arrendatário, indicando: - O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; - O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI, acompanhado de cópia da caderneta predial urbana. Resposta do arrendatário: O prazo para a resposta do arrendatário é de 30 dias, a contar da receção da comunicação do senhorio. O arrendatário, na sua resposta, pode: a) Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio; b) Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor. Em qualquer dos casos, o arrendatário pode pronunciar- -se quanto ao tipo e ou à duração do contrato propostos pelo senhorio. Se for caso disso, o arrendatário deve ainda invocar uma das seguintes circunstâncias: a) Existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microentidade (1) ; b) Tem a sua sede no locado e que é uma associação privada sem fins lucrativos regularmente constituída que se dedica à atividade cultural, recreativa ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal; c) O locado funciona como casa fruída por república de estudantes, nos termos previstos na Lei n.º 12/85, de 20 de junho. Quando for atualizada, a renda é devida no 1.º dia do segundo mês seguinte ao da receção, pelo arrendatário, da comunicação. Findo o período de cinco anos, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU. No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de dois anos. 2 - Arrendamento para fim não habitacional Iniciativa do senhorio A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua (1) Microentidade é a empresa que, independentemente da sua forma jurídica, não ultrapasse, à data do balanço, dois dos três limites seguintes: a) Total do balanço: ; b) Volume de negócios líquido: ; c) Número médio de empregados durante o exercício: cinco. NOVIDADE Fique por dentro de todas as questões relacionadas com a Insolvência e Recuperação de Empresas Obra essencialmente prática e oportuna que no encalço do Programa Revitalizar, ainda em desenvolvimento, vai contribuirpara um movimento reabilitação da economia e de criação de novas oportunidades, em contexto de crise. Páginas: 350 P.V.P.: 22 Compre já em R. Gonçalo Cristóvão, 14, r/c PORTO encomendas@vidaeconomica.pt

11 Boletim do Contribuinte 747 IRS BENEFÍCIOS E DEDUÇÕES FISCAIS APLICÁVEIS AOS RENDIMENTOS DE 2012 Aroximando-se o fi nal do ano, julgamos oportuno recordar alguma da informação com impacto na declaração de IRS de 2013 (rendimentos de 2012). Como é sabido, o montante das deduções à coleta é cada vez mais mitigado e acompanhado pelo desaparecimento de alguns benefícios fiscais, como por exemplo os montantes aplicados em seguros de vida e de acidentes pessoais, despesas com equipamentos de energias renováveis, despesas com aquisição de computador para uso pessoal, montantes despendidos com aconselhamento juridico e os montantes aplicados em contas poupança habitação e planos poupança acções. Longe vai o tempo em que o contribuinte colecionava recibos para aliviar a fatura fi nal do IRS ou que aproveitava os últimos dias de dezembro para aplicar poupanças em PPR. Seja como for, alguns contribuintes ainda podem aproveitar algumas deduções à coleta podendo dessa forma atenuar o IRS relativo ao corrente ano de Antes de elencarmos os benefícios e deduções fi s- cais previstas em sede de IRS, é de salientar desde já que, com as alterações introduzidas pelo Orçamento de Estado de 2012 (aprovado pela Lei nº 64-B/2011, de 31.12, publicada em suplemento à 1ª quinzena de janeiro), foram estabelecidos limites máximos às deduções à coleta em sede de IRS diferenciados de acordo com o escalão de rendimento no qual o contribuinte se encontra inserido. Os dois escalões mais baixos (rendimentos de valores até 7410 euros) continuam sem limite ou seja, podem usufruir do valor total das respetivas deduções à coleta. Já os contribuintes colocados nos 7º e 8º escalão (rendimentos que variam de mais de até euros e superiores a euros, respetivamente) não podem deduzir qualquer valor, à semelhança do que sucedeu em Note-se que os limites máximos de dedução, a seguir indicados, aplicam-se ao acumulado de deduções com despesas de saúde, educação, empréstimos à habitação, lares e pensões de alimentos, o que representa um signifi cativa alteração face ao que vigorava anteriormente e equivale na prática a um agravamento da carga fi scal. Rendimentos Escalões Rendimento Coletável Taxas Deduções máximas à coleta Até ,5 Sem Limite De mais de até Sem Limite De mais de até , De mais de até , De mais de até De mais de até , De mais de até ,5 0 Superior a ,5 0 Quanto mais elevados os rendimentos do agregado, menos despesas poderá deduzir. Como demonstra o quadro, os contribuintes dos dois últimos escalões não têm direito a qualquer dedução. Para os agregados integrados nos escalões intermédios (escalões 3º, 4º, 5º e 6º) os limites estabelecidos são, no entanto, majorados em 10% por cada dependente ou afi lhado civil (que não seja sujeito passivo de IRS). Por exemplo, quem tiver um fi lho e estiver no terceiro escalão poderá deduzir até 1375 (em vez de 1250 euros). DEDUÇÕES E ISENÇÕES Sujeitos passivos deficientes Os sujeitos passivos deficientes beneficiam de uma dedução à colecta de valor correspondente 1900,00 euros (4 x 475 R. M. M.). Por outro lado, os contribuintes que tenham no seu agregado familiar alguém (em concreto um filho ou dependente, ou um ascendente que seja deficiente e cujos rendimentos não execedam o montante correspondente à pensão mínima do regime geral) poderão deduzir o montante de 712,50 euros por cada um. É considerada deficiente a pessoa que possua grau de incapacidade permanente igual ou superior a 60%, comprovada (Continua na pág. seguinte)