Fitch Afirma Rating AAA(bra) da Iguatemi; Perspectiva Estável

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1 Fitch Afirma Rating AAA(bra) da Iguatemi; Perspectiva Estável 07 Dez h17 Fitch Ratings Rio de Janeiro, 7 de dezembro de 2018: A Fitch Ratings afirmou, hoje, o Rating Nacional de Longo Prazo AAA(bra), com Perspectiva Estável, da Iguatemi Empresa de Shopping Centers S.A. (Iguatemi). A relação completa das ações de rating encontra-se ao final deste comunicado. O rating da Iguatemi reflete sua relevante posição no segmento de shopping centers do Brasil, no qual é uma das principais empresas, e seu modelo de negócios defensivo, que tem sido testado em cenários de forte recessão econômica. A classificação também incorpora a conservadora estratégia financeira da companhia, evidenciada por um histórico de adequada reserva de liquidez, perfil de amortização de dívida administrável e reduzida alavancagem financeira. A Iguatemi possui satisfatório histórico de desenvolvimento e gerenciamento de shopping centers no país e conta com uma robusta carteira de propriedades, com valor de mercado estimado em BRL10,6 bilhões o que representa uma forte cobertura de 4,9 vezes em relação a sua dívida total. A Iguatemi apresenta elevada flexibilidade financeira, devido a seu forte acesso ao mercado de capitais doméstico e ao relevante volume de ativos desonerados. A Perspectiva Estável incorpora a expectativa da Fitch de que a Iguatemi continuará reportando elevadas margens de EBITDA e robusta geração de caixa operacional, que devem se beneficiar da lenta recuperação do ambiente de negócios. A agência também acredita que a Iguatemi preservará seu sólido perfil financeiro. PRINCIPAIS FUNDAMENTOS DO RATING Forte Posição de Negócios: A Iguatemi é a terceira maior operadora full service de shopping centers do Brasil em termos de valor estimado de mercado de ativos, com participação em 17 shopping centers e três torres comerciais, que, juntos, possuem 448 mil metros quadrados (m²) de área bruta locável (ABL) própria. A empresa se beneficia da qualidade de seus ativos e da estratégia de focar operações nos segmentos de renda A e B, menos vulneráveis a desacelerações econômicas. A Iguatemi, como as principais empresas do setor, possui concentração em propriedades, uma vez que os cinco maiores shopping centers representam aproximadamente 60% das receitas de aluguel. Este fator é atenuado pela já testada capacidade da empresa para reportar resultados adequados e estáveis, mesmo em ambientes de acentuada retração econômica. A Fitch considera positivo o fato de a companhia apresentar adequado perfil de vencimento de contratos de locação, com aproximadamente 21% das receitas de locação vencendo até o final de Indicadores Operacionais Preservados: Os indicadores operacionais da Iguatemi têm apresentado resiliência, mesmo diante de diferentes ciclos econômicos. A companhia tem mantido adequados índices de ocupação, acima de 93%, em bases recorrentes, e a Fitch acredita que estas taxas permanecerão nesses patamares. A taxa de inadimplência líquida continua reduzida, atingindo 0,7% no terceiro trimestre de Os índices de vendas mesmas lojas (SSS) e aluguéis mesmas lojas (SSR) diminuíram, mas continuam gerenciáveis. Nos primeiros nove meses de 2018, os índices de SSS e SSR foram de 0,7% e 2,0%, respectivamente, frente a 3,9% e 6,3% no mesmo período de No período de nove meses encerrado em setembro de 2018, as vendas dos lojistas totalizaram BRL9,5 bilhões (considerando 100% das vendas dos shoppings), o que representa um crescimento de 2,3% em relação ao mesmo período do ano anterior. Previsível Geração de Caixa Operacional: No cenário-base da Fitch, a Iguatemi mantém sólidas margens de EBITDA e geração de fluxo de caixa operacional consistente. Pelas projeções da agência, o EBITDA e o fluxo de caixa das operações (CFFO) devem atingir BRL546 milhões e BRL358 milhões em 2018 e BRL570 milhões e 1/6

2 BRL377 milhões em 2019, respectivamente, sustentados pela manutenção de adequados índices de ocupação, pela expectativa de reajustes positivos dos contratos de aluguel e de gradual redução dos descontos concedidos aos lojistas. A Fitch acredita que o lançamento do marketplace plataforma de comércio eletrônico, programado para o primeiro semestre de 2019, deve contribuir para a diversificação da receita da companhia. No período de 12 meses encerrado em setembro de 2018, a Iguatemi gerou EBITDA de BRL549 milhões, com margem de 77,7%, e CFFO de BRL396 milhões. A Fitch estima geração de fluxo de caixa livre (FCF) de aproximadamente BRL90 milhões em 2018 e 2019, assumindo investimentos entre BRL135 milhões e BRL150 milhões, e dividendos entre BRL120 milhões e BRL150 milhões. A Iguatemi irá inaugurar o I Fashion Outlet Santa Catarina em dezembro de 2018, que adicionará cerca de 11 mil m² de ABL própria a seu portfólio. Pelas estimativas da Fitch, o novo outlet aumentará a geração de EBITDA anual da companhia em aproximadamente BRL11 milhões, assumindo taxas de ocupação de 94%. O cenário-base da agência não incorpora aquisições ou novos desenvolvimentos materiais. A companhia reporta FCF positivo desde 2015 e foi de BRL139 milhões no período de 12 meses encerrado em setembro de Conservadora Estrutura de Capital: A Iguatemi apresenta conservadoras métricas de crédito, e a Fitch espera que a alavancagem permaneça reduzida nos próximos anos. Pelas projeções da agência, a alavancagem líquida, medida por dívida líquida/ebitda, será de 2,5 vezes em No período de 12 meses encerrado em setembro de 2018, era de 2,8 vezes, frente à média de 3,3 vezes de 2014 a Na visão da Fitch, o baixo risco da indústria faz com que a classificação da Iguatemi suporte índices de alavancagem mais elevados, desde que a companhia preserve sua conservadora estratégia financeira e não incorra em riscos adicionais de refinanciamento. Em relação ao valor da carteira de propriedades, o índice de dívida líquida em relação ao valor estimado dos ativos em operação (loan-to-value LTV) era de apenas 14,7% em setembro de Sólidos Fundamentos do Setor: Os fundamentos do setor de shopping centers no Brasil permanecem sólidos, e a maioria das empresas do segmento analisadas pela Fitch conseguiu manter forte qualidade de crédito ao longo do ambiente de negócios adverso dos últimos anos. A indústria brasileira de shopping centers é fragmentada, e as principais operadoras desfrutam de ativos com elevada qualidade e boa localização, além de possuírem relevante escala de negócios e extenso histórico de operações. Estas empresas se beneficiam de um previsível fluxo de receitas, proveniente, sobretudo, de receitas fixas e variáveis de contratos de locação de médio prazo, firmados com uma diversificada base de lojistas, além de receitas oriundas de estacionamentos e de prestação de serviços. Ao mesmo tempo, apresentam baixa estrutura de custos, uma vez que os lojistas são responsáveis pela maioria dos custos de manutenção. Para a Fitch, o setor apresenta perspectivas positivas de crescimento de longo prazo no Brasil, ao contrário das tendências negativas observadas em alguns países desenvolvidos. RESUMO DA ANÁLISE A Iguatemi é a terceira maior operadora full service de shopping centers no Brasil em termos de valor estimado de mercado de ativos. O rating AAA(bra) da companhia é suportado por seu forte modelo de negócios e sua sólida experiência no desenvolvimento e no gerenciamento de shopping centers. As empresas do setor desfrutam de fluxo de receitas diversificado e previsível, oriundo, sobretudo, de receitas fixas e variáveis de contratos de locação firmados com uma diversificada base de lojistas, de estacionamentos e de prestação de serviços. Ao mesmo tempo, possuem baixa estrutura de custos o que resulta em elevadas margens operacionais. As companhias também se beneficiam de flexibilidade financeira, proveniente de ativos desonerados. Estes fatores contribuem para que a maioria das companhias do setor analisadas pela Fitch seja classificada na categoria de rating AA(bra) ou acima. O rating da Iguatemi está no mesmo patamar do da Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. (Multiplan, Rating Nacional de Longo Prazo AAA(bra) /Perspectiva Estável) e da BR Malls Participações S.A. (BR Malls, IDR 2/6

3 em Moeda Estrangeira BB /Perspectiva Estável; IDR em Moeda Local BBB- (BBB menos)/perspectiva Estável; Rating Nacional de Longo Prazo AAA(bra) /Perspectiva Estável). Estas companhias possuem conservadora estrutura de capital evidenciada por baixa alavancagem financeira, adequado perfil de amortização de dívida, reduzidos índices de LTV e robusto patamar de ativos desonerados e fortes índices de cobertura de juros. A classificação da Iguatemi está um grau acima do rating da Sonae Sierra Brasil S.A. (Sonae Sierra Brasil, Rating Nacional de Longo Prazo AA+(bra) (AA mais (bra))/perspectiva Estável)., que é limitado por sua menor escala operacional e pela maior concentração de geração de caixa em apenas dois shopping centers. O perfil de crédito da Iguatemi também é mais forte que o da Aliansce Shopping Centers S.A. (Aliansce, Rating Nacional de Longo Prazo AA(bra) /Perspectiva Estável), que historicamente reporta alavancagem mais elevada e índices de cobertura de juros menores, além de margens operacionais ligeiramente inferiores. PRINCIPAIS PREMISSAS As Principais Premissas da Fitch no Cenário de Rating do Emissor Incluem: -- Crescimento da ABL própria em 11 mil m² em 2018, devido à inauguração do I Fashion Outlet Santa Catarina; -- Índice de ocupação ao redor de 95%; -- Crescimento anual da receita entre 3% e 6% de 2018 a 2020; -- Margem de EBITDA entre 75% e 77% de 2018 a SENSIBILIDADES DO RATING Desenvolvimentos que Podem, Individual ou Coletivamente, Levar a Ações de Rating Negativas Incluem: -- Alavancagem líquida consistentemente acima de 3,5 vezes; -- Deterioração das condições dos contratos de locação e das taxas de ocupação e inadimplência, afetando negativamente os indicadores de crédito; -- Índice de cobertura de juros, medido por EBITDA/juros pagos, tendendo consistentemente para patamares abaixo de 2,5 vezes; -- Flexibilidade financeira substancialmente menor por conta da redução dos ativos desonerados. LIQUIDEZ Forte Liquidez: A Iguatemi historicamente preserva adequada liquidez. Em 30 de setembro de 2018, o caixa e as aplicações financeiras totalizavam BRL600 milhões, frente a uma dívida total de BRL2,2 bilhões. A empresa possui vencimentos de BRL245 milhões até o final de 2019 e BRL247 milhões em Em outubro de 2018, a Iguatemi concluiu sua sétima emissão de debêntures, de BRL395 milhões, que foram utilizados para reforçar o caixa e recomprar BRL295 milhões do saldo de BRL474 milhões da quarta emissão de debêntures, que venceria entre 2019 e A Fitch espera que a Iguatemi continue utilizando o FCF para amortizar os vencimentos da dívida. No período de 12 meses encerrado em setembro de 2018, o índice de cobertura de juros, medido por EBITDA/juros pagos, era de 3,9 vezes, frente à média de 2,2 vezes de 2014 a 2017, e a Fitch acredita que estes indicadores permanecerão fortes, acima de 3,0 vezes. A Iguatemi também se beneficia de flexibilidade financeira proveniente do relevante volume de ativos desonerados, que podem ser monetizados ou servir como colateral em financiamentos, caso necessário. Em 30 de setembro de 2018, o valor de mercado total das propriedades em 3/6

4 operação era estimado em BRL10,6 bilhões, dos quais BRL7,5 bilhões se referiam a ativos desonerados. Os ativos desonerados cobriam as dívidas sem garantias, de BRL1 bilhão, em 7,4 vezes. RELAÇÃO COMPLETA DAS AÇÕES DE RATING A Fitch afirmou os seguintes ratings da Iguatemi: -- Rating Nacional de Longo Prazo AAA(bra) ; -- Rating Nacional de Longo Prazo AAA(bra) da quarta emissão de debêntures, de BRL450 milhões e vencimento em 2021; -- Rating Nacional de Longo Prazo AAA(bra) da sétima emissão de debêntures, de BRL395 milhões e vencimento em A Perspectiva do rating corporativo é Estável. Contatos: Analista principal Natália Brandão Analista Fitch Ratings Brasil Ltda. Av. Barão de Tefé, 27 sala 601 Saúde Rio de Janeiro RJ CEP: Analista secundário Vitor Martins, CFA Analista sênior Presidente do comitê de rating Mauro Storino Diretor sênior Relações com a Mídia: Jaqueline Carvalho, Rio de Janeiro, Tel.: , jaqueline.carvalho@thefitchgroup.com. Resumo dos Ajustes das Demonstrações Financeiras Ajustes nas demonstrações financeiras que desviem significativamente das demonstrações financeiras publicadas incluem: Não aplicável. INFORMAÇÕES REGULATÓRIAS: 4/6

5 A presente publicação é um relatório de classificação de risco de crédito, para fins de atendimento ao artigo 16 da Instrução CVM nº 521/12. As informações utilizadas nesta análise são provenientes da Iguatemi Empresas de Shopping Centers S.A. A Fitch adota todas as medidas necessárias para que as informações utilizadas na classificação de risco de crédito sejam suficientes e provenientes de fontes confiáveis, incluindo, quando apropriado, fontes de terceiros. No entanto, a Fitch não realiza serviços de auditoria e não pode realizar, em todos os casos, verificação ou confirmação independente das informações recebidas. A Fitch utilizou, para sua análise, informações financeiras disponíveis até 30 de setembro de Histórico dos Ratings: Iguatemi Empresas de Shopping Centers S.A. Data na qual a classificação em escala nacional foi emitida pela primeira vez: 29 de novembro de Data na qual a classificação em escala nacional foi atualizada pela última vez: 12 de dezembro de A classificação de risco foi comunicada à entidade avaliada ou a partes a ela relacionadas, e o rating atribuído não foi alterado em virtude desta comunicação. Os ratings atribuídos pela Fitch são revisados, pelo menos, anualmente. A Fitch publica a lista de conflitos de interesse reais e potenciais no Anexo XII do Formulário de Referência, disponível em sua página na Internet, no endereço eletrônico: Para informações sobre possíveis alterações na classificação de risco de crédito veja o item: Sensibilidade dos Ratings. Informações adicionais estão disponíveis em ' e em ' Metodologia Aplicada e Pesquisa Relacionada: -- Metodologia de Ratings Corporativos (23 de março de 2018); -- Metodologia de Ratings em Escala Nacional (18 de julho de 2018). TODOS OS RATINGS DE CRÉDITO DA FITCH ESTÃO SUJEITOS A ALGUMAS LIMITAÇÕES E TERMOS DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE. POR FAVOR, VEJA NO LINK A SEGUIR ESSAS LIMITAÇÕES E TERMOS DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE: ALÉM DISSO, AS DEFINIÇÕES E OS TERMOS DE USO DOS RATINGS ESTÃO DISPONÍVEIS NO SITE PÚBLICO DA AGÊNCIA, EM OS RATINGS PÙBLICOS, CRITÉRIOS E METODOLOGIAS PUBLICADOS ESTÃO PERMANENTEMENTE DISPONÍVEIS NESTE SITE. O CÓDIGO DE CONDUTA DA FITCH E AS POLÍTICAS DE CONFIDENCIALIDADE, CONFLITOS DE INTERESSE; SEGURANÇA DE INFORMAÇÃO (FIREWALL) DE AFILIADAS, COMPLIANCE E OUTRAS POLÍTICAS E PROCEDIMENTOS RELEVANTES TAMBÉM ESTÃO DISPONÍVEIS NESTE SITE, NA SEÇÃO "CÓDIGO DE CONDUTA". A FITCH PODE TER FORNECIDO OUTRO SERVIÇO AUTORIZADO À ENTIDADE CLASSIFICADA OU A PARTES RELACIONADAS. DETALHES SOBRE ESSE SERVIÇO PARA RATINGS PARA O QUAL O ANALISTA PRINCIPAL ESTÁ BASEADO EM UMA ENTIDADE DA UNIÃO EUROPEIA PODEM SER ENCONTRADOS NA PÁGINA DO SUMÁRIO DA ENTIDADE NO SITE DA FITCH. Copyright 2018 da Fitch, Inc., Fitch Ratings Ltd. e suas subsidiárias. 33 Whitehall St, NY, NY Telefone: (para chamadas efetuadas nos Estados Unidos), ou (001212) (chamadas fora dos Estados Unidos). Fax: (212) Proibida a reprodução ou retransmissão, integral ou parcial, exceto quando autorizada. Todos os direitos reservados. Ao atribuir e manter ratings e ao fazer outros relatórios (incluindo informações sobre projeções), a Fitch conta com informações factuais que recebe de emissores e underwriters e de outras fontes que a agência considera confiáveis. A Fitch realiza uma apuração adequada das informações factuais de que dispõe, de acordo com suas metodologias de rating, e obtém razoável verificação destas informações de fontes independentes, à medida que estas fontes estejam disponíveis com determinado patamar de segurança, ou em determinada jurisdição. A forma como é conduzida a investigação factual da Fitch e o escopo da verificação de terceiros que a agência obtém poderão variar, dependendo da natureza do título analisado e do seu emissor, das exigências e práticas na jurisdição em que o título analisado é oferecido e vendido e/ou em que o emissor esteja localizado, da disponibilidade e natureza da informação pública envolvida, do acesso à administração do emissor e seus consultores, da disponibilidade de verificações pré-existentes de terceiros, como relatórios de auditoria, cartas de procedimentos acordadas, avaliações, relatórios atuariais, relatórios de engenharia, pareceres legais e outros relatórios fornecidos por terceiros, disponibilidade de fontes independentes e competentes de 5/6

6 verificação, com respeito ao título em particular, ou na jurisdição do emissor, em especial, e a diversos outros fatores. Os usuários dos ratings e relatórios da Fitch devem estar cientes de que nem uma investigação factual aprofundada, nem qualquer verificação de terceiros poderá assegurar que todas as informações de que a Fitch dispõe com respeito a um rating ou relatório serão precisas e completas. Em última instância, o emissor e seus consultores são responsáveis pela precisão das informações fornecidas à Fitch e ao mercado ao disponibilizar documentos e outros relatórios. Ao emitir ratings e relatórios, a Fitch é obrigada a confiar no trabalho de especialistas, incluindo auditores independentes, com respeito às demonstrações financeiras, e advogados, com referência a assuntos legais e tributários. Além disso, os ratings e as projeções financeiras e outras informações são naturalmente prospectivos e incorporam hipóteses e premissas sobre eventos futuros que, por sua natureza, não podem ser confirmados como fatos. Como resultado, apesar de qualquer verificação sobre fatos atuais, os ratings e as projeções podem ser afetados por condições ou eventos futuros não previstos na ocasião em que um rating foi emitido ou afirmado. As informações neste relatório são fornecidas "tais como se apresentam", sem que ofereçam qualquer tipo de garantia. Um rating da Fitch constitui opinião sobre o perfil de crédito de um título. Esta opinião e os relatórios se apoiam em critérios e metodologias existentes, que são constantemente avaliados e atualizados pela Fitch. Os ratings e relatórios são, portanto, resultado de um trabalho de equipe na Fitch, e nenhum indivíduo, ou grupo de indivíduos, é responsável isoladamente por um rating ou relatório. 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