fls. 332 SENTENÇA Processo nº: 1093198-46.2015.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Leandro Simidamore e outro Requerido: EVEN-SP 48/10 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA Juiz(a) de Direito: Dr(a). Stefânia Costa Amorim Requena Vistos. ROBERTA PASQUALIN e LEANDRO SIMIDAMORE ajuizaram a presente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas contra EVEN SP 48/10 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, alegando, sem síntese, que celebraram com a ré contrato particular de promessa de venda e compra, tendo por objeto a aquisição da unidade 103 do Condomínio Edifício Quatro Brooklin. Afirmam que pagaram regularmente as parcelas devidas, totalizando a quantia de R$ 310.793,71, sendo que o valor de R$ 46.368,00 foi destinado ao pagamento de comissão de corretagem. Por não terem mais condições financeiras de arcar com o pactuado, pugnam pela rescisão do contrato, devolução de no mínimo 90% das prestações quitadas e restituição integral dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Regularmente citada, a ré apresentou contestação (fls. 133/161), arguindo, preliminarmente, a necessidade de sobrestamento do feito até final julgamento do recurso especial repetitivo nº 1.551.951/SP. Arguiu, ainda, preliminar de ilegitimidade passiva quanto ao pedido de devolução de comissão de corretagem. No mérito, concorda com o pedido de declaração imediata da rescisão do contrato, com a devolução de parte dos valores pagos a título de preço do imóvel, nos percentuais estipulados em contrato, não compreendida a comissão de corretagem, tampouco os valores pagos a título de personalização do imóvel. Sobreveio réplica (fls. 196/224). 1093198-46.2015.8.26.0100 - lauda 1
fls. 333 Intimadas a especificarem as provas que pretendiam produzir (fls. 228), as partes requereram o julgamento antecipado da lide (fls. 231/232 e 233). 196/197). Então, ambas as partes requereram o julgamento antecipado da lide (fls. 195 e Nos termos da decisão a fls. 234/235, foi determinada a suspensão do processo. Petição do autor a fls. 237/331, noticiando o final julgamento dos recursos especiais repetitivos nºs 1.551.951/SP, 1.551.956/SP e 1.551.968/SP e requerendo a prolação de sentença. É o relatório. Fundamento e decido. Considerando que os v. Acórdãos proferidos no julgamento do REsp nº 1.551.956/SP e REsp nº 1.599.511/SP, recursos paradigmas do tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, foram publicados no DJe do dia 06/09/2016, não há mais razão para que o presente feito permaneça suspenso. Assim sendo, bem como porque não há necessidade da produção de outras provas, além daquelas constantes dos autos, passo ao julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Desde logo, há que ser afastada a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela ré. A aferição das condições da ação deve ser feita à luz da situação jurídica de direito material posta, em tese, na petição inicial. Em outras palavras: examina-se, hipoteticamente, a relação narrada pela parte autora, para dali se extrair a legitimidade das partes. Apesar dos valores cobrados a título de comissão de corretagem e taxa SATI, de regra, serem pagos a terceiros, pessoas diversas, certo é que o princípio da solidariedade imposto à cadeia de fornecedores no Código de Defesa do Consumidor (art. 7º, único e art. 25, 1093198-46.2015.8.26.0100 - lauda 2
fls. 334 1º) acaba por conglomerar todos os participantes desta. Verifica-se, de fato, que todos os contratos, compromisso de compra e venda, corretagem e assessoria foram firmados na mesma ocasião, nas mesmas dependências, como forma de serviço integrado por empresas coligadas, o que importa na solidariedade da condenação. Nesse contexto, é patente a legitimidade da ré para figurar no polo passivo da ação, tal como vem decidindo a jurisprudência: "APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. (...) LEGITIMIDADE PASSIVA. DEVOLUÇÃO DA CORRETAGEM E DA SATI. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. 1. Pretensão da ré ao reconhecimento da ilegitimidade para responder pela devolução da corretagem e comissão de assessoria técnica imobiliária. Os autores representam a parte vulnerável na cadeia de consumo em exame. Não podem, portanto, ficar sujeitos às relações obrigacionais mantidas entre os fornecedores (...) (TJSP - Apelação nº 1005086-72.2013.8.26.0100 - Rel. Carlos Alberto Garbi - j. 03/12/2013). No mérito, o pedido é parcialmente procedente. A parte autora requer e a ré concorda com a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes. A controvérsia está, pois, nos valores a serem restituídos aos autores. As partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda em 25/08/2013, tendo por objeto a unidade nº 103 do Condomínio Edifício Quatro Brooklin (fls. 34/68). Entretanto, os autores, na condição de promitentes-compradores, desistiram da aquisição do imóvel. Não se pode negar, inicialmente, que os autores, ex vi do art.o 2 o, caput, da Lei n o 8.078/90, são tidos como consumidores, porquanto destinatários finais do bem imóvel objeto do compromisso de compra e venda. De outro lado, a ré constitui-se como fornecedora, em consonância ao art. 3 o, caput, do mesmo diploma legal, uma vez que se organiza empresarialmente para fornecimento de bens no mercado de consumo. 1093198-46.2015.8.26.0100 - lauda 3
fls. 335 Mostra-se indisputável, pois, o cabimento da apreciação do pedido à luz dos preceitos e princípios que regem as demandas de natureza consumerista. Nesse passo, em que pese o contrato ter sido celebrado livremente pelas partes, o princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) comporta, no moderno direito obrigacional, atenuação pela incidência de normas de ordem pública e de natureza cogente, com a finalidade precípua de adequá-lo à sua função social. A revisão dos contratos não pode mais ser procedida somente com base na teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva, admitindo a autonomia da vontade, notadamente nas relações jurídicas envolvendo partes sem o mesmo poder de barganha, relativização frente à legislação protetiva do contratante mais fraco. Destarte, segundo os preceitos de caráter constitucional e infraconstitucional reguladores dos contratos, inafastável a busca de seu equilíbrio. Nessa direção, trilha julgado do Colendo Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. REVISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. RELATIVIZAÇÃO DO PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA. COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. COBRANÇA (...). A revisão dos contratos é possível em razão da relativização do princípio pacta sunt servanda, para afastar eventuais ilegalidades, ainda que tenha havido quitação ou novação (...) (AgRg no REsp 921.104/RS, Rel. Ministro HÉLIO QUAGLIA BARBOSA, QUARTA TURMA, julgado em 22.05.2007, DJ 04.06.2007 p. 375). A cláusula VIII do contrato celebrado entre as partes prevê a devolução de, no mínimo, 20% do valor pago pelo comprador, descontados custos administrativos e de promoção de venda à taxa de 10% sobre os valores pagos, multa compensatória de 10% sobre o valor do contrato, além de outras despesas comprovadas pela vendedora (fls. 43). Entretanto, patente revestir-se a disposição contratual, na esteira do disposto no art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, de abusividade, porquanto coloca os consumidores em desvantagem exagerada. Inexorável, pois, a nulidade da cláusula contratual. 1093198-46.2015.8.26.0100 - lauda 4
fls. 336 Pois bem. A ré entende que a devolução de valores desembolsados pelos autores deve obedecer à previsão contratual, resumindo-se às parcelas pagas em relação ao preço do imóvel. Já no que tange aos valores pagos em virtude de contrato de prestação de serviços de intermediação imobiliária celebrado entre a parte autora e outra empresa, assim como em relação à personalização do imóvel, entende não haver obrigação de restituição. Ora, quanto aos valores recebidos pela ré para pagamento do preço do imóvel, é pacífico o entendimento jurisprudencial de que os autores fazem jus à respectiva devolução, descontados os custos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, nos termos da Súmula nº 1 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.". Caberia à ré comprovar as despesas incorridas com publicidade e administração, a fim de justificar a retenção pretendida. Não o tendo feito, mostra-se justa a restituição à parte autora de 90% dos valores pagos pelo preço do imóvel, atualizados pelo INCC, certo que o pagamento deverá ocorrer de uma só vez, nos termos da Súmula nº 2 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição". Ressalte-se que os valores desembolsados para personalização do imóvel também são passíveis de restituição, visto que o contrato não prevê a retenção de tais quantias em favor da vendedora. Não poderia ser diferente, aliás, na medida em que tais valores foram destinados à implantação de melhorias no imóvel que, uma vez e ele incorporadas, se reverterão em benefício da vendedora, dada a valorização trazida ao apartamento que, então, será repassada o novo adquirente, aumentando-se o preço de venda da unidade em questão. Logo, o ressarcimento também é devido. 1093198-46.2015.8.26.0100 - lauda 5
fls. 337 Com relação à comissão de corretagem, é certo que o tema está pacificado na jurisprudência, sendo incabível sua devolução. Isso porque, no caso concreto, a comissão de corretagem não integrou o valor do imóvel, o que é possível por estipulação contratual. Tratando-se de contrato autônomo em relação ao contrato de compra e venda de imóvel, não merece acolhimento o pedido de restituição do montante pago a título de comissão de corretagem, sobretudo porque incontroversa a efetiva prestação dos serviços. Sobre o tema, o C. Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp nº 1.599.511/SP, afetado sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou a seguinte tese: "RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-MOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel". Ora, na hipótese dos autos, restou incontroversa a aquisição do imóvel descrito na inicial pelos autores, tendo estes celebrado contrato de prestação de serviço de corretagem livre e espontaneamente. Pportanto, mostra-se regular e válido o pagamento efetuado. O documento a fls. 71 especifica claramente os valores desembolsados pelos autores para essa finalidade, a demonstrar que os compradores tinham total ciência do destino dos 1093198-46.2015.8.26.0100 - lauda 6
fls. 338 valores por eles desembolsados e, principalmente, de que não seriam restituídos em caso de distrato e/ou rescisão, conforme estabelecido na cláusula VIII, parágrafo 3º (fls. 43). Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, confirmando a tutela antecipada deferida, para declarar a rescisão do contrato de promessa de venda e compra de imóvel celebrado entre as partes e condenar a ré a devolver aos autores, de uma só vez, 90% dos valores pagos pelo preço do imóvel e personalização, atualizados monetariamente pelo INCC a partir do efetivo desembolso, com acréscimo de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação. Em consequência, julgo extinto o processo, com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Sucumbente em maior proporção, condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios em favor dos patronos dos autores, que arbitro em 10% do valor atualizado da condenação. P.R.I.C. São Paulo, 31 de janeiro de 2017. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA 1093198-46.2015.8.26.0100 - lauda 7