CBRE Portugal ViewPoint www.cbre.pt Junho 2013 INCENTIVOS À REABILITAÇÃO URBANA NOVAS PERSPETIVAS PARA O INVESTIDOR Francisco Sottomayor, Associate Director, CBRE Dificilmente encontramos em Portugal uma tão grande sintonia de opiniões, como quanto ao papel que a reabilitação urbana pode desempenhar no futuro do setor imobiliário. Poder central e poder local, setor público e setor privado, a classe política, da esquerda à direita, todos elegem a reabilitação urbana como uma prioridade de atuação, quer seja pela necessidade de apoio aos setores imobiliário e da construção, quer seja por imperativos de racionalidade económica, de melhoria da qualidade de vida, de sustentabilidade ou de preservação do nosso património cultural e urbano. Sucede que, contrariamente às outras poucas unanimidades que a nossa classe política tem conseguido estabelecer, no caso concreto da reabilitação urbana têm sido dados passos importantes, quer do ponto de vista do enquadramento jurídico, quer do ponto de vista fiscal, passos esses que importa relevar e valorizar, na medida em que representam efetivos avanços na direção de uma nova estratégia de desenvolvimento do mercado imobiliário. Esta temática foi já objeto de alterações substantivas em momentos anteriores, mormente as alterações do regime jurídico da reabilitação urbana de 2004 e 2009 e o regime jurídico das obras em prédios arrendados de 2006 e as sucessivas tentativas de alteração do regime do arrendamento urbano. No entanto, estas iniciativas ficaram sempre muito aquém dos resultados pretendidos. Entendemos que a alteração do regime jurídico da reabilitação urbana, que lhe conferiu operacionalidade; o novo regime do arrendamento urbano, que é o primeiro avanço efetivo e corajoso nesta delicada área desde há décadas; e, finalmente, o quadro de incentivos fiscais que tem vindo a ser criado, constituem um tripé que abre novas perspetivas ao investimento. É neste contexto de mudança da lógica dominante que propomos à Garrigues sintetizar as novidades, regulamentares e de âmbito fiscal, que estão já, lenta mas paulatinamente, a colocar em marcha o setor. Esperamos que este documento seja útil a todos os que ponderam investir na reabilitação das nossas cidades. ENQUADRAMENTO LEGAL Miguel Marques dos Santos, Sócio, Garrigues Novo Contexto Legislativo Ao longo dos anos, o contexto legislativo tem constituído um dos fatores negativos para o desenvolvimento da atividade de reabilitação urbana em Portugal. Com efeito, quer o regime jurídico da reabilitação urbana aprovado em 2004, quer o regime jurídico da reabilitação urbana aprovado em 2009, por serem excessivamente complexos e por fazerem depender a reabilitação, quase em exclusivo, da iniciativa municipal, acabaram por não ter o efeito esperado, mantendo o paradigma anterior, baseado no excesso de construção nova e na muito reduzida dimensão da atividade de reabilitação urbana. Por outro lado, o regime do arrendamento urbano vigente em Portugal durante os últimos 100 anos, que impediu a atualização de rendas e a cessação dos contratos antigos e dificultou, de forma definitiva, a realização de obras em prédios arrendados, constituiu também um forte entrave ao desenvolvimento da atividade de reabilitação urbana. Em agosto de 2012, foi aprovado um diploma que veio alterar o regime jurídico da reabilitação urbana, a Lei n.º 32/2012, de 14 de agosto, tendo em vista agilizar e dinamizar a atividade de reabilitação urbana, com especial enfoque nos três aspetos seguintes: flexibilização e simplificação dos procedimentos de criação de áreas de reabilitação urbana; criação de procedimentos simplificados de aprovação de projetos de reabilitação urbana; criação do conceito de operações de reabilitação urbana isoladas (que poderão localizar-se fora das áreas de reabilitação urbana).
Junho 2013 Portugal ViewPoint Juntamente com esta alteração do regime jurídico da reabilitação urbana, foi também aprovada a reforma do arrendamento urbano, que inclui novos regimes de atualização de rendas, de cessação dos contratos antigos e de realização de obras em prédios arrendados. A reforma do arrendamento urbano incluiu ainda uma medida de natureza fiscal há muito reclamada pelo setor: a taxa especial de 28% aplicável, em sede de IRS, aos rendimentos dos imóveis arrendados. Estas alterações legislativas, na medida em que, por um lado, simplificam o regime e tornam as atividades de reabilitação mais dependentes dos promotores (e menos dependentes da iniciativa municipal), e, por outro lado, vêm revolucionar o regime do arrendamento urbano, constituirão certamente fatores positivos para a atividade de reabilitação urbana em Portugal. Novo Impulso Municipal Até muito recentemente, os municípios, de quem dependia, quase exclusivamente (através da criação de áreas de reabilitação urbana) a iniciativa da reabilitação urbana, estiveram muito pouco ativos nesta área. Com efeito, com raras exceções, como é o caso do município do Porto (que tem atividade de reabilitação urbana de grande qualidade, pelo menos, desde 2004), dos restantes cerca de 300 municípios portugueses, apenas uma pequeníssima parte levou à prática, de forma concertada e abrangente, verdadeiras atividades de reabilitação urbana. A partir do verão de 2012, deu-se um novo impulso na atividade de reabilitação urbana dos municípios, com vários municípios a passar à prática medidas concretas para o desenvolvimento da reabilitação urbana, com especial destaque para o município de Lisboa. Projetos em área de reabilitação urbana Áreas de reabilitação urbana As áreas de reabilitação urbana são zonas do território municipal delimitadas pelos municípios, com vista ao desenvolvimento de operações de reabilitação urbana. Podem incluir apenas espaços privados (como, por exemplo, um conjunto de edifícios) ou espaços privados e espaços públicos (como, por exemplo, um bairro ou uma zona específica do município). A delimitação de uma área de reabilitação urbana por parte do Município implica a definição, pelo município, dos benefícios fiscais associados aos impostos municipais sobre o património, designadamente, o imposto municipal sobre imóveis (IMI) e o imposto municipal sobre transmissões onerosas (IMT); e confere aos proprietários e titulares de outros direitos, ónus e encargos sobre os Página 2 edifícios e frações nela compreendidos o direito de acesso aos apoios e incentivos fiscais e financeiros à reabilitação urbana, nos termos estabelecidos na legislação aplicável. Os principais municípios do País, nomeadamente, o Porto e Lisboa, procederam já à delimitação de áreas de reabilitação urbana nos seus territórios. No caso do Porto, essas áreas, que são várias, têm vindo a ser delimitadas desde o princípio da década de 2000, encontrando-se em curso ou em fase de finalização diversas operações de reabilitação urbana. No caso de Lisboa, a delimitação é mais recente, tendo sido feita em 2012, e tem características diferentes, na medida em que, ao invés de delimitar diversas áreas do território do município, como sucedeu no Porto, o município de Lisboa, optou por delimitar uma grande área de reabilitação urbana, que incide praticamente sobre todo o território da cidade. Tipos de operações de reabilitação urbana Aquando da delimitação das áreas de reabilitação urbana, ou, no prazo máximo de três anos a contar dessa mesma delimitação, os municípios devem aprovar a correspondente operação de reabilitação urbana, que pode ser de dois tipos: Operações de reabilitação urbana simples Visam a intervenção integrada de reabilitação urbana de uma área, dirigindo-se essencialmente à reabilitação do edificado. Operações de reabilitação urbana sistemáticas Visam a intervenção integrada de reabilitação urbana de uma área, dirigida à reabilitação do edificado e à qualificação das infraestruturas, dos equipamentos e dos espaços verdes e urbanos de utilização coletiva, associada a um programa de investimento público. Neste último caso, a lei prevê a possibilidade de serem estabelecidas parcerias entre os municípios e os promotores, com vista ao desenvolvimento e execução dessas mesmas operações de reabilitação. A formalização destas parcerias depende, em regra da celebração de contratos específicos, nomeadamente, contratos de reabilitação urbana ou de concessão e está sujeita às regras de contratação estabelecidas no Código dos Contratos Públicos. No caso de Lisboa, simultaneamente com a delimitação da área de reabilitação urbana, foi aprovada uma operação de reabilitação urbana simples, o que possibilita a reabilitação pontual do edificado (a levar a cabo pelos proprietários e investidores privados). Esta possibilidade não impede o município (como, aliás, já se encontra previsto na estratégia de reabilitação urbana aprovada pelo município) de vir a selecionar áreas nas quais serão realizadas operações de reabilitação urbana sistemáticas, destinadas à qualificação do espaço público.
Projetos fora de área de reabilitação urbana A alteração legislativa ao regime da reabilitação urbana aprovada em agosto de 2012 introduziu uma novidade importante, de enorme relevo para os investidores. Até aqui, os investidores apenas podiam desenvolver projetos beneficiando do regime da reabilitação urbana em zonas com áreas e operações de reabilitação urbana previamente aprovadas pelos municípios (ou seja, os investidores estavam dependentes da iniciativa dos municípios para a concretização de projetos de reabilitação urbana, sendo que, como essa iniciativa não se concretizava, a reabilitação urbana não se desenvolvia). Com a alteração de 2012, foi criado o conceito de operação de reabilitação urbana isolada, que passou a permitir aos investidores realizar projetos beneficiando do regime de reabilitação urbana (designadamente, no que se refere a aspetos de simplificação de licenciamento e a alguns dos apoios financeiros e isenções fiscais), mesmo nas situações em que os projetos se situem fora de área de reabilitação urbana. Integram o conceito de operações de reabilitação urbana isoladas as operações urbanísticas de reabilitação que tenham por objeto edifícios ou frações autónomas, localizados ou não em áreas de reabilitação urbana, cuja construção, legalmente existente tenha sido concluída há, pelo menos, trinta anos e nos quais, em virtude da sua situação de degradação se justifique uma intervenção de reabilitação, destinada a conferir adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva. A concretização deste tipo de operações de reabilitação deve cumprir um conjunto de requisitos previstos na lei, nomeadamente: preservação de fachadas; manutenção dos elementos arquitetónicos e estruturais de valor patrimonial; manutenção do número de pisos acima do solo e no subsolo, bem como a configuração da cobertura; não-redução da resistência estrutural do edifício. Ficam excluídas deste tipo de operações urbanísticas, as operações realizadas em edifícios individualmente classificados ou em vias de classificação ou localizados em áreas urbanas de génese ilegal, salvo se estiverem incluídos em áreas de reabilitação urbana. Simplificação de procedimentos As alterações legislativas introduzidas no regime da reabilitação, em 2012, vieram também trazer importantes desenvolvimentos em termos de simplificação de procedimentos de aprovação de projetos. Sem prejuízo de, em termos gerais, a aprovação de projetos em áreas de reabilitação urbana ser realizada nos termos das regras de licenciamento, as alterações legislativas de agosto de 2012 vieram introduzir um procedimento simplificado de licenciamento (baseado num regime de comunicação prévia mais simples e expedito). Este procedimento simplificado é aplicável, por um lado, às operações urbanísticas em áreas de reabilitação conformes com plano de pormenor de reabilitação urbana aprovado e às operações de reabilitação urbanística isoladas. No contexto da simplificação de procedimentos, os Municípios têm vindo a criar serviços especificamente dedicados ao acompanhamento e apreciação de projetos de reabilitação urbana, que têm, em regra, um contacto privilegiado com as entidades da Administração central com competências de relevo nesta matéria, o que contribui para eliminar as demoras e os custos de contexto em matéria de aprovação de projetos. Finalmente refira-se que existem municípios, como é o caso do município de Lisboa, que têm posto grande enfâse na elaboração de planos de pormenor de reabilitação urbana, os quais conferem um nível de informação mais detalhado sobre as potencialidades de desenvolvimento do território e propiciam uma maior rapidez na aprovação de projetos, na medida em que é, em regra, dispensada a consulta das entidades da administração central (por exemplo, relacionadas com a proteção do património). Página 3 Publication Date
Operações de reabilitação em imóveis arrendados As operações de reabilitação em imóveis arrendados podem constituir uma parte muito significativa das operações de reabilitação a realizar em Portugal no futuro. A par do regime do arrendamento urbano, o regime jurídico das obras em prédios arrendados (RJOPA) vigente até agosto de 2012 era também um regime anacrónico e ineficiente, que, por via de uma proteção exagerada dos inquilinos, tornava virtualmente impossíveis os projetos de reabilitação urbana sobre imóveis arrendados. Portugal ViewPoint Refira-se, a título de exemplo, que o RJOPA estabelecia que a denúncia dos contratos de arrendamento antigos para realização de obras em prédios arrendados estava, de uma forma geral, dependente da prévia aprovação municipal do projeto de realização das obras em causa (o que, no mínimo, poderia tardar três a seis anos) e da prévia decisão favorável de ação judicial de despejo para realização de obras (o que, no mínimo, poderia tardar três a seis anos). Ou seja, o investidor, desde que tomava a decisão de reabilitar poderia ter de aguardar entre seis a doze anos para despejar os inquilinos e iniciar a obra de reabilitação. Em agosto de 2012, foi aprovado um diploma que veio alterar o RJOPA, a Lei n.º 30/2012, de 14 de agosto, tendo em vista agilizar e dinamizar a realização de obras em prédios arrendados, com especial enfoque nos três aspetos seguintes: diminuição drástica dos regimes de exceção mais favoráveis ao inquilino; substituição da necessidade de pré-aprovação municipal do projeto de realização de obras, pela mera necessidade de comprovar que o projeto deu entrada, para aprovação, no município; substituição da necessidade de obtenção de prévia sentença judicial de despejo, pela mera necessidade de notificação do inquilino, comunicando-lhe a denúncia do respetivo contrato de arrendamento (com uma antecedência de seis meses, sobre a data pretendida para a desocupação). Finalmente, importa referir que, nos casos em que seja aplicável, a indemnização a pagar ao inquilino é de valor equivalente a um ano da renda (com base na regra de cálculo que define a renda anual em 1/15 do valor patrimonial do imóvel). ENQUADRAMENTO FISCAL O investimento em imóveis no âmbito da atividade de reabilitação urbana beneficia de várias vantagens do ponto de vista fiscal, nomeadamente, incentivos decorrentes dos benefícios fiscais associados aos impostos municipais sobre o património, designadamente o imposto municipal sobre imóveis (IMI) e o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT). São também relevantes os benefícios fiscais em matéria de Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA), de Imposto sobre os Rendimentos das Pessoas Singulares (IRS) e de Imposto sobre os Rendimentos das Pessoas Coletivas (IRC). Constituirá também um incentivo à reabilitação urbana, o facto de ter sido estabelecido que, no caso de prédios devolutos e de prédios em ruínas, as taxas de IMI são elevadas para o triplo. Por outro lado, alguns Municípios concedem reduções ou mesmo isenções de pagamento de taxas urbanísticas no âmbito da atividade de reabilitação urbana. Os benefícios fiscais associados ao investimento em imóveis no âmbito da atividade de reabilitação urbana podem ser sintetizados nos seguintes termos: Página 4 Junho 2013
Junho 2013 Portugal ViewPoint Benefícios Fiscais Imposto Base Legal Incentivos IMI IMT IVA IRS IRC IRS/IRC Artigo 45.º Artigo 45.º Verba 2.23 da Lista I anexa ao CIVA Isenção de IMI por um período de dois anos, a contar do ano, inclusive, da emissão da respetiva licença camarária (de utilização), para os prédios urbanos objeto de reabilitação (*) Isenção de IMI por um período de cinco anos, a contar do ano, inclusive, da conclusão da reabilitação de prédios urbanos, podendo ser renovada por um período adicional de cinco anos (**) (***) Isenção de IMT nas aquisições de prédios urbanos destinados a reabilitação urbana, desde que, no prazo de dois anos a contar da data da aquisição, o adquirente inicie as respetivas obras (*) Isenção de IMT nas aquisições de prédio urbano ou de fração autónoma destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, na primeira transmissão onerosa do prédio reabilitado, quando localizado em área de reabilitação urbana (**) (***) Sujeição à taxa reduzida (6%) das empreitadas que tenham por objeto a reabilitação urbana, tal como definida em diploma específico, realizadas em imóveis ou em espaços públicos localizados em áreas de reabilitação urbana (áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, zonas de intervenção das sociedades de reabilitação urbana e outras) delimitadas nos termos legais, ou no âmbito de operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional Tributação à taxa de 5% das mais-valias e rendimentos prediais obtidos por residentes decorrentes da alienação/arrendamento de imóveis recuperados e em área de reabilitação urbana (**), sem prejuízo da opção pelo seu englobamento (**) Tributação à taxa de 10% do saldo positivo entre as mais-valias e as menos-valias resultantes da alienação de unidades de participação em FII que operem de acordo com a legislação nacional, desde que se constituam entre 1 de janeiro de 2008 e 31 de dezembro de 2013 e pelo menos 75% dos seus ativos sejam bens imóveis sujeitos a ações de reabilitação em área de reabilitação urbana, obtidas (i) por residentes fora do âmbito de uma atividade comercial, industrial ou agrícola que não optem pelo seu englobamento ou (ii) por não residentes (**) Dedução à coleta até ao limite de 500, de 30% dos encargos suportados pelo proprietário relacionados com a reabilitação (**) Isenção de IRC para os rendimentos de qualquer natureza obtidos pelos FII acima referidos (**). Os rendimentos respeitantes a unidades de participação dos FII acima referidos (i) são, em regra, sujeitos a retenção na fonte à taxa de 10% (a título definitivo se obtidos por residentes fora do âmbito de uma atividade comercial, industrial ou agrícola que não optem pelo seu englobamento ou por não residentes) e (ii) os seus titulares têm direito a deduzir 50% dos rendimentos relativos a dividendos, quando englobem os rendimentos que lhes sejam distribuídos (**) (*) Entende-se por reabilitação o processo de transformação do solo urbanizado, compreendendo a execução de obras de construção, reconstrução, alteração, ampliação, demolição e conservação de edifícios, tal como definidas no Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, bem como o conjunto de operações urbanísticas e de loteamento e de obras de urbanização, que visem a recuperação de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, certificada pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana ou pela câmara municipal, consoante o caso. Depende de reconhecimento pela câmara municipal da área da situação dos prédios, após a conclusão das obras, e na sequência da certificação referida no parágrafo anterior. A câmara municipal comunica, no prazo de 30 dias, o reconhecimento do direito à isenção ao serviço de finanças competente que deve promover, no prazo de 15 dias, a anulação das liquidações de IMI, se for o caso. Não cumulável com outros benefícios fiscais de idêntica natureza. (**) São apenas aplicáveis aos imóveis objeto de reabilitação iniciada após 1 de janeiro de 2008 e que se encontrem concluídas até 31 de dezembro de 2020. São abrangidas por estes incentivos as ações de reabilitação que tenham por objeto imóveis que preencham, pelo menos, uma das seguintes condições (i) sejam prédios urbanos arrendados passíveis de atualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º e seguintes do NRAU ou (ii) sejam prédios urbanos localizados em áreas de reabilitação urbana. (***) Depende da comprovação do início e da conclusão das ações de reabilitação pela câmara municipal ou de outra entidade legalmente habilitada para gerir um programa de reabilitação urbana para a área da localização do imóvel, incumbindo-lhes certificar o estado dos imóveis, antes e após as obras. Página 5
Para mais informações sobre este ViewPoint, por favor contacte: CBRE Francisco Sottomayor Associate Director Development Edifício Amoreiras Square Rua Carlos Alberto da Mota Pinto, 17-10º A 1070-313 Lisboa t: 21 311 44 47 e: francisco.sottomayor@cbre.com Cristina Arouca Associate Director Research & Consultancy Edifício Amoreiras Square Rua Carlos Alberto da Mota Pinto, 17-10º A 1070-313 Lisboa t: 21 311 44 42 e: cristina.arouca@cbre.com GARRIGUES Miguel Marques dos Santos Sócio Avenida da República, 25 1050-186 Lisboa t: 21 382 12 00 e: miguel.marques.santos@garrigues.com Fernando Castro Silva Sócio Avenida da República, 25 1050-186 Lisboa t: 21 382 12 00 e: fernando.castro.silva@garrigues.com Nota Final Este documento pretende facultar informação geral sobre o mercado português da reabilitação urbana e sobre alguns aspetos do respetivo regime legal e fiscal, no âmbito do ordenamento jurídico português. Este documento não constitui e não pode, sob circunstância alguma, ser considerado ou tratado como aconselhamento comercial, legal ou fiscal, por parte da CBRE ou da GARRIGUES a quaisquer pessoas ou entidades. Particularmente, este documento não implica qualquer aconselhamento ou recomendação de investimento a quaisquer pessoas ou entidades. A CBRE e a GARRIGUES não prestam quaisquer declarações ou garantias relativamente à correção ou completude da informação contida no presente documento. Página 6