AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PELO MÉTODO EVOLUTIVO PARA EFEITO DE CÁLCULO DO IPTU: ESTUDO DE CASO DE IMÓVEIS NO MUNICÍPIO DE IBIAÇÁ- Natan Crestani ntncrestani@hotmail.com Auditoria, Avaliações e Perícias de Engenharia Instituto de Pós-Graduação - IPOG Porto Alegre,, 20/01/2017. Resumo O presente trabalho apresenta a avaliação de imóveis pelo Método Evolutivo para efeito de cálculo de tributos municipais da cidade de Ibiaçá/,, no ano de 2016, com o objetivo de verificar a evasão de receitas referente à cobrança de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). Para isso, foram selecionadas para o estudo 02 quadras localizadas no município, existentes 42 imóveis constantes no Cadastro Imobiliário. Durante a vistoria de campo, os imóveis foram vistoriados externamente e fotografadas as fachadas. Para a realização do cálculo do valor de mercado foi aplicado um modelo de regressão linear múltipla para avaliação do custo/m² dos terrenos, enquanto que para as benfeitorias foi utilizado o CUB (Custo Unitário Básico) referente ao mês de novembro de 2016, aplicando-se a depreciação pelo método de Ross-Heidecke. Então coletou-se mais 03 dados ofertados em cada quadra para o cálculo do fator de comercialização. Todos os imóveis cadastrados nas quadras do estudo foram lançados em uma planilha eletrônica e processados os cálculos através do Método Evolutivo, conforme a NBR 14653 Parte 2/2011. Posteriormente, comparou-se os valores obtidos com a rotina de cálculo para obtenção do valor venal utilizado pela Prefeitura Municipal de Ibiaçá, obtendo-se o percentual médio de defasagem de 340,52% no valor dos imóveis e uma evasão de receitas de R$ 42.881,50 para as duas quadras estudadas. Em suma, na análise dos resultados obtidos, a metodologia utilizada mostrou-se eficiente para diagnóstico do mercado imobiliário e pode-se afirmar que torna-se necessário o estudo da revisão das alíquotas previstas no Código Tributário Municipal para o cálculo do IPTU, bem como a revisão da Planta de Valores Genéricos e do método utilizado para o cálculo do valor venal dos imóveis, a fim de evitar a evasão de receitas para o município de Ibiaçá/. Palavras-chave: Avaliação. Método Evolutivo. IPTU. 1. Introdução O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um imposto municipal que incide sobre a propriedade, a titularidade, o domínio útil ou a posse a qualquer título de imóvel edificado ou não, situado na zona urbana do Município. De acordo com Portal Tributário (2016), o Código Tributário Nacional CTN (Lei 5.172, de 25/10/1966), rege o IPTU em seus artigos 32 a 34. Sua constitucionalidade é prevista no artigo 156, inciso I, da Carta Magna/1988.
De acordo com Brasil (1966), para efeito do IPTU, entende-se como zona urbana a definida em lei municipal, observado o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos dois dos itens abaixo: meio fio ou calçamento com canalização de águas pluviais; abastecimento de água; sistemas de esgotos sanitários; rede de iluminação pública, com ou sem posteamento, para distribuição domiciliar; escola primária ou posto de saúde a uma distância de três quilômetros do Imóvel considerado. O espaço físico-territorial junto à população constitui os recursos fundamentais de qualquer cidade, portanto, todas as preocupações que envolvem esses recursos devem ser objeto de atenção a qualquer administração municipal (ZANCAN, 1996, p. 10). Daí a importância da cobrança dos impostos municipais para o bom funcionamento dos serviços públicos. De acordo com Dantas (2012 apud Perucchi, 2013, p. 02), a alíquota é o percentual ou valor fixo que será aplicado sobre a base de cálculo para o cálculo do valor de um tributo. Por isso, conforme Perucchi (2013, p. 02), tratando-se de tributo municipal associa-se ao IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) o ITBI (Imposto de Transação sobre Bens Imóveis), sendo que ambos os impostos são gerados analisando o Cadastro Técnico Urbano e avaliando-se todos os imóveis do município. Toda informação contida no cadastro imobiliário da prefeitura torna-se indispensável para o cálculo do valor do imóvel, fato que irá subsidiar o valor da cobrança dos impostos municipais. Bitencourt (2013, p. 01 apud Perucchi, 2013, p. 02), entende que: A avaliação dos imóveis, baseada em uma metodologia científica sustentada pelo banco de dados imobiliário, permite a administração pública municipal corrigir eventuais injustiças fiscais praticadas na cobrança de impostos como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e ITBI (Imposto de Transação sobre Bens Imóveis). A partir deste momento, a avaliação de imóveis torna-se a ferramenta de maior importância para o cálculo do valor tributário a ser cobrado da população. Segundo a NBR 14653-1 (2001, p. 08), a metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. A escolha deve ser justificada e baseada na NBR 14653, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor. As metodologias aplicáveis à avaliação de bens dependem basicamente: CARACTERÍSTICAS GERAIS MÉTODO a) Características do bem avaliado a) Método Comparativo b) Finalidade da avaliação b) Método Evolutivo c) Disponibilidade e qualidade de informações colhidas no mercado c) Método Involutivo d) Método de Custo d) Prazo para sua execução e) Método de Capitalização da Renda f) Avaliação utilizando critério residual g) Conjugação de Métodos
Deve-se optar pela metodologia mais adequada à finalidade da avaliação, podendo, inclusive, ser aplicados outros métodos além dos citados. Tabela 1: Metodologias aplicáveis Fonte: Perfectum (2015, p. 5) O presente estudo trata da avaliação dos imóveis pelo Método Evolutivo, modelo muito utilizado para avaliação de imóveis residenciais, principalmente casas. O Método Evolutivo identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização. De acordo com Perfectum (2015, p. 11), é um método analítico que consiste na obtenção do valor do imóvel por meio do cálculo direto ou indireto dos valores do terreno e da construção devendo ser consideradas, também, as condições do mercado com o emprego do fator de comercialização. Conforme Riet (2011, p. 04), o Método Evolutivo é considerado como método eletivo para a avaliação de imóveis cujas características sui generis impliquem a inexistência de dados de mercado em número suficiente para a aplicação unicamente do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Segundo Perucchi (2013, p. 02), o Método Evolutivo consiste na avaliação do terreno urbano somado ao valor do custo da reconstituição depreciado da benfeitoria nele aplicada e esta soma multiplica-se pelo Fator de Comercialização (FC), que é a razão entre o valor de oferta do imóvel pelo valor da avaliação. Conforme Perfectum (2015, p. 11), o fator de comercialização deverá ser fixado como resultante de pesquisa de mercado e poderá ser igual, maior ou menor que a unidade, dependendo das condições do mercado na data de referência da avaliação. Figura 1: Método Evolutivo Fonte: Perfectum (2015, p. 11) De acordo com Dantas (2012 apud Perucchi, 2013, p. 03), o custo de reedição das benfeitorias existentes no terreno deve ser apropriado com base no método comparativo direto de custo ou pelo método da quantificação de custo, e em métodos técnicos de depreciação como o modelo de Ross-Heidecke, onde o fator de depreciação é baseado na idade em porcentagem da vida útil e o estado de conservação da benfeitoria. A partir da avaliação dos imóveis elabora-se a PVG (Planta de Valores Genéricos), que é a
denominação genérica de uma fórmula de cálculo que possibilita a obtenção dos valores venais de todos os imóveis urbanos de um município a partir da avaliação individual de cada uma dessas propriedades (MASCARENHAS, 2010). A PVG tem o objetivo de propor aos profissionais que atuam na área de avaliações coletivas de imóveis otimizar a receita oriunda de tributos incidentes sobre a propriedade imobiliária, tais como, Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A PVG detalha os valores das avaliações do metro quadrado territorial e da benfeitoria, sendo que estes valores unitários são a base para a incidência das alíquotas previstas no Código Tributário do Município conforme a Zona Fiscal (ZF) ou Setor. A PVG da cidade de Ibiaçá apresenta valor médio territorial (m²) para os Setores denominados: 01/A, 01/B, 02 e 03, bem como os valores médios das edificações conforme os materiais construtivos das paredes dos imóveis: alvenaria, mista e madeira. A seguir temos as expressões expostas no Código Tributário Municipal para o cálculo da avaliação dos imóveis na cidade de Ibiaçá. Equação (1) Equação (2) Onde: VT = Valor do terreno (R$); AC = Área corrigida (m²); VU = Valor unitário da PVG de terrenos (R$/m²); P = Profundidade do terreno (m); Testada = Testada do terreno (m). Equação (3) Onde: VE = Valor da edificação (R$); Pontos = Somatório dos pontos da construção; VUb = Valor unitário da PVG de benfeitorias (R$/m²); AE = Área edificada da unidade (m²). Equação (4) Onde: VI = Valor da unidade imobiliária avaliada. O presente trabalho tem por objetivo avaliar os imóveis existentes pelo Método Evolutivo, onde o valor do terreno será estimado pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e o custo de reprodução das benfeitorias pelo Método da Quantificação de Custo. O valor de reedição das benfeitorias de um imóvel se dará pelo CUB (Custo Unitário Básico da Construção Civil) de novembro de 2016, observando-se a pontuação dos imóveis, para assim
classificar os imóveis por padrão construtivo e enquadrada nos projetos padrões do CUB. Para elaboração deste estudo foram escolhidas aleatoriamente 02 (duas) quadras localizadas no município de Ibiaçá, sendo que as quadras escolhidas possuem imóveis enquadrados nos quatro setores da classificação da PVG Setor 01/A, Setor 01/B, Setor 02 e Setor 03. Para aplicação deste estudo, foi desenvolvido um Modelo de Regressão Linear Múltipla para Avaliação dos Terrenos, utilizando o Método Comparativo de Dados de Mercado, que trata de uma comparação com imóveis de características semelhantes. Segundo Riet (2011, p. 04), o Método Comparativo Direto é o mais utilizado e recomendado por permitir a determinação do valor levando em consideração as diferentes tendências e flutuações do mercado imobiliário, onde são pesquisados imóveis assemelhados, com características intrínsecas e extrínsecas e os atributos que exercem influência na formação dos preços e, consequentemente, no valor, sendo estes ponderados por Inferência Estatística. A utilização da Inferência Estatística é feita a partir de um modelo matemático adequado, conhecido como Modelo de Regressão, que permite uma avaliação com grande isenção de subjetividade, e que, submetido a diversos testes, transmite à avaliação a confiabilidade dos graus de fundamentação e precisão estatísticos previstos em norma. Este método identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. De acordo com Perfectum (2015, p. 5), o método comparativo é o mais exato e importante, pois consulta o próprio mercado local para saber quanto vale o que está se estudando. A aplicação deste método de avaliação pressupõe os dados da Tabela 2. Coleta de dados (AMOSTRA) Tratamento dos dados a) Planejamento da pesquisa a) Se tivermos poucos elementos, de três a quinze, b) Levantamento dos dados devemos trabalhar com a Estatística Clássica, c) Verificação dos dados amostrais mediante tratamento por fatores. b) Porém, se tivermos muitos dados amostrais, ou um banco de dados, podemos trabalhar com a estatística inferencial, notadamente com modelos de regressão linear. Tabela 2: Método Comparativo de Dados de Mercado Fonte: Perfectum (2015, p. 5) Segundo Dantas (2012 apud Perucchi, 2013, p. 04), é condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado estatisticamente como amostra de mercado. Para isso, o autor trabalho com uma amostra de 15 dados, sendo reduzida para 12 após homogeneização. Entre as variáveis testadas pelo modelo, apenas 03 demonstraram significância no valor do imóvel: frente variável independente do tipo quantitativa também chamada de testada, correspondente à medida em metros da extremidade de acesso ao terreno; área total variável independente do tipo quantitativa resultado da multiplicação da testada pela profundidade do terreno, expressa em m²; distância ao pólo variável independente do tipo quantitativa correspondente à distância em Km do ponto central do município. Importante ressaltar que foram aceitos os dados referentes à frente e área total informados no Boletim de Cadastro Imobiliário cedido pela Prefeitura, sendo a distância ao pólo calculado pelo Autor. Também é importante ressaltar que todos os
logradouros vistoriados nas 02 quadras estáo pavimentados e são abastecidos de água potável, energia elétrica, iluminação pública, rede telefônica e escoamento pluvial. Existe a hipótese que PVG de Ibiaçá esteja desatualizada, ou seja, o valor do m² dos terrenos nas duas quadras quando avaliados pelo modelo criado pelo autor e comparados com os valores praticados atualmente na PVG, provocam uma evasão de receita do tributo IPTU, sendo que a arrecadação das receitas realizada pela administração é revertida para a população nas mais variadas áreas, como infra-estrutura, educação, saúde, segurança, saneamento, todas trazendo benefícios para a população. Portanto, este estudo tem a intenção de apontar as revisões do valor dos imóveis, pois o município, nos últimos anos, vem apresentando intensas transformações, e é possível que a PVG não tenha acompanhado as mesmas. De acordo com Zancan (1996, p. 10 apud Perucchi, 2013, p. 05), os municípios preocupados em melhorar sua arrecadação passaram a dar mais atenção ao cadastro fiscal como suporte de tributação justa e atualizada, assegurando assim uma política urbana eficiente. De acordo com Perucchi (2013, p. 05), também é importante ressaltar a dificuldade política/social encontrada para a execução destas atualizações, pois um estudo deste porte, para ser implantado em um município, gera muito desgaste político por parte de quem estiver à frente do comando municipal no período da atualização, por desconforto diante da população, que a qualquer indício de aumento tributário pode acarretar em votos contrários no próximo período eleitoral. Esta atualização das avaliações dos imóveis deve estar pautada na justiça fiscal aos munícipes. Porém, os governantes por muitas vezes preferem atualizar apenas o valor anual da inflação ao tributo fiscal, não assumindo tamanha responsabilidade. Por isso há a possibilidade da PVG de Ibiaçá estar desatualizada. 2. Materiais e Métodos Ibiaçá é um município localizado no estado do Rio Grande do Sul, na mesorregião Noroeste Rio-Grandense, conforme Figura 1. O ano de instalação do município é 1965. A população total do município, de acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) Censo Demográfico (2010), é de 4.710 habitantes. Conforme dados do Município de Ibiaçá (2016), sua área de unidade territorial é de 348,816 km², possuindo uma Densidade Demográfica de 13,50 hab/km². De acordo com PNUD, Ipea e FJP (2014), o Índice de Desenvolvimento Humano Municipal (IDHM) de Ibiaçá é 0,739, situando assim o município na faixa de Desenvolvimento Humano Alto (IDHM entre 0,700 e 0,799). Entre os anos de 2000 e 2010, a dimensão que mais cresceu em termos absolutos foi Educação, seguida por Longevidade e por Renda.
Figura 2: Município de Ibiaçá, Rio Grande do Sul Fonte: Dados produzidos pela autor (2016) Segundo PNUD, Ipea e FJP (2014), a renda per capita média de Ibiaçá cresceu 216,94% nas últimas duas décadas, passando de R$ 296,88, em 1991, para R$ 860,45, em 2000, e para R$ 940,93, em 2010. Isso equivale a uma taxa média anual de crescimento nesse período de 6,26%. A taxa média anual de crescimento foi de 12,55%, entre 1991 e 2000, e 0,90%, entre 2000 e 2010. A proporção de pessoas pobres, ou seja, com renda domiciliar per capita inferior a R$ 140,00 (a preços de agosto de 2010), passou de 41,45%, em 1991, para 13,68%, em 2000, e para 2,05%, em 2010. Sobre o trabalho, entre 2000 e 2010, a taxa de atividade da população de 18 anos ou mais (ou seja, o percentual dessa população que era economicamente ativa) passou de 75,54% em 2000 para 78,67% em 2010. Ao mesmo tempo, sua taxa de desocupação (ou seja, o percentual da população economicamente ativa que estava desocupada) passou de 4,19% em 2000 para 1,60% em 2010, conforme pode ser observado no Gráfico 1.
Gráfico 1: Composição da população de 18 anos ou mais de idade 2010 Fonte: PNUD, Ipea e FJP (2014) Conhecido o contexto geográfico e econômico do município de Ibiaçá, esta pesquisa trata das avaliações dos imóveis para efeito de tributos municipais, ou seja, o IPTU para duas quadras da cidade: Q08 e Q108. Para isso, foram disponibilizadas pelo Setor de Cadastro da Prefeitura Municipal de Ibiaçá as consultas prévias dos imóveis existentes em nas 02 quadras escolhidas aleatoriamente, bem como as informações do BCI (Boletim de Cadastro Imobiliário). As informações oriundas do Cadastro Técnico Urbano do município são de suma importância para a elaboração do estudo, pois, neste documento, além das informações técnicas sobre o imóvel e da pontuação das benfeitorias, é apresentado o valor da avaliação do terreno e da respectiva benfeitoria cadastrada pela Prefeitura, além dos valores cobrados de IPTU no exercício do ano 2016 para os imóveis. Conforme a Figura 3, a Quadra 08 localiza-se entre as ruas: Marechal Castelo Branco, Sete de Setembro, Nova Fiúme e do Comércio; enquanto que a Quadra 108 localiza-se entre as ruas: Alberto Rossi, Av. Maria Panseira, Virgínio Basso e Ernesto Panseira.
Figura 3: Quadras em estudo Fonte: Dados produzidos pela autor (2016) A seguir temos os valores para a Planta de Valores Genéricos dos terrenos e das construções e benfeitorias, disponibilizados pela Prefeitura Municipal de Ibiaçá. Setor R$/m² 01/A 759,96 01/B 498,53 02 395,18 03 297,90 Tabela 3: Valores para a PVG Terrenos Fonte: Prefeitura Municipal de Ibiaçá (2016) Para o valor das benfeitorias, segue o disposto na Tabela 4, classificado por material construtivo das paredes: alvenaria, mista e madeira. Material construtivo das paredes R$/m² 1 - Alvenaria 5,61 2 - Mista 3,79 3 - Madeira 1,82 Tabela 4: Valores para a PVG - Benfeitorias Fonte: Prefeitura Municipal de Ibiaçá (2016) Após a análise das informações da base de cálculo do IPTU do município de Ibiaçá, realizouse a vistoria em campo, a fim de se conferir a localização das quadras em estudo. A metodologia utilizada para levantamento dos dados dos imóveis existentes nas quadras obedeceu ao deslocamento no sentido horário. Importante ressaltar que as medidas do terreno - frente, profundidade e áreas - não foram conferidas, pois não houve acesso direto aos imóveis, aceitando-se como corretas as informações do BCI. Além disso, foram levadas à
campo as informações cadastradas no BCI de cada imóvel das duas quadras, buscando-se observar se visualmente não existem distorções que pudessem afetar os resultados finais. Para a avaliação da benfeitoria foram conferidos em campo o material das paredes, o padrão construtivo e a tipologia do imóvel: residencial, comercial ou terreno. Criou-se um arquivo digital com as fotos das fachadas frontais de cada imóvel das quadras, conforme Fotografia 1. Fotografia 1: Amostra das fachadas dos dados: Quadra 08 e Quadra 108 Fonte: Dados produzidos pelo autor (2016) A partir dos dados da pesquisa de campo calcularam-se os valores venais do terreno e da benfeitoria, conforme a metodologia aplicada pela Prefeitura Municipal de Ibiaçá. De acordo com o CTM (Código Tributário Municipal), aplicou-se a fórmula para o cálculo, incidindo as alíquotas previstas sobre a avaliação, gerando assim o valor do imposto a ser pago pelo contribuinte. Portanto, aplicando a alíquota de 0,5% para imóveis com área construída e 1% para imóveis sem construções, ambas previstas no CTM sobre a avaliação gerada pela PVG, elaborou-se uma planilha eletrônica no software Microsoft Excel 2013, onde foram conferidos os valores de IPTU de cada imóvel no exercício do ano de 2016 apresentados no BCI. Com os valores conferidos da Prefeitura foi aplicado então para a avaliação pelo Método Evolutivo para avaliar o terreno o Modelo de Regressão Linear Múltiplo elaborado com os dados coletados, conforme Equação 5. y = b 0 + b 1 x 1 + b 2 x 2 + b 3 x 3 Equação (5) y = 319,163315-0,108165899715778 x 1-0,298989 x 2 + 19,931289 x 3 Logo após, partiu-se para a avaliação do valor unitário (m²) da benfeitoria. Esta atualização
foi realizada pelo Método da Quantificação de Custo, que é identificado pelo custo de reedição da benfeitoria sobre o terreno. Este custo pode ser apresentado por orçamento ou então pelo CUB, de acordo com a tipologia e seu padrão construtivo. Para este estudo foi utilizado o CUB de novembro/2016 dos seguintes projetos padrões: R-1 (Residência Unifamiliar Padrão Baixo, Normal e Alto), CSL-8 (Comercial Salas e Lojas Padrão Normal e Alto) e GI (Galpão Industrial). Portanto, multiplicando-se a área construída informada no BCI pelo Custo (R$/m²) do CUB enquadrado de acordo com a vistoria de campo, obteve-se o valor de reedição da benfeitoria no estado novo. Sobre o valor de reedição da benfeitoria no estado novo, aplicamos a depreciação, ou seja, a diminuição do valor em função do decréscimo de sua utilidade devido ao uso normal e estado de conservação. Para este fim, empregamos a Tabela de Ross-Heidecke, consagrada por sua utilização no meio da engenharia de avaliações, usando um fator K tabelado de depreciação baseado na idade em porcentagem da vida útil e o estado de conservação da benfeitoria. Neste estudo foi estimado o tempo de vida útil aproximado de 50 anos para todos os imóveis visitados. Já o estado de conservação e sua idade aparente ficou novamente estabelecido por análise da fachada e do BCI. Assim, com os valores avaliados do m² territorial e a reedição da benfeitoria devidamente depreciada por Ross-Heidecke, calculou-se o FC (Fator de Comercialização) para a aplicação final do Método Evolutivo. Para isso, buscou-se em imobiliárias locais uma amostra de três imóveis do município objeto desta pesquisa que estivessem sendo ofertados em novembro/2016. Os dados referentes à área e frente do terreno e área construída da edificação foram informados pelas imobiliárias que estão ofertando o imóvel à venda, sendo a distância medida pelo próprio autor. Pela limitação de tempo, a pesquisa aplicou a média aritmética destes três dados pesquisados, obtendo-se o FC conforme a Tabela 5 para a aplicação do Método Evolutivo. Q108 Q08 OFERTA CALCULADO OFERTA CALCULADO IM1 85.000,00 101.841,59 500.000,00 407.126,13 IM2 100.000,00 136.095,95 130.000,00 239.821,36 IM3 95.000,00 111.605,68 130.000,00 188.110,67 FC 0,81 0,82 Tabela 5: Fator de Comercialização (FC) Fonte: Dados produzidos pelo autor (2016) Desta forma, a composição do valor total dos imóveis foi obtida a partir do valor de mercado do terreno, acrescido do custo de reprodução das benfeitorias, devidamente depreciadas em função dos efeitos do desgaste físico e do obsoletismo funcional e com a consideração do FC, representado pela vantagem (ou desvantagem) financeira que uma benfeitoria já pronta tem sobre uma a ser construída, dado a rentabilidade e viabilidade do investimento. Assim, através da aplicação do Método Evolutivo, apresentou-se uma planilha com a avaliação atualizada de cada um dos 21 imóveis da Quadra 08 e da Quadra 108.
3. Resultados e discussões Os resultados apresentados a seguir demonstram um diagnóstico das avaliações dos imóveis nas duas quadras pesquisadas. Na Tabela 6 é apresentada a comparação dos valores venais dos imóveis segundo o cálculo da Prefeitura Municipal de Ibiaçá e a avaliação atualizada pela metodologia proposta na Quadra 08, com a diferença dos valores expressa em percentual. Percebe-se que a maior diferença em percentual obtida entre a avaliação exposta no BCI pela PVG, comparando-se com a avaliação pelo Método Evolutivo, encontra-se no Lote 5, com uma diferença de 489,28%, enquanto que a menor diferença encontra-se no Lote 18, com um valor de 104,34%. A diferença média é de 298,72%. Frente A. real A. construída Lote Setor Tipologia Avaliação Avaliação Pref. M.E. Diferença (m) (m²) (m²) (R$) (R$) (%) 1 01/A casa 17,70 494,00 333,65 235.272,34 598.002,45 254,17 2 01/A casa 20,00 400,00 804,93 447.209,87 965.247,71 215,84 3 01/B casa 14,00 332,57 237,40 119.560,76 339.112,87 283,63 4 01/B casa 16,00 690,77 303,00 163.984,58 472.538,61 288,16 5 01/B casa 5,00 573,98 68,00 37.876,08 185.319,11 489,28 6 01/B casa 15,00 372,00 240,00 121.813,79 377.266,47 309,71 7 01/B casa 15,00 372,00 199,94 109.032,57 360.837,45 330,94 8 01/B casa 24,80 372,00 112,00 76.123,31 258.742,16 339,90 9 01/B casa 15,00 375,00 229,95 115.900,41 358.363,04 309,20 10 01/B casa 15,00 375,00 271,11 108.467,40 352.981,15 325,43 11 01/B casa 14,90 447,00 176,40 88.205,96 264.728,41 300,13 12 01/A casa 30,30 454,50 183,60 145.762,69 479.365,22 328,87 13 01/A casa 15,00 454,50 140,75 104.998,70 347.077,22 330,55 14 01/A casa 15,00 678,00 182,20 156.600,33 487.789,75 311,49 15 01/B casa 5,00 300,00 160,00 55.409,35 243.979,51 440,32 16 01/A casa 15,00 678,15 162,60 134.206,15 444.187,17 330,97 17 01/A terreno 20,00 450,00 0,00 74.476,08 222.746,51 299,08 18 01/A casa 15,00 300,00 256,50 162.527,00 169.580,40 104,34 19 01/A casa 12,30 340,40 128,26 113.404,46 236.870,24 208,87 20 01/A casa 18,00 720,00 250,92 139.778,32 353.119,28 252,63 21 01/A casa 17,00 820,00 331,82 227.849,65 500.174,82 219,52 Tabela 6: Resultado da aplicação do Método Evolutivo na Quadra 08 Fonte: Dados produzidos pela autor (2016) A Tabela 7 a seguir contempla a avaliação dos imóveis na Quadra 108. Frente A. real A. construída Lote Setor Tipologia Avaliação Avaliação Pref. M.E. Diferença (m) (m²) (m²) (R$) (R$) (%) 1 02 casa 15,00 435,00 100,00 43.475,58 179.287,79 412,39 2 03 casa 15,00 435,00 29,04 26.402,57 131.364,80 497,55 3 02 terreno 14,00 420,00 0,00 30.428,86 100.999,22 331,92 4 02 casa 14,00 420,00 209,10 116.537,46 375.815,89 322,49
5 03 terreno 14,00 420,00 0,00 30.428,86 98.162,17 322,60 6 02 terreno 15,00 435,00 0,00 31.891,03 101.377,86 317,89 7 03 terreno 15,00 435,00 0,00 24.129,90 99.803,73 413,61 8 03 casa 14,00 700,00 160,00 84.713,40 282.057,20 332,95 9 03 terreno 13,00 650,00 0,00 27.406,80 111.716,31 407,62 10 03 casa 13,00 650,00 222,00 75.365,46 316.985,29 420,60 11 03 terreno 14,00 700,00 0,00 29.486,14 150.972,63 512,01 12 03 terreno 13,00 650,00 0,00 27.406,80 130.455,10 476,00 13 03 casa 13,00 650,00 137,20 44.506,06 258.709,60 581,29 14 03 casa 15,00 435,00 100,00 54.449,90 210.394,21 386,40 15 03 casa 15,00 435,00 195,50 94.703,45 265.710,31 280,57 16 03 casa 14,00 420,00 217,02 78.640,92 226.827,98 288,44 17 03 casa 14,00 420,00 81,00 31.257,83 161.909,69 517,98 18 03 casa 14,00 420,00 102,68 66.633,53 216.750,41 325,29 19 03 casa 14,00 435,00 86,58 59.983,35 197.441,99 329,16 20 03 terreno 15,00 270,00 0,00 18.946,44 61.275,74 323,42 21 03 terreno 11,00 165,00 0,00 12.681,60 28.981,11 228,53 Tabela 7: Resultado da aplicação do Método Evolutivo na Quadra 108 Fonte: Dados produzidos pelo autor (2016) Ao analisarmos a Tabela 7, podemos perceber que a diferença média entre a avaliação atual da Prefeitura Municipal de Ibiaçá e a avaliação pelo Método Evolutivo é de 382,32%. Já a maior diferença em percentual obtida entre a avaliação exposta no BCI pela PVG, comparando-se com a avaliação pelo Método Evolutivo, encontra-se no Lote 13, com uma diferença de 581,29%, enquanto que a menor diferença encontra-se no Lote 21, com uma diferença de 228,53%.Na Tabela 8 pode-se observar uma comparação dos valores do tributo aplicado atualmente nas duas quadras objeto do presente estudo, no exercício de 2016, com os valores que foram calculados após a atualização da avaliação pelo Método Evolutivo. Para este caso, foi utilizada a alíquota que estava disponível no BCI para calcular o novo valor de IPTU após a avaliação pelo Método Evolutivo, ou seja, alíquota de 0,5% para imóveis edificados e 1% sobre o valor para imóveis não edificados. Importante ressaltar que o valor do IPTU calculado na Tabela 8 não leva em consideração as Taxas de Serviços Urbanos (T.S.U.). Quadra 08 Quadra 108 Lote Alíquota IPTU Pref. IPTU M.E. Alíquota IPTU Pref. IPTU M.E. Tip. Tip. (%) (R$) (R$) (%) (R$) (R$) 1 casa 0,5 1.176,36 2.990,01 casa 0,5 217,38 896,44 2 casa 0,5 2.236,05 4.826,24 casa 0,5 132,01 656,82 3 casa 0,5 597,80 1.695,56 terreno 1,0 304,29 1.009,99 4 casa 0,5 819,92 2.362,69 casa 0,5 582,69 1.879,08 5 casa 0,5 189,38 926,60 terreno 1,0 304,29 981,62 6 casa 0,5 609,07 1.886,33 terreno 1,0 318,91 1.013,78 7 casa 0,5 545,16 1.804,19 terreno 1,0 241,30 998,04 8 casa 0,5 380,62 1.293,71 casa 0,5 423,57 1.410,29 9 casa 0,5 579,50 1.791,82 terreno 1,0 274,07 1.117,16 10 casa 0,5 542,34 1.764,91 casa 0,5 376,83 1.584,93
11 casa 0,5 441,03 1.323,64 terreno 1,0 294,86 1.509,73 12 casa 0,5 728,81 2.396,83 terreno 1,0 274,07 1.304,55 13 casa 0,5 524,99 1.735,39 casa 0,5 222,53 1.293,55 14 casa 0,5 783,00 2.438,95 casa 0,5 272,25 1.051,97 15 casa 0,5 277,05 1.219,90 casa 0,5 473,52 1.328,55 16 casa 0,5 671,03 2.220,94 casa 0,5 393,20 1.134,14 17 terreno 1,0 744,76 2.227,47 casa 0,5 156,29 809,55 18 casa 0,5 812,64 847,90 casa 0,5 333,17 1.083,75 19 casa 0,5 567,02 1.184,35 casa 0,5 299,92 987,21 20 casa 0,5 698,89 1.765,60 terreno 1,0 189,46 612,76 21 casa 0,5 1.139,25 2.500,87 terreno 1,0 126,82 289,81 Tabela 8: Comparativo entre taxa de IPTU/2016 e IPTU após aplicação do Método Evolutivo Fonte: Dados produzidos pelo autor (2016) 4. Conclusão Através da adoção do Método Evolutivo obteve-se um modelo para avaliação dos imóveis localizados nas Quadras 08 e 108, no município de Ibiaçá/. Para a obtenção deste modelo, o autor elaborou um Modelo de Regressão Linear Múltipla para a avaliação dos terrenos somada à reedição da benfeitoria gerada pelo Custo Unitário Básico do mês de novembro de 2016, aplicada a depreciação pela idade e estado, através do critério de Ross-Heidecke, multiplicado pelo Fator de Comercialização (FC). Ao término do estudo, conclui-se que existe uma evasão fiscal nas quadras estudadas, ou seja, na Quadra 08 o tributo calculado pela metodologia utilizada pela Prefeitura Municipal de Ibiaçá, lançado para o ano de 2016, é de R$ 15.064,68, enquanto que valor do tributo calculado através da aplicação do Método Evolutivo é de R$ 41.203,88, uma diferença de 273,51%, ou R$ 26.139,20. Já na Quadra 108, o valor do tributo calculado pela metodologia utilizada pela Prefeitura Municipal de Ibiaçá, lançado para o ano de 2016, é de R$ 6.211,41, uma vez que o valor do tributo calculado pelo método proposto é de R$ 22.953,71, o que representa uma diferença de 369,54%, ou R$ 16.742,30. Somando-se a evasão de receitas nas 2 quadras estudadas, resulta em um valor de R$ 42.881,50, receita que, para um município de pequeno porte, como é o caso do presente estudo, causa um grande impacto no orçamento municipal, uma vez que foram analisadas apenas 2 quadras, concluindo-se que esta evasão de receitas pode ser muito maior. Como fatores limitantes que devem ser ressaltados, pode-se citar que, como não houve acesso direto aos imóveis, as medidas do terreno - frente, profundidade e áreas - não foram conferidas, aceitando-se como corretas as informações do BCI. Além disso, no que diz respeito ao tempo e condições da vistoria dos imóveis, não foi possível fazer uma análise detalhada das condições técnicas dos imóveis, ficando assim a vistoria limitada a apreciações visuais e superficiais. Portanto, recomenda-se para trabalhos futuros o estudo da revisão das alíquotas previstas no Código Tributário Municipal para o cálculo do IPTU, bem como a revisão da Planta de Valores Genéricos e do método utilizado para o cálculo do valor venal dos imóveis, buscando-se assim uma diminuição nesta evasão de receitas e uma justiça fiscal, visto que a arrecadação das receitas é revertida para a população nas mais variadas áreas, como infraestrutura, educação, saúde, segurança, saneamento, visando assim o bem-estar da população e uma melhor qualidade de vida.
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