fls. 271 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Requerente: Requerido: 10221XX-X8.2014.8.26.0564 Procedimento Ordinário - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro THELMA M. L. ACS BETA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Edson Nakamatu Vistos. THELMA M. L., qualificada nos autos, moveu a presente ação de rescisão contratual em face de ACS BETA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., alegando que firmou com a ré contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel em 23 de junho de 2011, pelo valor de R$ 235.648,60. Ocorre que o imóvel não foi entregue até setembro de 2014, conforme acordado, já considerado o prazo de 180 dias. Além disso, foi-lhe exigido o pagamento de R$ 15.041,40 a título de comissões de corretagem e SATI. Esclarece que em nenhum momento foi esclarecida sobre a incidência de tais encargos. Acrescenta que o pacto foi feito diretamente com a funcionária da empresa, Jhayne, alegando que a cobrança consistia em uma exigência imposta pela ré. Contudo, não havia a necessidade de corretor, pagando a contragosto o que lhe foi imposta. Assim, requereu a devolução do valor pago integralmente, ou seja, R$ 81.050,35, bem como a rescisão contratual, ante a falta de entrega do imóvel no prazo ajustado. Deu a causa o valor de R$ 235.648,60. Juntou documentos. Emenda a inicial (fls. 91). Citada, a ré ofereceu contestação às fls. 107/125, sustentando, em preliminar, ilegitimidade passiva no que diz respeito à pretensão de devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem e denunciação a lide a empresa Abyara Brokers Intermediação Imobiliária. No mérito, alega que o atraso na entrega das chaves foi insignificante, isto é, de apenas três dias, já que o habite-se foi expedido em 03/10/2014, além de contar com previsão contratual, em razão de problemas decorrentes de construção, paralisação da obra por sindicato, e a saída repentina da Construtora contratada, além de problemas com a fábrica vizinha, que alteraram o cronograma inicial, o que caracteriza caso fortuito e força maior. Requereu a total improcedência da demanda, 10221XX-X8.2014.8.26.0564 - lauda 1
fls. 272 subsidiariamente, que seja acolhida a denunciação da lide. Juntou documentos (fls. 126/142). Réplica às fls. 146/174. Instadas a especificarem provas, a autora requereu o julgamento antecipado da lide, enquanto a ré requereu a oitiva de testemunhas (fls. 268/269 e 270). É o relatório. Fundamento e decido. Julgo a lide antecipadamente, nos termos do artigo 330, inciso I, do Código de Processo Civil, pois os fatos encontram-se devidamente comprovados nos autos, não havendo necessidade de produção de outras provas. Indefiro a denunciação da lide, porquanto estamos diante de uma nítida relação de consumo entabulada entre as partes. Destarte, o art. 88 da Lei n 8.078/90 veda a denunciação da lide em casos como o presente, facultando-se à segurada posterior ação de regresso em processo autônomo. Com efeito: O instituto da denunciação da lide, por ser um complicador processual por excelência, é incompatível com o objetivo traçado pelo CDC de fornecer proteção rápida e eficaz a toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final, e a mais ninguém (JTJ 148/205) (apud Nelson Nery Jr. e Rosa Maria de Andrade Nery, in 'Código Civil Anotado e Legislação Extravagante', 2ª ed., RT, p. 981). Rejeito, também, a preliminar de ilegitimidade passiva, uma vez que as suas argumentações se confundem com o mérito, que será analisado a seguir. A ação é procedente. A autora possuí motivos para exigir a resolução do contrato, pois a entrega do imóvel excedeu o prazo previsto no contrato, o que não fora impugnado em contestação. A ré, por sua vez, se limitou a mencionar que o atraso foi insignificante, de apenas três dias, e que não houve culpa de sua parte, sustentando a excludente de caso fortuito ou força maior, visto que ocorreram problemas devido à fundação da construção, a paralização da obra por sindicatos e a saída repentina da Construtora contratada, além de problemas com a fábrica vizinha. Observe-se que o ônus da prova era da requerida, pois estando a patente a relação de consumo existente entre as partes, é o fornecedor que detém as informações relevantes sobre o andamento da obra, ele cabendo demonstrar que o empreendimento ficará pronto dentro do prazo estipulado. A inversão do ônus da prova, nas ações de consumo, tem como fundamento o fato 10221XX-X8.2014.8.26.0564 - lauda 2
fls. 273 de o fornecedor ser o controlador dos meios de produção, com acesso e disposição sobre os elementos de prova, o que geraria, para o consumidor, dificuldade invencível de realizar a prova de suas alegações (João Batista de Almeida, Manual de Direito do Consumidor, 2ª edição, p. 77). Contudo, ainda que houvesse prova nos autos acerca de tal circunstância, que poderia até configurar caso fortuito ou força maior, entendo que estas não podem ser admitidas como excludentes de responsabilidade à luz do Código de Defesa do Consumidor. É que os artigos 12, 3º, incisos I, II e III, e 14, 3º, incisos I e II, do aludido diploma legal, não preveem em seu rol taxativo as referidas hipóteses de exclusão. A ausência de previsão do caso fortuito e força maior como excludentes no estatuto consumerista não foi proposital, eis que deve ter sido a intenção do legislador impor ao fornecedor a obrigação de arcar com os riscos inerentes ao seu negócio, não se admitindo a sua transferência ao consumidor, parte hipossuficiente na relação de consumo. Outrossim, a previsão do prazo de tolerância já deve abarcar causas externas que podem acarretar o atraso na conclusão das obras, tais como fatores climáticos, dificuldades na compra de materiais e outras ocorrências que corriqueiramente comprometem o andamento da obra, entre outros motivos capazes de comprometer o cumprimento do prazo de entrega. A ré não cumpriu as obrigações às quais se comprometeu e, portanto, obriga-se a devolver integralmente os valores, inclusive a título de comissão de corretagem, sendo descabido qualquer desconto. Observo que o atraso não foi de meros três dias, conforme alega a ré. Isto porque não basta a expedição do habite-se para que seja considerada efetivada a entrega do imóvel. Aliás, o documento acostado às fls. 178 (edital de convocação) demonstra que ao menos até 25/11/2014, cerca de dois meses após a previsão de entrega da unidade, o condomínio sequer estava instalado. Assim, o descumprimento do prazo para entrega da obra é relevante e suficiente para ensejar a devolução das parcelas pagas, na forma do art. 475 do Código Civil, reconduzindo as partes ao estado que vigorava antes da celebração do contrato, pois os efeitos da resolução operam-se ex tunc, daí ser indevido qualquer abatimento. Nesse sentido: Compromisso de compra e venda Rescisão por inadimplemento da vendedora Atraso na entrega das obras Ação julgada parcialmente procedente pela sentença, que declarou a rescisão do contrato e condenou a ré a restituir a totalidade dos valores pagos Apelação dela 10221XX-X8.2014.8.26.0564 - lauda 3
fls. 274 visando sua reforma Obras que realmente se atrasaram por culpa exclusiva do empreendedor, que deixou de observar a legislação atinente ao meio ambiente e tivera a construção embargada Rescisão de rigor, bem como a devolução da integralidade das parcelas pagas Inadmissibilidade de locupletamento ilícito da cooperativa, que é a única parte inadimplente no negócio Correção monetária que incide a partir de cada desembolso Perdas e danos devidas Sentença mantida Recurso desprovido (TJSP Apelação com Revisão nº 2508444500 1ª Câmara de Direito Privado Relator Desembargador de Santi Ribero 24.08.07). A autora não está questionando na presente demanda propriamente a ilegalidade da cobrança dos valores quitados referentes à comissão de corretagem, mas tão somente pretende a restituição da quantia total que desembolsou em virtude do descumprimento do contrato pela ré, a qual deverá arcar com a devolução dos aludidos valores, pois deu causa à rescisão. Ainda que não tenha sido ela a destinatária do pagamento efetuado a este título, não pode pretender empurrar para o consumidor as consequências de seu inadimplemento. Em outras palavras, não se busca propriamente a devolução das quantias pagas intituladas comissão de corretagem, mas a restituição das partes ao status quo ante. Deste modo, a autora faz jus à devolução dos valores. Referida devolução, por seu lado, deverá ser efetivada de imediato (de uma única vez), sendo abusivo o seu condicionamento a prazo e pagamento em parcelas, nos termos da Súmula 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a ação, para declarar a resolução contratual por culpa da requerida e condená-la na devolução à autora, de todos os valores pagos em virtude do contrato em questão, tanto os que foram desembolsados para a aquisição do imóvel, quanto os que foram quitados a título de comissão e corretagem e SATI, totalizando a quantia de R$ 96.091,75, os quais deverão ser corrigidos monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça, a partir do desembolso, e acrescidos de juros moratórios legais de 1% ao mês desde a data da citação. Por conseguinte, JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, na forma do artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10 % (dez por cento) do valor da condenação, com fundamento no art. 20, 3º, do CPC. P.R.I.C 10221XX-X8.2014.8.26.0564 - lauda 4
fls. 275 São Bernardo do Campo, 08 de setembro de 2015. Edson Nakamatu Juiz de Direito DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA 10221XX-X8.2014.8.26.0564 - lauda 5