LBA NEWS Direito Imobiliário Julho de 2017 Contatos: Manuel Lopes Barata - manuellb@lopesbarata.com Diogo Lopes Barata - diogolb@lopesbarata.com Catarina Correia Soares cataricacs@lopesbarata.com Esta informação é de caráter genérico, pelo que não deverá ser considerada como aconselhamento profissional. Se precisar de aconselhamento jurídico sobre estas matérias deverá contatar um advogado. Caso seja nosso cliente, pode contatar-nos por email dirigido a um dos nossos colaboradores. RUA POETA BOCAGE, N.º 2 2.º D 1600-233 LISBOA PORTUGAL TEL. (351) 21 355 56 51 FAX (351) 21 716 23 74 E-mail: geral@lopesbarata.com Site: www.lopesbarata.com
Alteração ao Novo Regime do Arrendamento Urbano Entrada em vigor: 15 de junho de 2017 Foi publicada em Diário da República a Lei n.º 43/2017 de 14 de junho, que procedeu à quarta alteração à Lei n.º 6/2017, de 27 de fevereiro, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). Esta publicação vem introduzir alterações quer no Código Civil, quer no NRAU, quer ainda no regime jurídico das obras em prédios arrendados (Decreto-Lei n.º 157/2007, de 8 de agosto). NRAU Contratos de arrendamento habitacionais: O presente diploma vem prorrogar o período transitório da atualização das rendas antigas, passando de 5 anos (2017) para 8 anos (2020), nos casos em que o arrendatário invoque e comprove que o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco Remunerações Mínimas Nacionais Anuais (RMNA). Após o prazo dos oito anos, o senhorio pode promover, novamente, a transição do contrato para o NRAU, aplicando-se, em caso de silêncio ou falta de acordo entre as partes acerca do tipo ou duração do contrato, um prazo certo de cinco anos quando anteriormente eram dois anos. Nas situações em que o arrendatário invoque e comprove que tem idade igual ou superior a 65 anos, ou com deficiência com grau de incapacidade superior a 60% e adicionalmente, e ao mesmo tempo invoque a comprove que o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco Remunerações
Mínimas Nacionais Anuais (RMNA), o valor da renda vigora por um período de 10 anos, invés dos anteriores 5 anos. Outra alteração em matéria de atualização das rendas é referente aos escalões de rendimentos para efeitos do RABC. Assim, para além dos 3 escalões já existentes, passam a existir 5 escalões: i. A um máximo de 25% do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite previsto na alínea a) (valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado); ii. A um máximo de 17%do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o inferior a (euro) 1.500 mensais; iii. A um máximo de 15% do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o inferior a (euro) 1.000 mensais; - NOVO iv. A um máximo de 13%do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o inferior a (euro) 750 mensais; - NOVO v. A um máximo de 10% do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o inferior a (euro) 500 mensais. Contratos de arrendamento não habitacionais: Nos contratos de arrendamento não habitacionais, foi prorrogado, também, o período transitório da atualização das rendas antigas, passando de 5 anos (2017) para 10 anos (2022), sempre que o arrendatário invoque e comprove uma das seguintes circunstâncias: (i) que existe no locado de um estabelecimento comercial aberto ao público que seja uma microentidade; (ii) que no locado funciona uma associação privada sem fins lucrativos ou uma pessoa coletiva de direito privado que prossiga uma atividade declarada de interesse nacional; (iii) que o locado funciona como casa fruída por república de estudantes; ou (iv) que existe no locado um
estabelecimento ou entidade de interesse histórico e cultural ou social local reconhecido pelo município. Findo o prazo de 10 anos, e não havendo acordo entre as partes acerca do tipo e duração do referido contrato de arrendamento, o mesmo considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos quando anteriormente era de 3 anos. Código Civil O presente diploma aumentou de dois para três meses, o período de mora no pagamento da renda, encargos ou despesas da responsabilidade do arrendatário como fundamento para a resolução do contrato de arrendamento; e Fixou ainda como período de duração do contrato o prazo de cinco anos (antes era de dois anos), quando as partes nada convencionarem. Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados Foi redefinido o conjunto de obras de remodelação ou restauro profundos que fundamentam a denúncia dos contratos de arrendamento indeterminados: a) As obras de reconstrução, definidas na alínea c) do artigo 2.º do regime jurídico da urbanização e da edificação, aprovado pelo Decreto -Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro; ou b) As obras de alteração ou ampliação, definidas respetivamente nas alíneas d) e e) do artigo 2.º do regime jurídico da urbanização e da edificação, aprovado pelo Decreto Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, em que: i) Destas resulte um nível bom ou superior no estado de conservação do locado, de acordo com a tabela referida no n.º 3 do artigo 6.º da Portaria n.º 1192 -B/2006, de 3 de novembro; e ii) O custo da obra a realizar no locado, incluindo imposto sobre valor acrescentado, corresponda, pelo menos, a 25 % do seu valor patrimonial tributário
constante da matriz do locado ou proporcionalmente calculado, se este valor não disser exclusivamente respeito ao locado. A denúncia de contrato de duração indeterminada para realização de obra de remodelação ou restauro profundos obriga o senhorio, mediante acordo e em alternativa: i. Ao pagamento de uma indemnização correspondente a dois anos de renda, de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado (anteriormente era 1 ano de renda); ii. A garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a três anos (anteriormente eram 2 anos). Esta indemnização deverá ser paga: (i) metade após confirmação da denúncia e (ii) o restante no ato de entrega do locado (anteriormente era paga integralmente com a entrega). O prazo para desocupação do imóvel passa a ser de 60 dias (anteriormente era de 15 dias). Foi aditado um novo artigo (art. 9.º-A) que refere que o arrendatário, após a realização das obras, e caso o imóvel seja novamente para arrendamento, terá direito de preferência. Esta preferência deve ser exercida no prazo de 15 dias, sendo oponível ao senhorio que promove a denúncia do contrato durante o prazo de dois anos contados a partir da cessação do mesmo. Estas alterações ao NRAU entraram em vigor no dia 15 de junho de 2017. Lisboa, 14 de julho de 2017