fls. 293 C O N C L U S Ã O Em 16/11/2016, faço estes autos conclusos à MM. Juíza de Direito, Camila Rodrigues Borges de Azevedo, da 19.ª Vara Cível Central. Eu,, (Camila Rodrigues Borges de Azevedo), Juiz de Direito, subscrevi. SENTENÇA Processo nº: 1079376-87.2015.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Comum Requerente: Cesar Augusto de Mello Cezar Requerido: Vancouver Investimentos Imobiliários Ltda. (Tecnisa S/a.) Juiz(a) de Direito: Dr(a). Camila Rodrigues Borges de Azevedo Vistos. CÉSAR AUGUSTO DE MELLO CEZAR ajuizou em face de VANCOUVER INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores pagos, com pedido de tutela antecipada. Relata o autor, em síntese, que firmou compromisso de venda e compra com a requerida (fls. 1/25), não possuindo interesse na manutenção deste contrato. Ocorre que ele não logrou êxito em realizar a rescisão de forma amigável com a ré, que condicionou a rescisão à retenção de 70% dos valores dispendidos. Relatam, ainda, que foi pago o valor total de R$ 55.967,64 até o momento e no extrato de pagamento consta o valor de R$ 44.530,94 como valor pago total. Pretende o autor, a rescisão do contrato e a devolução de 90% dos valores dispendidos. Citada, a requerida contestou o pedido, alegou preliminar de ilegitimidade passiva em relação ao pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e no mérito pugnou por sua improcedência (fls. 118/133). Não se opôs ao pedido de rescisão do contrato, mas asseverou, em síntese, que a responsabilidade pela rescisão do contrato é do autor, de modo que ele não faria jus à devolução de 90% dos valores pagos. Outrossim, sustentam que o valor pago pelo autor a título de parcelas 1079376-87.2015.8.26.0100 - lauda 1
fls. 294 do imóvel corresponde à quantia de R$ 44.530,94,55 e que o valor restante corresponde a comissão de corretagem. Réplica a fls. 160/184. O processo foi suspenso a fls. 194. É o relatório. FUNDAMENTO E DECIDO. A preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela requerida não merece acolhimento, uma vez que apesar de haver recibos nos autos de que empresas e pessoas distintas teriam recebido valores referentes à comissão de corretagem e prestação de serviços de assessoria técnico imobiliária, a requerida firmou com o autor compromisso de Compra e Venda de Unidade Autônoma, o que demonstra, sem sombra de dúvidas, que todos os envolvidos participaram efetivamente do negócio. É importante ressaltar que em negócios desse tipo, a empresa intermediadora necessariamente é autorizada pelas alienantes a promover a divulgação e venda das unidades que compõem o empreendimento, de sorte que, a despeito de serem empresas distintas, nota-se a existência de nítida parceria comercial entre elas com intuito de lucro, tudo para dar credibilidade e inspirar confiança no consumidor acerca do empreendimento por meio de empresas de renome no setor imobiliário. Ademais, há que se ter em conta que, por se tratar de relação de consumo, todas as empresas que participaram da cadeia de produção, oferta, distribuição, venda do produto e do serviço respondem pelos danos causados ao consumidor, na esteira do que prescrevem os artigos 7º, parágrafo único e 25, parágrafo 1º, ambos do CDC. No mais, o feito em questão comporta o julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I do Código de Processo Civil. Os pedidos são parcialmente procedentes. As partes concordam com a rescisão contratual, divergindo apenas em relação ao valor que deve ser restituído ao autor, em razão da rescisão. O autor defende a devolução de 90% dos valores pagos. A ré, por seu turno, defende a legalidade da cláusula 6.3.1 do contrato que estipula, em caso de rescisão contratual por culpa ou mora do adquirente, a devolução dos valores pagos pelo 1079376-87.2015.8.26.0100 - lauda 2
fls. 295 adquirente após deduzidas as penalidades estipuladas no contrato. Inicialmente, cumpre anotar que o E. Tribunal de Justiça de São Paulo editou três Súmulas a respeito da matéria em questão nestes autos, assim redigidas: Súmula nº 1: "O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem." (DJe 12.07.2010) Súmula nº 2: "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição." (DJe 12.07.2010) Súmula nº 3: "Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção." (DJe 12.07.2010). Assim, é abusiva a cláusula contratual que disciplina a matéria (cláusula 6.3.1), cuja aplicação importaria, no caso dos autos, na retenção pela ré de aproximadamente 70% dos valores pagos pelo autor, além da comissão de corretagem. Deste modo, sendo evidente que a cláusula 6.3.1 do contrato de adesão firmado pelo autor importa desvantagem exagerada ao consumidor, declaro-a nula, sendo razoável admitir-se a retenção de 10% dos valores pagos para custeio dos gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor - até mesmo porque parte destes gastos são pagos com as despesas de corretagem, a cuja restituição o autor não tem direito. O valor pago deverá ser atualizado desde cada desembolso, devendo ser feita a restituição de uma só vez, com juros moratórios de 1% desde a citação sobre o valor devido. Em relação à corretagem, obrigatória a aplicação do que foi decidido em Recurso Repetitivo, nos termos do artigo 927 do CPC: "Art. 927 - Os juízes e os tribunais observarão: I - as decisões do Supremo Tribunal Federal em controle concentrado de constitucionalidade; II - os enunciados de súmula vinculante; III - os acórdãos em incidente de assunção de competência ou de resolução de demandas repetitivas e em 1079376-87.2015.8.26.0100 - lauda 3
fls. 296 julgamento de recursos extraordinário e especial repetitivos; IV - os enunciados das súmulas do Supremo Tribunal Federal em matéria constitucional e do Superior Tribunal de Justiça em matéria infraconstitucional; V - a orientação do plenário ou do órgão especial aos quais estiverem vinculados." No caso dos autos, no julgamento de Recurso Repetitivo (Tema 938), decidiu-se: (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP) (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) (iii) Abusividade da cobrança pelo promitentevendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP). Assim, nos termos do REsp n. 1.599.511/SP foi lícita a cobrança de comissão de corretagem diretamente do autor, porque avençado (cláusula 16.1.3 - fls. 63/64). D I S P O S I T I V O: Ante o exposto e pelo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da ação para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda da unidade indicada na inicial e condenar a ré a restituir ao autor 90% dos valores por ela pagos a título de parcelas contratuais, de uma só vez, atualizados monetariamente e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação sobre o valor devido. Por consequência, julgo o feito extinto, com fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil. Vencida na maior parte do pedido, arcará a ré com o pagamento das custas e despesas processuais, e com os honorários advocatícios do autor, que fixo em 10% do valor da condenação atualizado. 1079376-87.2015.8.26.0100 - lauda 4
fls. 297 Em caso de recurso de apelação, ciência à parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 dias úteis (art. 1.010, 1º, do Código de Processo Civil). Privado, com nossas homenagens. Após, subam os autos ao E. Tribunal de Justiça, seção de Direito Com o advento da Lei nº 13.105/2015, o juízo de admissibilidade é efetuado pelo juízo ad quem, na forma do art. 1.010, 3º. Tendo em vista a expressa revogação do artigo 1.096 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (Provimento CG nº 17/2016), bem como a nova orientação trazida pelo Código de Processo Civil (art. 1.010, 3º) as Unidades Judiciais de 1º Grau estão dispensadas de efetuar o cálculo do preparo. P.R.I.C. São Paulo, 16 de novembro de 2016. Camila Rodrigues Borges de Azevedo Juíza de Direito CÓPIA DE DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA DATA Em / / recebo estes autos em Cartório. Eu, escrev. Subscr. 1079376-87.2015.8.26.0100 - lauda 5