SENTENÇA Processo Digital nº: 1107700-87.2015.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Cristiane de Alencar Castro e outro Requerido: Grenoble Investimentos Imobiliários Ltda. (tecnisa) Juiz(a) de Direito: Dr(a). Edward Albert Lancelot D C Caterham Wickfield Vistos. Trata-se de Ação de rescisão contratual proposta por CRISTIANE DE ALENCAR CASTRO e AGNALDO MOREIRA DE CASTRO em face de GRENOBLE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Aduzem os autores que celebraram com a parte ré instrumento de compromisso de compra e venda de unidade autônoma, referente à unidade residencial nº 15 Bloco I no empreendimento Condomínio Dolce Vita, em 6 de novembro de 2013 pelo valor de R$ 416.545,60. Informam que a entrega do empreendimento estava prevista para 31 de outubro de 2016, porém, embora já tenham efetuado o pagamento de R$ 78.965,82, não têm mais condições financeiras para arcarem com o pagamento do imóvel. Alegam que foram compelidos no pagamento de comissões de corretagem como condição de aquisição do imóvel, sequer tendo recebido nota fiscal emitida pelo corretor de imóveis. Requerem a rescisão do contrato ajustado; restituição de 90% dos valores pagos a título de parcelas do contrato, em parcela única; restituição dos valores pagos a título de comissões de corretagem no valor de R$ 21.104,40, bem como a importância de R$ 3.851,32 a título de taxa SATI. Contestação a fls. 139/154. Manifestação sobre a contestação a fls. 185/213. É o breve relato. Decido. 1107700-87.2015.8.26.0100 - lauda 1 fls. 220
A questão, por versar exclusivamente sobre matéria de direito, comporta julgamento antecipado, por força do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil vigente. A irresignação dos requerentes é procedente em parte. Restou hialino nos autos que os autores firmaram compromisso de compra e venda com a requerida no ano de 2013 (fls. 32/66) e pagaram todas as taxas e parcelas até o mês de setembro de 2015 quando perceberam que seu orçamento não poderia mais suportar as parcelas cobradas. Dessa forma entraram em contato com a empresa-ré para informar sua intenção em desfazer o contrato outrora assinado. Após receberem a informação de que se o contrato fosse desfeito não receberiam nenhum valor que fora pago, notificaram a requerida extrajudicialmente (fls. 80/87) afirmando que não realizariam mais o depósito das parcelas, pois tinham o intento de rescindir o contrato e reaver o dinheiro pago. Sobre a possibilidade de rescisão do contrato e devolução de parte dos valores gastos, tal assunto encontra-se sumulado pelo Egrégio Tribunal Bandeirante: Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Já que incontestável o direito dos autores em reaver as quantias pagas, e também o direito da ré em reter porcentagem para compensação com gastos administrativos e publicitários, resta estipular o valor a ser retido. Alega a requerida em sua peça que nos termos da cláusula 6.3.1 do contrato firmado entre as partes, quando da desistência do contrato, será restituída ao comprador a importância equivalente a 50% dos valores pagos. Tal cláusula não deve prosperar. Em consonância com julgados do Tribunal de Justiça de S. Paulo e em atenção aos Princípios de razoabilidade e proporcionalidade, tem-se que 10% dos valores pagos são suficientes para a requerida cobrir gastos administrativos e de publicidade, devendo, portanto, restituir 90% dos valores pagos pelos autores à título de parcelas do contrato, perfazendo o total de 1107700-87.2015.8.26.0100 - lauda 2 fls. 221
R$ 48.609,09, em única parcela, cumprindo efetiva correção dos valores a serem restituídos a contar de cada desembolso, com incidência de juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Sobre o tema: Compra e venda de Imóvel Ação de Rescisão contratual cumulada com Devolução das Parcelas Pagas Inadimplência do comprador Devolução com retenção de 10% a fim de compensar as despesas operacionais Retenção em maior percentual colocaria o comprador em desvantagem exagerada Inteligência da Súmula nº 1 desta Corte - Entendimento jurisprudencial Sentença mantida - Recurso improvido. (Ap. nº 0028948-16.2013.8.26.0577. Rel. Des. Luiz Antonio Costa. V.U.). Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantias Pagas Instrumento Particular de Compra e Venda - Alegação de que não possuem condições de manter o contrato em razão do índice de correção aplicado no saldo devedor - Pretensão de rescisão contratual e devolução de 90% do valor pago - Sentença de extinção do processo com relação a ré VEGUS DESENVOLVIMENTO E PARTICIPAÇÕES LTDA. E de procedência com relação a ré JJO, para declarar a resolução do contrato e condená-la devolver aos autores o valor pago por eles, com o direito de retenção de 10% - Inconformismo da ré JJO CONSTRUTORA pleiteando a retenção de 20% dos valores pagos pelos autores, com fundamento em expressa previsão contratual e na rescisão contratual por culpa dos autores Recurso desprovido. (Ap. nº 1016703-24.2016.8.26.0100. Rel. Des. José Aparício Coelho Prado Neto. V.U.). Tal porcentagem de retenção (10%) parece a mais adequada ao caso, pois não demonstrou a requerida ter experimentado despesas avantajadas pelo destrato. Retenção maior colocaria os autores em nítida desvantagem contratual. Dessa maneira a cláusula 6.3.1 deve ser declarada abusiva e nula. do Tribunal de Justiça de S. Paulo: O valor a ser restituído far-se-á em uma única parcela, segundo entendimento Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. No tocante à pretensão dos autores em receber o valor despendido a título de comissão de corretagem, melhor razão assiste à requerida, pois não há ligação entre a empresa-ré e os funcionários encarregados da venda dos imóveis. Portanto tal comissão é devida, desde que 1107700-87.2015.8.26.0100 - lauda 3 fls. 222
informada prévia e explicitamente aos adquirentes o que ocorreu no caso em tela. Tal remuneração é assegurada no Art. 725 do Diploma Civil: A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Por fim, ao que diz respeito à devolução da taxa SATI, por decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (24 de agosto de 2016), tal taxa foi declarada abusiva, devendo ser restituída como é possível observar na proclamação final de julgamento: A Seção, por unanimidade, no caso concreto, deu parcial provimento ao recurso especial para limitar a procedência do pedido à condenação da incorporadora a restituir os valores pagos a título de serviço de assessoria imobiliária, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Para os efeitos do artigo 1.040 do NCPC foram fixadas as seguintes teses: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que sempre previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (REsp nº 1599511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino. V.U. J. 24 de agosto de 2016). Tal decisão foi tomada sob rito dos recursos repetitivos, englobando também: REsp 1551951, REsp 1551956 e REsp 1551968. Por todo o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação proposta para: (I) declarar a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, referente à unidade residencial nº 15 Bloco I no empreendimento Condomínio Dolce Vita ; (II) declarar abusiva a cláusula 6.3.1 do contrato e, por conseguinte, a condenação da ré na restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos pelos autores a título de parcelas do contrato de compra e venda, perfazendo a quantia de R$ 48.609,09, em única parcela, cumprindo efetiva correção dos valores 1107700-87.2015.8.26.0100 - lauda 4 fls. 223
a serem restituídos pela Tabela Prática do E. TJSP, a contar de cada desembolso, com incidência de juros de mora de 1% ao mês desde a citação; (III) condenar a requerida à devolução da quantia paga referente à taxa SATI no valor de R$ 3.851,32, acrescida de correção desde cada desembolso e com incidência de juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Verificada a sucumbência em maior parte da empresa-ré, condeno a requerida no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% do valor da condenação. Por consequência, julgo extinto o feito, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. P.R.I.C. São Paulo, 05 de setembro de 2016. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA 1107700-87.2015.8.26.0100 - lauda 5 fls. 224