1 Pº R. P. 170/2008 SJC-CT: Registo de acção de preferência pedido de cancelamento do registo de aquisição a favor do comprador e do registo de aquisição a favor de terceiro adquirente. DELIBERAÇÃO 1. Em 3 de Julho de 2008, foi requerido na Conservatória do Registo Predial de o registo de acção sobre o prédio n.º /20020225, da freguesia de, apresentando-se, para o efeito, o duplicado da petição inicial, da qual constam, com interesse para os autos, os seguintes pedidos: a) Ser reconhecido à autora o direito legal de preferência na alienação do prédio, formalizada por escritura pública de compra e venda, de 28 de Novembro de, entre a 1.ª Ré e os 2ºs Réus; b) Ser declarado constitutivamente que a Autora é a única e legítima proprietária do prédio; c) Serem cancelados os registos de aquisição a favor dos 2ºs e 3ºs Réus. 1.1. O prédio em causa encontra-se registado a favor de Manuel e mulher, Ausenda (3ºs réus), por compra a Ema e marido, Pedro (2ºs réus), que, por seu turno, adquiriram o prédio ao Banco (1.ª ré) também por compra. 2. O registo da acção foi efectuado como provisório por natureza (art. 92.º, n.º 1, alínea a), do CRP) e por dúvidas, motivadas, por um lado, pela contradição entre os pedidos deduzidos pela autora, posto que a procedência da acção de preferência implica um averbamento de modificação do registo efectuado a favor do preferido, colocando o preferente no seu lugar, e não o cancelamento da inscrição respectiva, como foi peticionado, e, por outro lado, na divergência quanto à natureza e à composição do prédio entre o título prédio rústico - e a descrição prédio urbano, composto por casa de arrumos e logradouro -, sendo que a prova matricial efectuada matriz rústica - se mostra também desactualizada face ao que se indica no registo artigo urbano.
2 3. No recurso hierárquico, alega-se, em síntese, que: a) o pedido de registo versa sobre a acção de preferência e não sobre o cancelamento de quaisquer registos, cabendo apenas ao tribunal, e não também ao conservador, aferir do melhor meio para alcançar o efeito jurídico resultante da procedência da acção; b) o registo de aquisição a favor da autora prescinde da inscrição a favor do preferido, bastando a sentença que constitutivamente declare a autora como única e legítima proprietária do prédio, nos termos peticionados; c) não existem dúvidas quanto à identidade do prédio, dado ser patente ter existido apenas uma alteração da descrição posterior à venda que deu origem ao direito de preferência; d) a prova matricial apresentada (artigo rústico) foi emitida há menos de um ano e, por isso, é plenamente válida, mas, de qualquer modo, a alegada deficiência poderia ser suprida oficiosamente, nos termos do disposto no artigo 73.º do CRP. 4. No despacho a que se refere o artigo 142.º-A, n.º 1, do CRP, que aqui se dá por reproduzido, foi sustentada a apontada contradição entre os pedidos formulados na acção, reparando-se, todavia, a decisão na parte relativa à identificação do prédio. 5. O processo é o próprio, o recurso é tempestivo, a recorrente tem legitimidade e inexistem questões prévias que obstem à apreciação do mérito, que se expressa na seguinte DELIBERAÇÃO I A decisão judicial transitada em julgado que, reconhecendo o direito de preferência, declare o autor como titular do direito, em substituição do comprador (preferido), e determine o cancelamento do registo a favor do réu (preferido) só está, enquanto tal, sujeita a registo com referência à parte dispositiva de que resulte o efeito jurídico novo - a modificação subjectiva do direito -, porquanto só esta se enquadra na hipótese legal contida no artigo 3.º, n.º 1, alíneas a) e c), do Código de Registo Predial 1. 1 Como tem sido assinalado por diversa doutrina e jurisprudência, da decisão judicial de procedência obtida em acção de preferência promana um efeito jurídico novo, que consiste na substituição do adquirente pelo preferente na titularidade do direito que o primeiro adquiriu sobre a coisa sujeita à prelação (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, volume III, 2.ª edição, pág. 383), e é justamente este efeito que pode assumir relevância tabular, concretamente quando se traduza na alteração da estrutura subjectiva de um direito sujeito a registo (art.s 2.º e 3.º, n.º 1, alínea a), do CRP).
3 II - Da mesma forma, o que determina a sujeição da acção de preferência a registo predial é a modificação subjectiva do direito de propriedade, por efeito da substituição do adquirente pelo preferente na titularidade do direito que o primeiro adquiriu sobre a coisa objecto mediato do registo, que, por via judicial, se visa obter (artigo 3.º, n.º 1, alínea a), do Código de Registo Predial), e não o pedido de cancelamento de registo a favor do preferido que, simultaneamente, se requeira naquela acção 2-3. A declaração judicial de que o autor é o titular do direito não tem por efeito a constituição de um novo direito ou sequer a aquisição de um direito pré-existente, antes visa significar a substituição do adquirente pelo preferente no negócio jurídico realizado, tudo se passando juridicamente, após a substituição e pelo que respeita à titularidade do direito transmitido, como se o contrato de alienação houvesse sido celebrado com o preferente. O efeito do exercício da preferência não é a aquisição de um ius in re, mas sim a aquisição da qualidade de parte ou sujeito de determinado contrato, por via do qual se adquire a posição real sobre a coisa alienada (Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, págs. 221/222). Assim é também no plano tabular, posto que o registo da acção convertido em definitivo não tem os mesmos efeitos de um registo de aquisição, apenas visa publicitar que naquele contrato o sujeito activo foi substituído pelo preferente, pelo que, a partir daí, se o adquirente já tiver obtido a inscrição da alienação no registo, o trato sucessivo há-de desenvolver-se tendo por base a titularidade do direito a favor do preferente ou, na falta de inscrição anterior, o registo de aquisição que vier a ser feito com base no aludido contrato há-de ter como sujeito activo o preferente, e já não aquele que no contrato figure como adquirente. 2 A sujeição da acção a registo dependerá, pois, do enquadramento de cada um dos pedidos nela formulados nas facti-species das normas contidas nas alíneas a) e b) do n.º 1 do art. 3.º, do CRP, pelo que nem sempre o âmbito da acção registada corresponde a todo o âmbito da acção interposta, dada a possibilidade de cumulação de pedidos sem pertinência ou relevância registral (cfr., a este propósito, o parecer proferido no Pº R.P. 138/98 DSJ-CT, publicado no BRN 4/99, caderno II). 3 O pedido de cancelamento do registo a favor do preferido não assume relevância como condição de registabilidade da acção de preferência, desde logo por não quadrar com a causa de pedir nem reflectir o efeito real que se visa obter com o pedido principal, e, como tal, não deve ser levado ao extracto do registo (art. 95.º, n.º 1, alínea g, do CRP), já que neste apenas caberão os pedidos que visem uma das finalidades previstas no art. 3.º do CRP (cfr., a este propósito, o ponto 9. e a Conclusão V do parecer proferido no Pº R.P. 30/98 DSJ-CT, publicado no BRN 10/98, caderno II, e o parecer proferido no Pº R.P. 106/99, publicado no BRN 1/2000, caderno II, pág. 59, nota 6). Admitimos que, excepcionalmente, o pedido de cancelamento do registo e a procedência do mesmo possam auxiliar na definição do sentido e alcance de uma determinada decisão judicial, mas cremos que tal não se verifica em sede de acção de preferência ou de quaisquer outras acções cujo desfecho favorável não levante quaisquer dúvidas, designadamente, ao nível do efeito do caso julgado e dos efeitos reais decorrentes da sentença.
4 III Em face do disposto no artigo 101.º, n.º 4, do Código de Registo Predial, a conversão em definitiva da inscrição de acção de preferência determina a feitura oficiosa do averbamento de modificação do sujeito activo à inscrição relativa ao contrato sobre o qual tenha incidido a prelação, independentemente de ordem judicial nesse sentido 4. IV A decisão judicial transitada em julgado que no âmbito de uma acção de preferência determine o cancelamento do registo a favor do preferido só poderá ser tabularmente executada, mediante averbamento autónomo de cancelamento e ao abrigo do disposto no artigo 13.º do Código do Registo Predial, se, no momento do pedido, o registo ainda se encontrar efectuado a favor daquele preferido, e, portanto, se ainda não tiver ocorrido a substituição do sujeito activo por via do exercício do direito de preferência 5. Também não custa admitir que o pedido de cancelamento, interpretado à luz da causa de pedir, se traduza, afinal, no pedido de declaração de extinção do direito. Todavia, quando se trate de uma acção de preferência, tal interpretação não colhe, dado que o fim visado é, como já se disse, a aquisição do direito por via do ingresso no contrato registado, que, obviamente, se pretende válido, eficaz e em vigor. Aqui, o pedido de cancelamento do registo a favor do preferido é até contraditório com o pedido principal e com a causa de pedir, como justamente sublinha a recorrida, mas, precisamente porque não revela pertinência no âmbito do registo da acção, não deve ser considerado em sede de qualificação desta acção nem servir, por isso, de óbice ao seu registo (cfr., a este propósito, o Pº R.P. 30/98, atrás citado). Entendemos, portanto, que a contradição entre os pedidos não deve constranger o registo da acção de preferência, embora reconheçamos que nos afastamos aqui da posição anteriormente assumida, designadamente, no Pº R.P. 23/98 DSJ-CT. 4 Como se sublinhou no parecer proferido no Pº R.P. 23/98 DSJ-CT, publicado no BRN 10/98, caderno II, é precisamente o carácter acessório não autónomo do direito de preferência relativamente à transmissão que tem por objecto que leva logicamente a que se registe por averbamento à inscrição que já fez ingressar tal relação no registo a alteração produzida em consequência do exercício judicial da prelação, constituindo mesmo imperativo legal, face ao disposto no art. 101.º, n.º 4, do CRP, que, em consequência da conversão em definitiva da inscrição da acção real de preferência, se proceda à feitura oficiosa do averbamento de modificação subjectiva do facto inscrito, concretamente, pelo seu lado activo, que passa a ser ocupado pelo preferente. 5 Se, apesar de estar em causa uma acção destinada a obter a modificação subjectiva do direito publicitado, e não a sua extinção, o juiz, ainda assim, ordenar o cancelamento do registo de aquisição a favor do preferido, o pedido que, instruído com certidão da decisão judicial transitada em julgado e fundado no art. 13.º, in fine, do CRP, venha a ser formulado no sentido de ser lavrado o averbamento previsto no art. 101.º, n.º 2, alínea g), do CRP não pode, a nosso ver, ser recusado a pretexto da sua incompatibilidade com a natureza do direito de preferência e os efeitos jurídicos que decorrem do seu exercício, pelo que, normalmente, só a alteração que, entretanto, se tenha verificado ao nível do sujeito activo do facto inscrito, por via da conversão em definitiva da
5 V Havendo registo de aquisição a favor de terceiro, a quem o preferido tenha transmitido a coisa ou direito sujeito à prelação, o registo da acção de preferência depende não só da intervenção daquele terceiro, mas também da impugnação do seu direito, posto que, na perspectiva da procedência dos pedidos, só dessa forma se lograrão obter, em simultâneo, o cancelamento do registo a favor do terceiro (artigo 101.º, n.º 4, do Código de Registo Predial), a repristinação dos efeitos do registo a favor do preferido e a substituição do sujeito activo (o preferente, em vez do preferido) na inscrição respectiva 6. inscrição da acção de preferência ou da inscrição da decisão judicial nela obtida, ou a existência de um registo de aquisição a favor de terceiro (tendo por sujeito passivo o preferido), cujo cancelamento não seja simultaneamente requerido e que comprometa o efeito repristinador da extinção do registo a favor do preferido, podem impedir o aludido cancelamento, porquanto verificar-se-á então um obstáculo de ordem tabular: a inexistência de registo a favor do preferido ou a incompatibilidade dos efeitos do cancelamento com os registos existentes. Naturalmente, se o pedido de cancelamento da inscrição de aquisição a favor do preferido for apresentado antes do registo definitivo do reconhecimento judicial do direito de preferência, e, portanto, antes da alteração tabular do facto inscrito, ao preferente restará proceder a uma nova inscrição do facto aquisitivo, agora a seu favor, obviamente alicerçada no contrato de alienação e naquele reconhecimento do direito de preferência. 6 Para o registo da acção de preferência, não basta que se demande o terceiro e se requeira o cancelamento do registo a seu favor; torna-se necessário impugnar o facto registado, alegando factos impeditivos do direito nele publicitado e fazendo valer o direito de propriedade que se adquire pelo exercício da prelação contra o preferido, para que a ordem de cancelamento que vier a ser produzida possa actuar nos termos do disposto no art. 101.º, n.º 4, do CRP, ou seja, no âmbito da conversão em definitiva da inscrição de acção ou em sede de inscrição de decisão judicial e como consequência da impugnação de um facto registado. Fora disso, a decisão judicial de cancelamento de um determinado registo apenas constitui título para o pedido autónomo de cancelamento desse registo ao abrigo do disposto no art. 13.º do CRP. Sem a impugnação do direito do terceiro e com o mero pedido de cancelamento do registo a seu favor, o averbamento de conversão em definitivo do registo da acção (e, portanto, a tradução tabular dos efeitos reais pretendidos pelo autor) deixaria de estar dependente apenas da prolação de sentença favorável para passar a depender também do cancelamento prévio daquele registo a favor de terceiro, a obter em processo de registo autónomo e ao abrigo do disposto no art. 13.º do CRP, o que, à luz do disposto no art. 1.º do CRP, não pode, naturalmente, conceber-se. Como se referiu no Pº nº R.P. 82/2001 DSJ-CT, publicado no BRN nº 3/2002, caderno II, o registo da acção só será viável " se estiver antecipadamente garantida a execução tabular dos efeitos de todos os efeitos reais do caso julgado da decisão que julgar os pedidos procedentes". No caso em apreço, o pedido de cancelamento do registo a favor dos terceiros (aqueles que adquiriram do preferido) tem por detrás a alegação da «oponibilidade» do direito que se visa adquirir pelo exercício do direito de preferência e da inaplicabilidade do disposto no artigo 291.º, n.º 1, do CC e, portanto, a impugnação do direito adquirido pelos terceiros demandados, actuais titulares inscritos, donde o pedido de cancelamento do registo a favor dos 3ºs Réus, interpretado à luz da causa de pedir, tem implícito o pedido de extinção do direito nele publicitado (destruição dos efeitos do negócio realizado com o preferido), recebendo, deste modo,
6 Em conformidade, somos de parecer que o recurso merece provimento 7. Deliberação aprovada em sessão do Conselho Técnico de 26 de Maio de 2009. Maria Madalena Rodrigues Teixeira, elatora. Esta deliberação foi homologada pelo Exmo. Senhor Presidente em 02.06.2009. enquadramento na hipótese legal contida no art. 3.º, n.º 1, alínea a), do CRP. (Cfr., a este propósito, o parecer proferido no Pº R.P. 30/98 DSJ-CT, já citado). 7 Como se acentuou no parecer proferido no Pº R.P. 12/98 DSJ-CT, publicado no BRN 5/98, caderno II, o registo da acção não tem de reproduzir a expressão verbal dos pedidos nela deduzidos; antes importará proceder, primeiro, à interpretação dos pedidos à luz da causa de pedir e recolher, depois, para as tábuas o sentido e alcance com que foram formulados, sem prejuízo de, em definitivo, caber aos tribunais fixar aquele valor e alcance e de, se for outro o entendimento, não se lograr conseguir a conversão da acção se a parte dispositiva não apresentar correspondência com o pedido, tal como este se configurou para efeitos de registo. Importa, na verdade, ter presente que a acção representa o início do processo judicial e um momento no qual não participou ainda o tribunal, donde, na interpretação dos pedidos nela deduzidos, caberá ao conservador a mesma legitimidade que lhe assiste na interpretação dos negócios jurídicos formais ou da própria lei, posto competir-lhe a qualificação do pedido de registo (art. 68.º do CRP) e, desde logo, decidir do enquadramento daqueles pedidos na previsão legal de registabilidade a que se refere o art. 3.º do CRP. Serve isto para dizer que também no caso em apreço importará ajustar o conteúdo da inscrição da acção de modo a patentear o pedido de cancelamento do registo a favor dos 3.ºs Réus como consequência da «inoponibilidade» do seu direito em relação à Autora, nos termos referidos na nota anterior e conforme o resultado interpretativo que julgamos poder retirar do articulado trazido a registo.