Registro: 2016.0000306435 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0016795-84.2010.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante/apelado CLARO S/A, é apelado/apelante ARCEL S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES. ACORDAM, em 32ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso da autora e deram parcial provimento ao da ré. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores CAIO MARCELO MENDES DE OLIVEIRA (Presidente sem voto), KIOITSI CHICUTA E FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR., 5 de maio de 2016 RUY COPPOLA RELATOR Assinatura Eletrônica
Apelante/Apelado: Claro S/A; Arcel S/A Empreendimentos e Participações Comarca: Campinas - 10ª Vara Cível Relator Ruy Coppola Voto nº 33.869 EMENTA Ação renovatória. Valor do aluguel de uma estação rádio-base para instalação de antenas de telefonia celular. Contrato firmado em 2005, com aluguel de R$ 5.000,00. Valor locativo de mercado obtido pelo perito através do método comparativo de dados, que gerou um valor de R$ 390,37 para o aluguel, em razão da área locada. Perito que deixou de adotar o método de renda em razão da ausência de imóveis compatíveis com o objeto dos autos. Adoção de método que levou em conta o número de celulares à época do contrato e na data do laudo pericial. Laudo pericial que deve ser prestigiado. Ausência de indicação de assistente técnico pela autora, tampouco de um embasamento para sua impugnação, que foi feita de forma genérica, não sendo suficiente para indicar a necessidade de realização de nova perícia, até mesmo porque o juiz da causa ao apreciar o mérito da ação renovatória não está adstrito às conclusões do perito oficial. Valor de R$ 9.286,39 que se encontra adequado. R$ 3.000,00 pretendidos pela autora que representaria um enriquecimento sem causa de sua parte, considerando que o aluguel já no último período (2005/2010) era superior a R$ 6.000,00. Reajuste do valor, fixado para novembro de 2010, que deve ser feito pelo índice IGP-M, conforme já decidido a fls. 382, nos termos do contrato e a partir de então e não do ajuizamento da ação. Sucumbência que deve ser recíproca. Apelo da autora improvido e provido em parte o da ré. Vistos. Trata-se de ação renovatória de contrato de locação, promovida por Claro S/A em face de Arcel S/A Empreendimentos e Participações que, pela r. sentença de fls. 367/372, foi julgada procedente para declarar a renovação do regime Apelação nº 0016795-84.2010.8.26.0114 - Campinas - VOTO Nº 2/8
locatício estabelecido entre as partes, fixado em R$ 9.286,39 para novembro de 2010 o valor do aluguel, condenando a ré ao pagamento das custas, honorários advocatícios arbitrados em 15% sobre o valor dado à causa, corrigidos monetariamente todos os valores. A autora interpôs embargos de declaração (fls. 375/377), os quais foram rejeitados (fls. 382). A ré também interpôs embargos de declaração (fls. 378/381), os quais foram acolhidos em parte para esclarecer que o índice de correção monetária do valor do aluguel deverá ser o IGPM, corrigido desde a data da juntada aos autos do laudo pericial (fls. 382). Apela a autora (fls. 388/402), alegando, em síntese, que: os termos da sentença não condizem com a realidade dos autos; o magistrado a quo trouxe à baila em sua deficiente fundamentação dois pontos: a possibilidade de fixação do valor locativo fora dos limites da pretensão, sem que a sentença seja considerada ultra petita e a correta aplicação do método comparativo direto em perícia técnica que apura valor locativo para o caso de lojas em shopping centers; o contrato em tela refere-se à instalação de estação rádio base no topo de edificação de propriedade da apelada; a apelante manifestou-se expressamente em impugnação ao laudo pericial, o que foi ignorado pelo magistrado; imprescindível a realização de perícia técnica no local para aferição do valor locativo; o avaliador, no entanto, apresentou laudo utilizando-se de método por ele criado, sem qualquer observância às normas técnicas existentes na área de engenharia, quer ao método de renda, quer ao método comparativo; o perito utilizou-se de estudo para adequação do valor Apelação nº 0016795-84.2010.8.26.0114 - Campinas - VOTO Nº 3/8
ao mercado de telefonia, utilizando-se, no caso, da atividade comercial exercida pela apelante para apuração do valor de locação; a perícia deveria apurar o valor locativo do imóvel considerando-se a área locada e não a atividade da apelante; a data base do reajuste anual do aluguel não pode ser alterada a partir da juntada aos autos do laudo, mas deve ocorrer a partir da data de início do novo contrato, qual seja, novembro de 2010; uma nova perícia deve ser determinada. A fls. 404 foram novamente rejeitados os embargos de declaração de fls. 375/377. A autora ratificou os termos de seu apelo (fls. 409). A ré também apelou (fls. 410/417), aduzindo que: restou claro, pelo conjunto probatório, que a apelada deve pagar à apelante o valor da diferença entre o aluguel que pagava e o valor determinado em sentença, retroativo desde novembro de 2010, devidamente corrigidos e atualizados até a data do efetivo desembolso, aplicado o índice de correção anual pelo IGPM; a sucumbência deveria ser, pelo menos, recíproca, em razão de o contrato ter sido renovado, em valor muito mais próximo daquele apontado pela apelante do que o que pretendia a apelada; Contrarrazões a fls. 422/426 e 427/429. É o Relatório. A autora ingressou com ação renovatória objetivando a renovação do contrato de locação de uma estação rádio base, localizada na Avenida Moraes Sales, nº 711, Campinas, pelo período de mais cinco anos, iniciando-se em 01.11.2010 com término Apelação nº 0016795-84.2010.8.26.0114 - Campinas - VOTO Nº 4/8
em 31.10.2015, pleiteando como valor locativo o equivalente a R$ 3.000,00. A ré, em sua contestação, alega que o locatício de mercado corresponde a aproximadamente R$ 10.000,00, sendo que o valor fixado em 2005 foi de R$ 5.000,00 e a pretensão da autora, de R$ 3.000,00, não pode se admitida, muito distante da realidade. Anoto que a fundamentação da sentença, relacionada à aplicação de método comparativo para renovatória de locação de loja em shopping center, não se aplica ao caso em tela. E passo a alterá-la. Nestes autos, a autora apresentou para a renovação, o valor de R$ R$ 3.000,00, bem abaixo dos R$ 6.071,26 pagos em agosto de 2010 (fls. 67). E impugna de uma forma bastante genérica o laudo pericial feito. Sequer indicou um assistente técnico de modo a acompanhar a perícia. Quanto aos métodos utilizados, o douto expert salientou que, se utilizado o método comparativo do valor de aluguel por metragem, apenas, o valor estimado seria de R$ 390,37 (fls. 288), ou seja, de dez por cento da oferta da autora, de R$ 3.000,00. O método de renda não pôde ser utilizado por não haver pesquisa de terrenos compatíveis ao imóvel renovando (fls. 283). O perito utilizou o método de estudo para adequação do valor locativo ao mercado de telefonia, de acordo com a expansão da rede desde 2005, chegando ao valor de R$ 9.286,39, Apelação nº 0016795-84.2010.8.26.0114 - Campinas - VOTO Nº 5/8
para novembro de 2010. Assim, em que pesem as considerações tecidas pela apelante-autora, o critério utilizado pelo perito para fixar o valor locativo merece ser mantido, uma vez que foi baseado em estudo do mercado de telefonia e as alegações da autora são desprovidas de embasamento técnico (fls. 289). Este o entendimento da 30ª Câmara de Direito Privado, em 17.04.2013, nos autos da apelação nº 0352963-63.2010.8.26.0000, também relativa a área utilizada para instalação de equipamento de telefonia celular, relatada pelo eminente Des. Carlos Russo, cuja fundamentação transcrevo a seguir: Locação de imóvel, em modalidade atípica (instalação de complexo técnico para transmissão de sinais de operadora de telefonia móvel estação e antena), no acertamento do aluguel há que buscar paradigmas (método comparativo), critério bem conduzido pelo senhor perito, com amostragem adequada. A crítica relacionada à possível disparidade de áreas, dos respectivos imóveis, a prejudicar simples cálculo pela medida de alugueres, prova reversiva, havia que ser melhor integrada pela autora, apelante, para logo, explicitando dados, em estudo técnico divergente. A impugnação, pura e simples, não autoriza enjeitar o laudo oficial, ademais porque a circunstância aventada (área dos imóveis) aqui não é determinante na fixação do preço locatício, sendo mais relevante a localização do imóvel, a ensejar melhor proveito operacional, sobretudo com vistas à qualidade do sinal, garantia de segura expansão da rede de telefonia, esse o objetivo da locatária, ao que consta, bem suprido com a utilização do imóvel da ré Apelação nº 0016795-84.2010.8.26.0114 - Campinas - VOTO Nº 6/8
Isto porque não há como acatar a tese da autora de que o aluguel, fixado no período de 2005/2010 em R$ 5.000,00, após reajustes, chegou a R$ 6.071,26, mereça ser reduzido para R$ 3.000,00. Efetivamente, para dirimir qualquer divergência no tocante aos valores apresentados, foi determinada perícia judicial (fls. 261/303), com esclarecimentos a fls. 329/330), e, chegou-se a um valor mais provável do imóvel, qual seja, R$ 9.286,39 (fls. 295). Esse é o valor apresentado como correto pelo perito nomeado pelo Juízo. O simples fato de a autora refutar o método utilizado pelo perito, que teceu suas justificativas pela dificuldade encontrada em não utilizar os métodos convencionais, não é suficiente para afastar o valor a que chegou o perito, que deve ser arbitrado para o aluguel de 2010/2015, até mesmo porque o juiz da causa ao apreciar o mérito da ação renovatória, não está adstrito às conclusões do perito oficial, podendo, inclusive, fundamentar a sua decisão nos pareceres oferecidos pelos assistentes técnicos das partes ou arbitrar um outro valor que se mostre adequado. Analisando o laudo, deve ser adotado o valor homogeneizado a que chegou o douto perito judicial, principalmente, considerando o valor do aluguel que vinha sendo pago à época do ajuizamento da ação, R$ 6.071,26. Impensável, também, acatar o valor pleiteado pela autora, de R$ 3.000,00, menos de 50% do aluguel vigente em 2010, o que representaria um enriquecimento sem causa da autora. O perito esclareceu de maneira convincente sua linha de raciocínio desenvolvida neste caso, e merece acolhimento. Apelação nº 0016795-84.2010.8.26.0114 - Campinas - VOTO Nº 7/8
Assim, o valor de R$ 9.286,39 mostra-se proporcional para a renovação pretendida pela autora, inexistindo elementos concretos para abalar as conclusões do perito. Assiste razão a ré quanto à correção do valor arbitrado, que deve ser feita pelo índice IGPM, a partir de 01.11.2010, no aniversário do contrato. Considerando o decaimento da autora e da ré (art. 86 do Novo Código de Processo Civil), o valor das custas e despesas processuais será suportado em igual proporção por ambos (50%), restando mantido o percentual de 15% sobre o valor da condenação, arcando a ré com o pagamento de 50% da verba honorária arbitrada que será devida ao patrono da autora e arcando a autora com 50% da verba honorária arbitrada que será devida ao patrono da ré. Vale frisar que a compensação da verba honorária é agora vedada pelo 14º do artigo 85 do Novo Código de Processo Civil. Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso da autora e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao da ré, nos termos acima alinhavados. RUY COPPOLA RELATOR Apelação nº 0016795-84.2010.8.26.0114 - Campinas - VOTO Nº 8/8