TERMOS USADOS NOS PROJETOS DE ARQUITETURA Alinhamento: É a linha legal, traçada pelas autoridades municipais, que serve de limite entre o lote, ou gleba, e o logradouro público. Alvará: Documento que licencia a execução de obras relativas a loteamentos, urbanização de áreas, projetos de infraestrutura, projetos de edificações, bem como a localização e o funcionamento de atividades. Área comum: áreas compartilhadas entre os moradores de um edifício ou condomínio, tais como, área das escadas, corredores, hall de entrada, salões, jardim, recepção, piscina, áreas de lazer etc. As áreas de uso comum entram no cálculo da área total do imóvel. Área Construída do Pavimento: É a área da superfície correspondente à projeção horizontal das áreas cobertas do pavimento, sendo que a área construída do pavimento térreo é a área ocupada do lote ou gleba, não sendo computados para o cálculo dessa área, elementos componentes das fachadas, tais como: brises, jardineiras, marquises, pérgolas e beirais. Área Construída Total: É a soma das áreas de piso de todas as edificações principais e edículas, incluindo as ocupadas por áreas comuns. Área de Cobertura: É a medida da superfície da projeção, em plano horizontal, de qualquer cobertura da edificação, nela incluída superfícies das projeções de paredes, pilares, marquises, beirais e demais componentes das fachadas. Área de Lazer: Destinada à recreação dos moradores ou outros associados. Área de Proteção Permanente (APP): Faixas ''non aedificandi'', isto é, que não podem ser edificadas ou permitir projeções de elementos arquitetônicos ou impermeabilizadas. Área de Recuo: É a área de terreno não edificável, compreendida entre as divisas do terreno e os alinhamentos dos recuos. Área livre: toda superfície, em qualquer plano, não ocupada por edificações acima desse plano. Área molhada: cômodos que se destinam ao uso da água, que são dotadas de instalações de água e esgotos, como cozinhas, banheiros e áreas de serviço. As áreas frias requerem revestimento diferenciado e impermeabilização. Essas áreas também são conhecidas como áreas frias. Área ''non aedificandi'': Área situada ao longo das águas correntes e dormentes, das faixas de ferrovias, rodovias e dutos bem como ao longo de equipamentos urbanos, definidas em lei federal, estadual ou municipal onde não é permitido qualquer edificação e/ou impermeabilização. Área Ocupada: É a superfície do lote ocupada pela projeção da edificação em plano horizontal, não sendo computados para o cálculo dessa área, elementos componentes das fachadas, tais como: brises, jardineiras, marquises, pérgolas e beirais.
Área privativa: área do imóvel em que o proprietário tem domínio exclusivo. Na área privativa estão incluídas a área interna do imóvel, a área de garagem, hall de entrada exclusivo e demais áreas exclusivas relacionadas ao imóvel. Área Útil do Pavimento: É a soma das áreas de piso do pavimento de uma edificação. Área Útil Total: É a soma das áreas de piso de todos os pavimentos de uma edificação. Área permeável: consiste em toda parte do terreno que não possui revestimento de piso, permitindo que a água da chuva penetre no solo, normalmente são jardins em contato direto com a terra sem laje embaixo deles. Balanço: Avanço da edificação ou de elementos da edificação sobre os recuos. Beira, Beiral ou Beirado: Prolongamento da cobertura que sobressai das paredes externas de uma edificação. Desdobro, Desmembramento ou Subdivisão: Subdivisão de lote originário de loteamento. Divisa: É a linha limítrofe do terreno. Edícula: Edificação acessória separada do corpo da edificação principal do lote. Fração do Lote: É o índice utilizado para o cálculo do número máximo de unidades destinadas a habitação ou ao comércio e serviço no lote. Frente ou Testada (do lote ou terreno): É a divisa frontal do terreno lindeira com o(s) logradouro(s), ou reconhecido como tal. Gabarito Total da Edificação: Distância tomada a partir da cota altimétrica do passeio ao ponto mais alto da cobertura, incluindo as construções auxiliares situadas acima do teto do último pavimento (caixa d'água, casas de máquinas, halls de escadas) e os elementos de composição da referida fachada (platibandas e frontões). Gleba: terra crua, sem qualquer regulamentação e adequação às leis brasileiras e regionais. Quando a Gleba é servida de infraestrutura básica, adaptando as leis brasileiras e regionais, atendendo a todos os requisitos e conformidades exigidas pelo plano diretor do município em questão, este passa a ser chamado de Lote. Outorga Onerosa do Direito de Construir: também conhecida como solo criado, referese à concessão emitida pelo Município para que o proprietário de um imóvel edifique acima do limite estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento básico, mediante contrapartida financeira a ser prestada pelo beneficiário. Pavimento tipo (ou pavimento padrão): um ou mais pavimentos que se repetem em planta em um edifício. Uma configuração comum de um edifício tem-se: subsolo, térreo, pavimentos-tipo e cobertura. Pavimento: conjunto de dependências de um edifício situadas num mesmo nível. Vão-livre: distância entre os pontos de apoio de uma abertura.
Coeficiente (ou taxa) de Ocupação (Co) Podemos dizer que taxa de ocupação é o percentual utilizado pela edificação em relação a área total do lote, considerando apenas sua projeção horizontal. Desconsiderando assim, a altura da edificação e o número de pavimentos. Veja um exemplo: Porém, se algum dos pavimentos superiores ao térreo, avançarem horizontalmente sobre os limites do pavimento térreo, esta área excedente, passa a contar na taxa de ocupação, conforme figura a seguir: Abaixo temos alguns exemplos de diferentes taxas de ocupação em um mesmo lote. E qual é a fórmula para se calcular a taxa de ocupação? Co = Área Ocupada _ Área do Terreno Coeficiente de Aproveitamento (Ca) Coeficiente de aproveitamento, também conhecido por índice de aproveitamento, é um número, definido pelo plano diretor de cada município, que multiplicado pela área do lote, estabelece a quantidade máxima de metros quadrados possíveis de serem construídos neste lote, somando-se a área útil de todos os pavimentos. Vamos aos exemplos: Suponhamos que temos um lote medindo 15 x 30m, que nos dá uma área total de 450,00m² com CA=2,5. Neste lote poderemos construir o máximo de 1.125,00m² de área útil. Podemos observar duas possibilidades para a execução de uma edificação neste lote: No segundo exemplo a taxa de ocupação é de 50% e permite o uso de quatro pavimentos. Na primeira opção, a taxa de ocupação é de 25% mas permite a utilização de seis pavimentos. Ou seja, com um mesmo Ca de 2,5, podemos construir mais ou menos pavimentos, mas a mesma metragem quadrada total, dependendo da taxa de ocupação permitida no lote.
Em ambos podemos construir até 1.125 m², porém no primeiro caso teremos uma construção mais horizontal e no segundo uma mais verticalizada. Para o cálculo do coeficiente de aproveitamento, a fórmula é a seguinte: Ca = Área Útil Total _ Área do Terreno Em geral, cada município define seus próprios critérios, determinando o que deverá ser contabilizado no coeficiente de ocupação e coeficiente de aproveitamento, através do seu plano diretor, lei de uso e ocupação do solo e do código de obras. O que temos observado, é que frequentemente diversos municípios não costumam contabilizar no coeficiente de aproveitamento, os seguintes itens: sacadas até o limite de uma determinada área ou balanço; garagens em edifícios que incentivam os pavimentos garagem; beirais; áreas abertas como piscinas. Para saber o que o município determina, é importante consultar as legislações citadas e verificar, além do Coeficiente de Ocupação e Coeficiente de Aproveitamento, o Gabarito permitido e os Recuos e Afastamentos. A junção desses itens é que vai definir quantos pavimentos e quantos metros quadrados o lote permite construir. Coeficiente de Permeabilidade (Cp) O coeficiente de permeabilidade é a relação percentual entre uma área permeável (exigida pelo poder público para dar vazão ou escoamento das águas no terreno) e a área do terreno. Por exemplo, se num terreno de 250,00m² a taxa de permeabilidade exigida for de 20%, deve ser deixada uma área de 50,00m² para tal função: comumente é a área de jardins e não deve ser coberta nem pavimentada. Cp = Área Permeável _ Área do Terreno
MUNICÍPIO DE VITÓRIA DA CONQUISTA www.pmvc.ba.gov.br LEI COMPLEMENTAR Nº 2.043, DE 26 DE JUNHO DE 2015. ANEXO II QUADRO 3.1 - CRITÉRIOS E RESTRIÇÕES APLICÁVEIS ÀS ZONAS E CORREDORES DE USOS ZONA DE USO ZR-1 ZR-2 ZR-3 ZR-4- ZR-5 LOCALIZAÇÃO Recreio, Candeias I, Brasil, Jurema USOS PERMITIDOS (1) Ca Co Cp RECUOS MÍNIMOS (m) Cab Cam Frontal Lateral 1,0 3,0 0,60 0,15 3,0 1,50 DIMENSÕES MÍNIMOS DO LOTES Lote mínimo (m²) 250,0 Testada mínima (m) Patagônia I 200,0 Guarani, Cruzeiro, 200,0 Alto do Maron 1,0 1,5 0,60 0,20 3,0 1,50 10,0 Primavera, Lagoa das 250,0 Flores Ibirapuera, Zabelê, 200,0 São Pedro 1,0 1,5 0,60 0,30 3,0 1,50 10,0 Nossa Senhora CA, CV, S -até 200,0 Aparecida Bateias, Patagônia II, o 0,7 1,0 0,60 0,20 3,0 1,50 250,0 10,0 Jatobá, Campinhos Felícia I, Boa Vista I 1,0 2,0 0,60 0,20 3,0 1,50 250,0 10,0 Candeias II 1,0 3,0 0,60 0,20 3,0(3) 1,50(3) 250,0 10,0 10,0 Felícia II, Boa Vista II 0,5 2,0 0,60 0,20 3,0 (3) 1,50 (3) 360,0 12,0 ZR-6 ZR-7 Centro Municipal Candeias III 0,5 3,0 0,60 0,20 3,0 (3) 1,50 (3) 360,0 12,0 Airton Sena, Espírito 200,0 10,0 Santo 0,2 2,00 0,60 0,30 3,0 1,50 Universidade 360,0 12,0 CA, CV, S até o Nível Regional; Centro 1,0 3,0 0,70 0,15 3,0 1,50 250,0 10,0 Subcentro do Bairro Brasil Bairro Brasil CA, CV, S até o Nível Municipal; 1,0 1,5 0,70 0,20 3,0 1,50 250,0 10,0
MUNICÍPIO DE VITÓRIA DA CONQUISTA www.pmvc.ba.gov.br LEI COMPLEMENTAR Nº 2.043, DE 26 DE JUNHO DE 2015. ZONA DE USO Corredores de Usos Diversificado s Nível I LOCALIZAÇÃO Av. Presidente Dutra e Anel Rodoviário Avenida Brumado e BA 262 (trecho urbano) USOS PERMITIDOS (1) CA, CV, S até o Nível Regional; Ca Co Cp RECUOS MÍNIMOS (m) Cab Cam Frontal Lateral DIMENSÕES MÍNIMOS DO LOTES Lote mínimo (m²) Testada mínima (m) 1,0 2,5 0,70 0,20 5,0 3,0 420,0 14,0 1,0 2,5 0,70 0,20 5,0 1,50 360,0 12,0 CA até o Nível Municipal; Corredores de Usos Diversificado s Nível II Conforme Inciso III.2 do Art. 1º desta Lei CV, S até o Nível Regional; 1,0 2,0 0,60 0,20 5,0 1,50 360,0 10,0 CA até o Corredores de Usos Diversificado s Nível III Conforme Inciso III.3 do Art. 1º desta Lei CV, S até o Nível Municipal; Parâmetros definidos segundo a Zona de Uso Residencial na qual está inserido o trecho da via objeto do Alvará de Implantação. ID, CA até o nível Regional; Distrito Industrial Núcleos Urbanos Distrito Industrial Povoado de São João da Vitória, Vilas e Povoados CV, S-2, S-4, S-6, S-11 - níveis Municipal e Regional CV, S até os de (2) 1,0 2,5 0,60 0,30 14,0 6,0 5.000,0 50,0 1,0 0,50 0,30 3,0 1,5 125,0 5,0 (1) Ver QUADRO 2.1 Atividades/ Empreendimentos que Configuram o Uso do Solo e QUADRO 2.2 - Uso do Solo por Área de Influência (2) Empreendimentos de nível de influência mais elevado nos distritos devem ser objeto de parecer do Conselho de Desenvolvimento Urbano. (3) Na ZR - 5 e ZR 6 (Candeias II), para lotes com testada superior a 12,00 m (doze metros), os recuos deverão obedecer aos seguintes critérios:
MUNICÍPIO DE VITÓRIA DA CONQUISTA www.pmvc.ba.gov.br LEI COMPLEMENTAR Nº 2.043, DE 26 DE JUNHO DE 2015. 3.1 Respeitando o mínimo de 3,00 m, o Recuo Frontal será resultante da aplicação da seguinte fórmula: RFP = 3,00 + 0,6 [(n -12 m) / 3,0], onde: RFP = Recuo Frontal Progressivo; n = Gabarito medido em m (metros) 3.2 Respeitando o mínimo de 1,50 m, os Recuos Laterais serão resultantes da aplicação da seguinte fórmula: RLP = 1,50 + 0,3 [(n -12 m) / 3,0], onde: RLP = Recuo Frontal Progressivo; n = Gabarito medido em m (metros) 3.3 O Recuo de Fundo deverá ser de 1,50 m para lotes com testada até 12,00 m e de 2,00 m para lotes com testada superior a 12,00 m. Ca - Coeficiente de Aproveitamento; Cab - Coeficiente de Aproveitamento Básico; Cam - Coeficiente de Aproveitamento Máximo; Co - Coeficiente de Ocupação; Cp - Coeficiente de Permeabilidade. Anexo III Quadro 3.2 - PARCELAMENTO DO SOLO - PERCENTUAL MÍNIMO DAS ÁREAS PARA USOS COMPLEMENTARES ÁREAS ZONA DE ÁREAS VERDES E SISTEMA COMÉRCIO SERVIÇO USO INSTITUCIONAIS LAZER VIÁRIO (1) (2) (2) ZR-1 7% 15% 13% 2% 2% ZR-2 9% 15% 11% 2% 2% ZR-3 9% 15% 11% 2% 2% ZR-4 7% 18% 10% 2% 2% ZR-5 8% 15% 13% 2% 2% ZR-6 8% 15% 13% 2% 2% ZR-7 7% 15% 13% 2% 2% Zonas de Usos Diversificados 7% 15% 13% 2% 2% Corredores de Parâmetros definidos segundo a Zona de Uso Residencial na qual está inserido o trecho da Usos via objeto do Parcelamento do solo. Diversificados (1) Percentual mínimo de área a ser transferida ao Município, independente do projeto. (2) As áreas reservadas a comércio e serviços não serão objeto de transferência ao Município e serão exigidas apenas em parcelamentos para fins residenciais. ANEXO V QUADRO 3.6 - VAGAS DE ESTACIONAMENTOS E OU GARAGENS SEGUNDO O USO CATEGORIAS DE USOS (1) PORTE (Área Construída ou fração ) NÚMERO MÍNIMO DE VAGAS ESTACIONAMENTO OU GARAGENS OBSERVAÇÃO R-1 Até 70 m² Isento - de 70 a 200 m² 01 vaga - Acima de 200 m² 02 vagas -