Cobrança Indevida de Comissão de Corretagem em Contratos de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Thiago Novaes Sahib 1 O presente trabalho busca analisar a indevida cobrança da comissão de corretagem por parte das empresas do ramo da construção na compra de imóveis novos. Primeiramente destaca se que para adquirir um imóvel novo, os consumidores comparecem diretamente nos estantes de vendas das construtoras, onde, são disponibilizados corretores, contratados exclusivamente pelas próprias construtoras para realizar as vendas dos imóveis. Sendo obrigatório o consumidor contratar os serviços dos corretores disponibilizados pelas construtoras, e mais, no ato da compra do imóvel, não é oportunizado pela construtora a possibilidade de o consumidor aceitar ou não o serviço de corretagem disponibilizado. A contratação dos corretores disponibilizados pelas construtoras, não é uma cortesia, pois, no preço final do imóvel, os honorários são incluídos, ou seja, quem paga são os próprios consumidores. Ademais, a formalização da compra do imóvel somente se dá após o consumidor pagar a comissão de corretagem (honorários dos corretores) e na realidade do mercado, se o consumidor se recusar a pagar a comissão, resulta simplesmente na frustração da compra do imóvel. No entanto, a transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem é ilegal porque quem contratou os corretores foram as próprias construtoras, que por sua vez devem assumir os custos com seus funcionários ou terceirizados. 1 Thiago Novaes Sahib - Graduado em Direito pela UNIDERP Universidade para o Desenvolvimento da Região do Pantanal (2008/2012). Pós-graduando em Direito Civil e Processo Civil. EDCG, (2013/2014). Atuação: Contencioso complexo, Direito de Consumo, Cível, Família e Constitucional. Idiomas: Português e Inglês Fluente (Malvern House, Londres). Página 1 de 7
Isso! Quem obrigatoriamente responde pelo pagamento da comissão é aquele que contratou o corretor, assim, considerando que quem contrata os corretores são as próprias empreendedoras/construtoras, cabe somente a elas arcar com a comissão. No mesmo sentido é o entendimento da jurisprudência do Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul. Vejamos: "E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CONSTRUTORA, INCORPORADORA E IMOBILIÁRIA COMISSÃO DE CORRETAGEM OBRIGAÇÃO IMPUTADA AO COMPRADOR SEM EXPRESSA CONTRATAÇÃO VENDA DO IMÓVEL CONDICIONADA AO PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM VENDA CASADA PRÁTICA VEDADA PELO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR ARTIGO 39, I, CDC CONDUTA ABUSIVA VIOLAÇÃO A BOA FÉ OBJETIVA E AO DEVER DE INFORMAÇÃO RESTITUIÇÃO DEVIDA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA RECURSO NÃO PROVIDO. Verificada a relação de consumo, prevalece a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor sobre as do Código Civil. O pagamento dos serviços de corretagem só pode ser exigido do comprador do imóvel quando ele contrata o profissional, ou quando há livre negociação entre as partes. Não se aplica o disposto no art. 724 do Código Civil, uma vez que a contratação da imobiliária foi feita pela incorporadora, que impôs ao consumidor o pagamento da comissão. Nada obsta que as partes convencionem que o pagamento da comissão de corretagem fique a encargo do comprador, é necessário haver contratação expressa, clara e ostensiva, o que não ocorreu na hipótese. Constatado que os serviços de intermediação imobiliária da MGarzon Eugênio foram contratados pela vendedora MB Engenharia e pela gestora Brookfield, a transferência do ônus do pagamento da comissão de corretagem ao consumidor se mostra ilegal e abusiva, por consistir em transferência indevida de custo do empreendimento Página 2 de 7
e, por este motivo, o valor respectivo deverá ser ressarcido aos apelados, de forma solidária por ambas as apelantes." 2 "EMENTA APELAÇÕES CÍVEIS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO TAXA DE CORRETAGEM COBRANÇA INDEVIDA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE CORRETAGEM RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS SENTENÇA MANTIDA. I) O pagamento dos serviços de corretagem só pode ser exigido do comprador do imóvel quando ele livremente contrata o profissional. Verificando se que a pessoa com interesse em adquirir uma unidade no empreendimento imobiliário ofertado não tem outra alternativa que não seja se dirigir ao espaço de vendas e ali tratar com os corretores de imobiliária específica, é indevida a cobrança da taxa. Quem deverá suportar efetivamente o pagamento da comissão de corretagem são as construtoras que contrataram tais serviços e deles se beneficiaram. Não se pode transferir essa responsabilidade ao consumidor, mormente quando nenhuma informação clara constou no contrato a respeito." 3 "E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C.C. REPETIÇÃO DE INDÉBITO PROMESSA DE COMPRA E VENDA CONTRATO DE CORRETAGEM CONDUTA ABUSIVA OBRIGAÇÃO QUE COMPETE AO COMITENTE REPETIÇÃO DO INDÉBITO RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO SENTENÇA REFORMADA. Patente a relação de consumo, prevalece a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor sobre as do Código Civil. O pagamento dos serviços de corretagem só pode ser exigido do comprador do imóvel ou quando ele contrata o profissional, ou quando há livre negociação entre as partes. Não se aplica o disposto no art. 724 do Código Civil, uma vez que a contratação da imobiliária foi feita pela 2 (TJ MS APL: 00156652920128120001 MS 0015665 29.2012.8.12.0001, Relator: Des. Divoncir Schreiner Maran, Data de Julgamento: 27/05/2014, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 16/07/2014) 3 (Apelação Nº 0036164 05.2010.8.12.0001, Des. Dorival Renato Pavan, 4ª Câmara Cível, j., 16 de setembro de 2014) Página 3 de 7
incorporadora, que impôs ao consumidor o pagamento da comissão." 4 Logo, a transferência de despesas ao consumidor é injusta e destoa do sistema de defesa do consumidor, violando o art. 51, inciso IV do CDC e o artigo 6º, II do CDC: Art. 6º São direitos básicos do consumidor: (...) II a educação e divulgação sobre o consumo adequado dos produtos e serviços, asseguradas a liberdade de escolha e a igualdade nas contratações; (...) Aliás, a cobrança de comissão e tarifa abusivas comprova a culpa grave das construtoras, razão pela qual a devolução dos valores pagos pelo consumidor deve ocorrer em dobro, conforme art. 42, parágrafo único, da Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor). Para fundamentar a devolução em dobro, deve se observar que Na legislação especial, tanto a má fé como a culpa (imprudência, negligência e imperícia) dão ensejo à punição, conforme leciona brilhantemente o jurista Antônio Hermam de Vasconcelos Benjamim, em sua obra Código brasileiro de defesa do consumidor comentado. Ademais, Muitas vezes, a cobrança indevida não decorre de erro de cálculo stricto sensu, mas da adoção, pelo credor, de critérios de cálculo e cláusulas contratuais financeiras não conformes com o sistema legal de proteção do consumidor. Tal se dá, por exemplo, quando o fornecedor utiliza cláusula contratual abusiva, assim considerada pela lei ou por decisão judicial.5 Tanto é verdade que a jurisprudência nacional defende a restituição em dobro das taxas ilegalmente transferidas e cobradas dos consumidores: 4 (TJMS. Apelação n. 2012.011335 9. Rel. Des. Marco André Nogueira Hanson. J: 22/05/2012). Página 4 de 7
PROCESSO CIVIL Juizados Especiais Cíveis LEGITIMIDADE AD CAUSAM Empresas de empreendimento imobiliário e de assessoria imobiliária, que atuam de forma coligada Teoria da aparência e nítida aliança entre as sociedades, que fazem lembrar da conexidade contratual Solidariedade entre fornecedoras Legitimidade configurada CORRETAGEM E ASSESSORIA IMOBILIÁRIA Relação de consumo COMISSÃO DE CORRETAGEM Previsão constante do termo de adesão no sentido de que, no caso de celebração do negócio, o pedido de reserva será convertido em contrato de corretagem Disposição que evidencia venda casada, não deixando margem de liberdade de escolha ao consumidor Previsão, ademais, dispondo que valores pagos a título de comissão não representam princípio de pagamento e que, por ocasião da celebração do negócio, seriam devolvidos Estipulação que não deixa dúvidas de que o proponente não se responsabiliza pela corretagem Ainda, forma de negociação que evidencia que não há verdadeiro contrato de corretagem, reforçando ainda mais o descabimento da cobrança da comissão TAXA DE ASSESSORIA IMOBILIÁRIA Cobrança, de forma compulsória, de uma taxa de serviços de assessoria técnica imobiliária, denominada SATI Empresa de assessoria que afirma que o serviço era de livre opção Situação em que sequer se vislumbra qual a efetiva função da taxa, por se tratar de serviço inerente à própria corretagem Abusividade reconhecida Precedentes jurisprudenciais Repetição em dobro dos valores pagos Sentença parcialmente reformada Recursos das fornecedoras não providos e recurso dos consumidores provido 5 JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMÓVEL NOVO OU EM CONSTRUÇÃO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. OBRIGAÇÃO SOLIDÁRIA. ABUSIVIDADE DA COBRANÇA DE TAXA SATI. RESTITUIÇÃO DEVIDA EM DOBRO. ITBI. INDEVIDA TRANSFERÊNCIA DE ENCARGO PARA O 5 Recurso nº: 1008188 63.2013.8.26.0016, COLÉGIO RECURSAL CENTRAL DA CAPITAL 2ª Turma Cível Página 5 de 7
CONSUMIDOR. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Acórdão elaborado de conformidade com o disposto no art. 46 da Lei 9.099/1995, 12, inciso IX, 98 e 99 do Regimento Interno das Turmas Recursais. Recurso próprio, regular e tempestivo. 2. PRELIMINAR: ILEGITIMIDADE PASSIVA. Uma vez demonstrada a cobrança abusiva da comissão de corretagem, o consumidor pode exigir a devolução tanto à construtora como à empresa vendedora, que auferiram proveito com a venda, pois a pertinência subjetiva dos empreendedores do negócio imobiliário deriva da solidariedade legalmente estabelecida pelo sistema protetivo regente da relação (art. 7º do CDC) e do próprio risco proveito da atividade empresarial desenvolvida. Portanto, na esteira do entendimento consolidado no âmbito do colegiado, rejeita se a preliminar de ilegitimidade passiva. 3. A comissão de corretagem deve ser suportada por quem, efetivamente, contrata os serviços de aproximação do corretor e aufere os benefícios econômicos de sua exitosa atuação. O corretor que atua, previamente credenciado pela construtora, em estande de vendas por vezes localizado no próprio canteiro de obras, age, por óbvio, no interesse exclusivo do fornecedor, perdendo a autonomia que caracteriza a atividade de aproximação, apresentando se em verdadeira relação de subordinação, equiparando se às figuras do representante, do comissário, ou mesmo do empregado. 4. Mostrase abusiva a transferência do encargo ao consumidor, a inquinar de nulidade a disposição contratual a ela referente (art. 51, IV e XV, do CDC), pois se trata de custo assumido e inerente à própria atividade empresarial da construtora e de seus parceiros comerciais, pois, in casu, não há elementos probatórios que indiquem haver o consumidor expressamente contratado o serviço de corretagem. 5. Evidencia se abusiva a cobrança de taxa de administração ou de serviços de assessoramento técnico imobiliário (SATI), despida de expressa e clara previsão contratual, em afronta ao dever anexo de informação, consectário do vetor essencial da boa fé, ao qual se Página 6 de 7
acham submetidos os contratantes. 6. É indevido o repasse dos encargos de mora no pagamento do ITBI ao consumidor, se a incorporadora/vendedora se comprometeu em contrato a providenciar os trâmites de registro junto ao cartório competente, conduziu os trâmites burocráticos para a formalização da escritura, recebeu guia do ITBI, mas não providenciou o pagamento na data de seu vencimento. 7. A repetição em dobro dos valores indevidamente vertidos a título de comissão de corretagem e SATI prescinde da prova de má fé, pois decorre do próprio risco do negócio, sendo a cobrança engano injustificável, nos termos do artigo 42, parágrafo único, do CDC, obrigação solidária que recai sobre ambas as integrantes do pólo passivo do litígio, parceiras na cadeia de fornecimento. 8. Recurso CONHECIDO, preliminar rejeitada e, no mérito, NÃO PROVIDO. Conteúdo da sentença mantido por seus próprios fundamentos. 9. Custas processuais e honorários advocatícios pela recorrente vencida, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do caput do art. 55º da Lei 9.099/95. 6 Portanto, entendo ser ilegal as construtoras transferirem a obrigação de pagar a taxa de corretagem aos consumidores, e consequentemente entendo ser devida a condenação das construtoras para que restitua em dobro os valores cobrados abusivamente à título de comissão aos corretores por ela contratados. 6 (TJ DF ACJ: 20140110796594 DF 0079659 98.2014.8.07.0001, Relator: MARÍLIA DE ÁVILA E SILVA SAMPAIO, Data de Julgamento: 27/01/2015, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Publicação: Publicado no DJE : 05/02/2015. Pág.: 225) Página 7 de 7