C O N C L U S Ã O Em 10 de dezembro de 2015, faço estes autos conclusos à MM. Juíza de Direito da 15ª Vara Cível Central, Dra. CELINA DIETRICH TRIGUEIROS TEIXEIRA PINTO. Eu, Renata Martins Pavesi Gonçalves, Estagiária Nível Superior, subscrevi. SENTENÇA Processo nº: 1041904-52.2015.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Ordinário Requerente: Sandra Regina Ribeiro Souza e outro Requerido: Granada Investimentos Imobiliários Ltda. (tecnisa) Juíza de Direito: Dra. Celina Dietrich Trigueiros Teixeira Pinto Vistos. SANDRA REGINA RIBEIRO SOUZA e OSNEI AUGUSTO DOS SANTOS movem ação de rescisão contratual em face de GRANADA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (TECNISA), alegando, em síntese, que, em 22/02/2015, por meio de contrato de compromisso de compra e venda, adquiriram a unidade residencial nº32, edifício Dália, Condomínio Alto da Mata, após serem informados de um mega bônus, que descontaria R$ 40.000,00 do valor total do imóvel, de modo que a quantia total seria de R$ 544.412,27, caso efetivassem o pagamento até 01/05/2015. Relatam que tiveram dúvidas, porém os funcionários da empresa ré garantiram por e-mail que o valor financiado não superaria R$ 420.239,21. Além disso, a ré Tecnisa ofereceu os serviços de uma empresa de assessoria documental chamada 2S, que passou a conduzir as tratativas com a Caixa para realização do financiamento. Ocorre que, em 07/04/2015, receberam e-mail da 2S informando que não fora possível efetuar o financiamento pela modalidade alocação de recursos, pois o empreendimento não contava com a documentação necessária, mas assegurando que o saldo devedor seria congelado. No entanto, em 25/04/2015, verificaram que o saldo devedor passou para R$ 436.325,12, com o vencimento para 01/05/2015. Inconformados, enviaram notificação extrajudicial informando a perda do interesse na continuidade da aquisição. NO total, 1041904-52.2015.8.26.0100 - lauda 1 fls. 193
pagaram à ré a quantia de R$ 150.000,00. Pelo que expuseram, requereram a rescisão do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma, referente a unidade nº 32, Ed. Dália, Cond. Alto da Mata e a restituição plena, em uma parcela, dos valores pagos corrigidos. Alternativamente, requereram a restituição de menos 90% das quantias pagas. Juntou documentos a fls. 20/59. A ré contestou às fls. 109/122, arguindo, preliminarmente, ilegitimidade passiva para responder pela pretendida devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, pois as quantias foram recebidas integralmente por terceiros. No mérito, alegou, em suma, inexistência de responsabilidade para eventual devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem; inexistência de culpa pela alegada demora na obtenção do financiamento bancário, que seria de responsabilidade única e exclusiva dos autores uma vez que o empreendimento se encontrava plenamente regularizado; não oposição à rescisão do contrato desde que a autora cumpra com o acordado (cláusulas 6.3, 6.3.1 e 6.3.2); impossibilidade da inversão do ônus da prova. Finalmente, reiterou o pedido de liberação do imóvel e juntou documentos a fls. 151/152. Réplica a fls. 153/178. Os autores requereram o julgamento antecipado da lide (fls. 185/186). É o relatório. Decido. -I- Trata-se de ação de rescisão contratual, cujo objeto é a rescisão do compromisso de compra e venda e devolução dos valores pagos. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva com relação ao pedido de ressarcimento dos valores pagos pela comissão de corretagem. Isso porque há previsão legal de responsabilidade solidária de todos os fornecedores na cadeia de prestação do serviço, conforme artigos 7º e 12º do Código de Defesa do Consumidor. No mérito, a ação é totalmente procedente. A autora postula a rescisão contratual com devolução de 100% das parcelas 1041904-52.2015.8.26.0100 - lauda 2 fls. 194
pagas e comissão de corretagem, sob a alegação de que houve culpa da ré pela demora na obtenção do financiamento bancário, pois não teria fornecido todos os documentos necessários. Reconheço a relação de consumo no caso concreto, pois os autores são destinatários finais do empreendimento realizado pela ré, nos termos do artigo 2º do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA Ação de resolução contratual c.c. reintegração de posse e indenização - Vendedores que incorporaram e construíram o condomínio com vinte apartamentos, comercializaram e financiaram as unidades, o que é suficiente para tipificar a relação de consumo, pela habitualidade na prática comercial, ainda que pelo tempo necessário para a venda dos imóveis, caracterizando-se como fornecedores, devendo-se aplicar as disposições do CDC - Inadimplemento dos promitentes compradores - Restituição da totalidade das importâncias pagas, com retenção pela vendedora de 20% (vinte por cento) do montante, conforme previsão contratual - Recurso provido em parte. (grifo nosso, TJ-SP - APL: 00024905720068260366 SP 0002490-57.2006.8.26.0366, Relator Desembargador: Alcides Leopoldo e Silva Júnior, Data de Julgamento: 07/04/2015, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/04/2015). Diante da verossimilhança dos fatos narrados pelos autores e de sua hipossuficiência técnica para comprovar a regularidade do empreendimento, inverto o ônus da prova, nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do mesmo código. Quanto ao pedido de rescisão contratual, não há oposição da ré, que, contudo, postula pela observação das cláusulas 6.3, 6.3.1e 6.3.2, ou seja, pela rescisão com a retenção de valores a título de cláusula penal. Ora, embora a ré tenha sustentado a apresentação de todos os documentos necessários ao financiamento, somente juntou o habite-se do empreendimento (fls. 151/152). Assim, não se desincumbiu do ônus da prova nos termos do art. 6º, VIII, do CDC. 1041904-52.2015.8.26.0100 - lauda 3 fls. 195
Desse modo, restou comprovada a culpa exclusiva da ré quanto ao atraso na obtenção do financiamento pelos autores, possibilitando a rescisão do contrato com a devolução integral dos valores pagos. Sobre o tema, assim tem entendido a jurisprudência em casos análogos: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. Atraso na entrega do imóvel. Culpa exclusiva da Construtora. Atraso na obtenção de Habite-se. Risco inerente à atividade da ré. Resolvida a relação obrigacional por culpa exclusiva do promitente vendedor (Construtora/Incorporadora), as partes envolvidas devem retornar ao estágio anterior à concretização do negócio (status quo ante). Retenção de parte do preço pago. Inviabilidade. Devolução de todas as parcelas pagas, sem retenção de qualquer valor, incluídas as taxas de corretagem pagas a terceiros. Sentença mantida. Recurso desprovido. (grifo nosso, TJ-SP - APL: 00223366620118260566 SP 0022336-66.2011.8.26.0566, Relator Desembargador: Ana Lucia Romanhole Martucci, Data de Julgamento: 06/02/2014, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/02/2014) Quanto à comissão de corretagem, a transferência ao comprador do pagamento devido ao corretor de imóveis configura abuso e venda casada, tal como definida no artigo 39, I do Código do Consumidor, uma vez que a não aceitação do pagamento da corretagem implica a não realização do negócio. E o abuso fica ainda mais evidente caso se considere que a corretora de imóveis é empresa eleita e contratada pela construtora, de modo que o comprador não delibera contratá-la, nem tem nenhuma participação na negociação da comissão a ser paga. A propósito do tema, em hipóteses semelhantes, assim se decidiu: Compra e venda de imóvel. Corretagem. Devolução de quantias pagas a título de comissão de corretagem. Preliminar de ilegitimidade passiva afastada. Consumidor que vai até o stand de vendas com intenção de apenas comprar o imóvel, e não contratar tal serviço. Vendedoras como verdadeiras contratantes e beneficiárias do serviço. Venda casada. Art. 39, I, CDC. Ressarcimento devido de forma simples. Precedentes. Sentença mantida. Aplicação do art. 252 do Regimento Interno deste Tribunal. Recurso desprovido (grifo nosso, Apelação n.º 1005360-29.2014.8.26.0576, 7ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP, Rel. Des. Mary Grün, j. 30.01.2015); 1041904-52.2015.8.26.0100 - lauda 4 fls. 196
COMPRA E VENDA Imóvel Taxas de corretagem e de assessoria (SATI) indevidas Nesses ajustes de consumo quem efetivamente contrata o corretor para viabilizar a comercialização do bem é a fornecedora Abuso da tentativa de transferir esse encargo aos aderentes, expressa ou implicitamente Despesas afastadas Hipótese em que não se intermediou a aproximação das partes Prévia relação de dependência entre os parceiros de negócio que também firma a legitimidade passiva Arts. 722 e 725 do CC Venda casadaart. 39, I, do CDC Repetição simples Recurso dos autores desprovido, provido em parte o daré. (grifo nosso, Apelação n.º 1015645-54.2014.8.26.0100, 5ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP, Rel. Des. Ferreira da Cruz, j. 28.01.2015). Portanto, é cabível a devolução da comissão de corretagem, no valor de R$15.587,73, conforme fls. 55, que, somada às parcelas pagas pelos autores, perfaz a quantia de R$ 150.000,00. Daí a procedência da presente ação. -II- Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a presente ação declarar a rescisão contratual entre as partes e condenar a ré à devolução de 100% dos valores pagos no montante de R$ 150.000,00, com correção monetária a partir do desembolso e juros de mora a partir da citação. A ré arcará com o pagamento das custas e despesas processuais e com os honorários advocatícios de 15% sobre o valor da condenação. A taxa de apelação é de R$ 3.174,93. P.R.I.C. São Paulo, 10 de dezembro de 2015. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA 1041904-52.2015.8.26.0100 - lauda 5 fls. 197