LOCAÇÃO COMERCIAL. DESPEJO. ASPECTOS GERAIS. HOSPITAL COMO LOCATÁRIO. AÇÃO REVISIONAL. RENOVATÓRIA. CRIAÇÃO DE NOVO HOSPITAL NA ÁREA. RISCO DO NEGÓCIO PARECER
Rénan Kfuri Lopes Advogado fundador do RKL ESCRITÓRIO DE ADVOCACIA Autor, palestrante, articulista e pósgraduado em várias áreas de direito. Advogado. CONSULTA Na qualidade de interessado na formalização de um negócio comercial envolvendo a locação não-residencial de um imóvel cuja propriedade pertence a uma sociedade da qual participa como sócio quotista, o Dr. Luiz Adelmo Lodi Neto submeteu-me a consulta acerca dos elementos legais caracterizadores da locação para um hospital por período superior a 05 (cinco) anos de locação. Também questionou acerca da viabilidade de se construir um novo hospital no local com especificidade, a princípio, de atuação na área oncológica. 2
SUMÁRIO I - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL (comercial). AÇÃO DE DESPEJO. ASPECTOS GERAIS II - HOSPITAL COMO LOCATÁRIO III- AÇÃO RENOVATÓRIA DO CONTRATO IV- AÇÃO REVISIONAL DO VALOR DO ALUGUEL V- RISCO DO NEGÓCIO VI- CONCLUSÃO 3
I - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL (comercial). AÇÃO DE DESPEJO. ASPECTOS GERAIS No direito pátrio as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas atinentes são reguladas pela Lei n. 8.245 de 18 de outubro de 1.991, denominada no meio forense como LEI DA LOCAÇÃO, sob a insígnia de "L.L.", que passarei a adotar doravante para a identificação da predita legislação especial. Insta pontuar de proêmio que não é a situação do imóvel que o qualifica como prédio rústico ou urbano, mas a finalidade estabelecida no contrato de locação que o difere de locação residencial, não-residencial, por temporada ou para fins de shopping center. Necessário frisar de chofre que as disposições contidas no Código de Defesa do Consumidor e nas operações de Alienação Fiduciária (Lei 9.514 de 20.11.1997) não são 4
aplicáveis ao contrato de locação predial urbana, que se regula por legislação própria - Lei 8.245/91. 1 As locações de imóveis de propriedade da União são regidas pela Lei n. 8.666 de 21.06.1993, que regulamentou o art. 37, inc. XXI, da CF 2, instituindo normas para licitações e contratos da administração pública. Desse modo, tais contratos administrativos regulam-se pelos preceitos de direito público, aplicando-se-lhes, supletivamente, as disposições do Código Civil sobre locação. Essas locações cessam com o simples implemento de seu termo final, quando o inquilino é obrigado a devolver o imóvel, para não se tornar esbulhador. 1 RSTJ 182:518; Resp 303.072, DJU 19.12.2002. 2 CF, art.37. A administração pública direta e indireta de qualquer dos Poderes da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios obedecerá aos princípios da legalidade, impessoabilidade, moralidade, publicidade e eficiência e, também, ao seguinte:...xxi. ressalvados os caos especificados na legislação, as obras, serviços, compras e alienação serão contratados mediante processo de licitação pública que assegure igualdade de condições a todos os concorrentes, com cláusulas que estabeleçam obrigações de pagamento, mantidas as condições efetivas da proposta, nos termos da lei, o qual somente permitirá as exigências de qualificação técnica e econômica indispensáveis à garantia do cumprimento das obrigações.... 5
O contrato de locação não-residencial tem características que haverão de ser do conhecimento do consulente para sua afeição à matéria in examen, pelo que destacarei adiante os tópicos de maior relevância. Num contrato de locação não-residencial sua forma será preferencialmente escrita. Necessário estipular o nome do locador (não obrigatoriamente o proprietário tem de ser o locador, mas sempre interessante que o seja para fins de retomada do imóvel, tema analisado na dianteira desse parecer), o objeto (identificação do imóvel), sua finalidade (nãoresidencial) 3, o valor da locação 4, prazo de duração, data do vencimento 5, quem será responsável pelas benfeitorias 6, multa 3 Considera-se igualmente como locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados (art. 55, LL). As locações residenciais, quando contratadas por empresa para uso de seus agentes, são reguladas como não residenciais, sendo possível despejo imotivado (STJ, Resp 29.283-2, DJU 27.02.95 e RT 725:292). Por isso, se prorrogadas por prazo indeterminado, cabe a rescisão imotivada desde que previamente notificado o inquilino (RT 723:420). 4 É vedada a estipulação do valor do aluguel em moeda estrangeira e sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. No restante é livre a convenção do aluguel (art. 17, LL). 5 Salvo a hipótese do contrato de locação não contiver cláusula de garantia de qualquer modalidade e nas locações por temporada, não é permitido ao locador receber antecipadamente o aluguel do mês vincendo (arts.20 e 42, LL). 6 Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis, permitindo o exercício do direito de retenção (art. 35 LL). As benfeitorias voluptuárias não serão 6
por atraso no pagamento, responsabilidade pela quitação dos tributos, encargos e despesas ordinárias (se for o caso de condomínio) 7, as garantias locatícias 8, fatos geradores da rescisão contratual, permissibilidade ou não de sublocação ou empréstimo para terceiros 9 e como se dará a devolução. No tocante às benfeitorias o Código Civil considera benfeitorias necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore, ad exemplificandum, serviços realizados num alicerce do imóvel que cedeu, troca de encanamento enferrujado ou da fiação elétrica que pode indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel (art. 36, LL). 7 Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram. O mesmo sucede em caso de antecipação desses pagamentos pelo locador (art. 25, LL). 8 No contrato de locação o locador poderá exigir uma dessas garantias ao locador: caução (bens ou imóveis registradas no cartório de notas ou de registro de imóveis, respectivamente), fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimentos (deverá ser rescindida em caso de recuperação judicial ou falência). A caução em dinheiro, que não exceder a três meses de aluguel será depositada em caderneta de poupança (arts.37 e 38, LL). A garantia prevalece até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação (art.39, LL). O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da garantia nos casos relacionados nos incisos I usque X do art. 40 da LL. 9 A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador, não se presumindo pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição. Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de sublocação ou empréstimo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição (art. 13, LL). 7
provocar curto-circuito, reconstrução de um assoalho que apodreceu e similares. As benfeitorias úteis são aquelas que aumentam ou facilitem o uso do imóvel, por exemplo, instalação de aparelhos sanitários modernos, construção de uma garagem. E as benfeitorias voluptuárias são as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável, embelezamento ou sejam de elevado valor (Código Civil, art. 96). Em casos de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-las, tendo direito ao abatimento do aluguel no período das obras. Se ultrapassar trinta dias o locatário poderá resilir o contrato de locação (art. 26, LL). Os demais requisitos são peremptórios, cogentes, obrigatórios, com previsão estanque na Lei 8.245/91. 8
A locação poderá ser desfeita por mútuo acordo formalizado extrajudicialmente. Mas, se porventura a parte locatária descumprir, ad ilustrandum, a devolver o imóvel no prazo estipulado, passível de se submeter ao despejo compulsório se assim contiver no ajuste do termo pactuado do rompimento da locação (art. 9º, I da LL). Sempre a locação não-residencial, salvo acordo amigável, para fins de reaver o imóvel, mesmo com o término da locação, será a de despejo, exceto nos casos de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel (art. 5º,LL). Também são causas do fim da relação locatícia, que justificam o ajuizamento da ação de despejo quando ocorrer prática de infração legal ou ao contrato, falta de pagamento do aluguel e demais encargos pelo inquilino (despesas ordinárias de condomínio e outras elencadas no art. 23, XII da LL), para realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas 9
com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las (art. 9º, II, III e IV) 10. Durante o prazo de vigência da locação do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel alugado por sua livre vontade, sem que ocorram os casos previstos em lei que justifiquem o ajuizamento da ação de despejo. Todavia, o locatário, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada (art. 4º, caput, LL). Nos casos dos contratos de locação nãoresidencial prorrogados automaticamente por prazo indeterminado, sem que se firme novo compromisso (art. 56, caput, LL), é direito do locatário denunciar a locação mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. Se não avisar e entregar de pronto o imóvel, o locador poderá exigir do locatário a título de indenização a quantia 10 A petição inicial será instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado (art.60, LL). 10
correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição (art. 6º, LL). Permanecendo o locatário por mais de trinta dias depois de findo o termo contratual, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado (art. 56, LL). Logo, a ação de despejo para reaver o imóvel nãoresidencial, sem justa causa, haverá de ser promovida pelo locador antes dos trinta dias posteriores ao vencimento do contrato. Se não o fizer, terá o locador de previamente notificar o locatário para desocupar em 30 (trinta) dias, sob pena de ajuizamento da ação de despejo imotivado (RT 751:356). A ação de despejo segue o rito ordinário (art. 59, caput, LL); o foro competente é o do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato (art.58,ii, LL) e é permitida a liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e 11
desde que prestada a caução no valor correspondente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: descumprimento do mútuo acordo previsto no art. 9º, I), desde que celebrado por escrito, ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação; extinção do contrato de trabalho vinculado ao imóvel; término do prazo da locação por temporada; morte do locatário sem deixar sucessor legítimo da locação; permanência de sublocatário depois de extinta a locação; reparações urgentes por órgãos públicos; o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art.40, sem apresentação de novo fiador ou garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento quando o contrato não estiver garantido por caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art.59, 1º, incisos I, II, III, IV, V, VI, VII e IX da LL) 11. 11 No caso da falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, para evitar o despejo através de liminar, poderá o locatário elidir a desocupação se efetuar o depósito judicial no prazo de 15 (quinze) dias do prazo concedido para sua desocupação, independentemente do cálculo do contador, incluindo-se as multas, juros de mora, custas e honorários do advogado no percentual de 10% sobre o montante devido (art. 59, 3º c.c. art. 62, II da LL). 12
As obrigações do locador estão relacionadas numerus clausulus no art. 22 da LL, in verbis: Art. 22. O locador é obrigado a: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; 13
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva. E as obrigações do locatário são transcritas no art. 23 da LL, in expressis: Art. 23. O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratálo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário; VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; 14
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no 1º deste artigo, desde que comprovadas. Importante frisar a possibilidade da alienação do imóvel durante a locação. Nesse cenário o adquirente poderá denunciar a locação no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, se não o fizer nesse prazo significará a concordância com a manutenção da locação. A denúncia do contrato com o fito da sua rescisão concederá ao 15
locatário o prazo de noventa dias para sua desocupação e será procedida através de notificação extrajudicial ou judicial. Só não poderá fazê-lo o adquirente se, porventura, a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação, além de estiver averbado junto à matrícula do imóvel. Idêntico direito terão o promissário comprador e o promissário cessionário em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado na matrícula (art. 8º, LL) 12. Porém, antes de alienar, prometer vender, ceder ou doar o imóvel alugado, o locador dará preferência ao locatório para o adquirir em igualdade de condições com terceiros. A comunicação ao locatário da intenção de venda e suas condições (preço e forma de pagamento), e também a apresentação da documentação será feita de forma escrita, estabelecendo o local e horário em que poderá ser examinada (art.27, LL). Se o locatário não se manifestar de maneira 12 O adquirente passará a receber os alugueis do inquilino, bastando comunicá-lo da compra. Se não houver rescisão e prosseguimento da locação, serão obedecidas as cláusulas do contrato vigente. 16
inequívoca, expressamente, caducará seu direito de exercer a preferência (art.28, LL) 13. Aceita a proposta pelo locatário, acaso ele venha dela desistir, responderá pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes diante de sua conduta (art.29, LL). Se estiver sublocado, a preferência será dada primeiramente ao sublocatário e em seguida ao locatário na forma acima (art.30, LL). A locação não-comercial encerra, cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Mas se o locador permanecer inerte e não pedir o imóvel no prazo de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas no contrato, por prazo indeterminado (art. 56, LL). Trocando em miúdos: 13 O locatário ou sublocatário preteridos no seu direito de preferência poderá reclamara do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se exercer esse direito no prazo de seis meses, a contar do registro no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóveis (art.33, LL). 17
❶ A denúncia vazia é o requerimento judicial destinado à retomada de imóvel alugado, interposto pelo locador, sem necessidade de ser provada a motivação ou a justificação da causa da rescisão do contrato. De um modo geral, a denúncia vazia é uma rescisão imotivada da locação imobiliária. Representa, pois, uma possibilidade que o locador exerce, com fundamento na lei, para recuperar a posse do imóvel nos contratos de locação para fins residenciais ou comerciais. ❷ A Lei de Locação (Lei Federal nº 8.245/91), estabelece três hipóteses básicas para a denúncia vazia: Nas locações celebradas verbalmente ou por prazo indeterminado, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, desde que conceda o prazo de 30 dias para o inquilino desocupar o imóvel (art. 46, 2º, LL); Quando o imóvel for alugado pelo usufrutuário ou pelo fiduciário nos casos de imóveis gravados por usufruto ou fideicomisso, sendo que, com a extinção do gravame, o 18
locatário deverá restituir o imóvel ao proprietário pleno ou ao fideicomissário no prazo de 90 dias (art. 7º, LL); Quando o imóvel for alienado a terceiro e o locatário não exercer o direito de preferência à sua aquisição, deverá ele desocupar o imóvel em 90 dias, depois de notificado pelo novo proprietário (art. 8º, LL). Não sendo o imóvel, nestes casos, restituído no prazo legal ao locador ou proprietário, poderá este ingressar judicialmente com ação de despejo por denúncia vazia. O oposto da denúncia vazia é a denúncia cheia. A denúncia cheia consiste no pedido de retomada do imóvel alugado em razão do descumprimento, por parte do locatário, das normas do contrato de locação ou de disposição expressa de lei, com caráter motivado. 19
A hipótese normal do ajuizamento da ação de despejo por denúncia cheia ocorre nos casos de falta de pagamento, pelo locatário, do valor do aluguel e dos demais encargos da locação (art. 9º, III, LL). A denúncia cheia também é motivada pelo término do contrato de locação celebrado por tempo determinado, quando este vigorar por prazo igual ou superior a 30 meses (art.46, LL), ou quando o locatário deixar de cumprir acordo escrito firmado perante o locador para a devolução do imóvel (art. 9º, I, LL). Se o locatário, ainda, transfere a outra pessoa o direito de uso e posse do imóvel, por cessão ou sublocação, sem o consentimento do locador, ficará sujeito a despejo por denúncia cheia, em razão de evidente violação das normas do contrato de locação (art. 13, LL). Não é cabível o despejo, por denúncia vazia, nos contratos de locação de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, já havendo o Superior Tribunal de Justiça consolidado 20
jurisprudência no sentido da impossibilidade de retomada de imóvel destinado a esses fins em virtude de sua relevante função social, conforme a inteligência do art. 53 da Lei nº 8.245/91 (STJ, 6ª Turma, RESP 182.873-RS, Relator Ministro Hamilton Carvalhido, DJU 22.11.1999). Todavia, seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo (art. 5º, LL), devendo esta ação seguir o trâmite regulado pelos artigos 59 a 66 da Lei nº 8.245/91. Tratando-se de hospital como inquilino, a lei é peremptória que na sentença da ação de despejo, por qualquer motivo, o prazo para desocupação será de um ano, exceto, naqueles casos em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mia de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses (art. 63, 3º). 21
Poderá o locador executar provisoriamente a sentença que decretar o despejo, desde que deposite judicialmente o valor da caução fixada na sentença, em valor não inferior a seis meses e nem superior a doze meses de aluguel. Se a sentença de despejo procedente for reformada em segundo grau, o locador perde em favor do locatário o valor da caução como indenização mínina, podendo este ainda reclamar em ação própria, a diferença pelo que a exceder de prejuízos (art.63, 4º e 64, LL). II - HOSPITAL COMO LOCATÁRIO A locação de imóvel para a instalação de um hospital tem características próprias e peculiares que exige do locador uma análise dos requisitos gerais do contrato de locação alhures tratados e outros que serão objeto de abordagem nesse estudo. 22
De certo que o valor do aluguel nos dias atuais encontra-se inflacionado e o índice de seu reajuste também superou a inflação (11,26% com base no IGP-M de 2.012). Existem estudos mais aprofundados que concluem uma média do aluguel não-residencial equivalente à variante de 0,6% (zero vírgula seis por cento) a 1% (um por cento) do valor venal do imóvel, prevalecendo a média de 0,8% (zero vírgula oito por cento). Na verdade, cada caso haverá de ser analisado dentro da moldura fática e empresarial do negócio jungida ao interesse e capacidade das partes envolvidas. Exemplificando, se o valor venal do imóvel é de R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais), o aluguel de 1% (um por cento) corresponderá à importância de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais). Com isso, em termos, o locador para recuperar o valor histórico do investimento pela compra do imóvel aguardaria em torno de 100 (cem) meses, ou seja, 08 anos e quatro meses. 23
Noutro aspecto, não raramente o locatário-hospital terá de fazer diversas benfeitorias úteis e necessárias, portanto, sujeito a receberem indenização por parte do locador, em virtude da peculiaridade dessa atividade que congrega vários órgãos de fiscalização sanitária e de órgãos especializados (arts. 35 e 36 da LL c.c. art. 96 do Código Civil). E o contrato não-comercial com hospital somente poderá ser rescindido nas hipóteses preconizadas no art. 53 da LL: da ocorrência dos fatos prescritos no art. 9º da LL: por mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; 24
se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado e quitado, pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínio de cinquenta por cento da área útil. O despejo por falta de pagamento encaixa-se na hipótese de ausência do pagamento do aluguel, IPTU e condomínio (se for o caso), sendo pedida a rescisão por esse motivo. Tanto o locatário como o fiador, para evitar a rescisão da locação, no prazo de quinze dias depois de citados, poderão fazer o pagamento do débito atualizado, incluindo acessórios e multas contratuais, juros de mora, custas iniciais pagas pra a distribuição da ação e honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) sobre o montante devido. Se houver alguma diferença encontrada pelo locador depois do depósito pelo locatário/fiador, denominado judicialmente como purgação da mora, o inquilino poderá completá-lo no prazo de dez dias estabelecido pelo juiz. Esses depósitos são feitos judicialmente e juntados aos autos (art. 62, LL). 25
Nessas situações o prazo para o hospital desocupar será de um ano (art. 63, 3º, LL). Outra forma de retomada sucede quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação de despejo, possibilitando ao locador a imissão na sua posse (art.66, LL). Assim, sendo o abandono uma causa de rescisão de contrato, mister o ajuizamento da ação de despejo para reaver de pronto o imóvel locado. Poderá também o locatário/hospital concordar com a desocupação voluntária no prazo da contestação na hipótese de demolição (art. 61, LL). Assim, são por demais restritas a possibilidade de rescisão do contrato de locação não-comercial para um hospital, posto que geralmente tem prazo de duração superior a cinco anos, o que faculta ao locatário vir a juízo e propugnar pela renovação do pacto locatício. 26
III- AÇÃO RENOVATÓRIA DO CONTRATO O hospital, por se tratar de uma locação de imóvel não-comercial e destinado ao comércio (prestação de serviço) tem o direito de vir a juízo e requerer a renovação se o prazo do contrato primitivo ou os posteriores firmados sem interrupção atingirem a somatória do prazo de vigência igual ou superior a cinco anos. Prevê a Lei de Locação, entretanto, que cumulativamente, ou seja, ao mesmo tempo, o locatário satisfaça as seguintes condições impostas pelo art. 51, in verbis: Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos; 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação 27
total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário. 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade. 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo. 4º O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo. 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. Cabe aqui destacar o prazo preclusivo para o locatário exercer o direito à renovação do contrato, qual seja, haverá de ajuizar o pedido renovatório no interregno de um ano até seis meses antes da data do vencimento do contrato (art.51, 5º). Tem legitimidade para figurar no pólo passivo da ação renovatória de aluguel o locador/promissário comprador, enquanto o respectivo título translativo da propriedade não for registrado no competente cartório de registro de imóveis (STJ, AI 951.566-AgRg, DJU 12.05.2008). 28