PREJETO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA: DA TEORIA À PRÁTICA 1 Cibele Gralha Mateus 2 1. Introdução Com o passar dos anos, o número de pessoas que se agrupam nas cidades aumentou consideravelmente. O desenvolvimento urbano das cidades brasileiras veio acompanhado da ocupação desordenada e irregular dos espaços, em especial pela população de baixa renda que, dadas as suas condições socioeconômicas, tem dificuldade de acesso à habitação, tendo de recorrer a formas alternativas para alcançar seu direito à moradia. Tais formas alternativas são representadas por meio das ocupações, invasões, aquisições de terrenos em loteamentos irregulares, locais muitas vezes desprovidos de qualquer serviço de saneamento básico, por exemplo, o que coloca em risco a segurança de tais famílias e afronta a garantia constitucional do direito à moradia. Frente a esse quadro, se faz necessáriaa regularização da ocupação do espaço urbano. Esse projeto tem como objetivo geral a análise pormenorizada do conteúdo do direito à moradia da comunidade carente do Município de Canoas, por meio dos mecanismos de regularização da ocupação do espaço urbano existentes na legislação brasileira. O direito à moradia foi incluído em nossa Constituição Federal de 1988 como direito fundamental social, através da Emenda Constitucional n. o 26. Em que pese esse direito já se encontrar dentre os direitos constitucionalmente protegidos, sua elevação à direito fundamental, expressamente positivado representou, por um lado, importantes avanços e, por outro, desafios. Avanços, porquanto tais direitos devem ser considerados como elementos constitucionalesesenciales de uma comunidade jurídica bien ordenada 3,uma vez que a satisfação desses elementos é pressuposto para a existência do Estado Democrático de Direito. Desafios, porque a demanda existente exige acurado cuidado, pois cumpre ao aplicador e intérprete da Constituição dar aos 1 Trata-se de um resumo extendido onde está descrito e exposto o trabalho de extensão/pesquisa desenvolvido. 2 Mestre em Direito,, cibele.mateus@gmail.com 3 CANOTILHO, Joaquim Gomes. Derechos Econômicos Sociales e Culturales. In:Revista del Instituto Bratolomé de las casas, ano II, nº6, Madrid, 1998, p.36.
seus dispositivos o máximo de efeitos possíveis 4. Verifica-se, assim, um momento em que se faz necessário aperfeiçoar, agregar conteúdo e significado a tais normas para que as mesmas possam ser efetivamente aplicadas. Os mecanismos legais disponíveis na legislação brasileira para satisfazer a garantia do direito à moradia por meio da regularização da ocupação do espaço urbano são: (1) a regularização fundiária com base na Lei Federal n. o 11.977/2009; (2) a transferência ou a aquisição de propriedade (compra-venda ou doação); (3)a transferência ou a aquisição de domínio útil (concessão de uso especial para fins de moradia e concessão de direito real de uso); (4) a usucapião; (5) o more legal; (6) a mediação e a conciliação. Destaca-se que a regularização das áreas ocupadas possui diversas dimensões. A presente pesquisa ocupar-se-á especificamente da dimensão jurídica, ou seja, daquelas situações em que há a ocupação desordenada de espaços públicos ou privados por pessoas que não detêm um título que lhes garanta a posse ou a propriedade, pois não correspondentes àquelas previstas no registro imobiliário. Essa situação gera um cenário de constante insegurança e prejudica o enquadramento dessas regiões nas previsões legais a respeito do meio ambiente, da infra-estrutura urbana. 2. Metodologia Para a análise do objeto do trabalho recorre-se à doutrina, à legislação aplicáveis ao caso, bem como os cadastros das famílias já realizados. Utilizará o raciocínio indutivo e uma pesquisa inicialmente descritiva e, após, explicativa. No que diz com o procedimento, será uma pesquisa bibliográfica e de estudo de caso.. A observação será da forma observação não-participante, na qual o pesquisador presencia o fato, mas não participa dele. A realização do projeto seguirá as seguintes etapas: 1. Identificação das diversas formas de ocupação irregular existentes. 2. Identificação dos atores no processo de regularização. 3. Identificação das formas de ocupação irregular existentes que estão presentes no quadro urbano do Município de Canoas, apontando qual a comunidade corresponde a cada forma. 4. Identificação e conceituação dos diversos mecanismos de regularização existentes na legislação brasileira. 3. Resultados e Discussão Até o presente momento foram identificadas as seguintes comunidades e mecanismos de regularização fundiária a serem aplicados as mesmas: 4 RUSCHEL, Ruy. A eficácia dos direitos sociais. In:Revista da AJURIS, v. 58, 1998, p. 293.
a) Beco do Conduto, localizado no bairro Niterói na cidade de Canoas. Essa área possui aproximadamente 140 lotes/famílias e no momento é uma área de congelamento, ou seja, encontra-se selada e cadastrada pela diretoria de regularização fundiária sendo constantemente monitorada para evitar novas ocupações. Trabalha-se também a questão de cerca de dez famílias que não se reconhecem como membros da comunidade, assim se negam a ser reassentados. No momento, a transferência das famílias está no aguardo da finalização da construção do empreendimento de reassentamento do Rio Gravataí. b) Loteamento Santo Operário. A Vila Santo Operário é oriunda de ocupação histórica da cidade realizada há 30 anos, por cidadãos moradores da Favela do Guabiju que, de forma extremamente organizada, fixou-se na logrando sua consolidação. A comunidade ocupou esse vazio urbano tornandose uma alternativa de moradia às famílias trabalhadoras de baixa renda, representando um marco na luta pelo direito a moradia em Canoas. O instrumento Jurídico utilizado na área, por não ser área pública, é a Demarcação Urbanística, onde o Poder Público emite título de legitimação de Posse aos cadastrados esses títulos deverão ser registrados nas respectivas matrículas dos imóveis, até o presente momento o processo está em fase de conclusão de 80%. c) Loteamento União dos Operários. O referido loteamento se caracteriza como uma área particular, localizada no Bairro Mathias Velho em Canoas, que tem como proprietários registrais o Jóquei Clube de Canoas e a Empresa Nelpa que figuram como réus nos cinqüenta e oito processos judiciais que atualmente estão em trâmite. d) O Macro quarteirão 9, é um Loteamento que está em fase de Regularização Fundiária pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação da Prefeitura de Canoas em Convênio com o Centro Universitário Uniritter. Trata-se de área localizado no Bairro Guajuviras/Canoas, que está ocupada há aproximadamente 20 anos e hoje possui cerca de 100 famílias habitando uma área considerada de risco, pois se trata de um barranco, tornando impossível a regularização dos lotes. O mecanismo cabível para a situação foi o Reassentamento. e) Vila Comtel, localizado no bairro Guajuviras em Canoas, abrange a área denominada de 103 hectares de propriedade do Município. Está subdividida conforme dispõe seu plano diretor urbanístico, em nove macroquarteirões e em oito vilas, sendo uma parte da Vila Comtel, considerada assentamentos
urbanos consolidados, para futura escritura pública por doação, estão aproximadamente 2.000 famílias ocupando a já referida área. 4) Conclusões O projeto Regularização Fundiária em convênio com a Prefeitura de Canoas passou, recentemente, por uma reestruturação. Parte dessa reesteruturação implicou na subdivisão do projeto guarda-chuva em 2 sub projetos coordenados por 2 professores diferentes e que darão enfoques diferentes à questão. O presente projeto encontra-se em fase inicial, onde os bolsistas já identificaram as comunidades e os mecanismos legais existentes para regularização. Já estão agendadas as datas em que será feita exposição e discussão teórica a respeito do mecanismo legal eleito. Ademais, há indicativo de, no próximo ano, ser realizado Congresso sobre a regularização fundiária onde poderão ser oferecidas oficinas para compartilhar essa rica experiência de encontro da teoria e da prática na realização do direito à moradia. 5) Palavras-chave :Regularização Fundiária, Direito à Moradia, Comunidades socialmente vulneráveis. 6) Agradecimentos : Agradeço ao Centro Universitário Ritter dos reis, à Prefeitura do Município de Canoas, aos alunos bolsistas e demais envolvidos no projeto por o tornarem possível. 7) Referências bibliográficas ALFONSIN, Betânia. Direito à moradia: instrumentos e experiências de regularização fundiária nas cidades brasileiras. Rio de Janeiro: Observatório de Políticas Públicas, FASE, IPPUR, 1997. ALVARENGA, Luiz Carlos. A concessão de uso especial para fins de moradia como instrumento de regularização fundiária e acesso à moradia. In: Revista de Direito Imobiliário, ano 31, nº 65. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, jul-dez 2008. CANOTILHO, Joaquim Gomes. Derechos Econômicos Sociales e Culturales. In: Revista del Instituto Bratolomé de las casas, ano II, nº6, Madrid, 1998.
CARDOSO, Patrícia de Menezes. Democratização do acesso à propriedade pública no Brasil: Função social e regularização fundiária. Dissertação (Especialização) Curso de Pós-Graduação - Mestrado em Direito, Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, São Paulo, 2010. COSTA, Cássia Celina Paulo Moreira da. A Constitucionalização do Direito de Propriedade Privada. Rio de Janeiro: América Jurídica, 2003. MARRA, Natalia Cardoso. Políticas públicas de habitação e a efetivação do direito social e fundamental à moradia. 2010. E-book. Disponível em: <http://www.conpedi.org.br/manaus/arquivos/anais/fortaleza/3309.pdf>. Acesso em: 30 mai. 2012. ROLNIK, Raquel (cord.) Regulação Urbanística e Exclusão Territorial. Revista Pólis, no 32. São Paulo: Instituto Pólis, 1999. RUSCHEL, Ruy. A eficácia dos direitos sociais. In: Revista da AJURIS, v. 58, 1998. RIOS,Arthur. Regularização Fundiária Urbana - Procedimento Administrativo de Regularização de Áreas pela Lei 11.977/2009 -. Curitiba: Juruá,2013. SILVA, José Afonso da Silva. Direito Urbanístico Brasileiro. 6. ed. São Paulo: Malheiros Editores, 2010. SARLET, Ingo. o Wolfgang. A eficácia dos Direitos Fundamentais. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2007. SAULE Jr, Nelson. Novas Perspectivas do Direito Urbanístico: Ordenamento Constitucional da Política Urbana Aplicação e Eficácia do Plano Diretor. São Paulo: Sergio Antonio Fabris Editor, 1997. ZAVASCKI, Teori Albino. A tutela da posse na constituição e no projeto do novo código civil. In: MARTINS-COSTA, Judith (Org.). A reconstrução do
direito privado: reflexos dos princípios, diretrizes e direitos fundamentais constitucionais no direito privado. São Paulo: Editora dos Tribunais, 2002 Os elementos essenciais que compõem as referências bibliográficas estão listados abaixo e deverão ser digitados conforme os seguintes exemplos: Livros: SOBRENOME DO AUTOR, Nome. Título. Edição. Local: Editora, data. páginas. Capítulos de livros: SOBRENOME DO AUTOR, Nome. Título do livro. Edição. Local de publicação: Editora, data. Número do capítulo: título do capítulo, páginas inicial-final do capítulo. - Artigos de periódicos: SOBRENOME DO AUTOR, Nome. Título do artigo. Título do periódico, local, volume, número, páginas inicial e final do artigo, mês e ano. Artigos de congresso: SOBRENOME DO AUTOR, Nome. Título do artigo. In: NOME DO CONGRESSO (em caixa alta), Número do congresso, ano em que foi realizado, local onde foi realizado. Título da publicação. Local de publicação: editora, data. Páginas inicial e final do artigo.