Laudo de avaliação de imóveis Renegociação Identificação do Imóvel Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário RICARDO MATOS DE LOPES TORRES BARBOZA Nº CPF / CNPJ 09487731709 Nome Empreendimento Valor Compra Venda R$ 351.000,00 Data Venda Nº Controle Interno 3203230000095 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 1 Matrícula: 16.581 Logradouro EST DOUTOR MANUEL REIS Nº 110 Andar Complemento BL B AP 1301 Bairro CENTRO Cidade NILOPOLIS UF RJ CEP 26510-182 Latitude -22.813343 Longitude -43.412873 Caracterização da Região Região Residencial Unifamiliar Residencial Multifamiliar Industrial Infraestrutura Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado Fossa Tipo Pavimentação: Asfalto Cisterna/Poço Artesiano Serviços Públicos e Comunitários Análise da Região do Bairro Centro Metrô Escola Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Segurança Ônibus Rede Bancária Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Coleta de Lazer Clínicas/Hospitais Lixo Tendência Uso Terreno Industrial Residencial Aeroporto Shopping Parque Outro - Descrever Abaixo Terreno Topografia Plana Desnível Pronunciado Aclive Declive Formato Regular Irregular Limites do Bairro Vizinho aos municípios de Mesquita e São João do Meriti, e os bairros da cidade do Rio de Janeiro de Anchieta e Pavuna. Dimensões Restritivos: Favela Córregos/Rios Risco Ambiental Padrão da Região: Alto Médio-alto Baixo Médio Médio-baixo Fatores Valorizantes Vista - Mar Vista - Parque Metrô Vista Permanente Área (em ):0,00 Testada (Frente):0,00 m Lado Direito: m Fração Ideal:0,445000 % Fundos m Lado Esquerdo: m Tipo de Implantação Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante: Tipo do Acompanhante Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Condomínio / Imóvel Avaliado Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado N Andares Tipo: 12 Unidades Por Andar: 10 Nº Total de Unidades: 120 N de Elevadores: 2 Valor Condomínio: Por Mês Por Ano dos Andares Pavimento térreo, 12 pavimentos tipos com 10 apartamentos por andar e pavimento de cobertura com 07 apartamentos. Uso Condomínio: Residencial Padrão de Construção do Condomínio Alto Médio-alto Médio Médio-baixo Infraestrutura do Imóvel Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins Tipo Imóvel Avaliado Casa Apartamento Galpão Sobrado Loja Sala Vaga Autônoma Depósito Autônomo Loft Outro - Descrever Abaixo Indício Ocupação Imóvel Habitado Desabitado Idade Aparente Anos 3 Ano Construção Baixo Estado Conservação Imóvel Bom Regular Ruim Em Construção Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria Nº Banheiros: 1 Fachada Pintura texturizada Esquadrias Alumínio N Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios 3 Dimensões Área Privativa:99,01 Área Comum ():0,00 Área Total ():99,01 Área Averbada: Área não Averbada Nº Vagas Cobertas Cobertas 1 Descobertas 0 Privativas 1 Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Padrão Acabamento Imóvel Alto Normal Baixo Mínimo Em Implantação Face Imóvel Sul Norte Leste Oeste Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto Varanda / Sacada 1 -- -- -- Sala de Estar / Visitas 1 -- -- -- Dormitório 3 -- -- -- Banheiro Social 1 -- -- -- Cozinha 1 -- -- -- Área de Serviço Coberta 1 -- -- -- Terraço 1 -- -- -- Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 1 / 5
Manifestações sobre a garantia Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia? Sim Não O imóvel está localizado na cidade de Nilópolis, região da Baixada Fluminense. O local possui predominância de edificações residenciais unifamiliares. A região é dotada de comércio geral variado, tais como, supermercados, colégios, shopping center, clínicas, etc. Nilópolis apresenta bom potencial de compra e venda. QUESTÕES COMPLEMENTARES Sim Não Data da Vistoria: 26/10/2018 1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? A área constante na Matrícula 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? 4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas? 6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? 7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? 9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares? 11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? 12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade? 14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O Imóvel possui suspeitas de Contaminação? Observações Finais Não foi realizada vistoria interna do imóvel. O imóvel foi estimado em bom estado de conservação.a descrição do prédio e a descrição genérica da unidade foram obtidas através de laudo fornecido pelo Banco realizado por outro terceiro / Quadro de Informações para Arquivo no Registro de Imóveis constante em tal laudo.apesar de não constar na Matrícula do imóvel expressamente descrito a quantidade de vagas de garagem vinculadas à unidade, está descrita em tal Matrícula a área de garagem de 9,90, que implicitamente possui espaço físico para 01 automóvel.as áreas privativa e equivalente utilizadas constam no Quadro de Áreas da NB e no laudo fornecido pelo Banco realizado por outro terceiro. Vale destacar entretanto que não foi demonstrado em tal laudo nenhum cálculo para obtenção da área equivalente.tendo em vista a pouca disponibilidade de prédios no município, e consequentemente a falta de 05 amostras disponíveis de coberturas para a homogeneização, utilizamos 02 amostras de apartamentos tipo localizadas no mesmo prédio do imóvel avaliando. Amostras: Critério Utilizado: Área Privativa Área Total () Terreno 1 Logradouro Estrada Dr. Manuel Reis Nº 110 Andar Complemento bl. B coluna 01 Proximidade do Imóvel 0 km Bairro Centro Cidade Nilópolis UF RJ CEP 26.510-182 Latitude 0 Longitude 0 Sala/3 quartos Fonte de Informações Ecco Imobiliária - Gabriel Telefone (21) 2539-9551 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 1 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros Idade Aparente 5 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 250.000,00 Oferta 27/10/2018 Valor R$ 4.331,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em ) Área Privativa 57.73 Área Comum () Vida Útil (em anos) 100 () 57,73 2 Logradouro Estrada Dr. Manuel Reis Nº 110 Andar 3º Complemento bl. C apto. 308 Proximidade do Imóvel 0 km Bairro Centro Cidade Nilópolis UF RJ CEP 26.510-182 Latitude 0 Longitude 0 Sala/2 quartos Fonte de Informações Ecco Imobiliária - Gabriel Telefone (21) 2539-9551 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 1 Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros Idade Aparente 5 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 220.000,00 Oferta 27/10/2018 Valor R$ 4.995,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em ) Área Privativa 44.04 Área Comum () Vida Útil (em anos) 100 () 44,04 3 Logradouro Estrada Mirandela Nº Lote 99 Andar 21º Complemento cob. 2102 Proximidade do Imóvel km Bairro Centro Cidade Nilópolis UF RJ CEP 26.520-331 Latitude 0 Longitude 0 Áreas: Construção: 98,29 + Terraço: 61,61 / Área equivalente: 129,10 Fonte de Informações Visione Engenharia - Claudia Telefone (21) 3322-0038 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros Idade Aparente 1 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 714.143,55 Oferta 09/10/2018 Valor R$ 5.532,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em ) Área Privativa 129.1 Área Comum () Vida Útil (em anos) 100 () 129,10 4 Logradouro Estrada Mirandela Nº Lote 99 Andar 21º Complemento cob. 2108 Proximidade do Imóvel km Bairro Centro Cidade Nilópolis UF RJ CEP 26.520-331 Latitude 0 Longitude 0 Áreas: Construção: 90,68 + Terraço: 53,37 / Área equivalente: 117,37 Fonte de Informações Visione Engenharia - Claudia Telefone (21) 3322-0038 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros Idade Aparente 1 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 696.319,67 Oferta 09/10/2018 Valor R$ 5.933,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em ) Área Privativa 117.37 Área Comum () Vida Útil (em anos) 100 () 117,37 5 Logradouro Rua Moraes Cardoso Nº 1.605 Andar 12º Complemento cob. 1202 Proximidade do Imóvel km Bairro Centro Cidade Nilópolis UF RJ CEP 26.540-100 Latitude 0 Longitude 0 Áreas: Construção: 95 + Terraço: 70 / Área equivalente: 130 Fonte de Informações Corretor da Net - Tales Telefone (21) 97228-1097 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros Idade Aparente 2 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 750.000,00 Oferta 25/10/2018 Valor R$ 5.769,00 Padrão Médio-alto Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em ) Área Privativa 130 Área Comum () Vida Útil (em anos) 100 () 130,00 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 2 / 5
Tabela de homogenização Grau de Fundamentação: II Grau de Precisão: III Metodologia: Comparativo Direto Tratamento por Fatores Método de Computação: Multiplicativo Amostra Área Valor Dados Iniciais Homogeneização (1) (2) (3) (4) (5) (6) () (R$) (R$/) (R$/) Amostra 1 57,73 250.000,00 4.331,00 1,0000 0,9500 1,0000 1,0000 0,9000 0,9000 3.333,00 Amostra 2 44,04 220.000,00 4.995,00 1,0000 0,9200 1,0000 1,0000 0,9500 0,8500 3.711,00 Amostra 3 129,10 714.143,55 5.532,00 1,0000 1,0500 1,0000 0,9800 0,9000 0,7000 3.586,00 Amostra 4 117,37 696.319,67 5.933,00 1,0000 1,0400 1,0000 0,9800 0,9000 0,7000 3.810,00 Amostra 5 130,00 750.000,00 5.769,00 1,0000 1,0500 1,0000 0,9800 0,8000 0,8000 3.799,00 Fatores: (1) - Localização, (2) - Área, (3) - Fator Idade e Estado Conservação, (4) - Fator Vaga / Terreno, (5) - Fator Padrão de Construção, (6) - Fonte Cálculo Valor Avaliação MÉDIAS DAS AMOSTRAS 3.648,00 Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Minimo 2.554,00 Valor Máximo 4.742,00 Área do Terreno (): 0,00 Valor : R$ 0,00 Valor Terreno: R$ 0,00 (): 88,50 Valor : R$ 3.650,00 Valor Edificação: R$ 323.025,00 Valor de Liquidez: R$ 250.000,00 Valor Imóvel: R$ 325.000,00 Avaliação para Garantia de Financiamento Valor Terreno R$ 0,00 Valor por extenso: zero real Valor Edificação R$ 325.000,00 Valor por extenso: trezentos e vinte e cinco mil reais Valor do(s) Anexo(s) Valor do(s) Anexo(s) Unidades Autônomas N da Matrícula Valor por extenso: Valor por extenso: Quantidade Unidades Autônomas 16.581 0 Indefinido Valor Imóvel R$ 325.000,00 Valor por extenso: trezentos e vinte e cinco mil reais Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo: Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 325.000,00 Tipo Unidade Autônoma Área () Valor Nome da Empresa Brasplan Rio Planejamento, Administração e Participação Ltda. Nome do Avaliador Antônio José Dias de Lemos CREA / CAU 45.259-D/RJ Valor de Liquidação Forçada Local e Data Rio de Janeiro 03/12/2018 "Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo". LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel. Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 3 / 5
Fotos imóvel Documentação Fotográfica Representação Vista da Rua Representação Vista da Rua Representação Identificação Numérica Representação Fachada Representação Fachada Fotos da Amostra 1 Fotos da Amostra 2 Fotos da Amostra 3 Fotos da Amostra 4 Fotos da Amostra 5 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 4 / 5
Imagem - Mapa Representação: Mapa Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 5 / 5