Laudo de avaliação de imóveis Identificação do Imóvel Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário PAULA IONE SÁ RODRIGUES Nº CPF / CNPJ 04183204380 Nome Empreendimento EDIFÍCIO COMERCIAL LAGOA CORPORATE Valor Compra Venda R$ 305.665,13 Data Venda Nº Controle Interno 1118792018 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 1 Matrícula: 111.879 Logradouro AV MASTRO JOAO NUNES Nº 9 Andar Complemento SL 1001 PA 10 T 2 Bairro PONTA D AREIA Cidade SAO LUIS UF MA CEP 65077-300 Latitude Longitude Caracterização da Região Região Residencial Unifamiliar Residencial Multifamiliar Industrial Infraestrutura Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado Fossa Tipo Pavimentação: Asfalto Cisterna/Poço Artesiano Serviços Públicos e Comunitários Análise da Região do Bairro Centro Metrô Escola Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Segurança Ônibus Rede Bancária Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Coleta de Lazer Clínicas/Hospitais Lixo Tendência do Uso do Terreno Industrial Residencial Aeroporto Shopping Parque Limites do Bairro Outro - Descrever Abaixo São Francisco; Ponta do Farol Terreno Topografia Plana Desnível Pronunciado Aclive Declive Formato Regular Irregular Dimensões Restritivos: Favela Córregos/Rios Risco Ambiental Padrão da Região: Alto Médio-alto Baixo Médio Médio-baixo Fatores Valorizantes Vista - Mar Vista - Parque Metrô Vista Permanente Área (em ):6.914,00 Testada (Frente):112,00 m Lado Direito: m Fração Ideal:0,002541 % Fundos m Lado Esquerdo: m Tipo de Implantação Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante: Tipo do Acompanhante Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Condomínio / Imóvel Avaliado Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado N Andares Tipo: 10 Unidades Por Andar: 17 Nº Total de Unidades: 234 N de Elevadores: 5 Valor Condomínio: R$ 1.050,00 Por Mês Por Ano dos Andares Uso do Condomínio: Padrão de Construção do Condomínio Alto Médio-alto Médio Médio-baixo Infraestrutura do Imóvel Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins Tipo Imóvel Avaliado Casa Apartamento Galpão Sobrado Loja Sala Outro - Descrever Abaixo Uso Imóvel: Indício Ocupação Imóvel Habitado Desabitado Idade Aparente Anos 2 Ano Construção 2015 Baixo Estado Conservação Imóvel Regular Ruim Fechamento das Paredes: Alvenaria Em Construção Fachada Vidro Esquadrias Alumínio N Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios Dimensões Área Privativa:44,05 Área Comum ():14,11 Área Total ():58,16 Área Averbada:44.05 Área não Averbada Nº Vagas Cobertas Cobertas 1 Descobertas 0 Privativas 1 Estado Conservação Condomínio Regular Ruim Padrão Acabamento Imóvel Alto Normal Baixo Mínimo Em Implantação Face Imóvel Sul Norte Leste Oeste Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto Escritório 1 Porcelanato Pintura PVA Latex Gesso Banheiro Social 1 Cerâmica Cerâmica Gesso Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: AUG2017) Página 1 / 5
Manifestações sobre a garantia Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia? Sim Não O imóvel é passivo de ser aceito como garantia, por atender as condições e requisitos mínimos de habitabilidade, conservação e liquidez. Na pesquisa efetuada no mercado local foram obtidos 6 (seis)elementos, sendo todos efetivamente aproveitados no modelo desenvolvido, relativos a ofertas de mercado de salas comerciais com características assemelhadas ao imóvel em questão, localizados nobairro da Ponta D'areia e Renascença em São Luís-MA, contemplando o período de janeiro/2018. QUESTÕES COMPLEMENTARES Sim Não Data da Vistoria: 11/01/2018 1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? 4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas? 6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? 7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? 9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares? O imóvel está localizado em um edifício comercial. 11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? 12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade? 14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação? Observações Finais Trata-se de uma sala comercial, localizada no décimo pavimento tipo, Torre 02(comercial) integrante do Edifício comercial LAGOA CORPORATE, situado no domínio útil do terreno nacional interior, acrescido de Marinha, dependências e áreas: constituída de sala, wc bem como direito a 01 vaga de garagem, tendo área privativa de 44,05, área de uso comum de 14,11, área real total de 58,16 e fração ideal de 0,002541.Para determinação do valor de venda do imóvel,após os tratamentos feitos através de homogeneização de fatores, utilizou-se o valor da estimativa de tendência central,tendendo à média.concluí-se, para efeito deste laudo, que o VALOR DO IMÓVEL, sala comercial, localizado no LAGOA CORPORATE, em São Luís MA, importa em R$ 265.000,00 (duzentos e sessenta e cinco mil reais), observando-se o arredondamento de até 1% previsto na norma. Amostras: Critério Utilizado: Área Privativa Área Total () Terreno 1 Logradouro R AZULOES Nº 1 Andar 6 Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro JARDIM RENASCENCA Cidade SAO LUIS UF MA CEP 65075-060 Latitude -02.501390 Longitude -44.290093 Ed. Office Tower Fonte de Informações Marcos Regadas Imobiliária Telefone (98) 3131-2800 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 1 Nº Dormitórios Idade Aparente 12 Ano Construção Estado Conservação Imóvel 220.000,00 Valor R$ 6.470,00 Padrão Médio Testada (Frente) 4,00 ) 34,00 Área Privativa 34 Área Comum () Vida Útil (em anos) 60 () 34,00 2 Logradouro AV CORONEL COLARES MOREIRA Nº S/N Andar 8 Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro JARDIM RENASCENCA Cidade SAO LUIS UF MA CEP 65075-441 Latitude -02.499482 Longitude -44.284694 Ed.Planta Tower Fonte de Informações Paulo Soares Telefone (98) 98833-4258 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 1 Nº Dormitórios Idade Aparente 12 Ano Construção Estado Conservação Imóvel 140.000,00 Valor R$ 4.242,42 Padrão Médio Testada (Frente) 4,00 ) 33,00 Área Privativa 33 Área Comum () Vida Útil (em anos) 50 () 33,00 3 Logradouro AV MASTRO JOAO NUNES Nº 9 Andar 1 Complemento Proximidade do Imóvel km Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios Idade Aparente 2 Ano Construção 440.000,00 Valor R$ 5.365,85 Padrão Médio-alto Testada (Frente) 10,00 ) 82,00 Área Privativa 82 Área Comum () Vida Útil (em anos) 55 () 82,00 4 Logradouro AV MASTRO JOAO NUNES Nº 9 Andar 1 Complemento Proximidade do Imóvel km Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 1 Nº Dormitórios Idade Aparente 2 Ano Construção 210.000,00 Valor R$ 6.363,63 Padrão Médio-alto Testada (Frente) 4,00 ) 33,00 Área Privativa 33 Área Comum () Vida Útil (em anos) 55 () 33,00 5 Logradouro AV MASTRO JOAO NUNES Nº 9 Andar 4 Complemento Proximidade do Imóvel km Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 1 Nº Dormitórios Idade Aparente 2 Ano Construção 230.000,00 Valor R$ 5.476,19 Padrão Médio-alto Testada (Frente) 8,00 ) 42,00 Área Privativa 42 Área Comum () Vida Útil (em anos) 55 () 42,00 6 Logradouro R MIQUERINOS Nº 1 Andar 3 Complemento QD 32 Proximidade do Imóvel km Bairro JARDIM RENASCENCA Cidade SAO LUIS UF MA CEP 65075-038 Latitude -02.495121 Longitude -44.283586 Edifício Golden Tower Fonte de Informações Francisco Telefone (98) 99991-4658 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 1 Nº Dormitórios Idade Aparente 3 Ano Construção 200.000,00 Valor R$ 6.060,00 Padrão Médio-alto Testada (Frente) 4,04 ) 33,00 Área Privativa 33 Área Comum () Vida Útil (em anos) 55 () 33,00 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: AUG2017) Página 2 / 5
Tabela de homogenização Grau de Fundamentação: II Grau de Precisão: II Metodologia: Comparativo Direto Tratamento por Fatores Método de Computação: Multiplicativo Amostra Área Valor Dados Iniciais Homogeneização (1) (2) (3) (4) () (R$) (R$/) (R$/) Amostra 1 34,00 220.000,00 6.470,00 0,9500 1,1000 1,0500 1,0400 7.383,18 Amostra 2 33,00 140.000,00 4.242,42 0,9500 1,1000 1,0500 1,0200 4.748,10 Amostra 3 82,00 440.000,00 5.365,85 0,9500 1,0000 1,0000 1,0900 5.556,34 Amostra 4 33,00 210.000,00 6.363,63 0,9500 1,0000 1,0000 1,0900 6.589,54 Amostra 5 42,00 230.000,00 5.476,19 0,9500 1,0000 1,0000 1,0600 5.514,52 Amostra 6 33,00 200.000,00 6.060,00 0,9500 1,0000 1,0500 1,0700 6.467,99 Fatores: (1) - Fonte, (2) - Fator Idade e Estado Conservação, (3) - Localização, (4) - Fator Andar Cálculo Valor Avaliação MÉDIAS DAS AMOSTRAS 6.043,28 Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Minimo 4.230,29 Valor Máximo 7.856,26 Área do Terreno (): 0,00 Valor : R$ 0,00 Valor Terreno: R$ 0,00 (): 44,05 Valor : R$ 6.043,28 Valor Edificação: R$ 266.206,48 Valor de Liquidez: R$ 185.500,00 Valor Imóvel: R$ 266.206,48 Avaliação para Garantia de Financiamento Valor Terreno R$ 0,00 Valor por extenso: zero real Valor Edificação R$ 266.206,48 Valor por extenso: duzentos e sessenta e seis mil e duzentos e seis reais e quarenta e oito centavos Valor do(s) Anexo(s) Valor do(s) Anexo(s) Unidades Autônomas N da Matrícula Valor por extenso: Valor por extenso: Quantidade Unidades Autônomas Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 265.000,00 Tipo Unidade Autônoma Área () Valor 111.879 0 Indefinido 12,50 R$ 0,00 Valor Imóvel R$ 265.000,00 Valor por extenso: duzentos e sessenta e cinco mil reais Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo: Nome da Empresa FRANCISCO FERREIRA CONSULTORES ASSOCIADOS LTDA Nome do Avaliador FRANCISCO DE ASSIS PINHEIRO FERREIRA CREA / CAU 110514303-1 Local e Data SÃO LUÍS 12/01/2018 "Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo". LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel. Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: AUG2017) Página 3 / 5
Fotos imóvel Documentação Fotográfica Representação Fachada Representação Fachada Representação Vista da Rua Representação Vista da Rua Fotos da Amostra 1 Fotos da Amostra 2 Fotos da Amostra 3 Fotos da Amostra 4 Fotos da Amostra 5 Fotos da Amostra 6 Representação Identificação Numérica Representação Terraço Hall de Elevadores Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: AUG2017) Página 4 / 5
Imagem - Mapa Representação: Mapa Representação: Mapa Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: AUG2017) Página 5 / 5