Laudo de avaliação de imóveis Identificação do Imóvel Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário DANIELE FIUZA SILVA Nº CPF / CNPJ 07299557703 Nome Empreendimento Valor Compra Venda R$ 90.000,00 Data Venda Nº Controle Interno 07207923000372 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 2 Matrícula: 18347 Logradouro R DOUTOR GRADIM Nº 824 Andar Complemento CS 1 Bairro GRADIM Cidade SAO GONCALO UF RJ CEP 24431-150 Latitude -22.831024 Longitude -43.085059 Caracterização da Região Região Residencial Industrial Infraestrutura Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado Fossa Tipo Pavimentação: Asfalto Cisterna/Poço Artesiano Serviços Públicos e Comunitários Análise da Região do Bairro Centro Metrô Escola Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Segurança Ônibus Rede Bancária Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Coleta de Lazer Clínicas/Hospitais Lixo Tendência do Uso do Terreno Industrial Residencial Aeroporto Shopping Parque Limites do Bairro Outro - Descrever Abaixo Vizinhos aos bairros de Patronato, Barro Vermelho, Paraíso e Porto da Madama. Terreno Topografia Plana Desnível Pronunciado Aclive Declive Formato Regular Irregular Dimensões Restritivos: Favela Córregos/Rios Risco Ambiental Padrão da Região: Alto Médio-alto Baixo Médio Médio-baixo Fatores Valorizantes Vista - Mar Vista - Parque Metrô Vista Permanente Área (em ):114,00 Testada (Frente): m Lado Direito: m Fração Ideal:40,140845 % Fundos m Lado Esquerdo: m Tipo de Implantação Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante: Tipo do Acompanhante Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Condomínio / Imóvel Avaliado Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado N Andares Tipo: Unidades Por Andar: Nº Total de Unidades: N de Elevadores: Valor Condomínio: Por Mês Por Ano Descrição dos Andares Pavimento térreo: sala em 02 Uso do Condomínio: Residencial ambientes, 01 banheiro social, cozinha/área de serviço e garagem coberta para 01 automóvel; 2º pavimento: hall, sala, 03 quartos sociais e 01 banheiro social, sendo o mesmo suíte. Padrão de Construção do Condomínio Alto Médio-alto Médio Médio-baixo Infraestrutura do Imóvel Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins Tipo Imóvel Avaliado Casa Apartamento Galpão Sobrado Loja Sala Outro - Descrever Abaixo Uso Imóvel: Residencial Indício Ocupação Imóvel Habitado Desabitado Idade Aparente Anos 25 Ano Construção Baixo Estado Conservação Imóvel Bom Regular Ruim Fechamento das Paredes: Alvenaria Em Construção Fachada Cerâmica tijolinho / Azulejo Esquadrias Alumínio / Ferro N Andares do Imóvel Avaliado 2 Nº Dormitórios Dimensões Área Privativa:82,00 Área Comum ():0,00 Área Total ():82,00 Área Averbada: Área não Averbada Nº Vagas Cobertas Cobertas 1 Descobertas 0 Privativas 1 Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Padrão Acabamento Imóvel Alto Normal Baixo Mínimo Em Implantação Face Imóvel Sul Norte Leste Oeste Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 1 / 5
Manifestações sobre a garantia Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia? Sim Não O imóvel está localizado no bairro Gradim, São Gonçalo. As edificações no local possuem predominância de ocupação residencial unifamiliar. O local possui médio potencial de compra e venda. QUESTÕES COMPLEMENTARES Sim Não Data da Vistoria: 31/10/2017 1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? Não consta na Certidão do Registro de Imóveis a área de construção do imóvel avaliando. 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? De acordo com as observações realizadas no local, estimativas realizadas com imagens de satélite e as informações obtidas através de laudo fornecido pelo Banco realizado por outro terceiro, a área de construção constante no IPTU de 161,90 não retrata a realidade. 4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas? O imóvel trata-se de casa. 6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? 7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? 9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares? 11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? 12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade? 14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação? Observações Finais Não foi realizada vistoria interna do imóvel.pelo exposto não foi possível obtermos os acabamentos do mesmo.a descrição interna do imóvel foi obtida através de laudo fornecido pelo Banco realizado por outro terceiro.vale destacar que apesar do endereço do imóvel apresentado na documentação fornecida (Matrícula e IPTU) ser Rua Dr. Gradim nº 824 Casa 01, o imóvel avaliando não possui testada por tal logradouro, e possui sua testada e acesso pela Rua Capitão Antônio Inácio da Silva, que trata-se de logradouro paralelo à Rua Dr. Gradim. De acordo com as observações realizadas no local, estimativas realizadas com imagens de satélite e as informações obtidas através de laudo fornecido pelo Banco realizado por outro terceiro, a área de construção constante no IPTU de 161,90 não retrata a realidade.a área de construção de 82 foi obtida através de laudo fornecido pelo banco, realizado por outro terceiro.segundo informação obtida no laudo fornecido pelo Banco, no terreno do imóvel avaliando existem 02 imóveis. A área do terreno de 114 foi obtida através do IPTU. De acordo com as observações realizadas no local e estimativas através de imagens de satélite a área do terreno de 82 (10 m x 8,20 m) constante na Matrícula não retrata a realidade.a fração ideal do terreno foi obtida através da Certidão do Registro de Imóveis.O imóvel foi estimado em bom estado de conservação. Amostras: Critério Utilizado: Área Privativa Área Total () Terreno 1 Logradouro Rua Idelfonso Praça Nº 20 A Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro Paraíso Cidade São Goncalo UF RJ CEP 24.231-020 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Área do terreno: 100 Fonte de Informações BR Brokers - Fox Telefone (21) 2112-3454 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas Nº Dormitórios 2 Idade Aparente 30 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 150.000,00 Oferta 27/09/2017 Valor R$ 1.667,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 ) 100,00 Área Privativa 90 Área Comum () Vida Útil (em anos) 100 () 90,00 2 Logradouro Travessa Rocha Nº 49 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro Gradim Cidade São Goncalo UF RJ CEP 24.431-075 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Área do terreno: 133 Fonte de Informações BR Brokers - Fox Telefone (21) 2112-3454 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas Nº Dormitórios 3 Idade Aparente 10 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 480.000,00 Oferta 29/09/2017 Valor R$ 2.400,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 ) 133,00 Área Privativa 200 Área Comum () Vida Útil (em anos) 100 () 200,00 3 Logradouro Travessa Heitor Mendonça Nº 290 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro Paraíso Cidade São Goncalo UF RJ CEP 24.426-620 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Área do terreno: 160 Fonte de Informações BR Brokers - Fox Telefone (21) 2112-3454 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas Nº Dormitórios 4 Idade Aparente 20 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 600.000,00 Oferta 18/10/2017 Valor R$ 2.400,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 ) 160,00 Área Privativa 250 Área Comum () Vida Útil (em anos) 100 () 250,00 4 Logradouro Rua Ercília Figueiredo Nº 335 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro Paraíso Cidade São Goncalo UF RJ CEP 24.426-670 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Área do terreno: 250 Fonte de Informações BR Brokers - Fox Telefone (21) 2112-3454 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas Nº Dormitórios 2 Idade Aparente 40 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 220.000,00 Oferta 02/10/2017 Valor R$ 3.143,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 ) 250,00 Área Privativa 70 Área Comum () Vida Útil (em anos) 100 () 70,00 5 Logradouro Travessa Santa Filomena Nº 121 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro Porto Velho Cidade São Goncalo UF RJ CEP 24.426-445 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Área do terreno: 150 Fonte de Informações BR Brokers - Fox Telefone (21) 2112-3454 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas Nº Dormitórios 2 Idade Aparente 30 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 280.000,00 Oferta 31/10/2017 Valor R$ 2.800,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 ) 150,00 Área Privativa 100 Área Comum () Vida Útil (em anos) 100 () 100,00 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 2 / 5
Tabela de homogenização Grau de Fundamentação: II Grau de Precisão: III Metodologia: Comparativo Direto Tratamento por Fatores Método de Computação: Multiplicativo Amostra Área Valor Dados Iniciais Homogeneização (1) (2) (3) (4) (5) () (R$) (R$/) (R$/) Amostra 1 90,00 150.000,00 1.667,00 1 1.02 1 1.05 0.95 1.696,00 Amostra 2 200,00 480.000,00 2.400,00 1 1.12 0.9 0.8 0.9 1.742,00 Amostra 3 250,00 600.000,00 2.400,00 1 1.15 0.85 0.95 0.8 1.783,00 Amostra 4 70,00 220.000,00 3.143,00 1 0.96 0.8 1.05 0.8 2.028,00 Amostra 5 100,00 280.000,00 2.800,00 1.05 1.05 0.9 1 0.8 2.223,00 Fatores: (1) - Localização, (2) - Área, (3) - Fator Idade e Estado Conservação, (4) - Fator Padrão de Construção, (5) - Fonte Cálculo Valor Avaliação MÉDIAS DAS AMOSTRAS 1.894,00 Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Minimo 1.326,00 Valor Máximo 2.462,00 Área do Terreno (): 0,00 Valor : R$ 0,00 Valor Terreno: R$ 0,00 (): 82,00 Valor : R$ 1.895,00 Valor Edificação: R$ 155.390,00 Valor de Liquidez: R$ 100.000,00 Valor Imóvel: R$ 155.000,00 Avaliação para Garantia de Financiamento Valor Terreno R$ 0,00 Valor por extenso: zero real Valor Edificação R$ 155.000,00 Valor por extenso: cento e cinquenta e cinco mil reais Valor do(s) Anexo(s) Valor do(s) Anexo(s) Unidades Autônomas N da Matrícula Valor por extenso: Valor por extenso: Quantidade Unidades Autônomas 18347 0 Indefinido Valor Imóvel R$ 155.000,00 Valor por extenso: cento e cinquenta e cinco mil reais Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo: Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 155.000,00 Tipo Unidade Autônoma Descrição Área () Valor Nome da Empresa Brasplan Rio Planejamento, Administração e Participação Ltda. Nome do Avaliador Antônio José Dias de Lemos CREA / CAU 45.259-D/RJ Local e Data Rio de Janeiro 01/11/2017 "Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo". LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel. Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 3 / 5
Fotos imóvel Documentação Fotográfica Representação Vista da Rua Descrição Data Foto 31/10/2017 Fotos da Amostra 1 Fotos da Amostra 2 Fotos da Amostra 3 Fotos da Amostra 4 Fotos da Amostra 5 Representação Fachada Descrição Data Foto 31/10/2017 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 4 / 5
Imagem - Mapa Representação: Mapa Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 5 / 5