Informação n.º 141/DAPLEN/2012 1 de outubro Assunto: Redação final (PJL 237/XII) - Cria um regime extraordinário de proteção de devedores de crédito à habitação em situação económica muito difícil Tendo em atenção o disposto no artigo 156.º do Regimento da Assembleia da República, e, nos termos da alínea g) do n.º 1 do artigo 8.º da Resolução da Assembleia da República n.º 20/2004, de 16 de Fevereiro, junto se anexa o texto do diploma em epígrafe, aprovado em votação final global em 21 de setembro de 2012, para subsequente envio ao Senhor Presidente da Comissão de Orçamento, Finanças e Administração Pública. No texto do diploma foram incluídos a fórmula inicial e demais elementos formais.
As sugestões enunciadas nesta informação, no sentido de melhorar o texto aprovado, têm presente o disposto no n.º 2 do artigo 156.º do RAR, de acordo com o qual, a comissão parlamentar, em sede de redação final, não pode modificar o pensamento legislativo, devendo limitar-se a aperfeiçoar a sistematização do texto e o seu estilo. Na sua elaboração, foram observadas as normas de Legística 1 relativas à clareza do discurso, designadamente, optando pela redação objetivamente mais compreensível, evitando referências desnecessárias e conceitos vagos e indeterminados, eliminando contradições e procurando dar maior inteligibilidade ao texto; como também as relativas à correção da linguagem; à uniformidade, tanto interna como externa, na utilização de conceitos jurídicos e na utilização de normas definitórias, etc. Por outro lado, também foi dedicada atenção à construção sintática do texto, designadamente, em relação à limitação das orações por período; à correspondência entre a condicionalidade da norma e as orações, à posição do sujeito em relação ao predicado; à utilização dos tempos verbais, dos substantivos, de adjetivos, de advérbios, de siglas e de numerais; bem como ao uso da pontuação, aos itálicos, às aspas e aos travessões. Deu-se ainda atenção à organização e divisão sistemática do diploma, à redação do título e das epígrafes, à coerência substancial dos artigos e respetiva ordenação, utilização de números, dimensão, alíneas, subdivisão de alíneas, organização dos textos de normas em artigos, sequência de artigos e remissões. O resultado final a que se chegou poderia ser ainda aperfeiçoado, no entanto, correr-se-ia o risco de deturpar o pensamento do legislador em nome da qualidade formal da legislação. 1 E seguiram-se de perto os ensinamentos constantes da obra: Legística, de David Duarte, Alexandre Sousa Pinheiro, Miguel Lopes Romão e Tiago Duarte, Livraria Almedina, 2002 2
Nesta conformidade, sugerem-se as seguintes alterações ao texto final: Artigo 1.º do projeto de decreto As aspas apenas podem ser utilizadas para salientar os conceitos nas normas definitórias, mas não ao longo do texto cada vez que a expressão é utilizada, pelo que se optou por as retirar, tanto em situação económica muito difícil, como em todas as situações em que foram indevidamente usadas. Assim, «A presente lei cria um regime extraordinário de proteção dos devedores de crédito à habitação que se encontrem em situação económica muito difícil.» A presente lei cria um regime extraordinário de proteção dos devedores de crédito à habitação que se encontrem em situação económica muito difícil. Artigo 2.º do projeto de decreto No n.º 1 A redação do n.º 1 é confusa e pode ser melhorada, não só para definir com mais rigor os conceitos jurídicos utilizados, como para lhes dar uniformidade interna, no contexto do diploma, e coaduná-los com o ordenamento jurídico português, designadamente pela substituição de contrato de concessão por contrato de mútuo. Embora o conceito de crédito à habitação seja definido, para efeitos desta lei, na alínea h) do n.º 3, este n.º1 do artigo 2.º, é logo enunciado no artigo 2.º, mas com algumas diferenças. O ideal seria este n.º 2 fazer apenas referência a crédito à habitação, uma vez que a definição é dada pela referida alínea h) do artigo 3.º. Porém, 3
como este número resultou da fusão de duas propostas aprovadas, o que demonstra a vontade de manter a formulação, optou-se apenas por aproximar a sua redação à da alínea h) do artigo 3.º, no sentido de as tornar semelhantes, embora, nesta última o conceito esteja um pouco mais densificado. Por outro lado, e com o objetivo de uniformizar e clarificar os conceitos e as expressões utilizadas, optou-se por propor empregar uniformemente a expressão regime estabelecido na presente lei em substituição de outras como regime extraordinário estabelecido na presente lei, o regime jurídico constante da, e outras, uma vez que o caráter extraordinário da lei já está expresso no título e no artigo 1.º e essas referências poderiam ser interpretadas como exceções ao regime extraordinário. Assim, O regime extraordinário estabelecido na presente lei aplica-se às situações de incumprimento de contratos de concessão de crédito à habitação destinado à aquisição, conservação, beneficiação ou construção de habitação própria permanente de agregados familiares que se encontrem em situação económica muito difícil e cuja habitação seja a única habitação e esteja hipotecada. O regime estabelecido na presente lei aplica-se às situações de incumprimento de contratos de mútuo celebrados no âmbito do sistema de concessão de crédito à habitação destinado à aquisição, construção ou realização de obras de conservação e de beneficiação de habitação própria permanente de agregados familiares que se encontrem em situação económica muito difícil e apenas quando o imóvel em causa seja a única habitação do agregado familiar e tenha sido objeto de contrato de mútuo com hipoteca. No n.º 2 4
O regime jurídico constante da presente lei é imperativo para as instituições de crédito mutuantes nos casos em que se encontrem cumulativamente preenchidos os requisitos previstos no artigo 4º. O regime estabelecido na presente lei é imperativo para as instituições de crédito mutuantes, nos casos em que se encontrem cumulativamente preenchidos os requisitos previstos no artigo 4º. No n.º 3 Por ser redundante e desnecessária, propõe-se a eliminação de voluntariamente decidir, e substituir regime constante por regime estabelecido, numa lógica de coerência interna do diploma. Assim, As instituições de crédito podem voluntariamente decidir aplicar parte ou a totalidade do regime constante da presente lei a outros mutuários de créditos à habitação relativamente aos quais não se encontrem preenchidos um ou mais dos requisitos previstos no artigo 4º. As instituições de crédito podem aplicar uma parte ou a totalidade do regime estabelecido na presente lei a mutuários de crédito à habitação, relativamente aos quais não se encontrem preenchidos os requisitos previstos no artigo 4º. Artigo 3.º do projeto de decreto No corpo do artigo 5
A expressão para efeitos deste diploma foi substituída em todo o texto por para efeitos da presente lei. Assim, Para efeitos deste diploma considera-se: Para efeitos da presente lei, considera-se: Nas alíneas a) e b) A técnica adotada não é a mais correta, uma vez que à definição de um mesmo conceito não devem corresponder duas alíneas, como se se tratasse de conceitos distintos 2, pelo que se optou por criar duas subalíneas, e, em consequência reordenaram-se as alíneas. Assim, a) «Agregado familiar», o conjunto de pessoas constituído pelos cônjuges ou por duas pessoas que vivam em condições análogas às dos cônjuges, nos termos do artigo 2020.º do Código Civil, e seus ascendentes e descendentes em 1.º grau ou afins, desde que com eles vivam em regime de comunhão de mesa e habitação no mesmo domicílio fiscal; b) Também como «agregado familiar», o conjunto constituído por pessoa solteira, viúva, divorciada ou separada judicialmente de pessoas e bens, seus ascendentes e descendentes do 1.º grau ou afins, desde que com ela vivam em comunhão de mesa e habitação no mesmo domicílio fiscal; 2 Embora outros diplomas legais, designadamente o Decreto-Lei n.º 320/2000, de 15 de dezembro, tenha adotado essa solução, não é correta, do ponto de vista da legística formal. 6
«Agregado familiar»: i) O conjunto de pessoas constituído pelos cônjuges ou por duas pessoas que vivam em condições análogas às dos cônjuges, nos termos do artigo 2020.º do Código Civil, e seus ascendentes e descendentes em primeiro grau ou afins, desde que com eles vivam em regime de comunhão de mesa e habitação no mesmo domicílio fiscal; ii) O conjunto constituído por pessoa solteira, viúva, divorciada ou separada judicialmente de pessoas e bens, seus ascendentes e descendentes em primeiro grau ou afins, desde que com ela vivam em comunhão de mesa e habitação no mesmo domicílio fiscal; A alínea c) Passa a alínea b). Como a formulação contrato de concessão de crédito à habitação não é a mais correta juridicamente e, na definição da alínea h), que passa a i), se explicita o conceito, parece que seria mais claro utilizar apenas a formulação contrato de crédito à habitação. Esta uniformização será efetuada ao longo de todo o texto. «Carência parcial», o diferimento, pelo prazo acordado, do montante correspondente à amortização de capital, tal como está definido pelo respetivo contrato de concessão de crédito à habitação; «Carência parcial», o diferimento, pelo prazo acordado, do montante correspondente à amortização de capital, tal como está definido no contrato de crédito à habitação; A alínea d) Passa a c), e, 7
«Carência total», o diferimento, pelo prazo acordado, do pagamento das prestações correspondentes ao capital e juros, tal como está definido no respetivo contrato de concessão de crédito à habitação; «Carência total», o diferimento, pelo prazo acordado, do pagamento das prestações correspondentes ao capital e aos juros, tal como está definido no contrato de crédito à habitação; A alínea e) Passa a d), e, «Coeficiente de Localização», o coeficiente de localização das habitações previsto no artigo 42.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis; «Coeficiente de localização», o coeficiente de localização das habitações, de acordo com o estabelecido no artigo 42.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis; A alínea f) Passa a e), e, «Comissões», as prestações pecuniárias exigíveis aos clientes pelas instituições de crédito como retribuição por serviços por elas prestados, ou contratados a terceiros, no âmbito da sua atividade; 8
«Comissões», as prestações pecuniárias exigíveis pelas instituições de crédito aos clientes como retribuição por serviços prestados, diretamente ou através de terceiros, no âmbito da sua atividade; A alínea g) Passa a f). Tendo-se constatado que ao longo do texto não há qualquer referência a contratos conexos, parece que este conceito deveria ser substituído por créditos conexos que, para além de corresponder à definição constante desta alínea, é utilizado em vários artigos do diploma. «Contratos conexos», os contratos de crédito cuja garantia hipotecária incida, total ou parcialmente, sobre um imóvel que simultaneamente garanta um contrato de crédito à habitação celebrado com a mesma instituição; «Créditos conexos», os contratos de crédito cuja garantia hipotecária incida, total ou parcialmente, sobre um imóvel que simultaneamente garanta um contrato de crédito à habitação celebrado com a mesma instituição; A alínea h) Passa a g). Dão-se aqui por reproduzidos os comentários às alterações ao artigo 2.º. «Crédito à habitação», os contratos de crédito à habitação destinado à aquisição, construção ou realização de obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação de habitação própria permanente; 9
«Crédito à habitação», os contratos de mútuo celebrados no âmbito do sistema de crédito à habitação destinado à aquisição, construção ou realização de obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação de habitação própria permanente; A alínea i) Passa a h). E, «Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional» ou «FIIAH», os fundos de investimento imobiliário para arrendamento habitacional sujeitos ao regime especial consagrado nos artigos 102.º a 104.º da Lei 64-A/2008, de 31 de dezembro; «Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional» ou «FIIAH», os fundos de investimento imobiliário para arrendamento habitacional sujeitos ao regime especial consagrado nos artigos 102.º a 104.º da Lei n.º 64-A/2008, de 31 de dezembro; A alínea j) Passa a i). Para a ligação da previsão à estatuição deve utilizar-se o presente do indicativo. Assim, «Habitação própria permanente», aquela onde o mutuário ou este e o seu agregado familiar irão manter, estabilizado, o seu centro de vida familiar; 10
«Habitação própria permanente», aquela onde o mutuário ou este e o seu agregado familiar mantêm, estabilizado, o seu centro de vida familiar; A alínea k) Passa a j). Parece que a conjunção ou deveria ser substituída pela e, pois os outros produtos financeiros de poupança podem vir a ser entendidos como alternativa a depósitos bancário. Não parecendo essa a intenção do legislador, «Património Financeiro», o conjunto de valores mobiliários como definidos no artigo 1.º do Código de Valores Mobiliários, depósitos bancários ou outros produtos financeiros de poupança; e parece que não é essa a intenção. deve ler-se : «Património financeiro», o conjunto de valores mobiliários definidos no artigo 1.º do Código de Valores Mobiliários, depósitos bancários e outros produtos financeiros de poupança; A alínea l) Passa a k). A utilização de e/ou deve ser evitada nos textos legais. Neste caso parece que a conjunção e serve o fim que se pretende, pois é inclusiva e, se não houver um dos tipos de dívida, aplica-se apenas à outra. «Plano de Reestruturação», o plano de reestruturação de dívidas, vencidas e/ou vincendas, do mutuário ao abrigo do Crédito à Habitação e que é negociado e aprovado 11
nos termos da Secção 3 do Capítulo II da presente lei, incluindo as alterações resultantes da eventual aplicação de Medidas Complementares; «Plano de reestruturação», o plano de reestruturação de dívidas do mutuário, vencidas e vincendas, relativas a crédito à habitação e que é negociado e aprovado nos termos da secção III do capítulo II da presente lei, bem como as alterações resultantes da eventual aplicação de medidas complementares; A alínea m) Passa a n). Uma vez que agregado familiar já está definido na alínea b) como conjunto de pessoas será desnecessário voltar a referir o conjunto de membros, Assim, «Rendimento anual bruto do agregado familiar», todo o rendimento auferido pelo conjunto de membros do Agregado Familiar, incluindo o proveniente de prestações sociais e sem dedução de quaisquer encargos, durante um ano; «Rendimento anual bruto do agregado familiar», todo o rendimento auferido durante um ano pelo agregado familiar, incluindo o proveniente de prestações sociais, sem dedução de qualquer encargo; A alínea n) Passa a o). E, 12
«Taxa de esforço», a relação entre a prestação mensal do empréstimo correspondente à amortização do capital e juros em dívida a que fica sujeito o agregado familiar e um duodécimo do seu rendimento anual bruto. «Taxa de esforço», a relação entre a prestação mensal do empréstimo correspondente à amortização do capital e dos juros em dívida, a que fica sujeito o agregado familiar, e um duodécimo do seu rendimento anual bruto. Artigo 4.º do projeto de decreto No corpo do artigo Dão-se aqui por reproduzidos os comentários às alterações ao artigo 2.º. Assim, O regime jurídico constante da presente lei é aplicável às situações de incumprimento de créditos à habitação em que se verifiquem cumulativamente os seguintes requisitos: O regime jurídico estabelecido na presente lei é aplicável às situações de incumprimento de contratos de mútuo celebrados no âmbito do sistema de créditos à habitação em que se verifiquem cumulativamente os seguintes requisitos: Na alínea a) O crédito à habitação esteja garantido por hipoteca que incide sobre imóvel que é a habitação própria permanente e única habitação do Agregado Familiar do mutuário, para cuja aquisição ou construção o mesmo foi concedido; 13
O crédito à habitação esteja garantido por hipoteca que incida sobre imóvel que seja a habitação própria permanente e única habitação do agregado familiar do mutuário e para o qual foi concedido; Na alínea b) O agregado familiar do mutuário se encontre em «situação económica muito difícil» nos termos do artigo seguinte; O agregado familiar do mutuário se encontre em situação económica muito difícil nos termos do artigo seguinte; Na alínea c) subalíneas i), ii) e iii) A expressão incluindo parece desnecessária, uma vez que, entre os valores a que diz respeitos e os referidos nas situações que se integrem nas previsões seguintes, não existe qualquer hiato que possa induzir o intérprete em erro. Assim, O valor patrimonial tributário do imóvel não exceda: i) 90.000 nos casos em que a habitação hipotecada tenha Coeficiente de Localização até 1,4 (incluindo); ii) 105.000,00, nos casos em que a habitação hipotecada tenha Coeficiente de Localização entre 1,5 e 2,4 (incluindo); 14
iii) 120.000,00, nos casos em que a habitação hipotecada tenha Coeficiente de Localização entre 2,5 e 3,5; O valor patrimonial tributário do imóvel não exceda: i) 90.000, nos casos em que o imóvel hipotecado tenha coeficiente de localização até 1,4; ii) 105.000,00, nos casos em que o imóvel hipotecado tenha coeficiente de localização entre 1,5 e 2,4; iii) 120.000,00, nos casos em que o imóvel hipotecado tenha coeficiente de localização entre 2,5 e 3,5; Na alínea d) O crédito à habitação não esteja garantido por outras garantias reais ou pessoais, salvo se, neste último caso, os garantes se encontrem, também, em «situação económica muito difícil» nos termos do artigo seguinte. O crédito à habitação não esteja garantido por outras garantias reais ou pessoais, salvo se, neste último caso, os garantes se encontrem também em situação económica muito difícil, nos termos do artigo seguinte. Artigo 5.º do projeto de decreto Na epígrafe 15
Agregados familiares em «situação económica muito difícil» Agregados familiares em situação económica muito difícil No corpo do artigo Para efeitos do presente diploma considera-se em «situação económica muito difícil» o agregado familiar relativamente ao qual se verifiquem cumulativamente os seguintes requisitos: Para efeitos do presente diploma, considera-se em situação económica muito difícil o agregado familiar relativamente ao qual se verifiquem cumulativamente os seguintes requisitos: No n.º 1 Na alínea a) Pelo menos um dos mutuários, seu cônjuge ou pessoa que com ele viva em condições análogas às dos cônjuges, se encontre em situação de desemprego ou o Agregado Familiar tenha sofrido uma redução do rendimento anual bruto igual ou superior a 35%; 16
Pelo menos um dos mutuários, seu cônjuge ou pessoa que com ele viva em condições análogas às dos cônjuges, se encontre em situação de desemprego ou o agregado familiar tenha sofrido uma redução do rendimento anual bruto igual ou superior a 35%; Na alínea b) A noção de dependente não é definida nesta lei, pelo que, para uma melhor concretização do conceito, que tem maior aplicação no âmbito do direito tributário, teria sido preferível remeter a definição para legislação que já a contemple, designadamente o n.º 5 do artigo 25.º do Decreto-lei n.º 220/2006, de 3 de novembro, republicado pelo Decreto-Lei n.º 72/2010, de 18 de junho, como aliás foi feito em relação a outros conceitos. Porém, optou-se por não fazer qualquer proposta nesse sentido por não se conhecer a intenção do legislador. Faz-se, no entanto, uma proposta para melhorar a redação. Assim, A taxa de esforço do agregado familiar com o Crédito à Habitação tenha aumentado para valor igual ou superior a: i) 45% para Agregados Familiares com dependentes; ii) 50% para Agregados Familiares sem dependentes; A taxa de esforço do agregado familiar com o crédito à habitação tenha aumentado para valor igual ou superior a: i) 45%, para agregados familiares que integrem dependentes; ii) 50%, para agregados familiares que não integrem dependentes; Na alínea c) 17
O valor total do Património Financeiro de todos os elementos do Agregado Familiar seja inferior a metade do Rendimento anual bruto do agregado familiar; O valor total do património financeiro de todos os elementos do agregado familiar seja inferior a metade do rendimento anual bruto do agregado familiar; Na alínea d) O Agregado Familiar não disponha de outro património imobiliário, salvo (i) garagem e imóveis não edificáveis até ao valor total de 20.000,00 e (ii) a habitação própria e permanente do Agregado Familiar; O património imobiliário do agregado familiar seja constituído unicamente: i) Pelo imóvel que seja a habitação própria e permanente do agregado familiar; e ii) Por garagem e imóveis não edificáveis, até ao valor total de 20.000,00; Na alínea e) O Rendimento Anual Bruto do Agregado Familiar não exceda doze vezes o valor máximo calculado em função da composição do Agregado Familiar e correspondente à soma global das seguintes parcelas: i) Pelo mutuário: 100% do valor do Salário Mínimo Nacional, ou 120% no caso de o Agregado Familiar ser composto apenas pelo requerente; 18
ii) Por cada outro membro do Agregado Familiar maior de idade: 70% do valor do Salário Mínimo Nacional; iii) Por cada membro do Agregado Familiar menor de idade: 50% do valor do Salário Mínimo Nacional. O rendimento anual bruto do agregado familiar não exceda 12 vezes o valor máximo calculado em função da composição do agregado familiar e correspondente à soma global das seguintes parcelas: i) Pelo mutuário: 100% do valor do salário mínimo nacional, ou 120% no caso de o agregado familiar ser composto apenas pelo requerente; ii) Por cada um dos outros membros do agregado familiar que seja maior: 70% do valor do salário mínimo nacional; iii) Por cada membro do agregado familiar que seja menor: 50% do valor do salário mínimo nacional. No n.º 2 No corpo do artigo Para efeitos da alínea a) do número anterior considera-se que um membro do Agregado Familiar se encontra desempregado quando: Para efeitos da alínea a) do número anterior, considera-se que um membro do agregado familiar se encontra desempregado quando: Na alínea a) 19
Por analogia com a legislação relacionada com os centros de emprego, propõe-se que a expressão inscrito como tal seja substituída por inscrito para emprego. Assim, Tendo sido trabalhador por conta de outrem, se encontre involuntariamente desempregado e se encontre inscrito como tal no centro de emprego há três ou mais meses; ou Tendo sido trabalhador por conta de outrem, se encontre involuntariamente desempregado e se encontre inscrito para emprego no centro de emprego há, pelo menos, três meses; ou Na alínea b) Tendo sido trabalhador por conta própria, e se encontre inscrito como tal no centro de emprego nas condições referidas na alínea anterior, prove ter desenvolvido atividade e ter cessado a mesma há três ou mais meses. Tendo sido trabalhador por conta própria, e se encontre inscrito para emprego no centro de emprego, nas condições referidas na alínea anterior, prove ter desenvolvido atividade e tê-la cessado há, pelo menos, três meses. No n.º 3 No corpo do artigo 20
Para efeitos da alínea a) do número 1, releva a redução de rendimento: Para efeitos da alínea a) do n.º 1, releva a redução de rendimento Na alínea a) Proveniente de atividade profissional prestada a entidade em que nenhum dos membros do Agregado Familiar detenha uma participação qualificada tal como definida no Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras; Proveniente de atividade profissional prestada a entidade em que nenhum dos membros do agregado familiar detenha uma participação qualificada, tal como está definida no artigo 13.º do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras; Na alínea b) Ocorrida até doze meses anteriores ao início do incumprimento. Ocorrida nos12 meses anteriores ao início do incumprimento. Artigo 6.º da proposta de decreto 21
No corpo do artigo Para além da redundância, os artigos 4.º e 5.º não fazem referência a condições, mas apenas a requisitos, pelo que, Salvo o disposto no número seguinte, o mutuário demonstra o preenchimento dos requisitos e condições previstos nos artigos 4.º e 5.º mediante a entrega à instituição de crédito dos seguintes documentos: Salvo o disposto no número seguinte, o mutuário demonstra o preenchimento dos requisitos previstos nos artigos 4.º e 5.º mediante a entrega à instituição de crédito dos seguintes documentos: Na alínea a) Não resulta com clareza desta alínea quem deve apresentar os últimos três recibos de vencimento, porém, e, embora possa parecer que devam ser todos os elementos do agregado familiar que sejam trabalhadores, não se propõe qualquer alteração por não existir essa certeza. A última certidão de liquidação de Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares disponível relativa ao agregado familiar do mutuário emitida pela Administração Tributária e Aduaneira e os últimos três recibos de vencimento; 22
Certidão de liquidação de Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares mais recente relativa ao agregado familiar do mutuário, emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira, e os últimos três recibos de vencimento; Na alínea b) A redação desta alínea pode originar problemas de interpretação por parte das Conservatórias do Registo Civil. Atendendo a que a situação e a ligação das pessoas não são passíveis de registo, propõe-se que se adeque o texto desta alínea ao ordenamento jurídico. Assim, Certidão do Registo Civil demonstrativa da situação e ligação dos membros do Agregado familiar; Certidões do Registo Civil demonstrativas do estado, parentesco ou afinidade dos membros do agregado familiar; Na alínea e) Os imóveis que são propriedade do agregado podem não coincidir com os imóveis que sejam propriedade da soma do conjunto dos elementos do agregado. Deveria ser clarificada esta alínea. Assim: Caderneta Predial dos imóveis propriedade do Agregado Familiar; Caderneta Predial dos imóveis que são propriedade dos membros do agregado familiar; 23
Na alínea f) Declaração escrita do mutuário garantindo o cumprimento de todos os requisitos e condições exigidos para aplicação do regime estabelecido na presente lei. Declaração escrita do mutuário, garantindo o cumprimento de todos os requisitos exigidos para aplicação do regime estabelecido na presente lei. No n.º 2 A prova da situação de desemprego a que se refere o número 2 do artigo anterior é efetuada pela exibição pelo mutuário de declaração comprovativa do Instituto do Emprego e Formação Profissional. A situação de desemprego a que se refere o n.º 2 do artigo anterior é comprovada pela exibição pelo mutuário de declaração comprovativa emitida pelo Instituto do Emprego e Formação Profissional. No n.º 3 O mutuário tem o dever de informar de imediato a instituição de crédito caso deixe de se verificar qualquer um dos requisitos previstos nos artigos 4.º e 5.º. 24
O mutuário tem o dever de informar de imediato a instituição de crédito caso deixe de se verificar qualquer dos requisitos previstos nos artigos 4.º e 5.º. No n.º 4 Os deveres de demonstração e informação previstos para o mutuário no presente artigo são aplicáveis ao garante em situação económica muito difícil, caso exista, e com as devidas adaptações. Os deveres de demonstração e informação previstos para o mutuário no presente artigo são aplicáveis, com as devidas adaptações, ao garante em situação económica muito difícil. Capítulo II da proposta de decreto Na epígrafe Procedimento e Medidas de proteção Procedimento e medidas de proteção Secção I do projeto de decreto 25
Secção 1 Secção I Artigo 7.º do projeto de decreto No n.º 1 Em caso de incumprimento dos créditos à habitação abrangidos pelo regime extraordinário constante da presente lei, os mutuários têm direito à aplicação, nos termos dos artigos seguintes, de uma ou várias das seguintes modalidades de medidas de proteção face à eventual execução da hipoteca sobre a habitação: Em caso de incumprimento do crédito à habitação abrangido pelo regime estabelecido na presente lei, os mutuários têm direito à aplicação, nos termos dos artigos seguintes, de uma ou de várias das seguintes modalidades de medidas de proteção em caso de eventual execução da hipoteca sobre o imóvel: Na alínea a) Plano de reestruturação das dívidas emergentes do Crédito à Habitação; Plano de reestruturação das dívidas emergentes do crédito à habitação; No n.º 2 26
Salvo acordo em contrário entre instituição de crédito e mutuário, as medidas substitutivas referidas no número anterior são de aplicação subsidiária relativamente às medidas de reestruturação prévia e as medidas complementares são de aplicação voluntária. deve ler-se Salvo acordo em contrário entre instituição de crédito e mutuário, as medidas substitutivas previstas na alínea c) do número anterior são de aplicação subsidiária em relação às medidas de reestruturação previstas na alínea a), e as medidas complementares previstas na alínea b) são de aplicação voluntária. Secção II da proposta de decreto Secção 2 Secção II Na epígrafe Procedimento de acesso ao regime extraordinário de proteção de devedores Procedimento de acesso ao regime de proteção de devedores 27
Artigo 8.º do projeto de decreto Na epígrafe Acesso ao regime extraordinário Acesso ao regime de proteção No n.º 1 O acesso ao regime de proteção de devedores previsto na presente lei faz-se por requerimento apresentado pelo mutuário à instituição de crédito com quem tenha celebrado o Crédito à Habitação. O acesso ao regime estabelecido na presente lei faz-se por requerimento apresentado pelo mutuário à instituição de crédito com quem tenha celebrado o contato de mútuo no âmbito do sistema do crédito à habitação. No n.º 2 O requerimento referido no número 1 pode ser apresentado até ao final do prazo para a oposição à execução relativa a Créditos à Habitação e Créditos Conexos garantidos por hipoteca ou até à venda executiva do imóvel sobre o qual incide a hipoteca do crédito à aquisição ou construção de habitação, caso não tenha havido lugar a reclamações de 28
créditos por outros credores. O requerimento referido no n.º 1 pode ser apresentado até ao final do prazo para a oposição à execução relativa a créditos à habitação e créditos conexos garantidos por hipoteca ou até à venda executiva do imóvel sobre o qual incide a hipoteca do crédito à habitação, caso não tenha havido lugar a reclamações de créditos por outros credores. No n.º 3 No prazo de 15 dias após o recebimento do requerimento referido no número 1 ou, se posterior, após a entrega dos documentos prevista no número seguinte, a instituição de crédito deve comunicar ao mutuário, por escrito e de forma fundamentada, o resultado da verificação dos requisitos de aplicabilidade previstos nos artigos 4.º e 5.º da presente lei e, consequentemente, deferindo ou indeferindo o acesso ao regime extraordinário estabelecido na presente lei. No prazo de 15 dias após o recebimento do requerimento referido no n.º 1 ou após a entrega dos documentos prevista no número seguinte, se for posterior, a instituição de crédito deve comunicar ao mutuário, por escrito e de forma fundamentada, o resultado da verificação dos requisitos de aplicabilidade previstos nos artigos 4.º e 5.º e, consequentemente, o deferimento ou o indeferimento do pedido de acesso ao regime estabelecido na presente lei. No n.º 4 29
O mutuário deve prestar a informação e disponibilizar os documentos solicitados pela instituição de crédito para os efeitos previstos no presente artigo no prazo máximo de 10 dias após a entrega do requerimento ou da solicitação da instituição de crédito se esta ocorrer. O mutuário deve prestar a informação e disponibilizar os documentos solicitados pela instituição de crédito para os efeitos previstos no presente artigo no prazo máximo de dez dias após a entrega do requerimento ou da solicitação da instituição de crédito. Artigo 9.º da proposta de decreto N.º 1 Com a apresentação pelo mutuário do requerimento previsto no número 1 do artigo 8.º e da documentação referida no número 1 do artigo 6.º a instituição de crédito mutuante fica impedida de promover a execução da hipoteca que constitui garantia do Crédito à Habitação até que cesse a aplicação das medidas de proteção previstas na presente lei. Com a apresentação pelo mutuário do requerimento previsto no n.º 1 do artigo 8.º e da documentação referida no n.º 1 do artigo 6.º, a instituição de crédito mutuante fica impedida de promover a execução da hipoteca que constitui garantia do crédito à habitação até que cesse a aplicação das medidas de proteção previstas na presente lei. No n.º 2 A referência ao n.º 4 do artigo 8.º parece não estar certa. Assim, 30
O deferimento do acesso ao regime extraordinário nos termos do número 4 do artigo 8.º produz os seguintes efeitos: O deferimento do acesso ao regime estabelecido na presente lei, previsto no n.º 3 do artigo 8.º, produz os seguintes efeitos: Na alínea a) Sem prejuízo do disposto no artigo 15.º, constitui a instituição de crédito na obrigação de apresentar ao mutuário uma proposta de Plano de Reestruturação; Sem prejuízo do disposto no artigo 15.º, constitui a instituição de crédito na obrigação de apresentar ao mutuário uma proposta de plano de reestruturação; Na alínea b) Suspende automaticamente o processo de execução hipotecária relativo às dívidas decorrentes do Crédito à Habitação; Suspende automaticamente o processo de execução hipotecária relativo às dívidas decorrentes do crédito à habitação; 31
Na alínea c) Em rigor, a comunicação deve ser feita ao tribunal e não à instância. Assim, Constitui a instituição de crédito na obrigação de comunicar esse deferimento à instância em que corre o processo de execução referido na alínea anterior. Constitui a instituição de crédito na obrigação de comunicar esse deferimento ao tribunal em que corre o processo de execução referido na alínea anterior. Secção III do projeto de decreto Secção 3 Secção III Na epígrafe Plano de restruturação das dívidas decorrentes do Crédito à Habitação Plano de reestruturação das dívidas decorrentes do crédito à habitação Artigo 10.º do projeto de decreto 32
No corpo do n.º 1 A instituição de crédito apresenta ao mutuário uma proposta de plano de reestruturação da sua dívida decorrente do Crédito à Habitação que inclui necessariamente a aplicação de uma ou várias das seguintes medidas: A instituição de crédito apresenta ao mutuário uma proposta de plano de reestruturação da dívida decorrente do crédito à habitação que inclui necessariamente a aplicação de uma ou várias das seguintes medidas: Na alínea a), Concessão de um período de carência, relativo ao pagamento das prestações mensais a cargo do mutuário, ou estabelecimento de um valor residual no plano de amortizações; Concessão de um período de carência, relativo ao pagamento das prestações mensais a cargo do mutuário ou estabelecimento de um valor residual no plano de amortizações; Na alínea d) Concessão de um empréstimo adicional autónomo destinado a suportar temporariamente o pagamento das prestações do Crédito à Habitação. 33
Concessão de um empréstimo adicional autónomo destinado a suportar temporariamente o pagamento das prestações do crédito à habitação. No n.º 2 A proposta de Plano de Restruturação deve ser apresentada ao mutuário no prazo máximo de 25 dias após o deferimento do requerimento de acesso e deve compreender soluções de pagamento dos montantes em dívida adequadas à situação financeira do Agregado Familiar, susceptíveis de evitar ou interromper o incumprimento do Crédito à Habitação e que não podem determinar uma taxa de esforço do Agregado Familiar superior aos limites previstos na alínea b) do número 1 do artigo 5.º. A proposta de plano de reestruturação deve ser apresentada ao mutuário no prazo máximo de 25 dias após o deferimento do requerimento de acesso e deve compreender soluções de pagamento dos montantes em dívida adequadas à situação financeira do agregado familiar, suscetíveis de evitar ou interromper o incumprimento do crédito à habitação, e que não podem determinar uma taxa de esforço do agregado familiar superior aos limites previstos na alínea b) do n.º 1 do artigo 5.º. No n.º 3 O Plano de Reestruturação abrange todos os montantes devidos pelo mutuário ao abrigo do Crédito à Habitação, vencidos ou vincendos, designadamente prestações de capital, juros e comissões. 34
O plano de reestruturação abrange todos os montantes, vencidos ou vincendo, devidos pelo mutuário ao abrigo do crédito à habitação, designadamente prestações de capital, juros e comissões. No n.º 4 A instituição de crédito e o mutuário podem ainda acordar na consolidação de todas ou parte das dívidas bancárias contraídas pelo mutuário. A instituição de crédito e o mutuário podem ainda acordar na consolidação de todas ou de parte das dívidas bancárias contraídas pelo mutuário. No n.º 5 O mutuário não pode recusar a consolidação do Crédito à Habitação e Créditos Conexos, nem recusar que estes beneficiem da cobertura hipotecária do crédito à habitação. O mutuário não pode recusar a consolidação do crédito à habitação e créditos conexos, nem recusar que estes beneficiem da cobertura hipotecária do crédito à habitação. No n.º 6 35
A consolidação dos Créditos Conexos ou outros previstos nos números 3 e 4 pode ser efetuada em operação autónoma, em condições a acordar entre a instituição de crédito e o mutuário. A consolidação dos créditos conexos ou de outros previstos nos n.ºs 3 e 4 pode ser efetuada em operação autónoma, em condições a acordar entre a instituição de crédito e o mutuário. No n.º 7 A adoção do Plano de Reestruturação ou de qualquer das Medidas Complementares não pode, em qualquer circunstância, dar lugar à revisão ou alteração dos restantes termos e condições de caráter financeiro do contrato de crédito à habitação, nomeadamente agravando o spread e outros encargos com o crédito, nem permite à instituição de crédito cobrar qualquer comissão adicional pelas alterações ao contrato, com exceção do que estrita e demonstradamente corresponda à repercussão de despesas suportadas pela instituição de crédito perante terceiros por força da aplicação daquelas medidas. A adoção do plano de reestruturação ou de qualquer das medidas complementares não pode, em qualquer circunstância, dar lugar à revisão ou alteração dos restantes termos e condições de caráter financeiro do contrato de crédito à habitação, nomeadamente agravando o spread e outros encargos com o crédito, nem permite à instituição de crédito cobrar qualquer comissão adicional pelas alterações ao contrato, com exceção do 36
que, estrita e demonstradamente, corresponda à repercussão de despesas suportadas perante terceiros por força da aplicação daquelas medidas. Artigo 11.º do projeto de decreto Na epígrafe onde se lê : Regime de carência ou valor residual Regime de carência parcial e de valor residual No n.º 1 O período de carência parcial tem uma duração mínima de 12 meses e máxima de 48 meses. O período de carência parcial tem uma duração mínima de 12 e máxima de 48 meses. No n.º 2 Em alternativa ou complemento à carência, o Plano de Reestruturação pode estabelecer um valor residual do capital em dívida até 30% deste, cujo pagamento se realiza na última prestação do Crédito à Habitação. 37
Em alternativa ou em complemento à carência parcial, o plano de reestruturação pode estabelecer um valor residual até 30% do capital em dívida, cujo pagamento se realiza na última prestação do crédito à habitação. No n.º 3 As medidas previstas nos números 1 e 2 produzem efeitos a partir da data de entrada em vigor do Plano de Reestruturação, podendo porém reportar os seus efeitos ao início do incumprimento das prestações vencidas, caso existam, desde que o mutuário liquide os juros que se encontrem vencidos. As medidas previstas nos n.ºs 1 e 2 produzem efeitos a partir da data de entrada em vigor do plano de reestruturação, podendo porém reportar os seus efeitos ao início do incumprimento das prestações vencidas, caso existam, desde que o mutuário liquide os juros que se encontrem vencidos. Artigo 12.º da proposta de decreto No n.º 1 O Plano de Reestruturação da dívida pode prever a prorrogação do prazo de amortização do Crédito à Habitação, até ao limite de 50 anos relativamente ao momento de contratação do mesmo. 38
O plano de reestruturação da dívida pode prever a prorrogação do prazo de amortização do crédito à habitação, até ao limite de 50 anos relativamente ao momento de contratação do mesmo. No n.º 2 A prorrogação do prazo de amortização deve permitir que o financiamento se encontre liquidado antes dos 75 anos de idade do mutuário mais idoso. A prorrogação do prazo de amortização deve permitir que o financiamento seja liquidado antes de o mutuário mais idoso perfazer 75 anos de idade. Artigo 13.º do projeto de decreto No n.º 1 Embora neste número se mencione o n.º 2 do artigo 13.º como aquele que faz referência ao valor residual, na verdade, a referência correta é ao n.º 2 do artigo 11.º. Assim, O Plano de Restruturação pode prever uma redução do spread até ao limite mínimo de 0,25% aplicável durante o período de carência ou, durante um período até 48 meses quando escolhido o regime de valor residual referida no número 2 do artigo 13.º. 39
O plano de reestruturação pode prever uma redução do spread até ao limite mínimo de 0,25%, aplicável durante o período de carência ou durante um período até 48 meses, quando tiver sido escolhido o regime de valor residual referido no n.º 2 do artigo 11.º. No n.º2 Nas situações previstas no número anterior mantem-se a periodicidade acordada para as prestações de juros. Nas situações previstas no número anterior, mantém-se a periodicidade acordada para as prestações de juros. Artigo 14.º do projeto de decreto Na epígrafe Concessão de um empréstimo adicional Concessão de empréstimo adicional No n.º 1 40
O Plano de Reestruturação pode prever um empréstimo adicional ao mutuário cujo capital mutuado se destine exclusivamente ao pagamento, total ou parcial, de prestações do Crédito à Habitação. O plano de reestruturação pode prever um empréstimo adicional ao mutuário cujo capital mutuado se destine exclusivamente ao pagamento, total ou parcial, de prestações do crédito à habitação. No n.º 3 O empréstimo adicional fica sujeito a termos e condições contratuais equivalentes aos do crédito objeto do Plano de Reestruturação, designadamente quanto à taxa, ao regime dos juros e garantia. O empréstimo adicional fica sujeito a termos e condições contratuais equivalentes aos do crédito objeto do plano de reestruturação, designadamente quanto à taxa, ao regime dos juros e à garantia. No n.º 4 O valor e o plano de amortizações do empréstimo adicional devem ser definidos em atenção aos compromissos e ao rendimento disponível do Agregado Familiar do mutuário, podendo compreender um período de carência inicial e um prazo de amortização mais longo do que o originalmente previsto para o Crédito à Habitação que é objeto do Plano de Reestruturação. 41
O valor e o plano de amortizações do empréstimo adicional devem ser definidos atendendo aos compromissos e ao rendimento disponível do agregado familiar do mutuário, podendo compreender um período de carência inicial e um prazo de amortização mais longo do que o originalmente previsto para o crédito à habitação que é objeto do plano de reestruturação. Artigo 15.º do projeto de decreto No n.º 1 Nas situações em que, mesmo aplicando as medidas de reestruturação previstas nos artigos 11.º, 12.º e 13.º, o cumprimento do Plano de Reestruturação pelo mutuário se presuma inviável nos termos do número seguinte, a instituição de crédito não está obrigada a propor ao mutuário um Plano de Reestruturação. Nas situações em que, mesmo aplicando as medidas previstas nos artigos 11.º, 12.º e 13.º, o cumprimento do plano de reestruturação pelo mutuário se presuma inviável nos termos do número seguinte, a instituição de crédito não está obrigada a propor ao mutuário um plano de reestruturação. No n.º 2 42
Para efeitos da presente lei, presume-se inviável o cumprimento de um Plano de Reestruturação que implique para o Agregado Familiar do mutuário uma taxa de esforço superior aos limites previstos na alínea b) do número 1 do artigo 5.º. Para efeitos da presente lei, presume-se inviável o cumprimento de um plano de reestruturação quando este implique para o agregado familiar do mutuário uma taxa de esforço superior aos limites previstos na alínea b) do n.º 1 do artigo 5.º. No n.º 3 No caso previsto no número 1, a instituição de crédito pode optar por, dentro do prazo do número 2 do artigo 10.º, apresentar ao mutuário uma proposta de Plano de Reestruturação que contemple Medidas Complementares referidas no número 2 do artigo 19.º. No caso previsto no n.º 1, a instituição de crédito pode optar por, dentro do prazo previsto no n.º 2 do artigo 10.º, apresentar ao mutuário uma proposta de plano de reestruturação que contemple medidas complementares referidas no n.º 2 do artigo 19.º. No n.º 4 Caso opte por não apresentar proposta de Plano de Reestruturação nos termos dos números 1 a 3, a instituição de crédito fica obrigada a, dentro do prazo do número 2 do artigo 10.º, comunicar por escrito ao mutuário: 43
a) A decisão de não lhe apresentar proposta de Plano de Reestruturação; e b) A aceitação da aplicação de Medidas Substitutivas da execução hipotecária conforme previsto na Secção 4 do presente Capítulo. Caso opte por não apresentar proposta de plano de reestruturação nos termos dos números 1 a 3, a instituição de crédito fica obrigada a, dentro do prazo do n.º 2 do artigo 10.º, comunicar por escrito ao mutuário: a) A decisão de não lhe apresentar proposta de plano de reestruturação; e b) A aceitação da aplicação de medidas substitutivas da execução hipotecária conforme previsto na secção IV do presente capítulo. Artigo 16.º do projeto de decreto Na epígrafe Aprovação do Plano de Reestruturação Aprovação do plano de reestruturação No n.º 1 Após a apresentação da proposta nos termos dos números 1 e 2 artigo 10.º, a instituição de crédito e o mutuário dispõem de 30 dias para negociar e acordar alterações à proposta de Plano de Reestruturação apresentada pela instituição de crédito. 44
Após a apresentação da proposta, efetuada nos termos dos n.ºs 1 e 2 do artigo 10.º, a instituição de crédito e o mutuário dispõem de 30 dias para negociar e acordar alterações à proposta do plano de reestruturação apresentada pela instituição de crédito. No n.º 2 Se o mutuário recusar ou não formalizar uma proposta de Plano de Reestruturação apresentada pela instituição de crédito e cujo cumprimento se presuma viável nos termos do número 2 do artigo anterior, perde o direito à aplicação das Medidas Substitutivas, exceto se a instituição de crédito ainda assim concordar na aplicação das mesmas. Se o mutuário recusar ou não formalizar uma proposta de plano de reestruturação apresentada pela instituição de crédito, e cujo cumprimento se presuma viável nos termos do n.º 2 do artigo anterior, perde o direito à aplicação das medidas substitutivas, exceto se a instituição de crédito mantiver a intenção de as aplicar. Artigo 17.º do projeto de decreto Na epígrafe Obrigações da instituição de crédito durante a vigência do Plano de reestruturação 45
Obrigações da instituição de crédito durante a vigência do plano de reestruturação No corpo do artigo Durante a vigência do Plano de Reestruturação, a instituição de crédito não pode: Durante a vigência do plano de reestruturação, a instituição de crédito não pode: Na alínea a) a) Resolver o contrato de Crédito à Habitação; a) Resolver o contrato de crédito à habitação; Artigo 18.º do projeto de decreto Na epígrafe Revisão anual do Plano de Reestruturação Revisão anual do plano de reestruturação 46
No n.º 1 A parte final do n.º 1 aplicando se o disposto nos números seguintes deve ser eliminada porque é redundante e desnecessária. Altera-se ainda aplicar por verificar na referência aos requisitos de aplicabilidade. Assim, Durante a vigência do presente diploma, o mutuário deve comprovar anualmente a manutenção da verificação dos requisitos de aplicabilidade previstos no artigo 5.º, aplicando se o disposto nos números seguintes. Durante a vigência da presente lei, o mutuário deve comprovar anualmente a manutenção da verificação dos requisitos de aplicabilidade previstos no artigo 5.º. No n.º 2 A expressão a aplicação de uma taxa de esforço parece não ser correta, uma vez que não se trata da aplicação de uma taxa, mas da verificação de uma relação, de acordo com a alínea n), agora m), do artigo 3.º. Assim, Em caso de os requisitos de aplicabilidade previstos no artigo 5.º deixarem de ser aplicar, pode a instituição de crédito determinar a revisão do Plano de Reestruturação, desde que essa revisão não implique a aplicação de uma taxa de esforço superior aos limites previstos na alínea b) do número 1 do artigo 5.º. Em caso de os requisitos de aplicabilidade previstos no artigo 5.º deixarem de se verificar, pode a instituição de crédito determinar a revisão do plano de reestruturação, 47
desde que essa revisão não implique uma taxa de esforço superior aos limites previstos na alínea b) do n.º 1 do artigo 5.º. No n.º 3 Verificando-se um agravamento da situação económica do Agregado Familiar do mutuário que origine um aumento da respetiva taxa de esforço com o Crédito à Habitação, deve a instituição de crédito apresentar, a pedido do mutuário, a revisão do Plano de Reestruturação que não implique a aplicação de uma taxa de esforço superior aos limites previstos na alínea b) do número 1 do artigo 5.º. Verificando-se um agravamento da situação económica do agregado familiar do mutuário que origine um aumento da respetiva taxa de esforço com o crédito à habitação, deve a instituição de crédito apresentar, a pedido do mutuário, a revisão do plano de reestruturação que não implique uma taxa de esforço superior aos limites previstos na alínea b) do n.º 1 do artigo 5.º. No n.º 4 As revisões referidas no número anterior devem compreender soluções adequadas à situação financeira do Agregado Familiar e suscetíveis de evitar um futuro incumprimento do Crédito à Habitação. As revisões referidas no número anterior devem compreender soluções adequadas à situação financeira do agregado familiar e suscetíveis de evitar um futuro 48