Crédito à Habitação. Contratar, reembolsar e renegociar. Fernanda Matias João Ramiro Santos Departamento de Supervisão Comportamental 2 dezembro 2014

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1 Crédito à Habitação Contratar, reembolsar e renegociar Fernanda Matias João Ramiro Santos Departamento de Supervisão Comportamental 2 dezembro 2014 Encontro Nacional de Centros de Informação Autárquica ao Consumidor 1

2 Plano de exposição Enquadramento do crédito à habitação Principais características Custos do crédito Prazo de reembolso Modalidades de reembolso Comparação de créditos Ficha de Informação Normalizada (FIN) Simuladores Prestação de informação, reembolso antecipado e renegociação 2 2 de dezembro de 2014 Banco de Portugal Encontro Nacional CIAC

3 Crédito à habitação Enquadramento do crédito à habitação Crédito à habitação e outros créditos hipotecários Contrato de crédito para aquisição, construção e realização de obras em habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento e para aquisição de terrenos para construção de habitação própria Em regra, tem como garantia a constituição de hipoteca sobre o imóvel a favor da instituição de crédito Podeserexigidaasubscrição de seguro de vidaeoutrasgarantias,comoafiança Crédito conexo Contrato de crédito garantido por hipoteca que incide, total ou parcialmente, sobre um imóvel que simultaneamente garante um contrato de crédito à habitação celebrado com a mesma instituição de crédito(crédito multiusos ou multiopções ) Outros créditos hipotecários Demais contratos de crédito garantidos por hipoteca sobre um imóvel ou por outro direito sobre um imóvel e que sejam celebrados com consumidores (por exemplo, crédito consolidado) 3 2 de dezembro de 2014 Banco de Portugal Encontro Nacional CIAC

4 Principais características Custos do crédito: Taxa de juro Taxa de juro fixa Nos empréstimos contraídos a taxa fixa, a taxa de juro do empréstimo (TAN) mantém-se inalterada durante o prazo que tiver sido acordado com a instituição de crédito Protege quanto à subida das taxas de mercado mas não permite usufruir das descidas Taxa de juro variável Nos empréstimos com taxa variável, a taxa de juro do empréstimo resulta da soma de duas componentes: O indexante é a taxa de juro utilizada como referência nos empréstimos a taxa variável. O indexante é a Euribor, podendo optar-se por diferentes prazos. Resulta da média aritmética simples das cotações diárias da Euribor no mês anterior ao início do período de contagem de juros A taxa de juro variável é revista com uma periodicidade igual à do prazo do indexante. O montantedaprestaçãovariacomaalteraçãodataxadejuro O spread é definido pela instituição de crédito em função do risco do crédito (resultante da avaliação de solvabilidade e das garantias) 4 2 de dezembro de 2014 Banco de Portugal Encontro Nacional CIAC

5 Principais características Custos do crédito: Comissões, despesas e outros encargos Além dos juros, as instituições podem cobrar comissões ou despesas relacionadas com o contrato de crédito Comissões Comissões no início do contrato(por exemplo, de abertura de crédito ou de avaliação) Comissões na vigência do contrato (por exemplo, de processamento da prestação ou de reembolso antecipado parcial) Comissões no termo do contrato(por exemplo, de reembolso antecipado total) Despesas Pagamentos a Conservatórias ou Cartórios Notariais Pagamentos que tenham natureza fiscal(por exemplo, Imposto do Selo e IVA) Outros encargos Prémios dos seguros associados ao contrato de crédito 5 2 de dezembro de 2014 Banco de Portugal Encontro Nacional CIAC

6 Principais características Custos do crédito: Vendas associadas Vendas Associadas Obrigatórias Facultativas A instituição de crédito não pode fazer depender a concessão ou renegociação do empréstimo da contratação de outros produtos ou serviços A instituição de crédito pode propor a aquisição facultativa de outros produtos ou serviços como contrapartida para reduzir os custos do contrato de crédito (ex. spread) 6 2 de dezembro de 2014 Banco de Portugal Encontro Nacional CIAC

7 Principais características Custos do crédito: Vendas associadas Contratar outros produtos ou serviços Os produtos ou serviços comercializados conjuntamente podem ter custos associados A Ficha de Informação Normalizada apresenta a explicitação dos benefícios e o impacto de alterações à composição do cabaz de produtos e serviços As instituições de crédito não devem propor a aquisição facultativa de produtos financeiros sem garantia do capital investido a todo o tempo Se, no decurso do contrato, o cliente desistir de algum dos produtos ou serviços contratados o spread aplicável poderá ser revisto em alta As instituições de crédito só podem rever o spread no prazo de um ano após o momento em que o cliente bancário desistiu desses outros produtos ou serviços. Se durante um ano, a instituição de crédito não tiver aumentado o spread, o direito a fazê-lo prescreve 7 2 de dezembro de 2014 Banco de Portugal Encontro Nacional CIAC

8 Principais características Custo total do crédito Taxa Anual Efetiva (TAE) Atendendo a que existem vários tipos de custos, torna-se indispensável para a comparação de propostas ter em conta todos os custos, o seu valor e o momento em que ocorrem Taxa Anual Efetiva (TAE) medida do custo total associado a um determinado crédito, incluindo os juros e outros encargos que lhe estejam associados, nomeadamente comissões e seguros exigidos apurada no início do contrato deve ser utilizada para comparar propostas alternativas mas com idênticas condições, nomeadamente, montante, prazo e modalidade de reembolso 8 2 de dezembro de 2014 Banco de Portugal Encontro Nacional CIAC

9 Principais características Prazo de reembolso O prazo de reembolso é livremente acordado pelas partes, não havendo limites máximos estabelecidos A escolha do prazo prende-se, essencialmente, com dicotomia entre menor valor da prestaçãoemaior montante total de juros apagar Quanto mais curto é o prazo, maisrápidose reembolsa o crédito e menos juros sãopagos, todavia a prestação será maior Porexemplo,considerandoumcréditoàhabitaçãode150000euros,comTANde 3%: Prazo do empréstimo Prestação mensal Total de juros pagos 20 anos 831, ,14 30 anos 632, ,18 40 anos 536, , de dezembro de 2014 Banco de Portugal Encontro Nacional CIAC

10 Principais características Modalidades de reembolso Prestações constantes de capital e juros Corresponde à modalidade mais habitual para reembolsar um crédito (modalidade padrão). Neste caso, a prestação mantém-se constante durante toda a vida do empréstimo, exceto quando é revisto o valor da Euribor(créditos com taxa variável) A componente de juros pagos em cada prestação vai diminuindo ao longo do tempo, umavezqueomontanteemdívidasevaireduzindo 10 2 de dezembro de 2014 Banco de Portugal Encontro Nacional CIAC

11 Principais características Modalidades de reembolso Período de carência de capital Durante um período do empréstimo não se amortiza capital, sendo pagos apenas juros. A prestação durante o período de carência é mais pequena, aumentando depois quando passa a incluir o reembolso de capital Após o período de carência, a prestação será superior à da modalidade padrão, dado que o capital tem de ser reembolsado num período de tempo mais curto. O total de juros pagos pelo cliente será também maior 11 2 de dezembro de 2014 Banco de Portugal Encontro Nacional CIAC

12 Principais características Modalidades de reembolso Diferimento de parte do capital Corresponde ao adiamento do reembolso de uma parte do capital (por exemplo 10%) para a última prestação do crédito. Assim, as prestações são mais baixas do que na modalidade padrão, com exceção da última prestação que é mais elevada O montante de juros pagos é maior, porque durante a vida do empréstimo o capital em dívida reduz-se mais lentamente e por isso vence mais juros 12 2 de dezembro de 2014 Banco de Portugal Encontro Nacional CIAC

13 Comparação de créditos Ficha de Informação Normalizada (FIN) A FIN é um documento entregue ao cliente que resume as principais características do empréstimo e os compromissos que o cliente irá assumir FIN Crédito à habitação Elementos de Informação que constam da FIN: Parte I Condições financeiras, reembolso antecipado, garantias, custos do empréstimo, condições promocionais, vendas associadas facultativas Parte II Plano financeiro do empréstimo e outros planos financeiros(se aplicável) Parte III Informação sobre os demais produtos de crédito à habitação comercializados pela instituição, documentação necessária para a aprovação do empréstimo e para a celebração do contrato 13 2 de dezembro de 2014 Banco de Portugal Encontro Nacional CIAC

14 Comparação de créditos Simuladores Veja o Portal do Cliente Bancário clientebancario.bportugal.pt 14 2 de dezembro de 2014 Banco de Portugal Encontro Nacional CIAC

15 Comparação de créditos Simuladores Veja o Portal Todos Contam de dezembro de 2014 Banco de Portugal Encontro Nacional CIAC

16 Prestação de informação Informação pré-contratual Prestação de informação, reembolso antecipado e renegociação Aquando da simulação de um empréstimo, as instituições de crédito são obrigadas a disponibilizar ao cliente uma FIN Com a comunicação da aprovação do empréstimo, as instituições de crédito devem entregar ao cliente uma nova FIN com as condições do empréstimo aprovadas Com a aprovação do empréstimo, as instituições de crédito têm ainda de disponibilizar ao cliente a minuta do contrato a celebrar Celebração do contrato O contrato deve apresentar vários elementos de informação Prazo, montante e finalidade do crédito, taxa de juro aplicável, custos associados, produtos e serviços financeiros adquiridos facultativamente, regime, periodicidade e data de vencimento das prestações, garantias do crédito, etc de dezembro de 2014 Banco de Portugal Encontro Nacional CIAC

17 Prestação de informação Na vigência do contrato Prestação de informação, reembolso antecipado e renegociação O cliente tem direito a receber um extrato mensal com informações que permitam acompanhar a evolução do seu crédito, designadamente: Montantedocapitalemdívidaàdatadeemissãodoextrato Número, data de vencimento, valor e taxa de juro da próxima prestação Comissões e despesas a pagar na próxima prestação O cliente deve ainda receber informação complementar sobre: As alterações contratuais da taxa de juro O incumprimento de obrigações contratuais 17 2 de dezembro de 2014 Banco de Portugal Encontro Nacional CIAC

18 Reembolso antecipado Prestação de informação, reembolso antecipado e renegociação O cliente pode pagar antecipadamente uma parte(reembolso antecipado parcial) ou a totalidade(reembolso antecipado total) do seu empréstimo. O reembolso antecipado pode implicar o pagamento de uma comissão 0,5% do capital reembolsado nos contratos com taxa de juro variável 2% do capital reembolsado nos contratos com taxa de juro fixa O reembolso antecipado está condicionado a um pré-aviso de 7 dias úteis (reembolso parcial) ou de 10 dias úteis(reembolso total) 18 2 de dezembro de 2014 Banco de Portugal Encontro Nacional CIAC

19 Prestação de informação, reembolso antecipado e renegociação Renegociação A renegociação é possível mediante acordo entre o cliente e a instituição de crédito. As instituições de crédito estão proibidas de cobrar qualquer comissão pela renegociação Também não é possível agravar os encargos do empréstimo quando esteja em causa a renegociação de contratos de crédito destinados à aquisição ou construção de habitação própria permanente motivada por: divórcio, separação judicial de pessoas e bens, dissolução de união de facto, falecimento de umdos cônjuges e desde que a taxa de esforço resultante da renegociação seja inferior a 55% ou, havendo dependentes, 60% arrendamento do imóvel hipotecado, em resultado de desemprego de um dos membros do agregado familiar do mutuário ou mudança de local de trabalho a mais de 50 km de distância do devedor ou de um membro do seu agregado familiar (que não seja seu descendente) e que implique a mudança de habitação 19 2 de dezembro de 2014 Banco de Portugal Encontro Nacional CIAC

20 Para informações adicionais Portal do Cliente Bancário Brochura sobre crédito à habitação de dezembro de 2014 Banco de Portugal Encontro Nacional CIAC