CRÉDITO BANCÁRIO E CRÉDITO À HABITAÇÃO - O NOVO REGIME DE PROTEÇÃO DE DEVEDORES/CONSUMIDORES

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1 CRÉDITO BANCÁRIO E CRÉDITO À HABITAÇÃO - O NOVO REGIME DE PROTEÇÃO DE DEVEDORES/CONSUMIDORES REESTRUTURAÇÃO DA DÍVIDA E MEDIDAS SUBSTITUTIVAS DA EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA Cristina Bogado Menezes Fevereiro/2013

2 REESTRUTURAÇÃO DA DÍVIDA E MEDIDAS SUBSTITUTIVAS DA EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA Lei n.º 58/2012, de 9 de Novembro Altera o regime aplicável ao incumprimento nos contratos de crédito à habitação (própria e permanente) e cria as seguintes medidas de proteção ao devedor em situação económica muito difícil: 1. Plano de Reestruturação da Dívida (PR) aplicação preferencial 2. Medidas Complementares ao PR aplicação voluntária 3. Medidas Substitutivas da Execução Hipotecária aplicação subsidiária ao PR (salvo acordo): a) Dação em cumprimento do imóvel hipotecado; b) Alienação do imóvel a um Fundo de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional (FIIAH); c) Permuta por imóvel de valor inferior c/c substituição ou revisão do contrato de crédito. OBS: a aplicação das medidas depende de requerimento do Mutuário. 2

3 MEDIDA: PLANO DE REESTRUTURAÇÃO (PR) Conceito: plano de reestruturação de dívidas do mutuário, vencidas e vincendas, relativas a crédito à habitação, negociado e aprovado nos termos da Lei n.º 58/2012, de 9 de Novembro, bem como as alterações resultantes da eventual aplicação de medidas complementares. Deferido o acesso do mutuário ao regime de proteção e, sendo viável a reestruturação, a Instituição de Crédito (IC) deve apresentar proposta de PR que inclua as seguintes medidas: a) Concessão de período de carência parcial: mínimo de 12 meses e máximo de 48 meses efeito a partir da entrada em vigor do PR + possível retroagir ao incumprimento b) Previsão de valor residual: até 30% do capital em dívida (em alternativa ou em complemento à carência parcial) c) Prorrogação do prazo de amortização: d) Redução do spread: até 50 anos a contar da data da celebração do contrato c/c idade máxima de 75anos mínimo de 0,25% - período de carência ou durante 48 meses (se com valor residual) e) Financiamento adicional autónomo: desembolso direto e à medida da necessidade do pagamento das prestações; termos e condições equivalentes ao do crédito á habitação objeto de PR. 3

4 MEDIDA: PLANO DE REESTRUTURAÇÃO (PR) Finalidade: Permitir o pagamento dos montantes em dívida conforme a condição financeira do agregado familiar Plano de Pagamento: taxa de esforço não pode ser superior aos seguintes limites: 45% para agregados familiares com dependentes e 50% para agregados familiares sem dependentes. Evitar ou interromper o incumprimento do contrato de crédito à habitação. Abrangência: Inclui: todos os montantes vencidos e vincendos no Crédito à Habitação (capital, juros, comissões, etc). Pode incluir: consolidação de créditos conexos e todas ou de parte das dívidas bancárias do mutuário perante a IC - pode ser feita em operação autónoma em condições a acordar. Limitações: NÃO podem ser revistas ou alteradas demais termos e condições financeiras para agravar a situação do mutuário. Salvo despesas comprovadas perante terceiros, é vedada a cobrança de comissão por alteração 4 do contrato.

5 MEDIDA: PLANO DE REESTRUTURAÇÃO (PR) INVIABILIDADE ORIGINÁRIA do PR: Hipótese: =» Mesmo com aplicação das diferentes medidas para reestruturação (carência, valor residual, prorrogação do prazo do contrato e redução do spread), o cumprimento do PR se presuma inviável. =» Inviável = cumprimento do PR que importe taxa de esforço superior ao limite legal. Consequência: =» Instituição de Crédito não está obrigada a propor o PR. =» Mas, pode optar por apresentar proposta de PR c/c medidas complementares. =» Se não optar, deve comunicar a decisão por escrito e aceitar aplicação de medida substitutiva PROCEDIMENTO DE APROVAÇÃO DO PR: =» Apresentação do requerimento de acesso pelo mutuário =» em 15 dias, manifestação escrita da IC sobre deferimento ou indeferimento do acesso; =» Comunicação do deferimento de acesso =» em 25 dias, a IC deve se manifestar sobre viabilidade do PR ou inviabilidade originária do PR: a) Se ocorrer inviabilidade originária do PR: * IC apresenta proposta de PR c/c medidas complementares, ou * IC comunica decisão, inclusive de aceitação de aplicação de medida substitutiva; b) Se for viável a implementação de PR: * IC apresenta proposta de PR ao mutuário. =» Apresentação da proposta de PR pela IC: 30 dias para IC e mutuário negociarem e acordarem alterações à proposta: a) Existindo acordo, PR é implementado; b) Se o mutuário recusar o PR ou não formalizar uma proposta de PR apresentada pela IC, cujo 5 cumprimento se presuma viável, perde o direito à aplicação de medida substitutiva (salvo se IC a pretender aplicar).

6 MEDIDA: MEDIDAS COMPLEMENTARES Aplicabilidade: a) No curso da execução o PR se mostre inviável (taxa de esforço superior ao limite legal); b) No caso de incumprimento pelo mutuário de 03 prestações consecutivas, previstas no PR; Modalidades de medidas: a) As mesmas previstas para o PR, ainda não aplicadas (carência parcial, valor residual, prorrogação do prazo do contrato, redução de spread, financiamento adicional), ou; b) Outras, designadamente, carência total até 12 meses ou redução parcial do capital por amortizar (perdão). Especificidades: a) As negociações para a adoção de medidas complementares podem iniciar-se a qualquer momento da execução do PR, a pedido de qualquer das partes; b) As negociações devem estar concluídas no prazo de 30 dias após a receção do pedido; c) A adoção de medidas complementares é facultativa para as IC, mesmo que solicitadas pelo 6 mutuário e ainda que na ausência da sua adoção o PR se mostre inviável.

7 MEDIDA: MEDIDAS SUBSTITUTIVAS (MS) DA EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA Modalidades: Aplicabilidade obrigatória: a) Dação em cumprimento; b) Alienação a um FIIAH; c) Permuta por imóvel de valor inferior c/c alteração do contrato de crédito a habitação. a) Inviabilidade originária de PR comunicada por escrito ao mutuário; b) No caso de o mutuário recusar ou não formalizar proposta de PR viável apresentada pela IC, e esta tenha interesse na aplicação da medida; c) Dentro de 30 dias a contar do pedido, as partes não tenham chegado a acordo quanto à aplicação de medidas complementares ao PR. Fundamentos para recusa pelas IC: a) A hipoteca ao crédito à habitação não seja de 1.º grau, excepto se a anterior for a favor da mesma IC para garantia de outro crédito à habitação concedido ao mesmo mutuário; b) Sobre o imóvel hipotecado incidam outras hipotecas a favor de outras IC. 7

8 MEDIDA: MEDIDAS SUBSTITUTIVAS (MS) DA EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA Procedimento: a) Verificado o facto que importe aplicabilidade da MS: em 30 dias, o mutuário deve apresentar requerimento solicitando a aplicação da MS e declarando o preenchimento dos requisitos de transmissão do imóvel (existência de LU, ausência de ónus ou encargos, condições aptas ao fim a que se destina e bom estado de conservação); b) Receção pela IC do requerimento da aplicação de MS: em 30 dias, IC deve apresentar proposta de MS; c) Receção, pelo mutuário, da proposta da IC com indicação da MS: em 15 dias, mutuário pode recusar a indicação da IC, sem perder o direito a outra MS, somente se tiver sido proposta permuta ou alienação a FIIAH que envolva arrendamento à habitação; d) Receção da recusa pela IC, conforme referido em c): em 15 dias, IC deve propor uma das MS restantes ou a mesma, sem a parte recusada; e) Receção pelo mutuário da resposta da IC: em 15 dias, mutuário aceita a proposta ou perde definitivamente o direito à aplicação de MS. 8

9 MEDIDA: MEDIDAS SUBSTITUTIVAS (MS) DA EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA - EFEITOS a) Dação em cumprimento: Extinção integral da dívida quando: * Soma entre o valor da avaliação atual do imóvel, para efeito de dação, e quantias entregues a título de reembolso do capital = (ou superior) capital (inicial+eventuais capitalizações); ou * Valor da avaliação atual do imóvel, para efeito de dação = (ou superior) ao capital em dívida. Obs: após decidida a dação, caso não tenha incumprido + de 3 prestações consecutivas após aplicação de MC, o mutuário tem direito a diferimento por 6 meses, na contratação desde que seja celebrado contrato promessa de dação e, se a IC solicitar, outorgada procuração irrevogável com carência parcial. b) Alienação a um FIIAH: Extinção integral da dívida quando: * Soma entre valor pago pelo FIIAH e quantias entregues a título do reembolso do capital = (ou superior) capital (inicial + eventuais capitalizações); ou * Valor pago pelo FIIAH = (ou superior) ao capital em dívida. Obs: A alienação pode ser feita pelo mutuário para o FIIAH pelo preço determinado nos termos da legislação aplicável, com distrate da hipoteca ou, o FIIAH paga diretamente a IC por mandato do mutuário/alienante. c) Permuta: * Liquidação do montante de capital em dívida correspondente à diferença entre o valor dos imóveis permutados e substituição do contrato de crédito à habitação ou revisão das condições do existente (o que se afigurar mais viável ao cumprimento). d) OUTROS EFEITOS: Extinção de processos judiciais relativos à cobrança relativa ao contrato de crédito à habitação. No caso de não ocorrer extinção integral da dívida pela dação ou pela alienação ao FIIAH, manutenção da dívida apenas pelo capital remanescente, com manutenção de condições e termos contratuais equivalentes aos que se encontravam em vigor antes da aplicação da MS.