Laudo de avaliação de imóveis Identificação do Imóvel Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Joao Martins & Cia Ltda Me Nº CPF / CNPJ 05974252000135 Nome Empreendimento Valor Compra Venda R$ 600.000,00 Data Venda Nº Controle Interno 35.509 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 1 Matrícula: 35.509 Logradouro R MAJOR JERONIMO Nº S/N Andar Complemento Bairro CENTRO Cidade PATOS DE MINAS UF MG CEP 38700-002 Latitude -18.585518 Longitude -46.511220 Caracterização da Região Região Residencial Unifamiliar Residencial Multifamiliar Industrial Infraestrutura Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado Fossa Tipo Pavimentação: Asfalto Cisterna/Poço Artesiano Serviços Públicos e Comunitários Análise da Região do Bairro Centro Metrô Escola Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Segurança Ônibus Rede Bancária Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Coleta de Lazer Clínicas/Hospitais Lixo Tendência Uso Terreno Industrial Residencial Aeroporto Shopping Parque Limites do Bairro Outro - Descrever Abaixo Terreno Topografia Plana Desnível Pronunciado Aclive Declive Formato Regular Irregular Dimensões Restritivos: Favela Córregos/Rios Risco Ambiental Padrão da Região: Alto Médio-alto Baixo Médio Médio-baixo Fatores Valorizantes Vista - Mar Vista - Parque Metrô Vista Permanente Área (em ):669,00 Testada (Frente):12,00 m Lado Direito:57,00 m Fração Ideal: % Fundos12,35 m Lado Esquerdo:54,50 m Tipo de Implantação Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante: Tipo do Acompanhante Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Condomínio / Imóvel Avaliado Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado N Andares Tipo: Unidades Por Andar: Nº Total de Unidades: N de Elevadores: Valor Condomínio: Por Mês Por Ano dos Andares Uso Condomínio: Padrão de Construção do Condomínio Alto Médio-alto Médio Médio-baixo Infraestrutura do Imóvel Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins Tipo Imóvel Avaliado Casa Apartamento Galpão Sobrado Loja Sala Vaga Autônoma Depósito Autônomo Loft Outro - Descrever Abaixo Indício Ocupação Imóvel Habitado Desabitado Idade Aparente Anos 0 Ano Construção Baixo Estado Conservação Imóvel Bom Regular Ruim Em Construção Uso Imóvel: Fechamento das Paredes: Alvenaria Nº Banheiros: 0 Fachada Esquadrias N Andares do Imóvel Avaliado 0 Nº Dormitórios 0 Dimensões Área Privativa:0,00 Área Comum ():0,00 Área Total ():0,00 Área Averbada: Área não Averbada Nº Vagas Cobertas Cobertas 0 Descobertas 0 Privativas 0 Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Padrão Acabamento Imóvel Alto Normal Baixo Mínimo Em Implantação Face Imóvel Sul Norte Leste Oeste Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto Terreno sem Benfeitorias 1 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: NOV2017) Página 1 / 5
Manifestações sobre a garantia Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia? Sim Não QUESTÕES COMPLEMENTARES Sim Não Data da Vistoria: 01/03/2018 1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? No IPTU consta uma área de terreno de 657,00. 4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas? 6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? 7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? 9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares? 11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? 12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade? 14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação? Observações Finais Para a avaliação, foram facultadas os seguintes itens legais: Matricula e IPTU. A vistoria foi realizada externamente, não sendo possível confrontar as áreas reais com as áreas constantes nas documentações. Para efeito de cálculo, utilizamos as áreas constantes na Matricula. O lote avaliado está bem localizado na cidade de Patos de Minas/MG. O imóvel avaliado encontra-se na Zona de Adensamento Preferencial 2 (ZAP2), possuindo as seguintes características urbanísticas: CA - 2,50 e TO 70%. As amostras 1 e 4 estão na Zona de Adensamento Preferencial 2, as amostras 2 e 3 estão na Zona de Adensamento 1, e a amostra 5 esta localizada na Zona de Adensamento 2. Foi verificado por fotos, que o imóvel avaliado, possuí materiais de obra e ferros. Amostras: Critério Utilizado: Área Privativa Área Total () Terreno 1 Logradouro R CRISTINO VIDA Nº 80 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro JARDIM CENTRO Cidade PATOS DE MINAS UF MG CEP 38703-016 Latitude -18.588668 Longitude -46.505626 Lote - numeração aproximada Fonte de Informações Imobiliária PAI Telefone (34) 3818-6444 650.000,00 Valor Padrão Testada (Frente) 22,00 ) 814,00 Área Privativa 0 Área Comum () Vida Útil (em anos) 70 () 0,00 2 Logradouro R ORQUIDEAS Nº 480 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro JARDIM PARAISO Cidade PATOS DE MINAS UF MG CEP 38703-046 Latitude -18.581030 Longitude -46.506390 Lote - numeração aproximada Fonte de Informações Noble Negócios & imóveis Telefone (34) 99147-8062 2.500.000,00 Valor Padrão Testada (Frente) 13,00 ) 4.000,00 Área Privativa 0 Área Comum () Vida Útil (em anos) 70 () 0,00 3 Logradouro R PEDRO PACIFICO Nº 50 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro AURELIO CAIXETA Cidade PATOS DE MINAS UF MG CEP 38702-049 Latitude -18.580760 Longitude -46.512860 Lote - numeração aproximada Fonte de Informações edimilson Telefone (34) 99244-0110 480.000,00 Valor Padrão Testada (Frente) 15,00 ) 504,00 Área Privativa 0 Área Comum () Vida Útil (em anos) 70 () 0,00 4 Logradouro R JOSE DE SANTANA Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro JARDIM CENTRO Cidade PATOS DE MINAS UF MG CEP 38703-030 Latitude -18.591584 Longitude -46.519580 Lote - endereço aproximada Fonte de Informações Juca Imóveis Telefone (34) 3821-7776 450.000,00 Valor Padrão Testada (Frente) 15,00 ) 600,00 Área Privativa 0 Área Comum () Vida Útil (em anos) 70 () 0,00 5 Logradouro R JOAQUIM DAS CHAGAS Nº 700 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro VARZEA Cidade PATOS DE MINAS UF MG CEP 38700-356 Latitude -18.592866 Longitude -46.521456 Lote - numeração aproximada Fonte de Informações Terra & Teto Imóveis Telefone (34) 3821-2244 1.200.000,00 Valor Padrão Testada (Frente) 20,00 ) 1.400,00 Área Privativa 0 Área Comum () Vida Útil (em anos) 70 () 0,00 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: NOV2017) Página 2 / 5
Tabela de homogenização Grau de Fundamentação: II Grau de Precisão: III Metodologia: Evolutivo Cálculo do Coeficiente de Depreciação N Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual % Coef. Deprec. 1 70 0,00 0 0,00 1,0000 20,00 1,0000 2 70 0,00 0 0,00 1,0000 20,00 1,0000 3 70 0,00 0 0,00 1,0000 20,00 1,0000 4 70 0,00 0 0,00 1,0000 20,00 1,0000 5 70 0,00 0 0,00 1,0000 20,00 1,0000 Cálculo Custo Construção e Valor Terreno N Valor Venda / Oferta () CUB (R$/) Índice-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor Edificação Fator Oferta Valor Terreno 1 650.000,00 0,00 1.000,00 1,200 1,0000 1.200,00 0,00 0,90 585.000,00 2 2.500.000,00 0,00 1.000,00 1,200 1,0000 1.200,00 0,00 0,90 2.250.000,00 3 480.000,00 0,00 1.000,00 1,200 1,0000 1.200,00 0,00 0,90 432.000,00 4 450.000,00 0,00 1.000,00 1,200 1,0000 1.200,00 0,00 0,90 405.000,00 5 1.200.000,00 0,00 1.000,00 1,200 1,0000 1.200,00 0,00 0,90 1.080.000,00 Homogeneização Amostra Área () Dados Iniciais (1) Homogeneização (R$/) Amostra 1 814,00 718,67 1,0503 754,82 Amostra 2 4.000,00 562,50 1,2505 703,41 Amostra 3 504,00 857,14 0,9316 798,51 Amostra 4 600,00 675,00 0,9732 656,91 Amostra 5 1.400,00 771,43 1,0967 846,03 Fatores: MÉDIAS DAS AMOSTRAS 751,94 (1) - Área Valor Minimo 526,36 Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Máximo 977,52 Determinação Valor Terreno Zona Área (em ) Unit. Fator Frente Fator Profundidade Área Fator Esquina Fator Topografia Fator Consistência Homogeneização (R$/) Valor (R$) 1 669,00 751,94 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 751,94 503.047,86 Determinação Valor Construção Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual Coef. Deprec. 70 0,00 0 Sem Valor 0,00 0,9900 20,00 1,0000 Área Privativa CUB (R$/) Índice-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor 0,00 1.000,00 1,200 1,0000 1.200,00 0,00 Determinação Valor Imóvel Valor Terreno Valor Edificação F Com Adotado 503.047,86 0,00 1,0000 503.047,86 Cálculo Valor Avaliação Área do Terreno (): 669,00 Valor : R$ 751,00 Valor Terreno: R$ 502.419,00 (): 0,00 Valor : R$ 0,00 Valor Edificação: R$ 0,00 Valor de Liquidez: R$ 393.000,00 Valor Imóvel: R$ 502.419,00 Avaliação para Garantia de Financiamento Valor Terreno R$ 502.000,00 Valor por extenso: quinhentos e dois mil reais Valor Edificação R$ 0,00 Valor por extenso: zero real Valor do(s) Anexo(s) Valor do(s) Anexo(s) Unidades Autônomas N da Matrícula Valor por extenso: Valor por extenso: Quantidade Unidades Autônomas 35.509 0 Indefinido Valor Imóvel R$ 502.000,00 Valor por extenso: quinhentos e dois mil reais Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo: Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 502.000,00 Tipo Unidade Autônoma Área () Valor Nome da Empresa UON Nome do Avaliador Claudio Hideki Okada CREA / CAU 1969854 Local e Data São Paulo 09/03/2018 "Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo". LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel. Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: NOV2017) Página 3 / 5
Fotos imóvel Documentação Fotográfica Representação Fachada Representação Terreno sem Benfeitorias Representação Vista da Rua Representação Terreno sem Benfeitorias Representação Vista da Rua Fotos da Amostra 1 Fotos da Amostra 2 Fotos da Amostra 3 Fotos da Amostra 4 Fotos da Amostra 5 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: NOV2017) Página 4 / 5
Imagem - Mapa Representação: Mapa Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: NOV2017) Página 5 / 5