Laudo de avaliação de imóveis Renegociação Identificação do Imóvel Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário ROSEMEIRE OLIVEIRA DOS SANTOS Nº CPF / CNPJ 07377417838 Nome Empreendimento Valor Compra Venda R$ 150.000,00 Data Venda Nº Controle Interno 0100073682.23001.032-0 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 1 Matrícula: 2.990 Logradouro R TIA ESTER VIEIRA Nº s/n Andar Complemento Casa 08 Bairro Ilicuritiba Cidade CONCEICAO DO JACUIPE UF BA CEP 44245-000 Latitude -12.3199110 Longitude -38.7558870 Caracterização da Região Região Residencial Unifamiliar Residencial Multifamiliar Outro - Descrever Abaixo Comercial Industrial Infraestrutura Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado Fossa Tipo Pavimentação: Terra Cisterna/Poço Artesiano Serviços Públicos e Comunitários Análise da Região do Bairro Centro Metrô Escola Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela Comercial Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Segurança Ônibus Rede Bancária Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Coleta de Lazer Clínicas/Hospitais Lixo Tendência Uso Terreno Comercial Industrial Residencial Aeroporto Shopping Parque Limites do Bairro Outro - Descrever Abaixo Terreno Topografia Plana Desnível Pronunciado Aclive Declive Formato Regular Irregular Dimensões Restritivos: Favela Córregos/Rios Risco Ambiental Outro - Descrever Abaixo Padrão da Região: Alto Médio-alto Baixo Médio Médio-baixo Fatores Valorizantes Vista - Mar Vista - Parque Metrô Outro - Descrever Abaixo Vista Permanente Área (em m²):163,90 m² Testada (Frente):7,45 m Lado Direito:22,00 m Fração Ideal:0,000000 % Fundos7,45 m Lado Esquerdo:22,00 m Tipo de Implantação Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante: Tipo do Acompanhante Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo Condomínio / Imóvel Avaliado Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado N Andares Tipo: 0 Unidades Por Andar: 0 Nº Total de Unidades: 0 N de Elevadores: 0 Valor Condomínio: Por Mês Por Ano dos Andares Uso Condomínio: Residencial Padrão de Construção do Condomínio Alto Médio-alto Médio Médio-baixo Infraestrutura do Imóvel Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins Tipo Imóvel Avaliado Casa Apartamento Galpão Sobrado Loja Sala Comercial Vaga Autônoma Depósito Autônomo Loft Outro - Descrever Abaixo Indício Ocupação Imóvel Habitado Desabitado Idade Aparente Anos 15 Ano Construção Baixo Estado Conservação Imóvel Bom Regular Ruim Em Construção Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria Nº Banheiros: 0 Fachada Pintura Esquadrias Alumínio N Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios 0 Dimensões Área Privativa:92,71 m² Área Comum (m²):0,00 m² Área Total (m²):92,71 m² Área Averbada:92.71 m² Área não Averbada0 m² Nº Vagas Cobertas Cobertas 0 Descobertas 0 Privativas 0 Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Padrão Acabamento Imóvel Alto Normal Baixo Mínimo Em Implantação Face Imóvel Sul Norte Leste Oeste Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 1 / 6
Manifestações sobre a garantia Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia? Sim Não QUESTÕES COMPLEMENTARES Sim Não Data da Vistoria: 25/06/2018 1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? 4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas? 6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? 7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? O imóvel está situado em logradouro sem pavimentação. Trata-se de característica comum na região. 9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares? 11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? 12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade? 14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação? Observações Finais Trata-se de município de pequeno porte, com aproximadamente 33.876 habitantes e pequeno desenvolvimento imobiliário. O imóvel está localizado no centro da cidade (principais vias de acesso são: BR-101 e R. Curitiba), onde evidenciamos uso residencial e pequenos comércios no entorno. O bairro apresenta boa infraestrutura, proximidade ao centro comercial da cidade e imóveis com padrões similares ao imóvel em estudo, fato que enquadra o imóvel em tela no mercado imobiliário local.avaliação com base em vistoria externa realizada no imóvel, conforme orientação do contratante. As informações sobre as áreas de terreno e construída foram obtidas junto à documentação fornecida e visualmente confirmadas (quando possível através de foto de satélite).é importante ressaltar que não foi possível identificar o padrão construtivo e estado de conservação do mesmo. Amostras: Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno 1 Logradouro R NOVA DO GUEDES Nº S/N Andar Complemento LT 72 Proximidade do Imóvel km Bairro GUEDES Cidade CONCEICAO DO JACUIPE UF BA CEP 44245-000 Latitude 0 Longitude 0 CASA Fonte de Informações Sr. Samuel Telefone (71) 7191-7511 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 2 Idade Aparente 20 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Regular 300.000,00 Valor m² Padrão Médio Testada (Frente) 10,00 m²) 250,00 Área Privativa 245 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70 (m²) 245,00 2 Logradouro R ILICURITIBA Nº 16 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro CENTRO Cidade CONCEICAO DO JACUIPE UF BA CEP 44245-000 Latitude -12.328512 Longitude -38.764309 CASA Fonte de Informações Sr. Emilio Telefone (71) 9911-7900 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 2 Idade Aparente 35 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Ruim 135.000,00 Valor m² Padrão Médio Testada (Frente) 12,00 m²) 264,00 Área Privativa 174 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70 (m²) 174,00 3 Logradouro R FRANCISCO AZEVEDO MORAIS Nº 54 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro CENTRO Cidade CONCEICAO DO JACUIPE UF BA CEP 44245-000 Latitude -12.326108 Longitude -38.767650 CASA Fonte de Informações Sr. Peixoto Telefone (75) 99147-9035 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 3 Idade Aparente 25 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Regular 300.000,00 Valor m² Padrão Testada (Frente) 9,00 m²) 300,00 Área Privativa 270 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70 (m²) 270,00 4 Logradouro R EUCLIDES MAGALHAES Nº 9 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km 5 Bairro CENTRO Cidade CONCEICAO DO JACUIPE UF BA CEP 44245-000 Latitude 0 Longitude 0 CASA Fonte de Informações Sr. Peixoto Telefone (75) 99147-9035 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 2 Idade Aparente 20 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Regular 205.000,00 Valor m² Padrão Médio Testada (Frente) 10,00 m²) 310,00 Área Privativa 180 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70 Logradouro R MANOEL ANACLETO FERREIRA DA SILVA (m²) 180,00 Nº ALT. Nº 100 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro CENTRO Cidade CONCEICAO DO JACUIPE UF BA CEP 44245-000 Latitude 0 Longitude 0 CASA Fonte de Informações Sr. Tuco Telefone (75) 99142-3850 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 2 Idade Aparente 20 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Regular 200.000,00 Valor m² Padrão Médio Testada (Frente) 12,00 m²) 320,00 Área Privativa 150 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70 Tabela de homogenização Grau de Fundamentação: II Metodologia: Fatores: Cálculo Valor Avaliação Grau de Precisão: III Área do Terreno (m²): 163,90 Valor m²: R$ 188,15 Valor Terreno: R$ 30.838,39 (m²): 92,71 Valor m²: R$ 1.235,97 Valor Edificação: R$ 114.586,93 (m²) 150,00 Valor de Liquidez: R$ 87.000,00 Valor Imóvel: R$ 145.000,00 Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 145.000,00 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 2 / 6
Avaliação para Garantia de Financiamento Valor Terreno R$ 30.838,39 Valor por extenso: trinta mil e oitocentos e trinta e oito reais e trinta e nove centavos Valor Edificação R$ 114.586,93 Valor por extenso: cento e quatorze mil e quinhentos e oitenta e seis reais e noventa e três centavos Valor do(s) Anexo(s) Valor do(s) Anexo(s) Unidades Autônomas N da Matrícula Valor por extenso: Valor por extenso: Quantidade Unidades Autônomas 2.990 0 Indefinido Valor Imóvel R$ 145.000,00 Valor por extenso: cento e quarenta e cinco mil reais Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo: Tipo Unidade Autônoma Área (m²) Valor Nome da Empresa ENGENHARIA GALACHE Nome do Avaliador Tales R. S. Galache CREA / CAU 5060563873/D Valor de Liquidação Forçada Local e Data Santo André/SP 20/07/2018 "Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo". LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel. Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 3 / 6
Fotos imóvel Documentação Fotográfica Representação Vista da Rua Representação Fachada Representação Identificação Numérica Representação Garagem Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 4 / 6
Fotos da Amostra 1 Representação Fachada Fotos da Amostra 2 Representação Fachada Fotos da Amostra 3 Representação Fachada Fotos da Amostra 4 Fotos da Amostra 5 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 5 / 6
Imagem - Mapa Representação: Mapa Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 6 / 6
QUADRO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS N ENDEREÇO DO IMÓVEL INFORMAÇÕES PREÇO ÍNDICE CONSTRUÇÃO TERRENO DATA VIA No COMPL. FONE CONTATO (R$) FISCAL IDADE APAR. VIDA Conserv RESIDUAL PADRÃO ÁREA (M²) FRENTE (M) ÁREA (M²) 1 Rua Nova do Guedes Lot. 72 Proprietário (71) 71 9175-1111 Sr. Samuel 300.000,00 1,00 20 60 3,00 20% 0,844 245,00 10,00 250,00 26/06/18 2 Rua Ilicuritiba 16 Proprietário (71) 99117-900 Sr. Emilio 135.000,00 1,00 35 60 3,50 20% 0,624 174,00 12,00 264,00 26/06/18 3 Rua Francisco Azevedo Morais 54 Proprietário (71) 99200-2757 Sr. Francisco 300.000,00 1,00 25 60 3,00 20% 0,844 270,00 9,00 300,00 26/06/18 4 Rua Euclides Magalhães 9 Proprietário (75) 99147-9035 Sr. Peixoto 205.000,00 1,00 20 60 3,50 20% 0,882 180,00 10,00 310,00 26/06/18 5 Rua Manoel Anacleto Ferreira da Silva Altura do nº 100 Proprietário (75) 99142-3850 Sr. Tuco 200.000,00 1,00 20 60 3,00 20% 0,882 150,00 12,00 320,00 26/06/18 LINK DAS AMOSTRAS 1 2 3 4 5 https://ba.olx.com.br/regiao-de-feira-de-santana-e-alagoinhas/imoveis/casa-3-dorms-2-vagas-conceicao-do-jacuipe-centro-417008444 https://ba.olx.com.br/regiao-de-feira-de-santana-e-alagoinhas/imoveis/vendo-esta-casa-em-conceicao-do-jacuipe-berimbau-497286995 http://ba.olx.com.br/regiao-de-feira-de-santana-e-alagoinhas/imoveis/oportunidade-02-casas-em-conceicao-do-jacuipe-berimbau-328952746?xtmc=concei%c3%a7%c3%a3o+do+ja http://ba.olx.com.br/regiao-de-feira-de-santana-e-alagoinhas/imoveis/casa-em-conceicao-do-jaquipe-ba-235224403?xtmc=concei%c3%a7%c3%a3o+do+jacuipe&xtnp=1&xtcr=15 http://ba.olx.com.br/regiao-de-feira-de-santana-e-alagoinhas/imoveis/oportunidade-casa-em-conceicao-do-jacuipe-berimbau-268048523?xtmc=concei%c3%a7%c3%a3o+do+jacuipe
ZONA 2 R8N 1.375,76 Setor Ac 92,71 Ac Coef. Frente 0,94282536 PARÂMETROS DO IMÓVEL AVALIANDO PARÂMETROS GERAIS Averbado Não Averbado Fr 10,00 f 0,20 Quadra idade 15 idade Coef. Profund. 0,93808315 Pmi 25,00 p 0,50 índice fiscal 1,00 vida útil 70 vida útil Coef. Área 1,000 Pma 40,00 ca 0,00 Frente 7,45 Conserv. 2,50 Conserv. Coef. Esquina 1 At 163,90 residual 20% residual topogr. 1,00 Prof. Equiv. 22,00 padrão 1,07 padrão HOMOGENEIZAÇÃO DA AMOSTRA Homogeneização do índice fiscal Homogeneização do fator topografia Homogeneização da frente N Valor Valor Valor Frente Prof. Área VU INDICE Topo Cf Fator F Fonte Oferta Construção Terreno equiv. Terreno Terreno FISCAL Fl (Vu x Fl)-Vu Vu homog. Amostra Ft (Vu x Fl)-Vu Vu Homog. Frente (Vu x Fl)-Vu Vu homog. 1 300.000,00 0,90 201.866,76 68.133,24 10,00 25,00 250,00 272,53 1,00 1,00 0,00 272,53 1,0000 1,0000 0,00 272,53 1,00000000 0,9428-15,58 256,95 2 135.000,00 0,90 72.836,67 48.663,33 12,00 22,00 264,00 184,33 1,00 1,00 0,00 184,33 1,0000 1,0000 0,00 184,33 1,03713729 0,9091-16,76 167,57 3 300.000,00 0,90 207.487,56 62.512,44 9,00 33,33 300,00 208,37 1,00 1,00 0,00 208,37 1,0000 1,0000 0,00 208,37 0,97914836 0,9629-7,73 200,64 4 205.000,00 0,90 134.390,16 50.109,84 10,00 31,00 310,00 161,64 1,00 1,00 0,00 161,64 1,0000 1,0000 0,00 161,64 1,00000000 0,9428-9,24 152,40 5 200.000,00 0,90 129.083,24 50.916,76 12,00 26,67 320,00 159,11 1,00 1,00 0,00 159,11 0,7000 1,4286 68,19 227,31 1,03713729 0,9091-14,47 144,65 Média 197,20 Média 197,20 Média 210,84 Média 184,44 L. Inf. 138,04 L. Inf. 138,04 L. Inf. 147,59 L. Inf. 129,11 L. Sup. 256,36 L. Sup. 256,36 L. Sup. 274,09 L. Sup. 239,78 Desvio 46,58 Desvio 46,58 Desvio 42,44 Desvio 45,87 CV 0,236 CV 0,236 CV 0,201 CV 0,249 SIM SIM SIM Homogeneização da profundidade SANEAMENTO DA AMOSTRA SOMATÓRIA DOS Cp Fator Vu total Saneamento Saneamento Saneamento Averbado Não Averbado FATORES Profund. (Vu x Fl)-Vu Vu homog. 1 2 3 Área construída 92,71 Área construída 0,00 1,00000000 0,9381-16,87 255,66 0,88 240,08 240,08 240,08 240,08 Vu construção 1.472,06 Vu construção 0,00 0,93808315 1,0000 0,00 184,33 0,91 167,57 167,57 167,57 167,57 Depreciação 83,96% Depreciação #DIV/0! 1,00000000 0,9381-12,90 195,47 0,90 187,74 187,74 187,74 187,74 Vu depreciado 1.235,97 Vu depreciado #DIV/0! 1,00000000 0,9381-10,01 151,64 0,88 142,39 142,39 142,39 142,39 Valor total 114.586,93 Valor total 0,00 1,00000000 0,9381-9,85 149,26 1,28 202,99 202,99 202,99 202,99 Média 187,27 188,15 188,15 188,15 188,15 Terreno VALOR TOTAL DO IMÓVEL L. Inf. 131,09 131,71 131,71 131,71 131,71 Área de terreno 163,90 Valor Terreno 30.838,39 L. Sup. 243,45 244,60 244,60 244,60 244,60 Vu terreno 188,15 Valor Construção 114.586,93 Desvio 43,21 Desv padrão 36,86 Valor total 30.838,39 Valor total 145.000,00 CV 0,231 Limite sup 216,40 15,01% SIM -15,01% Limite inf 159,90 Resumo da Homogeneização para o avaliando Dados Endereço Unitário Fonte Área Local Topografia Frente Profundidade Somatória dos Unitário Homog. VALOR TERRENO R$ 30.838,39 1 Rua Nova do Guedes, Lot. 72 272,53 0,90-1,00 1,00 0,9428 0,9381 0,88 240,08 VALOR BENFEITORIA R$ 114.586,93 2 Rua Ilicuritiba, 16 184,33 0,90-1,00 1,00 0,9091 1,0000 0,91 167,57 3 Rua Francisco Azevedo Morais, 54 208,37 0,90-1,00 1,00 0,9629 0,9381 0,90 187,74 VALOR TOTAL R$ 145.000,00 4 Rua Euclides Magalhães, 9 161,64 0,90-1,00 1,00 0,9428 0,9381 0,88 142,39 5 do n 87.000,00 Manoel Anacleto Ferreira da Silva, Altura 159,11 0,90-1,00 1,43 0,9091 0,9381 1,28 202,99 Média: Limite max: Limite Min: 188,15 244,60 131,71 ENDEREÇO: IDADE APARENTE (ANOS) VIDA ÚTIL (ANOS) VALOR RESIDUAL (%) % DE VIDA ESTADO DE CONSERVAÇÃO ESTADO DE ÁREA CONSERVAÇÃ CONSTRUIDA O (m²) PADRÃO K DEPRECIAÇÃO (%) VALOR UNITÁRIO (R$/m²) VALOR DA CONSTURÇÃO (R$) Avaliando 15 70 20% 21 re regular e necessitando de reparos simp d 92,71 1,07 0,803 84,2% 1.239,48 114.911,93 1 20 60 20% 33 Necessitando de reparos simples e 245,00 0,844 0,639 71,1% 825,80 202.321,93 2 35 60 20% 58 cessitando de reparos simples a importan f 174,00 0,624 0,362 49,0% 420,31 73.133,76 3 25 60 20% 42 Necessitando de reparos simples e 270,00 0,844 0,575 66,0% 766,35 206.915,40 4 20 60 20% 33 cessitando de reparos simples a importan f 180,00 0,882 0,522 61,7% 748,50 134.729,72 5 20 60 20% 33 Necessitando de reparos simples e 150,00 0,882 0,639 71,1% 862,50 129.374,30
Ross & Heideck Condições Físicas Classificação Est. Coef. Não sofreu nem requer reparos ÓTIMO 1 0,000% MUITO BOM 1,5 0,032% Requer/recebeu pequenos reparos BOM 2 2,520% INTERMÉDIO 2,5 8,090% Requer reparacões simples REGULAR 3 18,100% DEFICIENTE 3,5 33,200% Requer reparações importantes MAU 4 52,600% MUITO MAU 4,5 75,200% Valor de demolição (residual) DEMOLIÇÃO 5 100,00% R8N 1.375,76 Benfeitoria Idade (anos) Vida(anos) Conserv. Residual Quant.(m2) coef Unitário (R$) Valor Novo (R$) Depreciação Valor Depreciado (R$) Averbado 15 70 2,5 20% 92,71 1,07 1.472,06 136.474,98 84,0% 114.586,93 Não Averbado 0 0 0 0% 0,00 0 0,00 0,00 #DIV/0! 0,00 Comparativo 1 20 60 3,0 20% 245,00 0,84 1.161,14 284.479,65 71,0% 201.866,76 Comparativo 2 35 60 3,5 20% 174,00 0,62 858,47 149.374,52 48,8% 72.836,67 Comparativo 3 25 60 3,0 20% 270,00 0,84 1.161,14 313.508,19 66,2% 207.487,56 Comparativo 4 20 60 3,5 20% 180,00 0,88 1.212,73 218.291,84 61,6% 134.390,16 Comparativo 5 20 60 3,0 20% 150,00 0,88 1.212,73 181.909,87 71,0% 129.083,24