Laudo de avaliação de imóveis Renegociação Identificação do Imóvel Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário DIOGO MAIA NOGUEIRA Nº CPF / CNPJ 05559145777 Nome Empreendimento Valor Compra Venda R$ 286.000,00 Data Venda Nº Controle Interno 3625230010350 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 2 Matrícula: 37.922 Logradouro R PROFESSOR ARTUR BATISTA FILHO Nº 115 Andar Complemento Bairro ELITE Cidade RESENDE UF RJ CEP 27522-220 Latitude -22.471916 Longitude -44.474025 Caracterização da Região Região Residencial Unifamiliar Residencial Multifamiliar Outro - Descrever Abaixo Comercial Industrial Infraestrutura Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado Fossa Tipo Pavimentação: Asfalto Cisterna/Poço Artesiano Serviços Públicos e Comunitários Análise da Região do Bairro Centro Metrô Escola Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela Comercial Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Segurança Ônibus Rede Bancária Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Coleta de Lazer Clínicas/Hospitais Lixo Tendência Uso Terreno Comercial Industrial Residencial Aeroporto Shopping Parque Limites do Bairro Outro - Descrever Abaixo Terreno Topografia Plana Desnível Pronunciado Aclive Declive Formato Regular Irregular Dimensões Restritivos: Favela Córregos/Rios Risco Ambiental Outro - Descrever Abaixo Padrão da Região: Alto Médio-alto Baixo Médio Médio-baixo Fatores Valorizantes Vista - Mar Vista - Parque Metrô Outro - Descrever Abaixo Vista Permanente Área (em m²):450,00 m² Testada (Frente):15,00 m Lado Direito:30,00 m Fração Ideal:0,244900 % Fundos15,00 m Lado Esquerdo:30,00 m Tipo de Implantação Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante: Tipo do Acompanhante Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo Condomínio / Imóvel Avaliado Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado N Andares Tipo: 0 Unidades Por Andar: 0 Nº Total de Unidades: 0 N de Elevadores: 0 Valor Condomínio: Por Mês Por Ano dos Andares Uso Condomínio: Residencial Padrão de Construção do Condomínio Alto Médio-alto Médio Médio-baixo Infraestrutura do Imóvel Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins Tipo Imóvel Avaliado Casa Apartamento Galpão Sobrado Loja Sala Comercial Vaga Autônoma Depósito Autônomo Loft Outro - Descrever Abaixo Indício Ocupação Imóvel Habitado Desabitado Idade Aparente Anos 20 Ano Construção Baixo Estado Conservação Imóvel Bom Regular Ruim Em Construção Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria Nº Banheiros: 1 Fachada Pintura Esquadrias Alumínio N Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios 3 Dimensões Área Privativa:119,23 m² Área Comum (m²):0,00 m² Área Total (m²):119,23 m² Área Averbada:91.97 m² Área não Averbada27.26 m² Nº Vagas Cobertas Cobertas 0 Descobertas 0 Privativas 0 Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Padrão Acabamento Imóvel Alto Normal Baixo Mínimo Em Implantação Face Imóvel Sul Norte Leste Oeste Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 1 / 6
Manifestações sobre a garantia Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia? Sim Não QUESTÕES COMPLEMENTARES Sim Não Data da Vistoria: 06/06/2018 1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? A matrícula menciona que o imóvel possui área construída de 91,97m², porém em medições realizadas, constatamos a área construída de 119,23m². 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? 4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas? 6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? 7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? 9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares? 11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? 12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade? 14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação? Observações Finais Trata-se de município de pequeno porte, com aproximadamente 126.923 habitantes e pequeno desenvolvimento imobiliário.o imóvel está localizado em bairro distante aproximadamente 2,9 km do centro da cidade (principais vias de acesso são: Rod. Joaquim Mariano de Souza e Av. Riachuelo), onde evidenciamos uso residencial e pequenos comércios no entorno.o bairro apresenta boa infraestrutura, proximidade ao centro comercial da cidade e imóveis com padrões similares ao imóvel em estudo, fato que enquadra o imóvel em tela no mercado imobiliário local. Avaliação com base em vistoria externa realizada no imóvel, conforme orientação do contratante. As informações sobre as áreas de terreno e construída foram obtidas junto à documentação fornecida e visualmente confirmadas (quando possível através de foto de satélite).é importante ressaltar que não foi possível identificar o padrão construtivo e estado de conservação do mesmo. Amostras: Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno 1 Logradouro R VEREADORA LUIZA SANTOS LOPES Nº 159 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro SANTA ISABEL Cidade RESENDE UF RJ CEP 27522-084 Latitude -22.473288 Longitude -44.471491 CASA Fonte de Informações Sra. Edilena Telefone (24) 3354-6849 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 2 Idade Aparente 25 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Regular 980.000,00 Valor m² Padrão Médio Testada (Frente) 10,00 m²) 225,00 Área Privativa 115 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70 (m²) 115,00 2 Logradouro R DOS SABIAS Nº 123 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km 3 4 Bairro MORADA DA FELICIDADE Cidade RESENDE UF RJ CEP 27524-304 Latitude Longitude CASA Fonte de Informações Sra. Roberta Telefone (24) 3354-6849 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 1 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 2 Idade Aparente 30 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Regular 280.000,00 Valor m² Padrão Médio Testada (Frente) 10,00 m²) 250,00 Área Privativa 110 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70 Logradouro R PROFESSOR ARTUR BATISTA FILHO (m²) 110,00 Nº 301 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro ELITE Cidade RESENDE UF RJ CEP 27522-220 Latitude -22.472180 Longitude -44.473570 CASA Fonte de Informações Sra. Ana Telefone (24) 3354-0441 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 3 Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros 2 Idade Aparente 30 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Regular 270.000,00 Valor m² Padrão Médio Testada (Frente) 10,00 m²) 225,00 Área Privativa 100 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70 Logradouro R PROFESSOR ARTUR BATISTA FILHO (m²) 100,00 Nº 287 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro ELITE Cidade RESENDE UF RJ CEP 27522-220 Latitude -22.472230 Longitude -44.473589 CASA Fonte de Informações Sra. Pabula Telefone (24) 98157-3063 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros 1 Idade Aparente 20 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 290.000,00 Valor m² Padrão Médio Testada (Frente) 6,00 m²) 180,00 Área Privativa 42 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70 (m²) 42,00 5 Logradouro R CARMELA BRUM Nº 310 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro ELITE Cidade RESENDE UF RJ CEP 27522-140 Latitude -22.471305 Longitude -44.476072 CASA Fonte de Informações Sra. Pabula Telefone (24) 98157-3063 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros 2 Idade Aparente 30 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Regular 220.000,00 Valor m² Padrão Médio Testada (Frente) 6,00 m²) 180,00 Área Privativa 86.52 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70 Tabela de homogenização Grau de Fundamentação: II Metodologia: Fatores: Cálculo Valor Avaliação Grau de Precisão: II Área do Terreno (m²): 144,00 Valor m²: R$ 777,14 Valor Terreno: R$ 111.908,28 (m²): 119,23 Valor m²: R$ 1.326,54 Valor Edificação: R$ 158.162,95 (m²) 86,52 Valor de Liquidez: R$ 162.000,00 Valor Imóvel: R$ 270.000,00 Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 270.000,00 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 2 / 6
Avaliação para Garantia de Financiamento Valor Terreno R$ 111.908,28 Valor por extenso: cento e onze mil e novecentos e oito reais e vinte e oito centavos Valor Edificação R$ 158.162,95 Valor por extenso: cento e cinquenta e oito mil e cento e sessenta e dois reais e noventa e cinco centavos Valor do(s) Anexo(s) Valor do(s) Anexo(s) Unidades Autônomas N da Matrícula Valor por extenso: Valor por extenso: Quantidade Unidades Autônomas 37.922 0 Indefinido Valor Imóvel R$ 270.000,00 Valor por extenso: duzentos e setenta mil reais Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo: Tipo Unidade Autônoma Área (m²) Valor Nome da Empresa ENGENHARIA GALACHE Nome do Avaliador Tales R. S. Galache CREA / CAU 5060563873/D Valor de Liquidação Forçada Local e Data Santo André/SP 16/07/2018 "Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo". LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel. Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 3 / 6
Fotos imóvel Documentação Fotográfica Representação Vista da Rua Data Foto 13/07/2018 Data Foto 13/07/2018 Data Foto 13/07/2018 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 4 / 6
Fotos da Amostra 1 Fotos da Amostra 2 Fotos da Amostra 3 Fotos da Amostra 4 Fotos da Amostra 5 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 5 / 6
Imagem - Mapa Representação: Mapa Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 6 / 6
QUADRO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS N ENDEREÇO DO IMÓVEL INFORMAÇÕES PREÇO ÍNDICE CONSTRUÇÃO TERRENO DATA VIA No FONTE FONE CONTATO (R$) FISCAL IDADE APAR. VIDA Conserv RESIDUAL PADRÃO ÁREA (M²) FRENTE (M) ÁREA (M²) 1 Rua Vereadora Luiza Santos Lopes 159 (24) 3354-6849 Sra. Edilena 290.000,00 1,00 25 60 3,00 20% 0,734 115,00 10,00 225,00 13/07/18 2 Rua Sabiá 123 (24) 3354-6849 Sra. Roberta 280.000,00 1,00 30 60 3,00 20% 0,734 110,00 10,00 250,00 13/07/18 3 Rua Carmela Bruno 310 (24) 3354-0441 Sra. Ana 270.000,00 1,00 30 60 3,00 20% 0,844 100,00 10,00 225,00 13/07/18 4 Rua das Magnólias 266 (24) 98157-3063 Sra. Pabula 290.000,00 1,00 20 70 2,50 20% 1,251 42,00 6,00 180,00 13/07/18 5 Rua das Acassias 65 (24) 98157-3063 Sra. Pabula 220.000,00 1,00 30 60 3,00 20% 0,844 86,52 6,00 180,00 13/07/18 LINK DAS AMOSTRAS 1 2 3 4 5 http://resendeimoveis.com.br/imovel/4327/casa-a-venda-no-santa-isabel-em-resende-id-4327 http://resendeimoveis.com.br/imovel/3620/casa-a-venda-no-morada-da-felicidade-em-resende-id-3620 http://imobiliariaresende.com.br/imovel/2201/casa-a-venda-no-elite-em-resende-id-2201 http://www.fasequatro.com/casa-/-resende-cidade-alegria/1994.html http://www.fasequatro.com/casa-/-resende-cidade-alegria/1445.html
ZONA 2 R8N 1.461,67 Setor Ac 119,23 Ac Coef. Frente 0,95635250 PARÂMETROS DO IMÓVEL AVALIANDO PARÂMETROS GERAIS Averbado Não Averbado Fr 10,00 f 0,20 Quadra idade 20 idade Coef. Profund. 0,84852814 Pmi 25,00 p 0,50 índice fiscal 1,00 vida útil 70 vida útil Coef. Área 1,000 Pma 40,00 ca 0,00 Frente 8,00 Conserv. 3,00 Conserv. Coef. Esquina 1 At 144,00 residual 20% residual topogr. 1,00 Prof. Equiv. 18,00 padrão 1,24 padrão HOMOGENEIZAÇÃO DA AMOSTRA Homogeneização do índice fiscal Homogeneização do fator topografia Homogeneização da frente N Valor Valor Valor Frente Prof. Área VU INDICE Topo Cf Fator F Fonte Oferta Construção Terreno equiv. Terreno Terreno FISCAL Fl (Vu x Fl)-Vu Vu homog. Amostra Ft (Vu x Fl)-Vu Vu Homog. Frente (Vu x Fl)-Vu Vu homog. 1 290.000,00 0,90 81.655,68 179.344,32 10,00 22,50 225,00 797,09 1,00 1,00 0,00 797,09 1,0000 1,0000 0,00 797,09 1,00000000 0,9564-34,79 762,30 2 280.000,00 0,90 71.930,29 180.069,71 10,00 25,00 250,00 720,28 1,00 1,00 0,00 720,28 1,0000 1,0000 0,00 720,28 1,00000000 0,9564-31,44 688,84 3 270.000,00 0,90 75.190,94 167.809,06 10,00 22,50 225,00 745,82 1,00 1,00 0,00 745,82 1,0000 1,0000 0,00 745,82 1,00000000 0,9564-32,55 713,26 4 290.000,00 0,90 61.456,81 199.543,19 6,00 30,00 180,00 1.108,57 1,00 1,00 0,00 1.108,57 1,0000 1,0000 0,00 1.108,57 0,90288045 1,0592 65,65 1.174,23 5 220.000,00 0,90 65.055,20 132.944,80 6,00 30,00 180,00 738,58 1,00 1,00 0,00 738,58 0,7000 1,4286 316,54 1.055,12 0,90288045 1,0592 43,74 782,32 Média 822,07 Média 822,07 Média 885,37 Média 824,19 L. Inf. 575,45 L. Inf. 575,45 L. Inf. 619,76 L. Inf. 576,93 L. Sup. 1.068,69 L. Sup. 1.068,69 L. Sup. 1.150,99 L. Sup. 1.071,45 Desvio 162,68 Desvio 162,68 Desvio 182,45 Desvio 199,21 CV 0,198 CV 0,198 CV 0,206 CV 0,242 SIM SIM SIM Homogeneização da profundidade SANEAMENTO DA AMOSTRA SOMATÓRIA DOS Cp Fator Vu total Saneamento Saneamento Saneamento Averbado Não Averbado FATORES Profund. (Vu x Fl)-Vu Vu homog. 1 2 3 Área construída 119,23 Área construída 0,00 0,94868330 0,8944-84,15 712,94 0,85 678,14 678,14 678,14 678,14 Vu construção 1.805,16 Vu construção 0,00 1,00000000 0,8485-109,10 611,18 0,80 579,74 579,74 579,74 579,74 Depreciação 73,49% Depreciação #DIV/0! 0,94868330 0,8944-78,74 667,08 0,85 634,53 634,53 634,53 634,53 Vu depreciado 1.326,54 Vu depreciado #DIV/0! 1,00000000 0,8485-167,92 940,66 0,91 1.006,31 1.006,31 1.006,31 1.006,31 Valor total 158.162,95 Valor total 0,00 1,00000000 0,8485-111,87 626,71 1,34 986,98 986,98 986,98 986,98 Média 711,71 777,14 777,14 777,14 777,14 Terreno VALOR TOTAL DO IMÓVEL L. Inf. 498,20 544,00 544,00 544,00 544,00 Área de terreno 144,00 Valor Terreno 111.908,28 L. Sup. 925,22 1010,28 1010,28 1010,28 1010,28 Vu terreno 777,14 Valor Construção 158.162,95 Desvio 133,92 Desv padrão 203,51 Valor total 111.908,28 Valor total 270.000,00 CV 0,188 Limite sup 933,13 20,07% SIM -20,07% Limite inf 621,15 Resumo da Homogeneização para o avaliando Dados Endereço Unitário Fonte Área Local Topografia Frente Profundidade Somatória dos Unitário Homog. VALOR TERRENO R$ 111.908,28 1 Rua Vereadora Luiza Santos Lopes, 159 797,09 0,90-1,00 1,00 0,9564 0,8944 0,85 678,14 VALOR BENFEITORIA R$ 158.162,95 2 Rua Sabiá, 123 720,28 0,90-1,00 1,00 0,9564 0,8485 0,80 579,74 3 Rua Carmela Bruno, 310 745,82 0,90-1,00 1,00 0,9564 0,8944 0,85 634,53 VALOR TOTAL R$ 270.000,00 4 Rua das Magnólias, 266 1.108,57 0,90-1,00 1,00 1,0592 0,8485 0,91 1.006,31 5 162.000,00 Rua das Acassias, 65 738,58 0,90-1,00 1,43 1,0592 0,8485 1,34 986,98 Média: Limite max: Limite Min: 777,14 1.010,28 544,00 ENDEREÇO: IDADE APARENTE (ANOS) VIDA ÚTIL (ANOS) VALOR RESIDUAL (%) % DE VIDA ESTADO DE CONSERVAÇÃO ESTADO DE ÁREA CONSERVAÇÃ CONSTRUIDA O (m²) PADRÃO K DEPRECIAÇÃO (%) VALOR UNITÁRIO (R$/m²) VALOR DA CONSTURÇÃO (R$) Avaliando 20 70 20% 29 Necessitando de reparos simples e 119,23 1,24 0,666 73,2% 1.322,10 157.634,10 1 25 60 20% 42 Necessitando de reparos simples e 115,00 0,734 0,575 66,0% 708,09 81.430,51 2 30 60 20% 50 Necessitando de reparos simples e 110,00 0,734 0,512 61,0% 654,02 71.942,09 3 30 60 20% 50 Necessitando de reparos simples e 100,00 0,844 0,512 61,0% 752,03 75.203,27 4 20 70 20% 29 re regular e necessitando de reparos simp d 42,00 1,251 0,747 79,8% 1.458,45 61.254,93 5 30 60 20% 50 Necessitando de reparos simples e 86,52 0,844 0,512 61,0% 752,03 65.065,87
Ross & Heideck Condições Físicas Classificação Est. Coef. Não sofreu nem requer reparos ÓTIMO 1 0,000% MUITO BOM 1,5 0,032% Requer/recebeu pequenos reparos BOM 2 2,520% INTERMÉDIO 2,5 8,090% Requer reparacões simples REGULAR 3 18,100% DEFICIENTE 3,5 33,200% Requer reparações importantes MAU 4 52,600% MUITO MAU 4,5 75,200% Valor de demolição (residual) DEMOLIÇÃO 5 100,00% R8N 1.461,67 Benfeitoria Idade (anos) Vida(anos) Conserv. Residual Quant.(m2) coef Unitário (R$) Valor Novo (R$) Depreciação Valor Depreciado (R$) Averbado 20 70 3 20% 119,23 1,235 1.805,16 215.229,52 73,5% 158.162,95 Não Averbado 0 0 0 0% 0,00 0 0,00 0,00 #DIV/0! 0,00 Comparativo 1 25 60 3,0 20% 115,00 0,73 1.072,87 123.379,56 66,2% 81.655,68 Comparativo 2 30 60 3,0 20% 110,00 0,73 1.072,87 118.015,24 61,0% 71.930,29 Comparativo 3 30 60 3,0 20% 100,00 0,84 1.233,65 123.364,95 61,0% 75.190,94 Comparativo 4 20 70 2,5 20% 42,00 1,25 1.828,55 76.799,07 80,0% 61.456,81 Comparativo 5 30 60 3,0 20% 86,52 0,84 1.233,65 106.735,35 61,0% 65.055,20