Laudo de avaliação de imóveis Renegociação Identificação do Imóvel Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário CHARLES DE RAMOS LASTORIA Nº CPF / CNPJ 29085508819 Nome Empreendimento Valor Compra Venda R$ 200.000,00 Data Venda Nº Controle Interno 0307.23001.119-7 Proprietário / Construtora Nº Cartório: Matrícula: Logradouro PC WALTER ANDERSON DE JESUS NASCIMENTO Nº 100 Andar Complemento Bairro CECAP Cidade TAUBATE UF SP CEP 12043-080 Latitude -23.032376 Longitude -45.622181 Caracterização da Região Região Residencial Unifamiliar Residencial Multifamiliar Industrial Infraestrutura Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado Fossa Cisterna/Poço Artesiano Tipo Pavimentação: Paralelepípedo Serviços Públicos e Comunitários Análise da Região do Bairro Centro Metrô Escola Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Segurança Ônibus Rede Bancária Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Coleta de Lazer Clínicas/Hospitais Lixo Tendência Uso Terreno Industrial Residencial Aeroporto Shopping Parque Limites do Bairro Outro - Descrever Abaixo Terreno Topografia Plana Desnível Pronunciado Aclive Declive Formato Regular Irregular Dimensões Restritivos: Favela Córregos/Rios Risco Ambiental Padrão da Região: Alto Médio-alto Baixo Médio Médio-baixo Fatores Valorizantes Vista - Mar Vista - Parque Metrô Vista Permanente Área (em ):128,75 Testada (Frente):3,00 m Lado Direito:16,65 m Fração Ideal:100,000000 % Fundos5,65 m Lado Esquerdo:24,22 m Tipo de Implantação Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante: Tipo do Acompanhante Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Condomínio / Imóvel Avaliado Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado N Andares Tipo: Unidades Por Andar: Nº Total de Unidades: N de Elevadores: Valor Condomínio: Por Mês Por Ano dos Andares Uso Condomínio: Não se aplica Padrão de Construção do Condomínio Alto Médio-alto Médio Médio-baixo Infraestrutura do Imóvel Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins Tipo Imóvel Avaliado Casa Apartamento Galpão Sobrado Loja Sala Vaga Autônoma Depósito Autônomo Loft Outro - Descrever Abaixo Indício Ocupação Imóvel Habitado Desabitado Idade Aparente Anos 25 Ano Construção 1993 Baixo Estado Conservação Imóvel Bom Regular Ruim Em Construção Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Nº Banheiros: 1 Fachada vistoria externa Esquadrias vistoria externa N Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios 1 Dimensões Área Privativa:130,00 Área Comum ():0,00 Área Total ():130,00 Área Averbada:130 Área não Averbada Nº Vagas Cobertas Cobertas 0 Descobertas 0 Privativas 0 Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Padrão Acabamento Imóvel Alto Normal Baixo Mínimo Em Implantação Face Imóvel Sul Norte Leste Oeste Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 1 / 5
Manifestações sobre a garantia Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia? Sim Não Trata-se de vistoria externa. NOTA: A idade aparente e o estado de conservação foram considerados conforme fachada externa. A matrícula averba a construção, porém não quantifica a área. Não foi fornecido o IPTU. Para fins de cálculo foi considerada a área conforme laudo anterior fornecido pelo Banco, não sendo possivel aferir se refere-se a área existente no local.para efeitos de finalização foi considerado numero de dormitórios e banheiros igual a 1. QUESTÕES COMPLEMENTARES Sim Não Data da Vistoria: 09/08/2018 1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? Não foi fornecido o IPTU. 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? A matrícula averba a construção, porém não quantifica a área. 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? Não foi fornecido o IPTU. 4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas? 6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? 7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? 9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares? 11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? 12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade? 14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação? O imóvel avaliado está em conformidade com a(s) regra(s) de negócio estabelecidas pela instituição financeira para o Produto? Observações Finais Trata-se de vistoria externa. NOTA: A idade aparente e o estado de conservação foram considerados conforme fachada externa. A matrícula averba a construção, porém não quantifica a área. Não foi fornecido o IPTU. Para fins de cálculo foi considerada a área conforme laudo anterior fornecido pelo Banco, não sendo possivel aferir se refere-se a área existente no local.para efeitos de finalização foi considerado numero de dormitórios e banheiros igual a 1. Amostras: Critério Utilizado: Área Privativa Área Total () Terreno 1 Logradouro PC ALBINO MONTESE Nº 64 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km 2 Bairro CECAP Cidade TAUBATE UF SP CEP 12043-170 Latitude -23.032421 Longitude -45.622923 tres dorm, sendo uma suíte, sala de estar, cozinha, A.S., 1 vaga Fonte de Informações Roberto Telefone (12) 3686-4993 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 1 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 2 Idade Aparente 5 Ano Construção 2013 Estado Conservação Imóvel Bom 220.000,00 Valor R$ 2.750,00 Padrão Médio Testada (Frente) 5,00 ) 100,00 Área Privativa 80 Área Comum () Vida Útil (em anos) 60 Logradouro R. Prof Rosa Massulo Alexandre Rocha () 80,00 Nº 35 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro Cecap Cidade Taubaté UF SP CEP Latitude 0 Longitude 0 3 dormitórios sendo 1 suíte(2 dormitórios grandes e 1 pequeno) + 1 banheiro com gabinete. Sala, cozinha e sala de jantar.área de serviço coberta, garagem coberta, no fundo tem 1 quarto e churrasqueira Fonte de Informações teixeira Pinto Telefone (12) 3527-4550 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 1 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 2 Idade Aparente 10 Ano Construção 2008 Estado Conservação Imóvel Bom 160.000,00 Valor R$ 2.285,71 Padrão Médio Testada (Frente) 5,00 ) 160,00 Área Privativa 70 Área Comum () Vida Útil (em anos) 60 () 70,00 3 Logradouro AV GIACOMO SAVI Nº 217 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Cidade TAUBATE UF SP CEP 12042-410 Latitude -23.036294 Longitude -45.612189 2 Dormitórios, sala de estar, cozinha, A.S., Banheiro Social, duas vagas Fonte de Informações Karina Telefone (12) 3686-2512 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros 1 Idade Aparente 7 Ano Construção 2011 Estado Conservação Imóvel Bom 195.000,00 Valor R$ 3.145,16 Padrão Médio Testada (Frente) 5,00 ) 170,00 Área Privativa 62 Área Comum () Vida Útil (em anos) 60 () 62,00 4 Logradouro AV GIACOMO SAVI Nº 227 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Cidade TAUBATE UF SP CEP 12042-410 Latitude -23.036484 Longitude -45.612183 2 dormitórios sendo 1 suíte, sala de estar, cozinha, A.S., Banheiro Social, duas vagas Fonte de Informações Karina Telefone (12) 3686-2512 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros 2 Idade Aparente 1 Ano Construção 2017 Estado Conservação Imóvel Bom 205.000,00 Valor R$ 2.847,22 Padrão Médio Testada (Frente) 5,00 ) 170,00 Área Privativa 72 Área Comum () Vida Útil (em anos) 60 () 72,00 5 Logradouro AV GIACOMO SAVI Nº 330 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Cidade TAUBATE UF SP CEP 12042-410 Latitude -23.037087 Longitude -45.612124 Sobrado com 3 dorm. Sendo uma suíte, sala de estar, cozinha, A.S., Lavabo, duas vagas. Fonte de Informações Ulisses Telefone (12) 3686-1787 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 3 Idade Aparente 4 Ano Construção 2014 Estado Conservação Imóvel Bom 330.000,00 Valor R$ 2.750,00 Padrão Médio Testada (Frente) 8,00 ) 148,00 Área Privativa 120 Área Comum () Vida Útil (em anos) 60 () 120,00 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 2 / 5
Tabela de homogenização Grau de Fundamentação: I Grau de Precisão: II Metodologia: Evolutivo Cálculo do Coeficiente de Depreciação N Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual % Coef. Deprec. 1 60 5,00 8 Novo e Regular 1,50 0,9540 20,00 0,9632 2 60 10,00 17 Novo e Regular 1,50 0,9040 20,00 0,9232 3 60 7,00 12 Novo e Regular 1,50 0,9360 20,00 0,9488 4 60 1,00 2 Novo e Regular 1,50 1,0000 20,00 1,0000 5 60 4,00 7 Novo e Regular 1,50 0,9660 20,00 0,9728 Cálculo Custo Construção e Valor Terreno N Valor Venda / Oferta () CUB (R$/) Índice-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor Edificação Fator Oferta Valor Terreno 1 220.000,00 80,00 1.325,62 1,560 0,9632 1.991,87 159.349,28 0,90 54.585,65 2 160.000,00 70,00 1.325,62 1,212 0,9232 1.483,26 103.828,24 0,90 50.554,58 3 195.000,00 62,00 1.325,62 1,386 0,9488 1.743,24 108.080,82 0,90 78.227,26 4 205.000,00 72,00 1.325,62 1,212 1,0000 1.606,65 115.678,90 0,90 80.388,99 5 330.000,00 120,00 1.325,62 1,560 0,9728 2.011,72 241.406,22 0,90 79.734,40 Homogeneização Amostra Área () Dados Iniciais (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) Homogeneização (R$/) Amostra 1 100,00 545,86 0,9300 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 507,65 Amostra 2 160,00 315,97 1,0500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 331,76 Amostra 3 170,00 460,16 1,0300 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 473,97 Amostra 4 170,00 472,88 1,0300 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 487,06 Amostra 5 148,00 538,75 1,0300 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 554,91 Fatores: MÉDIAS DAS AMOSTRAS 471,07 (1) - Área, (2) - Fator Frente, (3) - Fator Esquina, (4) - Fator Profundidade, (5) - Fator Topografia, (6) - Fator Consistência, (7) - Fator Valor Minimo 329,75 Localização Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Máximo 612,39 Determinação Valor Terreno Zona Área (em ) Unit. Fator Frente Fator Profundidade Área Fator Esquina Fator Topografia Fator Consistência Homogeneização (R$/) Valor (R$) 2 128,75 471,07 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 471,07 60.650,19 Determinação Valor Construção Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual Coef. Deprec. 60 25,00 42 Novo 1,00 0,6890 0,20 0,7512 Área Privativa CUB (R$/) Índice-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor 130,00 1.325,62 1,386 0,7512 1.380,19 179.424,28 Determinação Valor Imóvel Valor Terreno Valor Edificação F Com Adotado 60.650,19 179.424,28 1,0000 240.074,47 Cálculo Valor Avaliação Área do Terreno (): 128,75 Valor : R$ 471,07 Valor Terreno: R$ 60.650,19 (): 130,00 Valor : R$ 1.380,19 Valor Edificação: R$ 179.424,28 Valor de Liquidez: R$ 168.000,00 Valor Imóvel: R$ 240.000,00 Avaliação para Garantia de Financiamento Valor Terreno R$ 61.000,00 Valor por extenso: sessenta e um mil reais Valor Edificação R$ 179.000,00 Valor por extenso: cento e setenta e nove mil reais Valor do(s) Anexo(s) Valor do(s) Anexo(s) Valor por extenso: Valor por extenso: Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 240.000,00 Unidades Autônomas N da Matrícula Quantidade Unidades Autônomas Tipo Unidade Autônoma Área () Valor Valor de Liquidação Forçada Valor Imóvel R$ 240.000,00 Valor por extenso: duzentos e quarenta mil reais Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo: Nome da Empresa LVC Local e Data Jundiaí 10/08/2018 Nome do Avaliador LUIZ VIRIATO MARTINS CABRAL CREA / CAU 0600832340 "Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo". LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel. Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 3 / 5
Fotos imóvel Documentação Fotográfica Representação Fachada Representação Fachada Fotos da Amostra 1 Fotos da Amostra 2 Fotos da Amostra 3 Fotos da Amostra 4 Fotos da Amostra 5 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 4 / 5
Imagem - Mapa Representação: Mapa Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 5 / 5