Laudo de avaliação de imóveis Renegociação Identificação do Imóvel Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário FRANCISCO DE ASSIS GUEDES DE SOUZA Nº CPF / CNPJ 83040307720 Nome Empreendimento COND.PRAIA DO JARDIM Valor Compra Venda R$ 317.000,00 Data Venda Nº Controle Interno 073020230010268 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 1 Matrícula: 3698-A Logradouro EST DO MARINAS Nº 580 Andar Complemento CS 5 AL 4 TIPO C 50 Bairro MARINAS Cidade ANGRA DOS REIS UF RJ CEP 23907-205 Latitude -23.007565 Longitude -44.294546 Caracterização da Região Região Residencial Unifamiliar Residencial Multifamiliar Outro - Descrever Abaixo Comercial Industrial Infraestrutura Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado Fossa Tipo Pavimentação: Asfalto Cisterna/Poço Artesiano Serviços Públicos e Comunitários Análise da Região do Bairro Centro Metrô Escola Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela Comercial Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Segurança Ônibus Rede Bancária Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Coleta de Lazer Clínicas/Hospitais Lixo Tendência Uso Terreno Comercial Industrial Residencial Aeroporto Shopping Parque Limites do Bairro Outro - Descrever Abaixo Terreno Topografia Plana Desnível Pronunciado Tipo de Implantação Condomínio Isolado Aclive Declive Formato Regular Irregular Dimensões Restritivos: Favela Córregos/Rios Risco Ambiental Outro - Descrever Abaixo Padrão da Região: Alto Médio-alto Baixo Médio Médio-baixo Fatores Valorizantes Vista - Mar Vista - Parque Metrô Outro - Descrever Abaixo Vista Permanente Área (em m²):0,00 m² Testada (Frente): m Lado Direito: m Fração Ideal:0,806452 % Fundos m Lado Esquerdo: m Nome Acompanhante Vistoria: Vistoria Externa Contato Telefônico Acompanhante: Tipo do Acompanhante Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo Vistoria Externa Condomínio / Imóvel Avaliado Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado N Andares Tipo: Unidades Por Andar: Nº Total de Unidades: N de Elevadores: Valor Condomínio: Por Mês Por Ano dos Andares Uso Condomínio: Residencial Padrão de Construção do Condomínio Alto Médio-alto Médio Médio-baixo Infraestrutura do Imóvel Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins Tipo Imóvel Avaliado Casa Apartamento Galpão Sobrado Loja Sala Comercial Vaga Autônoma Depósito Autônomo Loft Outro - Descrever Abaixo Indício Ocupação Imóvel Habitado Desabitado Idade Aparente Anos 15 Ano Construção Baixo Estado Conservação Imóvel Bom Regular Ruim Em Construção Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria Nº Banheiros: 1 Fachada Pintura Esquadrias Madeira N Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios Dimensões Área Privativa:98,84 m² Área Comum (m²):0,00 m² Área Total (m²):98,84 m² Área Averbada:58 m² Área não Averbada40.84 m² Nº Vagas Cobertas Cobertas 1 Descobertas 0 Privativas 0 Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Padrão Acabamento Imóvel Alto Normal Baixo Mínimo Em Implantação Face Imóvel Sul Norte Leste Oeste Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto Sala de Jantar / Copa 1 Vistoria externa Vistoria externa Vistoria externa Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 1 / 8
Manifestações sobre a garantia Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia? Sim Não 1) Trata-se de uma casa de uso residencial de 2 pavimentos, não foi realizada vistoria interna no imóvel conforme acordado com o contratante;2) A casa avalianda foi identificada por intermédio do porteiro do condomínio, pois, segundo informações obtidas no local, a identificação que consta no mapa da Google esta errada, apesar de constar no programa como alameda 3, trata-se realmente da alameda 4. QUESTÕES COMPLEMENTARES Sim Não Data da Vistoria: 01/10/2018 1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? A área construída informada no matrícula é de apenas 58,00 m², porém, conforme observado externamente, a casa aparenta ter a metragem informada no IPTU de 98,84 m². 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? 4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas? Trata-se de um imóvel uni-familiar, do qual dispões de espaço físico para estacionamento de veículo. 6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? 7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? 9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares? 11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? 12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade? 14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação? Observações Finais O imóvel está alugado para o Sr Daniel, conforme informações obtidas no local. Amostras: Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno 1 Logradouro EST DO MARINAS Nº 580 Andar Complemento AL 19 Proximidade do Imóvel km Bairro MARINAS Cidade ANGRA DOS REIS UF RJ CEP 23907-205 Latitude -23.007565 Longitude -44.294546 casa Fonte de Informações Sérgio Telefone (24) 99815-2240 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros 2 Idade Aparente 20 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Ruim 400.000,00 Valor m² R$ 4.000,00 Padrão Médio-baixo Testada (Frente) 10,00 m²) 200,00 Área Privativa 100 Área Comum (m²) 0 Vida Útil (em anos) 60 (m²) 100,00 2 Logradouro EST DO MARINAS Nº 1700 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro MARINAS Cidade ANGRA DOS REIS UF RJ CEP 23907-205 Latitude Longitude casa Fonte de Informações Ricardo Telefone (24) 99837-8598 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 1 Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros 2 Idade Aparente 20 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Regular 650.000,00 Valor m² R$ 4.513,89 Padrão Médio Testada (Frente) 10,00 m²) 200,00 Área Privativa 144 Área Comum (m²) 0 Vida Útil (em anos) 60 (m²) 144,00 3 Logradouro EST DO MARINAS Nº 580 Andar Complemento AL 19 Proximidade do Imóvel km Bairro MARINAS Cidade ANGRA DOS REIS UF RJ CEP 23907-205 Latitude -23.007565 Longitude -44.294546 casa Fonte de Informações Sérgio Telefone (24) 99815-2240 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 1 Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros 2 Idade Aparente 20 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Regular 800.000,00 Valor m² R$ 3.292,18 Padrão Médio-baixo Testada (Frente) 12,00 m²) 150,00 Área Privativa 243 Área Comum (m²) 0 Vida Útil (em anos) 60 (m²) 243,00 4 Logradouro EST DO MARINAS Nº 1700 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro MARINAS Cidade ANGRA DOS REIS UF RJ CEP 23907-205 Latitude Longitude casa Fonte de Informações Marli Telefone (24) 98136-1230 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 1 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 2 Idade Aparente 25 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Regular 590.000,00 Valor m² R$ 3.933,33 Padrão Médio-baixo Testada (Frente) 12,00 m²) 240,00 Área Privativa 150 Área Comum (m²) 0 Vida Útil (em anos) 60 (m²) 150,00 5 Logradouro EST DO MARINAS Nº 1700 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro MARINAS Cidade ANGRA DOS REIS UF RJ CEP 23907-205 Latitude Longitude casa Fonte de Informações Fábio Telefone (24) 99844-0442 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 1 Nº Dormitórios 5 Nº Banheiros 3 Idade Aparente 20 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 1.300.000,00 Valor m² R$ 6.500,00 Padrão Médio-alto Testada (Frente) 10,00 m²) 360,00 Área Privativa 200 Área Comum (m²) 0 Vida Útil (em anos) 60 (m²) 200,00 Tabela de homogenização Grau de Fundamentação: II Grau de Precisão: III Metodologia: Comparativo Direto Tratamento por Fatores Método de Computação: Multiplicativo Amostra Área Valor Dados Iniciais Homogeneização (1) (2) (3) (4) (5) (m²) (R$) (R$/m²) (R$/m²) Amostra 1 100,00 400.000,00 4.000,00 0,9000 1,0000 1,0051 1,1043 1,0718 4.282,65 Amostra 2 144,00 650.000,00 4.513,89 0,9000 0,9000 1,0493 0,9599 1,0000 3.682,66 Amostra 3 243,00 800.000,00 3.292,18 0,9000 1,0000 1,1202 1,0561 1,0718 3.756,99 Amostra 4 150,00 590.000,00 3.933,33 0,9000 0,9000 1,0546 0,9599 1,0718 3.456,79 Amostra 5 200,00 1.300.000,00 6.500,00 0,9000 0,9000 1,0933 0,9411 0,8819 4.777,41 Fatores: (1) - Fonte, (2) - Transposição, (3) - Área, (4) - Fator Idade e Estado Conservação, (5) - Fator Padrão de Construção MÉDIAS DAS AMOSTRAS 3.991,30 Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Minimo 2.793,91 Valor Máximo 5.188,69 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 2 / 8
Cálculo Valor Avaliação Área do Terreno (m²): 0,00 Valor m²: R$ 0,00 Valor Terreno: R$ 0,00 (m²): 98,84 Valor m²: R$ 3.991,30 Valor Edificação: R$ 394.500,09 Valor de Liquidez: R$ 288.000,00 Valor Imóvel: R$ 394.500,09 Avaliação para Garantia de Financiamento Valor Terreno R$ 0,00 Valor por extenso: zero real Valor Edificação R$ 395.000,00 Valor por extenso: trezentos e noventa e cinco mil reais Valor do(s) Anexo(s) Valor do(s) Anexo(s) Unidades Autônomas N da Matrícula Valor por extenso: Valor por extenso: Quantidade Unidades Autônomas 3698-A 0 Indefinido Valor Imóvel R$ 395.000,00 Valor por extenso: trezentos e noventa e cinco mil reais Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo: Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 395.000,00 Tipo Unidade Autônoma Área (m²) Valor Nome da Empresa PRAXIS Nome do Avaliador Paulo Tabah CREA / CAU 861013019/D Valor de Liquidação Forçada Local e Data Rio de Janeiro 03/10/2018 "Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo". LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel. Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 3 / 8
Fotos imóvel Documentação Fotográfica Logradouro Logradouro Entrada do condomínio Entrada do condomínio Logradouro interno (Alameda 04) Representação Fachada Avaliando Representação Identificação Numérica Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 4 / 8
Fotos da Amostra 1 Representação Data Foto Fotos da Amostra 2 Representação Fachada Data Foto 03/10/2018 Fotos da Amostra 3 Representação Data Foto Fotos da Amostra 4 Representação Fachada Data Foto 03/10/2018 Fotos da Amostra 5 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 5 / 8
Representação Fachada Data Foto 03/10/2018 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 6 / 8
Imagem - Mapa Representação: Mapa Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 7 / 8
Representação: Mapa Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 8 / 8
VALOR FINAL DO IMÓVEL R$ 395.000,00 Cálculo do valor de liquidação forçada Considerações: Despesas fixas: (sobre o valor do imóvel) % Despesas financeiras: (taxas de mercado) IPTU 72,00 0,00% ao mês Taxa da aplicação financ. 8,50% Taxa Selic+2% Manutenção/administração 0,16% ao mês Inflação média ao ano 2,76% IPCA 12 meses Comissão de venda 0,14% ao mês Custo financeiro 5,59% ao ano Total 1 0,30% ao mês Total 2 0,45% ao mês Despesas totais Total 1 Total 2 = 0,76% fixas + financeiras Prazo de comercialização 42 meses (deve ser estimado o prazo de liquidação do imóvel de acordo com a região, o mercado local e condições de oferta) O valor de liquidação forçada será dado pelo valor presente líquido no prazo de venda estimado. 72,91% R$ 288.000,00 Diagnóstico de Mercado Nível de Oferta: alto médio/alto médio X médio/baixo baixo Nível de Demanda: alto médio/alto médio médio/baixo X baixo Absorção: rápida normal/rápida normal normal/difícil X difícil Desempenho do Mercado Atual: Aquecido normal/aquecido normal normal/recessivo X recessivo CONSIDERAÇÕES: Identificamos uma quantidade significativa de imóveis a venda pela região, porém a demanda de comprares encontra-se relativamente baixa, assim arbitramos em 42 meses para absorção do imóvel pelo mercado.