Laudo de avaliação de imóveis Identificação do Imóvel Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário LILIAN CLAUDIA ALMEIDA DE SOUZA Nº CPF / CNPJ 60667028749 Nome Empreendimento Valor Compra Venda R$ 1.119.000,00 Data Venda N Controle Interno 4688.23001.013-9 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 2 Matrícula: 2377 Logradouro AV ATAULFO DE PAIVA Nº 135 Andar Complemento SL 403 Bairro LEBLON Cidade RIO DE JANEIRO UF RJ CEP 22440-901 Latitude -22.983640 Longitude -43.217341 Caracterização da Região Região Residencial Industrial Comercial Outro - Descrever Abaixo Residencial / Comercial Infraestrutura Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado Fossa Tipo Pavimentação: Asfalto Cisterna/Poço Artesiano Serviços Públicos e Comunitários Análise da Região do Bairro Centro Metrô Escola Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela Comercial Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Segurança Ônibus Rede Bancária Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Coleta de Lazer Clínicas/Hospitais Lixo Tendência do Uso do Terreno Comercial Industrial Residencial Aeroporto Shopping Parque Limites do Bairro Outro - Descrever Abaixo Vizinho aos bairros de Ipanema, Lagoa e Gávea. Terreno Topografia Plana Desnível Pronunciado Aclive Declive Formato Regular Irregular Dimensões Restritivos: Favela Córregos/Rios Risco Ambiental Outro - Descrever Abaixo Padrão da Região: Alto Médio-alto Baixo Médio Médio-baixo Fatores Valorizantes Vista - Mar Vista - Parque Metrô Outro - Descrever Abaixo Vista Permanente Área (em ):0,00 Testada (Frente): m Lado Direito: m Fração Ideal:0,210833 % Fundos m Lado Esquerdo: m Tipo de Implantação Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante: Tipo do Acompanhante Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo Condomínio / Imóvel Avaliado Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado N Andares Tipo: 13 Unidades Por Andar: Nº Total de Unidades: N de Elevadores: Valor Condomínio: Por Mês Por Ano dos Andares Pavimento subsolo, pavimento térreo com lojas, 02 pavimentos sobreloja, pavimento de usao comum, 13 pavimentos tipo e pavimento de cobertura. Uso do Condomínio: Comercial Padrão de Construção do Condomínio Alto Médio-alto Médio Médio-baixo Infraestrutura do Imóvel Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins Tipo Imóvel Avaliado Casa Apartamento Galpão Sobrado Loja Sala Comercial Outro - Descrever Abaixo Uso Imóvel: Comercial Indício Ocupação Imóvel Habitado Desabitado Idade Aparente Anos 25 Ano Construção 1978 Baixo Estado Conservação Imóvel Bom Regular Ruim Fechamento das Paredes: Alvenaria Em Construção Fachada Pintura / Vidro Esquadrias Alumínio N Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios 0 Dimensões Área Privativa:36,00 Área Comum ():0,00 Área Total ():36,00 Área Averbada: Área não Averbada Nº Vagas Garagem Cobertas 0 Descobertas 0 Privativas 0 Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Padrão Acabamento Imóvel Alto Normal Baixo Mínimo Em Implantação Face Imóvel Sul Norte Leste Oeste Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 1 / 5
Manifestações sobre a garantia Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia? Sim Não Leblon é um bairro da Zona Sul da cidade do Rio de Janeiro. O Mercado Imobiliário do bairro é o mais valorizado da cidade. A região possui predominância de prédios residenciais multifamiliares, e nas principais vias de tráfego do bairro, concentram-se também as lojas, galerias comerciais, prédios comerciais e shopping center. O bairro é dotado de todo tipo de comércio e serviços. QUESTÕES COMPLEMENTARES Sim Não Data da Vistoria: 11/09/2017 1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? Não consta na Certidão do Registro de Imóveis a área do imóvel avaliando. 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? 4) O imóvel possui vaga de garagem? O imóvel não possui vaga para automóvel. 5) Se possui vagas, elas estão documentadas? O imóvel não possui vaga para automóvel. 6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? 7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? 9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares? 11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? 12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade? 14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação? Observações Finais Não foi realizada vistoria interna do imóvel.pelo exposto não foi possível obtermos os acabamentos da unidade.a descrição básica do prédio foi obtida através de informações de corretores da região e da vistoria externa realizada.a área utilizada nos cálculos avaliatórios foi a constante no IPTU.O imóvel foi estimado em bom estado de conservação. Amostras: Critério Utilizado: Área Privativa Área Total () Terreno 1 Logradouro Rua Almirante Pereira Guimarães Nº 72 Andar 6º Complemento Sala 605 Proximidade do Imóvel km 800.000,00 Oferta 09/09/2017 Valor R$ 25.000,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em ) Área Privativa 32 Área Comum () Vida Útil (em anos) 100 () 32,00 2 Logradouro Rua Almirante Pereira Guimarães Nº 72 Andar 5º Complemento Sala 504 Proximidade do Imóvel km 890.000,00 Oferta 13/07/2017 Valor R$ 28.710,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em ) Área Privativa 31 Área Comum () Vida Útil (em anos) 100 () 31,00 3 Logradouro Rua Almirante Pereira Guimarães Nº 72 Andar 5º Complemento Sala 503 Proximidade do Imóvel km 870.000,00 Oferta 13/07/2017 Valor R$ 28.065,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em ) Área Privativa 31 Área Comum () Vida Útil (em anos) 100 () 31,00 4 Logradouro Rua Almirante Pereira Guimarães Nº 72 Andar Complemento Andar médio Proximidade do Imóvel km / Cód.: BTSL00007 Fonte de Informações Privilégio Imóveis - Regiane Telefone (21) 3215-4542 865.000,00 Oferta 10/09/2017 Valor R$ 25.441,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em ) Área Privativa 34 Área Comum () Vida Útil (em anos) 100 () 34,00 5 Logradouro Av. Afrânio de Melo Franco Nº 141 Andar 1º Complemento Sala 102 Proximidade do Imóvel km Bairro Leblon Cidade Rio de Janeiro UF RJ CEP 22.430-060 Latitude 0 Longitude 0 Fonte de Informações Judice & Araujo - Noely Telefone (24) 2237-7266 Status Ofertado Nº Vagas Garagem 1 Nº Dormitórios Idade Aparente 10 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 1.000.000,00 Oferta 17/06/2017 Valor R$ 38.462,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em ) Área Privativa 26 Área Comum () Vida Útil (em anos) 100 () 26,00 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 2 / 5
Tabela de homogenização Grau de Fundamentação: II Grau de Precisão: III Metodologia: Comparativo Direto Tratamento por Fatores Método de Computação: Multiplicativo Amostra Área Valor Dados Iniciais Homogeneização (1) (2) (3) (4) (5) (6) () (R$) (R$/) (R$/) Amostra 1 32,00 800.000,00 25.000,00 1 0.97 1.15 1 1 0.9 25.099,00 Amostra 2 31,00 890.000,00 28.710,00 1 0.96 1.15 1 1 0.8 25.357,00 Amostra 3 31,00 870.000,00 28.065,00 1 0.96 1.15 1 1 0.8 24.787,00 Amostra 4 34,00 865.000,00 25.441,00 1 0.99 1.15 1 1 0.85 24.620,00 Amostra 5 26,00 1.000.000,00 38.462,00 1 0.96 0.9 0.96 0.85 0.9 24.405,00 Fatores: (1) - Localização, (2) - Área, (3) - Fator Idade e Estado Conservação, (4) - Fator Vaga / Terreno, (5) - Fator Padrão de Construção, (6) - Fonte Cálculo Valor Avaliação MÉDIAS DAS AMOSTRAS 24.854,00 Valor Minimo 17.398,00 Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Máximo 32.310,00 Área do Terreno (): 0,00 Valor : R$ 0,00 Valor Terreno: R$ 0,00 (): 36,00 Valor : R$ 24.855,00 Valor Edificação: R$ 894.780,00 Valor de Liquidez: R$ 800.000,00 Valor Imóvel: R$ 895.000,00 Avaliação para Garantia de Financiamento Valor Terreno R$ 0,00 Valor por extenso: zero real Valor Edificação R$ 895.000,00 Valor por extenso: oitocentos e noventa e cinco mil reais Valor do(s) Anexo(s) Valor do(s) Anexo(s) Unidades Autônomas N da Matrícula Valor por extenso: Valor por extenso: Quantidade Unidades Autônomas 2377 0 Indefinido Valor Imóvel R$ 895.000,00 Valor por extenso: oitocentos e noventa e cinco mil reais Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo: Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 895.000,00 Tipo Unidade Autônoma Área () Valor Nome da Empresa Brasplan Rio, Planejamento, Administração e Participação Ltda. Nome do Avaliador Antônio José Dias de Lemos CREA / CAU 45.259-D/RJ Local e Data Rio de Janeiro 14/09/2017 "Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo". LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel. Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 3 / 5
Fotos imóvel Documentação Fotográfica Representação Vista da Rua Fotos da Amostra 1 Fotos da Amostra 2 Fotos da Amostra 3 Fotos da Amostra 4 Fotos da Amostra 5 Representação Fachada Representação Fachada Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 4 / 5
Imagem - Mapa Representação: Mapa Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 5 / 5