Laudo de avaliação de imóveis Identificação do Imóvel Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário ALFREDO ANTONIO NOTTE Nº CPF / CNPJ 07265208889 Nome Empreendimento EDIFÍCIO PALÁCIO DOS NOBRES Valor Compra Venda R$ 382.000,00 Data Venda Nº Controle Interno 0145.10000.088-4 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 6 Matrícula: 133.579 Logradouro R JOSE DO PASSO BRUQUES Nº 75 Andar Complemento AP 11 Bairro JARDIM AVELINO Cidade SAO PAULO UF SP CEP 03227-130 Latitude -23.584981 Longitude -46.569866 Caracterização da Região Região Residencial Unifamiliar Residencial Multifamiliar Industrial Infraestrutura Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado Fossa Tipo Pavimentação: Asfalto Cisterna/Poço Artesiano Serviços Públicos e Comunitários Análise da Região do Bairro Centro Metrô Escola Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Segurança Ônibus Rede Bancária Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Coleta de Lazer Clínicas/Hospitais Lixo Tendência Uso Terreno Industrial Residencial Aeroporto Shopping Parque Limites do Bairro Outro - Descrever Abaixo Parque da Vila Prudente, Jardim Independência e Vila Santa Clara Terreno Topografia Plana Desnível Pronunciado Aclive Declive Formato Regular Irregular Dimensões Restritivos: Favela Córregos/Rios Risco Ambiental Padrão da Região: Alto Médio-alto Baixo Médio Médio-baixo Fatores Valorizantes Vista - Mar Vista - Parque Metrô Vista Permanente Área (em ):0,00 Testada (Frente):0,00 m Lado Direito: m Fração Ideal:5,688000 % Fundos m Lado Esquerdo: m Tipo de Implantação Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante: Tipo do Acompanhante Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Condomínio / Imóvel Avaliado Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado N Andares Tipo: Unidades Por Andar: Nº Total de Unidades: N de Elevadores: Valor Condomínio: Por Mês Por Ano dos Andares Uso Condomínio: Residencial Padrão de Construção do Condomínio Alto Médio-alto Médio Médio-baixo Infraestrutura do Imóvel Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins Tipo Imóvel Avaliado Casa Apartamento Galpão Sobrado Loja Sala Vaga Autônoma Depósito Autônomo Loft Outro - Descrever Abaixo Indício Ocupação Imóvel Habitado Desabitado Idade Aparente Anos 20 Ano Construção Baixo Estado Conservação Imóvel Bom Regular Ruim Em Construção Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria Nº Banheiros: 3 Fachada Pintura Esquadrias Alumínio N Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios 3 Dimensões Área Privativa:248,17 Área Comum ():76,11 Área Total ():324,28 Área Averbada: Área não Averbada Nº Vagas Cobertas Cobertas 0 Descobertas 0 Privativas 0 Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Padrão Acabamento Imóvel Alto Normal Baixo Mínimo Em Implantação Face Imóvel Sul Norte Leste Oeste Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: NOV2017) Página 1 / 5
Manifestações sobre a garantia Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia? Sim Não QUESTÕES COMPLEMENTARES Sim Não Data da Vistoria: 18/04/2018 1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? 4) O imóvel possui vaga de garagem? Não foi fornecidas documentações de vagas no imóvel. 5) Se possui vagas, elas estão documentadas? Não foi fornecidas documentações de vagas no imóvel. 6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? 7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? 9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares? 11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? 12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade? 14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação? Observações Finais Não foi fornecidas documentações de vagas no imóvel. Amostras: Critério Utilizado: Área Privativa Área Total () Terreno 1 Logradouro R GIOVANI PATTOLI Nº 175 Andar 7 Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro JARDIM AVELINO Cidade SAO PAULO UF SP CEP 03227-090 Latitude -23.584540 Longitude -46.571670 Apartamento com 4 quartos Fonte de Informações Ronato Telefone (11) 3423-5501 Status Vendido Nº Vagas Cobertas 4 Nº Dormitórios 4 Nº Banheiros 1 Idade Aparente 25 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 1.480.000,00 Valor R$ 5.285,71 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em ) Área Privativa 280 Área Comum () Vida Útil (em anos) 70 () 280,00 2 Logradouro R JOSE DO PASSO BRUQUES Nº 75 Andar 14 Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro JARDIM AVELINO Cidade SAO PAULO UF SP CEP 03227-130 Latitude -23.584981 Longitude -46.569866 Apartamento com 3 quartos Fonte de Informações Antonio Telefone (11) 4369-7967 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 4 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 2 Idade Aparente 20 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 1.470.000,00 Valor R$ 5.444,44 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em ) Área Privativa 270 Área Comum () Vida Útil (em anos) 70 () 270,00 3 Logradouro AV FRANCISCO FALCONI Nº 574 Andar 1 Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro JARDIM AVELINO Cidade SAO PAULO UF SP CEP 03227-000 Latitude -23.587510 Longitude -46.568620 Apartamento com 4 quartos Fonte de Informações marco Telefone (11) 2364-0330 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 4 Nº Dormitórios 4 Nº Banheiros 4 Idade Aparente 25 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 1.200.000,00 Valor R$ 6.000,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em ) Área Privativa 200 Área Comum () Vida Útil (em anos) 70 () 200,00 4 Logradouro R MARIO AUGUSTO DO CARMO Nº 450 Andar 12 Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro JARDIM AVELINO Cidade SAO PAULO UF SP CEP 03227-070 Latitude -23.586760 Longitude -46.569880 Apartamento com 4 quartos Fonte de Informações Maria Telefone (11) 99997-3017 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 4 Nº Dormitórios 4 Nº Banheiros 3 Idade Aparente 25 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 1.258.000,00 Valor R$ 5.032,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em ) Área Privativa 250 Área Comum () Vida Útil (em anos) 70 () 250,00 5 Logradouro R GIOVANI PATTOLI Nº 175 Andar 2 Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro JARDIM AVELINO Cidade SAO PAULO UF SP CEP 03227-090 Latitude -23.584540 Longitude -46.571670 Apartamento com 4 quartos Fonte de Informações Viviane Telefone (11) 2672-1212 Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 4 Nº Dormitórios 4 Nº Banheiros 5 Idade Aparente 25 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 1.350.000,00 Valor R$ 5.056,18 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em ) Área Privativa 267 Área Comum () Vida Útil (em anos) 70 () 267,00 Tabela de homogenização Grau de Fundamentação: I Grau de Precisão: III Metodologia: Comparativo Direto Tratamento por Fatores Método de Computação: Multiplicativo Amostra Área Valor Dados Iniciais Homogeneização (1) (2) (3) (4) (5) (6) () (R$) (R$/) (R$/) Amostra 1 280,00 1.480.000,00 5.285,71 0,9000 1,0000 1,1000 1,0700 0,8200 0,9600 4.407,65 Amostra 2 270,00 1.470.000,00 5.444,44 0,9000 1,0000 1,0000 1,0000 0,8200 0,9400 3.776,92 Amostra 3 200,00 1.200.000,00 6.000,00 0,9000 1,0000 1,1000 1,0700 0,8200 1,0000 5.211,76 Amostra 4 250,00 1.258.000,00 5.032,00 0,9000 1,0000 1,1000 1,0700 0,8200 0,9400 4.108,67 Amostra 5 267,00 1.350.000,00 5.056,18 0,9000 1,0000 1,0800 1,0700 0,8200 0,9900 4.268,96 Fatores: MÉDIAS DAS AMOSTRAS 4.354,79 (1) - Fonte, (2) - Transposição, (3) - Equivalência, (4) - Fator Idade e Estado Conservação, (5) - Fator Vaga / Terreno, (6) - Fator Andar Valor Minimo 3.048,35 Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Máximo 5.661,23 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: NOV2017) Página 2 / 5
Cálculo Valor Avaliação Área do Terreno (): 0,00 Valor : R$ 0,00 Valor Terreno: R$ 0,00 (): 248,17 Valor : R$ 4.354,79 Valor Edificação: R$ 1.081.000,00 Valor de Liquidez: R$ 756.700,00 Valor Imóvel: R$ 1.081.000,00 Avaliação para Garantia de Financiamento Valor Terreno R$ 0,00 Valor por extenso: zero real Valor Edificação R$ 1.081.000,00 Valor por extenso: um milhão e oitenta e um mil reais Valor do(s) Anexo(s) Valor do(s) Anexo(s) Unidades Autônomas N da Matrícula Valor por extenso: Valor por extenso: Quantidade Unidades Autônomas 133.579 0 Indefinido Valor Imóvel R$ 1.081.000,00 Valor por extenso: um milhão e oitenta e um mil reais Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo: Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 1.081.000,00 Tipo Unidade Autônoma Área () Valor Nome da Empresa Avalitec Engenharia de Avaliações e Consultoria Ltda Nome do Avaliador JOSE ROBERTO GOMES CREA / CAU 0601238927 Local e Data São Paulo 18/04/2018 "Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo". LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel. Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: NOV2017) Página 3 / 5
Fotos imóvel Documentação Fotográfica Representação Vista da Rua Representação Vista da Rua Representação Identificação Numérica Representação Fachada Fotos da Amostra 1 Fotos da Amostra 2 Fotos da Amostra 3 Fotos da Amostra 4 Fotos da Amostra 5 Representação Fachada Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: NOV2017) Página 4 / 5
Imagem - Mapa Representação: Mapa Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: NOV2017) Página 5 / 5