Laudo de avaliação de imóveis Identificação do Imóvel Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário EDIMILSON CARVALHO DE LIMA Nº CPF / CNPJ 69745021687 Nome Empreendimento Valor Compra Venda R$ 330.000,00 Data Venda N Controle Interno 2289.23000.039-9 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 1 Matrícula: 18.874 Logradouro AV GETULIO VARGAS Nº 7493 Andar Complemento Bairro INDUSTRIAL Cidade JOAO MONLEVADE UF MG CEP 35930-130 Latitude Longitude Caracterização da Região Região Residencial Industrial Infraestrutura Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado Fossa Tipo Pavimentação: Asfalto Cisterna/Poço Artesiano Serviços Públicos e Comunitários Análise da Região do Bairro Centro Metrô Escola Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Segurança Ônibus Rede Bancária Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Coleta de Lazer Clínicas/Hospitais Lixo Tendência do Uso do Terreno Industrial Residencial Aeroporto Shopping Parque Limites do Bairro Outro - Descrever Abaixo Terreno Topografia Plana Desnível Pronunciado Aclive Declive Formato Regular Irregular Dimensões Restritivos: Favela Córregos/Rios Risco Ambiental Padrão da Região: Alto Médio-alto Baixo Médio Médio-baixo Fatores Valorizantes Vista - Mar Vista - Parque Metrô Vista Permanente Área (em ):360,00 Testada (Frente):12,00 m Lado Direito:30,00 m Fração Ideal: % Fundos12,00 m Lado Esquerdo:30,00 m Tipo de Implantação Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante: Tipo do Acompanhante Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Condomínio / Imóvel Avaliado Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado N Andares Tipo: Unidades Por Andar: Nº Total de Unidades: N de Elevadores: Valor Condomínio: Por Mês Por Ano dos Andares Uso do Condomínio: Padrão de Construção do Condomínio Alto Médio-alto Médio Médio-baixo Infraestrutura do Imóvel Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins Tipo Imóvel Avaliado Casa Apartamento Galpão Sobrado Loja Sala Outro - Descrever Abaixo Uso Imóvel: Residencial Indício Ocupação Imóvel Habitado Desabitado Idade Aparente Anos 20 Ano Construção Baixo Estado Conservação Imóvel Bom Regular Ruim Fechamento das Paredes: Alvenaria Em Construção Fachada Pintura Esquadrias Ferro N Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios 4 Dimensões Área Privativa:154,23 Área Comum ():0,00 Área Total ():154,23 Área Averbada: Área não Averbada Nº Vagas Garagem Cobertas 1 Descobertas 0 Privativas 1 Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Padrão Acabamento Imóvel Alto Normal Baixo Mínimo Em Implantação Face Imóvel Sul Norte Leste Oeste Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto Banheiro 2 Não verificada Não verificada Não verificada Garagem 1 Não verificada Não verificada Não verificada Dormitório 4 Não verificada Não verificada Não verificada Varanda / Sacada 1 Não verificada Não verificada Não verificada Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 1 / 5
Manifestações sobre a garantia Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia? Sim Não QUESTÕES COMPLEMENTARES Sim Não Data da Vistoria: 23/08/2017 1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? 4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas? 6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? 7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? 9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares? 11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? 12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade? 14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação? Observações Finais Para a avaliação, foram facultados os seguintes itens legais: Matricula e IPTU. A vistoria foi realizada externamente, não sendo possível confrontar as áreas reais com as áreas constantes nas documentações. Assim como não foi possível verificar as condições internas do imóvel avaliado, assim como seus acabamentos. Para efeito de cálculo, utilizamos as áreas constantes na Matricula. Foi possível verificar que o imóvel encontra-se ocupado, porém os vizinhos não se propuseram a nos passar o nome do inquilino. Amostras: Critério Utilizado: Área Privativa Área Total () Terreno 1 Logradouro R 6 Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro CIDADE NOVA Cidade JOAO MONLEVADE UF MG CEP 35931-238 Latitude Longitude casa Fonte de Informações DBN Imóveis Telefone (31) 3851-3928 Status Ofertado Nº Vagas Garagem 2 Nº Dormitórios 3 Idade Aparente 5 Ano Construção 290.000,00 Valor R$ 2.636,36 Padrão Médio Testada (Frente) 10,00 ) 250,00 Área Privativa 110 Área Comum () Vida Útil (em anos) 70 Estado Conservação Imóvel Muito Bom () 110,00 2 Logradouro R MARLIERIA Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro ROSARIO Cidade JOAO MONLEVADE UF MG CEP 35930-162 Latitude -19.805273 Longitude -43.178786 casa Fonte de Informações DBN Imóveis Telefone (31) 8977-4224 Status Ofertado Nº Vagas Garagem 2 Nº Dormitórios 3 Idade Aparente 15 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 450.000,00 Valor R$ 3.237,41 Padrão Médio Testada (Frente) 12,00 ) 384,00 Área Privativa 139 Área Comum () Vida Útil (em anos) 70 () 139,00 3 Logradouro R SANTA RITA Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro NOVO HORIZONTE Cidade JOAO MONLEVADE UF MG CEP 35930-078 Latitude -19.811646 Longitude -43.187618 casa Fonte de Informações DBN Imóveis Telefone (31) 8977-4224 Status Ofertado Nº Vagas Garagem 3 Nº Dormitórios 4 Idade Aparente 10 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 550.000,00 Valor R$ 2.750,00 Padrão Médio Testada (Frente) 12,00 ) 360,00 Área Privativa 200 Área Comum () Vida Útil (em anos) 70 () 200,00 4 Logradouro R FRANCA Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro CRUZEIRO CELESTE Cidade JOAO MONLEVADE UF MG CEP 35931-062 Latitude -19.838082 Longitude -43.177539 casa Fonte de Informações casaforteimoveis Telefone (31) 3851-3596 Status Ofertado Nº Vagas Garagem 2 Nº Dormitórios 4 Idade Aparente 15 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 550.000,00 Valor R$ 2.682,93 Padrão Médio Testada (Frente) 15,00 ) 540,00 Área Privativa 205 Área Comum () Vida Útil (em anos) 70 () 205,00 5 Logradouro R ATENAS Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro NOVA ACLIMACAO Cidade JOAO MONLEVADE UF MG CEP 35931-176 Latitude -19.823173 Longitude -43.190423 Lote Fonte de Informações DBN Imóveis Telefone (31) 3851-3928 Status Ofertado Nº Vagas Garagem 0 Nº Dormitórios 0 Idade Aparente 1 Ano Construção Estado Conservação Imóvel 250.000,00 Valor Padrão Testada (Frente) 15,00 ) 465,00 Área Privativa 0 Área Comum () Vida Útil (em anos) 70 () 0,00 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 2 / 5
Tabela de homogenização Grau de Fundamentação: II Grau de Precisão: III Metodologia: Evolutivo Cálculo do Coeficiente de Depreciação N Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual % Coef. Deprec. 1 70 5,00 7 0,00 0,9650 20,00 0,9650 2 70 15,00 21 0,00 0,8580 20,00 0,8580 3 70 10,00 14 0,00 0,8970 20,00 0,8970 4 70 15,00 21 0,00 0,8970 20,00 0,8580 5 70 1,00 1 0,00 1,0000 20,00 1,0000 Cálculo Custo Construção e Valor Terreno N Valor Venda / Oferta () CUB (R$/) Índices-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor Edificação Fator Oferta Valor Terreno 1 290.000,00 110,00 1.358,32 1,200 0,9650 1.584,34 174.277,89 0,9 104.149,90 2 450.000,00 139,00 1.645,00 1,200 0,8580 1.749,75 243.215,75 0,9 186.105,82 3 550.000,00 200,00 1.645,00 1,200 0,8970 1.811,34 362.268,48 0,9 168.958,37 4 550.000,00 205,00 1.358,32 1,200 0,8580 1.444,82 296.187,65 0,9 228.431,11 5 250.000,00 0,00 1.000,00 1,200 1,0000 1.200,00 0,00 0,9 225.000,00 Homogeneização Amostra Área () Dados Iniciais (1) (2) (3) Homogeneização (R$/) Amostra 1 250,00 416,60 1.05 0.91 1 398,04 Amostra 2 384,00 484,65 1 1.03 0.9 450,49 Amostra 3 360,00 469,33 1 1 1 469,33 Amostra 4 540,00 423,02 0.95 1.1 1 438,25 Amostra 5 465,00 483,87 0.95 1.02 1 465,18 Fatores: MÉDIAS DAS AMOSTRAS 444,26 (1) - Fator Frente, (2) - Fator Profundidade, (3) - Fator Localização Valor Minimo 310,98 Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Máximo 577,54 Determinação Valor Terreno Zona Área (em ) Unit. Fator Frente Fator Profundidade Área Fator Esquina Fator Topografia Fator Consistência Homogeneização (R$/) Valor (R$) 1 360,00 444,26 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 444,26 159.933,60 Determinação Valor Construção Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual Coef. Deprec. 70 20,00 29 Regular 0,00 0,7540 20,00 0,8032 Área Privativa CUB (R$/) Índices-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor 154,23 1.358,32 1,200 0,8032 1.309,20 201.918,40 Determinação Valor Imóvel Valor Terreno Valor Edificação F Com Adotado 159.933,60 201.918,40 1,0000 361.852,00 Cálculo Valor Avaliação Área do Terreno (): 360,00 Valor : R$ 445,00 Valor Terreno: R$ 160.200,00 (): 154,23 Valor : R$ 1.310,00 Valor Edificação: R$ 202.041,30 Valor de Liquidez: R$ 253.400,00 Valor Imóvel: R$ 362.241,30 Avaliação para Garantia de Financiamento Valor Terreno R$ 160.000,00 Valor por extenso: cento e sessenta mil reais Valor Edificação R$ 202.000,00 Valor por extenso: duzentos e dois mil reais Valor do(s) Anexo(s) Valor do(s) Anexo(s) Unidades Autônomas N da Matrícula Valor por extenso: Valor por extenso: Quantidade Unidades Autônomas 18.874 0 Indefinido Valor Imóvel R$ 362.000,00 Valor por extenso: trezentos e sessenta e dois mil reais Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo: Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 362.000,00 Tipo Unidade Autônoma Área () Valor Nome da Empresa UON Nome do Avaliador Claudio Hideki Okada CREA / CAU 1969854 Local e Data São Paulo 24/08/2017 "Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo". LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel. Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 3 / 5
Fotos imóvel Documentação Fotográfica Representação Fachada Representação Fachada Representação Vista da Rua Representação Vista da Rua Fotos da Amostra 1 Fotos da Amostra 2 Fotos da Amostra 3 Fotos da Amostra 4 Fotos da Amostra 5 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 4 / 5
Imagem - Mapa Representação: Mapa Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 5 / 5