fls. 159 SENTENÇA Processo Digital nº: 1110101-25.2016.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Gabriel Goes e outro Requerido: Gafisa Spe 122 Empreendimentos Imobiliários Ltda. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Denise Cavalcante Fortes Martins Vistos. GABRIEL GOES E ANGELA AGUIAR BRITTO GOES, qualificados na inicial, ajuizaram ação de RESCISÃO CONTRATUAL em face de GAFISA SPE 122 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. sustentando, em síntese, que em 01 de junho de 2014, celebraram com a ré instrumento de venda e compra de unidade descrita a fls. 03. No entanto, diante de dificuldades econômicas enfrentadas, não desejaram mais dar continuidade ao contrato firmado, razão pela qual, sustentam ter procurado a requerida para realizar o distrato de forma amigável, tendo a demandada, a seu turno, informado que reteria todos os valores pagos das parcelas. Assim, ante a negativa da requerida em devolver aos autores a quantia devida e argumentando a ilegalidade da retenção dos valores pelo réu, requerem os demandantes a rescisão do acordo entabulado, com a restituição de 90% dos valores pagos. Com a inicial vieram os documentos de fls. 17/57. Regularmente citada, a ré ofereceu contestação concordando com a rescisão, argumentando que deve ser a rescisão decretada por culpa exclusiva dos autores e realizada de acordo com o determinado contratualmente, tendo em vista as despesas tidas pela ré. Defendeu a licitude do contrato, não havendo qualquer razão que justifique a alteração das cláusulas contratuais, as quais são perfeitamente válidas, devendo-se respeitar o princípio da pacta sunt servanda. Requereu a improcedência da ação. Juntou documentos a fls. 103/144. Réplica a fls. 145/156. É a síntese do necessário. DECIDO. O processo comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, vez que desnecessária a produção de outras provas, 1110101-25.2016.8.26.0100 - lauda 1
fls. 160 estando a matéria fática suficientemente demonstrada através dos documentos já juntados aos autos. Neste sentido: Constantes dos autos elementos de prova documental suficientes para formar o convencimento do julgador, inocorre cerceamento de defesa, se julgada antecipadamente a controvérsia. (STJ. Ag. 14.952-DF-AgRg. 4ª Turma. Rel. Min. Sálvio de Figueiredo. J. 04.12.91, negaram provimento, v.u., DJU 03.02.92, p. 472). E ainda: Em matéria de julgamento antecipado da lide, predomina a prudente discrição do magistrado, no exame da necessidade ou não da realização da prova em audiência, ante as circunstâncias de cada caso concreto e a necessidade de não ofender o princípio basilar do pleno contraditório. (STJ. REsp 3.047-ES. 4ª Turma. Rel. Min. Athos Carneiro. J. 21.08.90, não conheceram, v.u., DJU 17.09.90, p. 9.514). Cuida-se de ação de rescisão de Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra de unidade condominial celebrado com a ré, cumulada com devolução de valores pagos e inexigibilidade de cobrança a título de despesas condominiais. Alegam os requerentes que pleitearam junto à ré a rescisão contratual, tendo a requerida, por sua vez, entrado em desacordo com relação ao pedido de devolução dos valores já pagos. Pleiteiam, dessa forma, a rescisão do contrato, com a restituição integral de 90% das quantias pagas, além de desonerar os autores de qualquer despesa relativa ao imóvel. Destaco, inicialmente, que a relação jurídica travada entre as partes possui natureza consumerista, uma vez que o autor é destinatário final do serviço prestado pela empresa ré, que o faz de forma contínua e habitual no desenvolvimento de sua atividade comercial, enquadrando-se perfeitamente nos conceitos de consumidor e fornecedor de serviços, nos moldes dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Desse modo, de rigor a aplicabilidade das regras previstas na Lei 8.078/90, no que concerne a boa fé objetiva e a inversão do ônus da prova. O pedido é procedente. É fato incontroverso dos autos que os requerentes optaram por rescindir o contrato firmado. Operada a rescisão do contrato, vez que não há resistência da requerida, pleiteia a autora a restituição dos valores pagos em princípio de pagamento do preço. Dispõe o art.39, inciso V do Código de Defesa do Consumidor, que é vedado ao fornecedor de produtos ou serviços exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva. 1110101-25.2016.8.26.0100 - lauda 2
fls. 161 Há também uma clara violação ao art. 51 do referido dispositivo legal, mormente a seus incisos IV e X, bem como 1º, incisos I e III, despontando tal regra uma cláusula contratual abusiva, na medida em que acarreta onerosidade excessiva ao consumidor, atenta contra a boa-fé e equidade, desfavorecendo o consumidor e permitindo, direta ou indiretamente, a unilateral alteração da equação econômica do contrato. Assim, de rigor se operar a rescisão do contrato diante da abusividade da cláusula de irrevogabilidade e se passar ao exame da questão relativa à restituição dos valores pagos pelo imóvel compromissado à venda. Consoante interpretação finalística do artigo 53 da Lei 8.078/90 - Código de Defesa do Consumidor, o direito do autor à restituição parcial das quantias pagas é inegável. Certo é que o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 53, veda, sob pena de nulidade, a previsão de cláusulas contratuais que estabeleçam a perda total das prestações pagas nos contratos de compra e venda de imóveis mediante prestações. Visase, com isso, impedir que o fornecedor crie vantagens exageradas para si em prejuízo do consumidor, parte mais fraca na relação de consumo. A vedação, portanto, recai sobre toda e qualquer disposição que imponha a perda total de parcelas pagas. Com isso, com o advento do Código de Defesa do Consumidor, entende-se por derrogado parcialmente o artigo 35 da Lei 6.766/79, que vinculava o direito à restituição de prestações pagas somente quando quitado mais de 1/3 das parcelas ajustadas. Com efeito, evidenciado o direito de ressarcimento do requerente, a fim de evitar o odioso enriquecimento sem causa da parte ré, resta apreciar o percentual de devolução das parcelas pagas. No caso em tela, o contrato de promessa de venda e compra prevê, em sua cláusula 5.4 e subitens (fls. 123), o direito do compromissário comprador a ser restituído de parte das parcelas pagas, após efetuados diversos descontos. Não ficou claro qual a porcentagem total que a ré reterá, mas pelo que aduziu em contestação (fls. 76), haveria a retenção de no mínimo 30% do montante pago. O percentual de retenção máximo previsto no contrato, portanto, mostra-se descabido e irrazoável, na medida em que, a luz dos princípios consumeristas, é excessivamente oneroso ao compromissário comprador. Nesse diapasão, a pretensão dos autores, qual seja, de retenção pela ré de apenas 10% dos valores pagos, mostra-se razoável, na medida em que possibilita a devolução de parte dos valores pagos, sem gerar prejuízos a incorporadora pelos gastos já realizados, muito menos ocasionando enriquecimento ilícito por parte da requerida. Deve- 1110101-25.2016.8.26.0100 - lauda 3
fls. 162 se, contudo, corrigir monetariamente a quantia, uma vez ser mera reposição do valor da moeda. A jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, acompanhada pela jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo entende como razoável a retenção, para casos análogos, de percentual entre 10 e 20% dos valores quitados. Nesse sentido, destaca-se a inteligência do voto proferido pelo Desembargador Carlos Alberto Garbi, em recente julgamento de caso semelhante: (...) A sentença condenou a ré a devolver aos autores 90% dos valores desembolsados a título de parcelas contratuais. O Egrégio Superior Tribunal de Justiça, acompanhado pela jurisprudência deste Tribunal, tem admitido a retenção, pelo promitente vendedor, de porcentagem do valor que lhe foi pago, para o fim de compensar os prejuízos decorrentes da utilização do imóvel, bem como, os encargos administrativos suportados, que, sendo notórios, independem de prova. No caso em exame, os autores efetuaram pagamentos à construtora no total de R$ 75.637,08, conforme extratos apresentados pelos autores e pela ré (fls. 96/97 e 161). A ré, por sua vez, alega que a rescisão deve ocorrer de acordo com os termos contratuais (cláusula 5.4 fl. 55/56), com retenção de 40% dos valores pagos ou, alternativamente, 30%. Não se olvida que a parte responsável pela rescisão do contrato responde pelas perdas e danos (art. 389 do CC). Ocorre que, embora imputável aos compromissários compradores o desfazimento da avença, o perdimento de 60% do que pagou reputa-se excessivamente oneroso, sobretudo se considerada a natureza das verbas compensadas com crédito do autor. Razoável, portanto, admitir a retenção de 10% a título de despesas. administrativas, mantendo-se a sentença, percentual que não se mostra excessivo e que está de acordo com aquele adotado pela jurisprudência em casos semelhantes.(...) (Apelação nº 1007894-89.2014.8.26.0011, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Carlos Alberto Garbi, j. em, 18/08/2015). Portanto, de rigor a procedência do pedido para determinar a devolução de 90% dos valores pagos a título de parcelas, porquanto se afigura como valor razoável e compatível com a jurisprudência hodierna, respeitando os princípios consumeristas e a legislação vigente. A hipótese dos autos é de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel na planta por desistência dos compradores. Assim, não há que se falar em mora da empresa ré, de modo que os juros incidirão sobre os valores a serem restituídos apenas após o trânsito em julgado da sentença, conforme entendimento já consolidado no Egrégio Superior Tribunal de Justiça. 1110101-25.2016.8.26.0100 - lauda 4
fls. 163 Diante do exposto e de tudo o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido da presente ação para DECLARAR rescindido o contrato firmado entre as partes e para CONDENAR a ré a restituir aos autores 90% (noventa por cento) das quantias pagas relativas às parcelas da compra do imóvel (excluída comissão de corretagem), corrigidas monetariamente desde o efetivo desembolso e acrescida de juros legais de mora a contar do trânsito em julgado da sentença. CONDENO a ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% sobre o valor da condenação. Publique-se, registre-se e intime-se. São Paulo, 10 de fevereiro de 2017. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA 1110101-25.2016.8.26.0100 - lauda 5