Laudo de avaliação de imóveis Identificação do Imóvel Proponente / Comprador ANTONIO GONÇALVES DE ALMEIDA FILHO Nº CPF / CNPJ 06440328808 Nome Empreendimento Valor Compra Venda R$ 400.000,00 Data Venda Nº Controle Interno 3613.23001.091-3 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 14 Matrícula: 208.471 Logradouro R HONORIO BICALHO Nº 27 Andar Complemento Bairro VILA DAS MERCES Cidade SAO PAULO UF SP CEP 04160-120 Latitude -23.625269 Longitude -46.610618 Caracterização da Região Região Residencial Industrial Infraestrutura Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado Fossa Tipo Pavimentação: Asfalto Cisterna/Poço Artesiano Serviços Públicos e Comunitários Análise da Região do Bairro Centro Metrô Escola Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Segurança Ônibus Rede Bancária Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Coleta de Lazer Clínicas/Hospitais Lixo Tendência do Uso do Terreno Industrial Residencial Aeroporto Shopping Parque Limites do Bairro Vista Outro - Descrever Abaixo Vila Vera, Vila Marte, Vila Vermelha. Terreno Topografia Plana Desnível Pronunciado Aclive Declive Formato Regular Irregular Dimensões Restritivos: Favela Córregos/Rios Risco Ambiental Padrão da Região: Alto Médio-alto Baixo Médio Médio-baixo Fatores Valorizantes Vista - Mar Vista - Parque Metrô Vista Permanente Área (em ):200,00 Testada (Frente):8,00 m Lado Direito:25,00 m Fração Ideal:100,000000 % Fundos8,00 m Lado Esquerdo:25,00 m Tipo de Implantação Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante: Tipo do Acompanhante Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Condomínio / Imóvel Avaliado Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado N Andares Tipo: Unidades Por Andar: Nº Total de Unidades: N de Elevadores: Valor Condomínio: Por Mês Por Ano dos Andares Uso do Condomínio: Padrão de Construção do Condomínio Alto Médio-alto Médio Médio-baixo Infraestrutura do Imóvel Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins Tipo Imóvel Avaliado Casa Apartamento Galpão Sobrado Loja Sala Outro - Descrever Abaixo Uso Imóvel: Residencial Indício Ocupação Imóvel Habitado Desabitado Idade Aparente Anos 20 Ano Construção Baixo Estado Conservação Imóvel Bom Regular Ruim Fechamento das Paredes: Alvenaria Em Construção Fachada Pintura Esquadrias Alumínio N Andares do Imóvel Avaliado Nº Dormitórios Dimensões Área Privativa:0,00 Área Comum ():0,00 Área Total ():183,00 Área Averbada:183 Área não Averbada Nº Vagas Garagem Cobertas 1 Descobertas 0 Privativas 0 Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Padrão Acabamento Imóvel Alto Normal Baixo Mínimo Em Implantação Face Imóvel Sul Norte Leste Oeste Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: SEPT2016) Página 1 / 5
Manifestações sobre a garantia Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia? Sim Não QUESTÕES COMPLEMENTARES Sim Não Data da Vistoria: 30/06/2017 1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? Foi fornecido apenas a matrícula. 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? Não foi fornecido o IPTU do imóvel. 4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas? 6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? 7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? 9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares? 11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? 12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade? 14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação? Observações Finais Amostras: Critério Utilizado: Área Privativa Área Total () Terreno 1 Logradouro R CHAFIC GANEM Nº 40 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro VILA DAS MERCES Cidade SAO PAULO UF SP CEP 04165-070 Latitude Longitude Sobrado com 2 dormitórios 2 banheiros Fonte de Informações Marcia Telefone (11) 2899-7600 Status Ofertado Nº Vagas Garagem 0 Nº Dormitórios 2 Idade Aparente 40 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Regular 300.000,00 Valor R$ 1.875,00 Padrão Médio-baixo Testada (Frente) 5,00 ) 172,00 Área Privativa 0 Área Comum () Vida Útil (em anos) 70 () 160,00 2 Logradouro R ORLANDO TARQUINIO Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro VILA VERMELHA Cidade SAO PAULO UF SP CEP 04296-110 Latitude -23.622994 Longitude -46.604348 Sobrado com 2 dormitórios 2 banheiros Fonte de Informações Danilo Telefone (11) 3384-1122 Status Ofertado Nº Vagas Garagem 2 Nº Dormitórios 2 Idade Aparente 20 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 350.000,00 Valor R$ 2.333,33 Padrão Médio Testada (Frente) 10,00 ) 125,00 Área Privativa 0 Área Comum () Vida Útil (em anos) 70 () 150,00 3 Logradouro R PAGANO SOBRINHO Nº 141 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro JARDIM VERGUEIRO Cidade SAO PAULO UF SP CEP 04176-240 Latitude -23.633751 Longitude -46.604223 Casa térrea com 2 dormitórios Fonte de Informações Maria Telefone (11) 99872-4430 Status Ofertado Nº Vagas Garagem 2 Nº Dormitórios 2 Idade Aparente 25 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 325.000,00 Valor R$ 2.954,55 Padrão Médio Testada (Frente) 6,00 ) 180,00 Área Privativa 0 Área Comum () Vida Útil (em anos) 70 () 110,00 4 Logradouro R ANGATURAMA Nº 990 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro VILA MORAES Cidade SAO PAULO UF SP CEP 04164-010 Latitude -23.629779 Longitude -46.607706 Sobrado com 4 dormitórios 2 banheiros e 6 vagas Fonte de Informações João Telefone (11) 99305-1658 Status Ofertado Nº Vagas Garagem 6 Nº Dormitórios 4 Idade Aparente 25 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 530.000,00 Valor R$ 2.789,47 Padrão Médio Testada (Frente) 12,00 ) 200,00 Área Privativa 0 Área Comum () Vida Útil (em anos) 70 () 190,00 5 Logradouro R TOLSTOI Nº 108 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro VILA BRASILINA Cidade SAO PAULO UF SP CEP 04161-070 Latitude -23.626464 Longitude -46.616248 Sobrado com 2 dormitórios Fonte de Informações Sue Telefone (11) 5061-0311 Status Ofertado Nº Vagas Garagem 1 Nº Dormitórios 2 Idade Aparente 35 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Regular 380.000,00 Valor R$ 1.989,53 Padrão Médio-baixo Testada (Frente) 8,00 ) 208,00 Área Privativa 0 Área Comum () Vida Útil (em anos) 70 () 191,00 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: SEPT2016) Página 2 / 5
Tabela de homogenização Grau de Fundamentação: I Grau de Precisão: III Metodologia: Evolutivo Cálculo do Coeficiente de Depreciação N Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual % Coef. Deprec. 1 70 40,00 57 Regular 0,00 0,5490 20,00 0,6400 2 70 20,00 29 Regular 0,00 0,8000 20,00 0,8400 3 70 25,00 36 Regular 0,00 0,7530 20,00 0,8000 4 70 25,00 36 Regular 0,00 0,7530 20,00 0,8000 5 70 35,00 50 Regular 0,00 0,6090 20,00 0,6900 Cálculo Custo Construção e Valor Terreno N Valor Venda / Oferta () CUB (R$/) Índices-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor Edificação Fator Oferta Valor Terreno 1 300.000,00 160,00 1.308,93 1,056 0,6400 884,63 141.540,80 0,9 142.613,28 2 350.000,00 150,00 1.308,93 1,299 0,8400 1.428,25 214.237,50 0,9 122.186,25 3 325.000,00 110,00 1.308,93 1,212 0,8000 1.269,14 139.605,40 0,9 166.855,14 4 530.000,00 190,00 1.308,93 1,386 0,8000 1.451,34 275.754,60 0,9 228.820,86 5 380.000,00 191,00 1.308,93 0,912 0,6900 823,68 157.322,88 0,9 200.409,41 Homogeneização Amostra Área () Dados Iniciais (1) (2) (3) (4) Homogeneização (R$/) Amostra 1 172,00 829,15 1 1.1892 1 1 986,02 Amostra 2 125,00 977,49 1 1 1.4142 1 1.382,36 Amostra 3 180,00 926,97 1 1.1362 1 1 1.053,23 Amostra 4 200,00 1.144,10 1 0.9554 1 1 1.093,08 Amostra 5 208,00 963,51 1 1.0574 1 1 1.018,81 Fatores: MÉDIAS DAS AMOSTRAS 1.106,70 (1) - Fator Topografia, (2) - Fator Frente, (3) - Fator Profundidade, (4) - Fator Localização Valor Minimo 774,69 Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Máximo 1.438,71 Determinação Valor Terreno Zona Área (em ) Unit. Fator Frente Fator Profundidade Área Fator Esquina Fator Topografia Fator Consistência Homogeneização (R$/) Valor (R$) 2 200,00 1.106,70 1,0531 0,8065 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 939,95 188.000,00 Determinação Valor Construção Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual Coef. Deprec. 70 20,00 29 Regular 0,00 0,8580 20,00 0,8864 Área Privativa CUB (R$/) Índices-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor 0,00 1.308,93 1,212 0,8864 1.406,21 257.000,00 Determinação Valor Imóvel Valor Terreno Valor Edificação F Com Adotado 188.000,00 257.000,00 1,0000 445.000,00 Cálculo Valor Avaliação Área do Terreno (): 200,00 Valor : R$ 939,95 Valor Terreno: R$ 188.000,00 (): 183,00 Valor : R$ 1.406,21 Valor Edificação: R$ 257.000,00 Valor de Liquidez: R$ 311.500,00 Valor Imóvel: R$ 445.000,00 Avaliação para Garantia de Financiamento Valor Terreno R$ 188.000,00 Valor por extenso: cento e oitenta e oito mil reais Valor Edificação R$ 257.000,00 Valor por extenso: duzentos e cinquenta e sete mil reais Valor do(s) Anexo(s) Valor do(s) Anexo(s) Unidades Autônomas N da Matrícula Valor por extenso: Valor por extenso: Quantidade Unidades Autônomas 208.471 0 Indefinido Valor Imóvel R$ 445.000,00 Valor por extenso: quatrocentos e quarenta e cinco mil reais Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo: Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 445.000,00 Tipo Unidade Autônoma Área () Valor Nome da Empresa AVALITEC - Engenharia de Avaliações e Consultoria Ltda Nome do Avaliador JOSE ROBERTO GOMES CREA / CAU 0601238927 Local e Data São Paulo 30/06/2017 "Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo". LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel. Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: SEPT2016) Página 3 / 5
Fotos imóvel Documentação Fotográfica Representação Fachada Representação Identificação Numérica Representação Garagem Representação Vista da Rua Fotos da Amostra 1 Fotos da Amostra 2 Fotos da Amostra 3 Fotos da Amostra 4 Fotos da Amostra 5 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: SEPT2016) Página 4 / 5
Imagem - Mapa Representação: Mapa Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: SEPT2016) Página 5 / 5