fls. 197 SENTENÇA Processo Digital nº: 1099382-18.2015.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Ordinário - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Bruno Palmieri Silva e outro Requerido: Wzi 1 Incorporação Imobiliária Ltda. (w.zarzur) Juiz(a) de Direito: Dr(a). Marcelo Augusto Oliveira Vistos. BRUNO PALMIERI e IVANIR SOARES DA SILVA movem ação em face de WZI 1 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA. (W.ZARZUR), alegando que firmaram com a requerida contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta. Afirmam que foram compelidos a efetuar o pagamento de comissão de corretagem no importe de R$ 15.456,00, mesmo sem ter feito uso do serviço de intermediação. Em decorrência de problemas financeiros, passaram a não mais ter condições de quitar o preço do imóvel, o que se deveu também ao aumento desproporcional da correção monetária incidente sobre as parcelas. Ocorre que a requerida, diante do distrato, pretende a devolução de apenas 30% do valor pago. Pedem a procedência da ação a fim de que a requerida seja compelida à devolução do valor integral despendido pelo serviço de intermediação supostamente prestado e de 90% das parcelas pagas (inicial emendada às fls.101). A requerida apresentou contestação às fls. 110/181, alegando preliminarmente prescrição quanto ao pleito de devolução da comissão de corretagem. No mérito, afirma que o contrato prevê a devolução de 70% das parcelas pagas e que majoração de tal porcentagem montante importaria em devolução de valor maior do que recebeu, considerando que a comissão de 1099382-18.2015.8.26.0100 - lauda 1
fls. 198 corretagem foi paga a terceiros. Aduz que amargou despesas administrativas para a venda do imóvel, razão pela qual não há como restituir o montante pretendido. Sustenta que o serviço de intermediação foi regularmente prestado. Não concorda com a aplicação de juros sobre os valores a serem devolvidos. Pede a total improcedência da ação. Os autores ofereceram réplica em que reitera, as teses apresentadas na inicial (fls. 167/195). É o relatório. Passo a decidir. Não havendo necessidade de produção probatória, utilizo-me da faculdade contida no art. 330, inciso I, do Código de Processo Civil, para julgar antecipadamente a lide. A requerida formula, em verdade, alegação de ilegitimidade passiva quanto ao pedido de restituição da comissão de corretagem paga, preliminar que ora rejeito. Cumpre esclarecer que se enquadrando as partes no conceito de consumidor e fornecedor, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, está caracterizada típica relação jurídica de consumo, devendo a lide ser regida pelos princípios do Código de Defesa do Consumidor, sendo, portanto, cabível a aplicação do disposto no artigo 6º,inciso VIII, do referido Código. A requerida figurou como promitente vendedora no contrato firmado com os autores, e nessa condição responde pelos vícios e danos sofridos por eles, nos termos dos artigos 7º, parágrafo único, 18, 19 e 25 o Código de Defesa do Consumidor, já que nas relações de consumo os fornecedores de produtos e serviços respondem solidariamente pelos danos causados aos 1099382-18.2015.8.26.0100 - lauda 2
fls. 199 consumidores. As terceiras pessoas mencionadas pela requerida foram introduzidas na relação jurídica com os autores por iniciativa dela, requerida, que deve, agora, suportar todos danos sofridos pelos compradores. Rejeito, também, a preliminar de prescrição. Aplica-se a tal pretensão o prazo geral de 10 anos previsto no artigo 205 do Código Civil, tendo em vista que se trata de direito pessoal, não se enquadrando em nenhuma das hipóteses de prazo prescricional reduzido. No mérito, propriamente dito, a ação é procedente. Os autores pretendem a resolução do contrato de promessa de compra e venda, com a consequente restituição de 90% das quantias pagas à requerida. A requerida não se opõe à rescisão, mas pretende a limitação da restituição aos termos do contrato firmado, o que importaria em devolução de 70% dos valores pagos. Considero que os compradores fazem jus à devolução dos valores pagos, com desconto de uma taxa de retenção para fazer frente aos custos administrativos do vendedor. Dispõe a Súmula no 1 do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, in verbis: O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propagada feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. 1099382-18.2015.8.26.0100 - lauda 3
fls. 200 Em que pese haver disposição contratual regendo tal devolução (Cláusula 6.3, fl. 49), vislumbro ser tal regramento abusivo, por colocar em manifesta desvantagem o consumidor. Assim, em conformidade com a jurisprudência dominante do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, a taxa de retenção deve equivaler a 10% dos valores pagos. Nesse sentido: Rescisão de compromisso de venda e compra c/c reintegração de posse- Preliminares afastadas- Inexistência de cerceamento de defesa- Não especificação na contestação das benfeitorias e acessões realizadas no lote, com vago pedido de indenização- Não especificação da abusividade das cláusulas que se pretende anular ou modificar. Necessidade de devolução das parcelas pagas pelos réus, fixada taxa de retenção em 10% - Apelação parcialmente provida. (TJSP, recurso n. 5643594600) Apelação Cível. Ação de rescisão de compromisso de venda e compra cumulada com restituição de valores. Incontrovérsia da rescisão, o que torna imperiosa a restituição dos valores pagos. Discussão que se resume ao percentual fixado a título de taxa de administração Aplicação do disposto no Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil. Direito à devolução dos valores, em parcela única, com retenção de 10% do valor das parcelas pagas a título de taxa de administração. Incidência de juros de mora a partir da citação, por expressa disposição legal. ( ) Dáse parcial provimento ao recurso. (TJSP, Recurso n. 5074704500) Ainda, acrescento que a devolução deve se dar em parcela única, segundo dispõe a Súmula nº 02 do TJSP: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma 1099382-18.2015.8.26.0100 - lauda 4
fls. 201 de parcelamento prevista para a aquisição. Conforme tabela de fls. 66/68, os autores pagaram o valor histórico de R$ 141.511,62, como amortização das parcelas. Portanto, fica a requerida condenada a restituir R$ 127.360,46 aos autores, devidamente atualizado, o que importa em 90% dos valores pagos como amortização das parcelas. Cabe, agora, analisar a cobrança de comissão de corretagem. A requerida se opõe à restituição, afirmando que os autores estavam cientes da cobrança, e que remunera serviços que foram prestados. Considero que os compradores fazem jus à devolução dos valores pagos. É incontroverso que os autores compareceram diretamente junto ao stand de vendas da requerida a fim de formalizar a aquisição da unidade a ser edificada. É muito comum, nesse tipo de empreendimento, a incorporadora ou a própria construtora disponibilizar espaço próprio para que os consumidores possam negociar e celebrar os contratos de compra e venda dos imóveis. Evidente que os compradores não procuraram os serviços de um corretor, para que pudesse aproximá-la de um vendedor, pois simplesmente dirigiram-se até a requerida para efetuar a aquisição. Nesta hipótese, os autores não podem ser compelidos ao pagamento de qualquer comissão de corretagem. Se a incorporadora requerida não disponibiliza funcionários próprios para formalizar a venda, optando pela contratação de corretores, o ônus de tal conduta deve ela própria suportar, e não 1099382-18.2015.8.26.0100 - lauda 5
fls. 202 os compradores. Pela exegese do disposto nos artigos 722 e 724 do Código Civil, a comissão deve ser paga por aquele que contratou os serviços a requerida. Assim sendo, impõe-se o reconhecimento da ilegalidade da cobrança de comissão de corretagem, com a condenação da requerida a restituir os valores pagos indevidamente, que importam em R$ 15.456,00 (fl. 65). Portanto, os pedidos merecem parcial acolhida. Posto isso, JULGO PROCEDENTE esta ação, para o fim de: 1) Declarar rescindido o contrato entre as partes; e 2) Condenar a requerida a devolver aos autores a integralidade da quantia paga a título de comissão de corretagem, o que soma R$ 15.456,00, além de R$ 127.360,46, que deverão ser corrigidos monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça a partir de cada desembolso, incidindo sobre ambos valores juros de mora de 1,0% ao mês, a partir da citação. Em razão da sucumbência, a requerida deverá arcar com o pagamento integral de custas, despesas processuais, e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor atualizado da condenação. P.R.I.C. São Paulo, 26 de novembro de 2015. MARCELO AUGUSTO OLIVEIRA Juiz de Direito DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA 1099382-18.2015.8.26.0100 - lauda 6