Laudo de avaliação de imóveis Identificação do Imóvel Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário EDILENE GLÓRIA BARROSO PEREIRA Nº CPF / CNPJ 01217434704 Nome Empreendimento VERTICE MALL & OFFICES Valor Compra Venda R$ 225.000,00 Data Venda N Controle Interno 070124230010562 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 9 Matrícula: 429771 Logradouro AV MIGUEL ANTONIO FERNANDES Nº 1333 Andar Complemento ALA A SL 406 Caracterização da Região Região Residencial MISTO Industrial Infraestrutura Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado Fossa Tipo Pavimentação: Asfalto Cisterna/Poço Artesiano Serviços Públicos e Comunitários Análise da Região do Bairro Centro Metrô Escola Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Segurança Ônibus Rede Bancária Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Coleta de Lazer Clínicas/Hospitais Lixo Tendência do Uso do Terreno Industrial Residencial Aeroporto Shopping Parque Limites do Bairro Outro - Descrever Abaixo Terreno Topografia Plana Desnível Pronunciado Aclive Declive Formato Regular Irregular Dimensões Restritivos: Favela Córregos/Rios Risco Ambiental Padrão da Região: Alto Médio-alto Baixo Médio Médio-baixo Fatores Valorizantes Vista - Mar Vista - Parque Metrô Vista Permanente Área (em ):8.591,78 Testada (Frente):0,00 m Lado Direito: m Fração Ideal:0,001713 % Fundos m Lado Esquerdo: m Tipo de Implantação Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante: Tipo do Acompanhante Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Condomínio / Imóvel Avaliado Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado N Andares Tipo: Unidades Por Andar: Nº Total de Unidades: N de Elevadores: Valor Condomínio: Por Mês Por Ano Descrição dos Andares Uso do Condomínio: Padrão de Construção do Condomínio Alto Médio-alto Médio Médio-baixo Infraestrutura do Imóvel Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins Tipo Imóvel Avaliado Casa Apartamento Galpão Sobrado Loja Sala Outro - Descrever Abaixo Uso Imóvel: Indício Ocupação Imóvel Habitado Desabitado Idade Aparente Anos 1 Ano Construção Baixo Estado Conservação Imóvel Bom Regular Ruim Fechamento das Paredes: Alvenaria Em Construção Fachada Vidro Esquadrias Alumínio N Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios 0 Dimensões Área Privativa:23,76 Área Comum ():33,20 Área Total ():56,96 Área Averbada: Área não Averbada Nº Vagas Garagem Cobertas 1 Descobertas 0 Privativas 1 Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Padrão Acabamento Imóvel Alto Normal Baixo Mínimo Em Implantação Face Imóvel Sul Norte Leste Oeste Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 1 / 5
Manifestações sobre a garantia Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia? Sim Não Consideramos a sua comercialização entre normal e lenta devido ao grande número de ofertas na região. Imóveis no condomínio com venda utilizando preço de tabela com desconto de 25,00%. Para amostras no mesmo condomínio, utilizamos fator 0,75. QUESTÕES COMPLEMENTARES Sim Não Data da Vistoria: 20/09/2017 1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? 4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas? 6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? 7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? 9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares? 11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? 12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade? 14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação? Observações Finais Trata-se de empreendimento denominado VÉRTICE MALL & OFFICES localizado na Avenida Miguel Antônio Fernandes, nº 1.333, com numeração suplementar pela Rua Silvia Pozzana(arquiteta) nº 2.550 por onde faz esquina, Bairro Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro, RJ.O Projeto é composto por 306 unidades comerciais, com 76 lojas(no térreo, internas e externas)/ 230 salas(ala A, lojas 101/124 com dependências no jirau/112 a 118 externas, lojas 125/127 e 201/217 e salas 301/324 a 601/624 e Ala B, lojas 101/117 com dependências no jirau/lojas 112 a 116 externas, lojas 118/120 e 201/212, e salas 301/332 e 401/434 na 601/634) e 348 vagas de garagem.está localizado em região de expansão urbana do município, onde os lotes em sua maioria estão recebendo vários condomínios residenciais multifamiliares em execução/ concluídos e o empreendimento visa ao atendimento desta nova população da região e, pelo exposto consideramos boa a sua localização. Amostras: Critério Utilizado: Área Privativa Área Total () Terreno 1 Logradouro AV DAS AMERICAS Nº 17150 Andar 3 Complemento Proximidade do Imóvel km Cidade RIO DE JANEIRO UF RJ CEP 22790-704 Latitude -23.017261 Longitude -43.478683 Descrição Sala comercial com banheiro e vaga de garagem. Fonte de Informações Izaura Telefone (21) 3555-3834 Status Ofertado Nº Vagas Garagem 1 Nº Dormitórios 0 Idade Aparente 3 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 250.000,00 Valor R$ 9.259,26 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em ) Área Privativa 27 Área Comum () Vida Útil (em anos) 57 () 27,00 2 Logradouro AV DAS AMERICAS Nº 17150 Andar 2 Complemento Proximidade do Imóvel km Cidade RIO DE JANEIRO UF RJ CEP 22790-704 Latitude -23.017261 Longitude -43.478683 Descrição Sala comercial com banheiro e vaga de garagem. Fonte de Informações Daiana Telefone (21) 2197-2424 Status Ofertado Nº Vagas Garagem 1 Nº Dormitórios 0 Idade Aparente 3 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom 230.000,00 Valor R$ 10.454,55 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em ) Área Privativa 22 Área Comum () Vida Útil (em anos) 57 () 22,00 3 Logradouro AV MIGUEL ANTONIO FERNANDES Nº 1333 Andar 2 Complemento 306 ALA A Proximidade do Imóvel km 264.000,00 Valor R$ 11.050,65 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em ) Área Privativa 23.89 Área Comum () Vida Útil (em anos) 60 () 23,89 4 Logradouro AV MIGUEL ANTONIO FERNANDES Nº 1333 Andar 303 ala A Complemento Proximidade do Imóvel km 272.000,00 Valor R$ 11.371,24 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em ) Área Privativa 23.92 Área Comum () Vida Útil (em anos) 60 () 23,92 5 Logradouro AV MIGUEL ANTONIO FERNANDES Nº 1333 Andar 6 Complemento 620 ALA A Proximidade do Imóvel km 265.000,00 Valor R$ 11.078,60 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em ) Área Privativa 23.92 Área Comum () Vida Útil (em anos) 60 () 23,92 Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 2 / 5
Tabela de homogenização Grau de Fundamentação: I Grau de Precisão: I Metodologia: Comparativo Direto Tratamento por Fatores Método de Computação: Multiplicativo Amostra Área Valor Dados Iniciais Homogeneização (1) (2) (3) (4) (5) () (R$) (R$/) (R$/) Amostra 1 27,00 250.000,00 9.259,26 0.9 1.02 1 0.9 0.99 7.573,50 Amostra 2 22,00 230.000,00 10.454,55 0.9 1.02 1 0.9 0.99 8.551,17 Amostra 3 23,89 264.000,00 11.050,65 0.75 1 1 1 1 8.287,99 Amostra 4 23,92 272.000,00 11.371,24 0.75 1 1 1 1 8.528,43 Amostra 5 23,92 265.000,00 11.078,60 0.75 1 1 1 1 8.308,95 Fatores: (1) - Fonte, (2) - Equivalência, (3) - Fator Vaga / Terreno, (4) - Transposição, (5) - Fator Idade e Estado Conservação Cálculo Valor Avaliação MÉDIAS DAS AMOSTRAS 8.250,01 Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Minimo 5.775,00 Valor Máximo 10.725,01 Área do Terreno (): 0,00 Valor : R$ 0,00 Valor Terreno: R$ 0,00 (): 23,76 Valor : R$ 8.250,01 Valor Edificação: R$ 196.020,15 Valor de Liquidez: R$ 147.000,00 Valor Imóvel: R$ 196.000,00 Avaliação para Garantia de Financiamento Valor Terreno R$ 0,00 Valor por extenso: zero real Valor Edificação R$ 196.000,00 Valor por extenso: cento e noventa e seis mil reais Valor do(s) Anexo(s) Valor do(s) Anexo(s) Unidades Autônomas N da Matrícula Valor por extenso: Valor por extenso: Quantidade Unidades Autônomas 429771 0 Indefinido Valor Imóvel R$ 196.000,00 Valor por extenso: cento e noventa e seis mil reais Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo: Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 196.000,00 Tipo Unidade Autônoma Descrição Área () Valor Nome da Empresa ENGENHARIA ITA CONSULT Nome do Avaliador ITALICO BOMBONATO CREA / CAU 0600791210 Local e Data Rio de Janeiro 21/09/2017 "Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo". LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel. Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 3 / 5
Fotos imóvel Documentação Fotográfica Descrição FACHADA ALA A Descrição FACHADA GERAL Descrição FACHADA INTERNA ALA A Descrição LOGRADOURO Descrição ACESSO Data Foto 21/09/2017 Representação Identificação Numérica Descrição IDENTIFICAÇÃO CONDOMÍNIO Descrição VISTA INTERNA Fotos da Amostra 1 Fotos da Amostra 2 Fotos da Amostra 3 Fotos da Amostra 4 Fotos da Amostra 5 Descrição HALL ELEVADORES Descrição IDENTIFICAÇÃO LOGRADOUROS Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 4 / 5
Imagem - Mapa Representação: Mapa Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2017) Página 5 / 5