fls. 227 SENTENÇA Processo Digital nº: 1129473-91.2015.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Erivan Stagini Ribeiro Requerido: Pdg Spe 19 Empreendimentos Imobiliários Ltda. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luiz Raphael Nardy Lencioni Valdez Vistos. ERIVAN STAGINI RIBEIRO ajuizou ação de rescisão contratual contra PDG SPE 16 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., alegando, em síntese que: (i) firmou com a ré instrumento particular de promessa de venda e compra para aquisição do imóvel na planta, descrito na inicial; (ii) a entrega do imóvel estava prevista para maio de 2015, já incluído nesse prazo os 180 dias de prorrogação, contudo não foi entregue; (iii) não obtendo respostas acerca da previsão de entrega, em agosto de 2015 o autor parou de pagar as parcelas do financiamento (já que havia quitado as parcelas da fase de obras) e solicitou a rescisão; (iv) a ré, contudo, pretendia devolver apenas 80% do valor pago (no total de R$ 55.349,99), excluída a comissão de corretagem (R$ 5.665,00); (v) a ré foi notificada em 09/10/2015 (fls. 72/75). Requer a resolução do contrato e condenação da ré a restituir integralmente os valores pagos, incluída a comissão de corretagem, totalizando R$ 61.015,00. Contestação às fls. 104/192. Alega a requerida que: o STJ determinou a suspensão dos processos que tratem da matéria objeto da presente ação (STI e comissão de corretagem) até o julgamento do REsp 1.551.956/SP; é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, no que diz respeito às comissões de corretagem; os autores concordaram com o pagamento da comissão de corretagem, sendo que os serviços foram efetivamente prestados; não possui qualquer responsabilidade pela pretendida rescisão contratual, pois o atraso na entrega da obra se deu por caso fortuito/força maior; que o atraso na conclusão da obra foi de apenas dois meses, pois a expedição do "habite-se", em 28/07/15 pode ser tida como cumprimento da obrigação da ré, ainda que a entrega das 1129473-91.2015.8.26.0100 - lauda 1
fls. 228 chaves só ocorra em data posterior (cláusula 9.2 do contrato); não se opõe a rescisão, contudo entende que, não havendo culpa da incorporadora, a devolução dos valores deverá ser feita na forma da cláusula 8.4, "a", do contrato, com retenção de 22% do valor pago à construtora; a cobrança da comissão de corretagem está prescrita pois, fundada em enriquecimento sem causa, prescreve em três anos (em 30/07/2015, portanto); subsidiariamente, a restituição da comissão de corretagem pela ré é indevida, pois há previsão contratual expressa de que o valor será custeado pelo comprador e foi pago diretamente à corretora, em contrato diverso. Pugna pela improcedência. Juntou documentos. Réplica às fls. 193/224 e requerimento do autor de julgamento antecipado às fls. 225/226. É o Relatório. Passo a Fundamentar. I - Possível o julgamento antecipado da lide, pois não há necessidade de produção de outras provas. Vale lembrar que sendo o Juízo o destinatário da prova, somente a ele cumpre aferir sobre a necessidade ou não de sua realização (TJSP, AI 13811-5, Rel. Des. Hermes Pinotti), bem como que presentes as condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz, e não mera faculdade, assim proceder (STJ, Resp 2.832 RJ, rel. Min. Sálvio de Figueiredo). II - O REsp 1.551.956/SP, que suspendia todos os processos nos quais se discute a "validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI)", foi julgado em 24/08/2016 e publicado no DJe em 06/09/2016. III - Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva aduzida. O C. STJ, pelo rito dos recursos repetitivos, fixou a tese de que a incorporadora, na condição de promitente-vendedora, tem legitimidade passiva ad causam para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor (REsp 1.551.951/SP e REsp nº 1.551.968/SP). 1129473-91.2015.8.26.0100 - lauda 2
fls. 229 IV - Acolho a preliminar de prescrição da cobrança de comissão de corretagem. O C. STJ, pelo rito dos recursos repetitivos, fixou a tese de que incide sobre a pretensão de restituição dos valores pagos como comissão de corretagem o prazo prescricional de três anos. Assim, paga a referida comissão em julho de 2012, ocorreu a prescrição em julho de 2015, tendo sido a ação proposta apenas em dezembro de 2015. Com razão, portanto, o requerido, devendo ser a ação extinta, com julgamento de mérito, com relação ao pedido de restituição da comissão de corretagem. V - No mérito, a ação deve ser julgada procedente. É incontroversa a existência de relação jurídica entre as partes e o atraso na entrega do imóvel. A entrega estava prevista para novembro de 2014, com possibilidade de prorrogação do prazo por 180 dias, até maio de 2015, portanto. O "habite-se" só foi expedido em 28/07/2015, depois de ultrapassado o prazo original e o prazo de prorrogação de 180 dias. Sustenta a requerida que o atraso na entrega não pode ser a ela imputado, decorrendo de caso fortuito/força maior em razão da escassez de material e mão-de-obra ocasionados pelo boom imobiliário, pelas diversas obras do programa Minha Casa, Minha Vida e de infraestrutura na cidade para sediar a Copa do Mundo de 2014. A alegação não merece acolhimento. Já decidiu o Eg. TJSP que a alegação de escassez de materiais e de mão-deobra, em virtude do suposto boom imobiliário ocorrido nos últimos anos, não serve como justificativa para o descumprimento do prazo estabelecido no contrato, sobretudo quando não comprovada, como no caso, a efetiva falta de tais elementos de produção (materiais e mão-de-obra) em relação especificamente ao empreendimento em análise (Nesse sentido: TJSP, Ap. 0027434-02.2010.8.26.0361, Rel. Vito Guglielmi; TJSP, Ap. 0214281-85.2011.8.26.0100, Vito Guglielmi). Ademais, tais eventualidades (falta de materiais e de mão de obra) configuram típico fortuito interno, visto que fazem parte da atividade desenvolvida pelo 1129473-91.2015.8.26.0100 - lauda 3
fls. 230 empreendedor, integrando o risco próprio da atividade de construção civil, não afastando, portanto, a responsabilidade pelos danos decorrentes. Nesse sentido, ensina SÉRGIO CAVALIERI FILHO: "O fortuito interno assim entendido o fato imprevisível e, por isso, inevitável ocorrido no momento da fabricação do produto ou da realização do serviço, não exclui a responsabilidade do fornecedor porque faz parte da sua atividade, liga-se aos riscos do empreendimento, submetendo-se à noção geral de defeito de concepção do produto ou de formulação do serviço. Vale dizer, se o defeito ocorreu antes da introdução do produto no mercado de consumo ou durante a prestação do serviço, não importa saber o motivo que determinou o defeito; o fornecedor é sempre responsável pelas suas consequências, ainda que decorrente de fato imprevisível" (Programa de Responsabilidade Civil. 10ª ed., São Paulo, Atlas, 2012, p. 475). A situação se enquadra, aliás, na hipótese da Súmula 161 do TJSP: "Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram res inter alios acta em relação ao compromissário adquirente". Comprovado o inadimplemento contratual da ré, somado ao desinteresse superveniente do autor pela aquisição, de rigor a rescisão do contrato, com restituição das partes ao status quo ante, sendo inaplicáveis na hipótese as taxas de retenção previstas na cláusula 8 do contrato. Em consequência, fica o imóvel disponível para a requerida, que deverá restituir ao autor todos os valores pagos, sem qualquer retenção, excluída apenas a quantia referente à taxa de corretagem. Nesse sentido, a Súmula 543 do S.T.J.: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.". Ainda, a devolução deve se dar em parcela única, como dispõe a Súmula 1129473-91.2015.8.26.0100 - lauda 4
fls. 231 02 do TJSP: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. A correção monetária deverá incidir desde o pagamento de cada parcela e os juros de mora desde a citação. DECIDO. Ante o exposto, com fulcro no art. 487, II, do CPC, JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com relação ao pedido de restituição dos valores pagos como comissão de corretagem, em razão da prescrição. E, nos termos do artigo 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE a ação, com relação aos demais pedidos, para: (a) RESCINDIR o negócio jurídico celebrado pelas partes; (b) CONDENAR a requerida a restituir à autora, de uma só vez, todas as prestações pagas para aquisição do imóvel descrito na inicial (excluídos os valores pagos a título de comissão de corretagem), sem qualquer retenção, com acréscimo de correção monetária, conforme a Tabela Prática, desde o pagamento de cada parcela, e de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação. Em razão da sucumbência, a ré arcará com custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da condenação. P.R.I.C. São Paulo, 05 de outubro de 2016. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA 1129473-91.2015.8.26.0100 - lauda 5